سیاست‌های زمین در خدمت مسکن

دکترمحمد آیینی
استاد دانشگاه، کارشناس اقتصاد شهری

موضوع چگونگی بهره‌برداری درست از اراضی دولتی با توجه به چشم‌انداز نیاز به مسکن در کشور برای در اختیار قرار دادن زمین در خدمت برنامه‌های تامین مسکن موضوع مهمی است که این روزها در راس دغدغه‌های وزیر راه وشهرسازی و مجموعه مسوولان دولتی و غیر دولتی قرار دارد. در واقع اینکه اراضی دولتی در حال حاضر و با توجه به چشم‌انداز نیاز به مسکن چگونه به خدمت برنامه‌های تامین مسکن در بیاید، سوال مهمی است که لازم است با انجام فعالیت‌ها و پژوهش‌های کارشناسی به آن پاسخ داده شود. برای پاسخ مناسب به این سوال باید به دو نکته توجه کرد اول اینکه قانون اساسی تامین مسکن و نه انبارداری زمین را به عهده دولت نهاده است. به عبارت دیگر دولت نهاد تامین‌کننده مسکن است و باید از زمین‌های در اختیار خود به این منظور استفاده کند؛ حال اگر طبق قانون، مدیریت زمین انفال را نیز عهده‌دار است، بدین منظور است که ابزار لازم را برای سیاست‌گذاری در تامین مسکن آحاد مردم در اختیار داشته باشد.

نکته دوم این است که ما باید با تجدید نظر در الگوی مصرف مسکن در مناطق مختلف کشور با احترام به تفاوت خرده فرهنگ‌ها، مسکن پایه و در واقع سرپناه را تعریف کنیم و سپس دولت را مکلف کنیم از ابزارهای در اختیار خود از جمله زمین برای تامین این مسکن پایه استفاده کند. بهترین بهره‌برداری‌ای که دولت می‌تواند از ابزار زمین در جهت تامین مسکن داشته باشد این است که چگونه بتواند از آن در جهت کاهش قیمت تمام شده مسکن استفاده کند.واگذاری به‌صورت رایگان یا اجاره 99 ساله یا به قیمت منطقه‌ای یا به قیمت تمام شده روش‌هایی است که می‌تواند در کاهش قیمت تمام شده مسکن و توانمندسازی خانواده‌های فاقد مسکن برای تامین سرپناه خود موثر باشد. نکته مهم این است، بعد از زمین یکی از اقلام عمده تشکیل‌دهنده قیمت تمام شده مسکن، عوارض مختلف از جمله عوارض پروانه ساخت‌وساز و تراکم است. واقعیت این است که در اکثر شهرهای کشورهای توسعه یافته از تولید مسکن، عوارض گرفته نمی‌شود، بلکه عوارض واقعی بر میزان مصرف هر شهروند از خدمات شهری ارائه شده توسط شهرداری‌ها وضع می‌شود. در شهرهای کشور، شهروندان از همه خدمات شهری نظیر فضای سبز، پارک ها، ورزشگاه‌های عمومی و فضای بازی کودکان، بزرگراه‌ها، نظافت معابر و محلات، دفع زباله‌های شهری و برف روبی، رفع آب گرفتگی و... استفاده می‌کنند درحالی که مبلغ عوارض نوسازی و بهای خدمات ماهانه از حق شارژ ماهانه آپارتمان چند واحدی هم، بسیار کمتر است.

درحالی‌که به یک باره، مبلغ گزافی بابت عوارض پروانه و تراکم می‌پردازند و قیمت تمام شده مسکن هم متاثر از این عوارض افزایش می‌یابد و اضافه شدن سالانه این عوارض، بهانه‌ای برای گران شدن قیمت مسکن می‌شود و البته سهل‌الوصول بودن عوارض بر تولید هم موجب شده است که شهرداری‌ها هم نسبت به آن تمایل بیشتری داشته باشند. درحالی‌که از پایه وسیع عوارض بر مصرف غافل می‌شوند. در این جهت پیشنهاد می‌شود دولت با در نظر داشتن این ابزار بسیار مهم یعنی زمین‌های فراوان در اختیار خود، نسبت به بررسی و حذف عوارض بر تولید مسکن - ساخت‌وساز - اقدام و در عوض علاوه‌بر اعطای بخشی از این زمین‌ها به شهرداری‌ها برای تامین خدمات عمومی مورد نیاز به آنها اجازه داده شود تا بتوانند عوارض بر مصرف خدمات شهری را توسعه دهند. اجرای این پیشنهاد نه‌تنها نقش اساسی در تعدیل قیمت مسکن خواهد داشت، بلکه میزان پایداری درآمد شهرداری‌ها را نیز به شدت افزایش خواهد داد. نکته آخر اینکه، اگر در جاهایی که به دولت اجازه داده می‌شود زمین را به قیمت کارشناسی روز به فروش برساند، مثلا برای تامین مسکن فراتر از مسکن پایه یا تامین مسکن لوکس و نظایر آن درآمد حاصل صرفا برای تامین منابع سیاست‌های تشویقی افزایش عرضه مسکن و پرداخت یارانه تامین مسکن به دهک‌های اول و دوم درآمدی و اقتصادی صرف شود.