بهبود اثربخشی در اعطای وام

حسام عقبایی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

از ابتدای استقرار دولت یازدهم و حتی قبل از آن از موافقان افزایش تسهیلات بانکی در بخش ساخت و خرید مسکن بوده‌ام، به این علت که همزمان با تحریک تقاضا در بازار مسکن، زمینه خروج این بخش از حالت رکودی را فراهم می‌کند خروج بخش مسکن از رکود به دلیل ارتباط مستقیم و غیر مستقیم این بخش با چندصد شغل و صنعت کشور، می‌تواند زمینه‌های خروج اقتصاد کلان از حالت رکودی را هم فراهم کند.

در واقع در شرایط فعلی افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن به همراه سایر تسهیلات و ابزارها و نهادهای پولی و مالی مصوب در بخش مسکن، یکی از ابزارهای لازم برای خروج از رکود است که طی دو سال اخیر این تسهیلات به‌صورت پلکانی و چند مرحله‌ای افزایش یافته است. طی این دوره زمانی، تسهیلات مسکن با فرمول‌های مختلفی از ۲۰ میلیون تومان به ۴۵ میلیون، از ۴۵ به ۷۰ میلیون تومان و در نهایت به سقف ۱۶۰ میلیون تومان در شهر تهران ارتقا یافت که این افزایش هم‌اکنون با توجه به مشخصات منطقه‌ای و جغرافیایی و میزان تقاضا و سایر شاخص‌ها و موارد دسترسی به مسکن در مناطق مختلف کشور تعریف متفاوتی پیدا کرده است. افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در شرایطی هم اکنون سهم مناسب‌تری در مقایسه با سال‌های گذشته از میزان پوشش‌دهی قیمت مسکن با ابزار وام را فراهم کرد که دغدغه مسوولان ارشد بانکی درخصوص ایجاد تورم ناشی از افزایش نقدینگی در بازار مسکن عملا صورت عملیاتی به خود نگرفت. این درحالی است که مشاهده می‌شود در سال ۹۲ که تسهیلات مسکن تنها رقم ناچیزی از پوشش هزینه خرید یک آپارتمان را به خود اختصاص می‌داد، اما باز هم قیمت مسکن دچار جهش شد و نقطه اوج جهش دقیقا زمانی بود که تسهیلات عملا نقشی در تامین هزینه خرید ملک نداشت. این در حالی است که هنوز هم به نظر می‌رسد اصولی‌ترین و کاربردی‌ترین روش تامین مسکن و کمک به حل معضل عدم توازن بین عرضه و تقاضای مسکن مصرفی، پرداخت تسهیلات و مشوق‌های مالی و غیرمالی موثر به سازندگانی است که مسکن متناسب با الگوی مصرف می‌سازند، اما گذشته از اثرات مثبت و غیر قابل انکار افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن چند ملاحظه عمده در این‌باره وجود دارد که باید مورد توجه سیاست‌گذاران نظام بانکی و همچنین مسوولان بخش مسکن قرار بگیرد.

اولین نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد این است که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن که هم‌اکنون در سبد متنوعی از وام‌های خرید در قالب صندوق پس انداز مسکن یکم و همچنین دریافت وام از محل اوراق با فرمول‌های مختلف و متفاوت عرضه شده است نباید موجبات غفلت از سمت عرضه مسکن را فراهم کند؛ هرچند هم‌اکنون سیاست‌های طرف تقاضا با توجه به شرایط اقتصادی بازار مسکن در اولویت قرار دارد، اما غفلت از سیاست‌های طرف عرضه می‌تواند پیامدهای ناخوشایندی به جهت کمبود حجم عرضه مسکن و ایجاد شکاف بین عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مصرفی داشته باشد. دومین ملاحظه‌ای که در این زمینه وجود دارد این است که هر چند قیمت واقعی مسکن طی دو سال اخیر روند کاهشی داشته است و متناسب با نرخ رشد تورم افزایش نداشته است اما جهش سال‌های ۹۱ و ۹۲ قیمت مسکن به قدری زیاد بود که هنوز هم تسهیلات جدید نمی‌تواند اثرگذاری کاملی برای متقاضیان مصرفی به جهت تقویت توان خرید مسکن را ایجاد کند. این در حالی است که بالا بودن رقم اولیه سپرده مورد نیاز - ۸۰ میلیون تومان برای شهر تهران به مدت یکسال - هم اکنون از توان مالی بسیاری از زوج‌های خانه اولی خارج است، ضمن اینکه بازپرداخت اقساط این تسهیلات هم به سختی از عهده حجم قابل توجهی از خانوارهای هدف با توجه به مشخصات درآمدی آنها بر می‌آید. به این ترتیب لازم و ضروری به نظر می‌رسد که دولت با ورود به این ملاحظات سهولت دسترسی به تسهیلات را همزمان با افزایش سقف وام مورد توجه قرار دهد.

نکته سومی که در این زمینه قابل اشاره است فراموش شدن طرح‌های حمایتی دولت در بخش مسکن کم‌درآمدها است؛ رویکردی که دولت یازدهم از ابتدا در بخش مسکن بر آن تاکید و تمرکز داشت و با توجه به اینکه اساسا گروه‌های کم‌درآمد هیچ شانسی از بابت تامین مسکن از محل تسهیلات بانکی اخیر ندارند، لازم است دولت با اجرای طرح مسکن اجتماعی آن هم به گونه‌ای که آسیب‌های تجربه شده در پروژه مسکن مهر را به دنبال نداشته باشد به موضوع تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد ورود کند.در واقع لازم است اولویت‌های برنامه‌ریزی دولت برای بخش مسکن به جهت آسیب‌های اجتماعی فراوان ناشی از بی‌مسکنی طبقات و گروه‌های کم‌درآمد از پایین ترین دهک‌های جامعه به سمت دهک‌های میانی و بالاتر صورت بگیرد. در واقع وزارت راه و شهرسازی باید اولویت برنامه‌ها و سیاست‌های خود در بخش مسکن را بر تامین سرپناه و مسکن مناسب برای خانوارهای کم‌درآمد و فقیر قرار دهد و در کنار این برنامه‌ها تامین مسکن سایر گروه‌های درآمدی اعم از طبقات متوسط رو به بالا را از محل تسهیلات بانکی در دستور کار خود قرار دهد.

از سوی دیگر با توجه به بالا بودن رقم مربوط به اقساط ماهانه بازپرداخت وام جدید در صورتی‌که این امکان فراهم شود تا سایر متقاضیان بازار مسکن هم علاوه بر زوج‌های جوان خانه اولی بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند، به‌طور قطع این تسهیلات اثربخشی بیشتری در بازار مسکن خواهد داشت؛ چراکه هم‌اکنون بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن با توجه به شرایط مالی و درآمدی خود متقاضی دریافت وام ۱۶۰ میلیونی هستند. در صورتی که مکانیزمی طراحی شود تا وام با رعایت اولویت خانه اولی‌ها به این دسته از متقاضیان مصرفی هم تعلق بگیرد می‌توان شاهد استقبال بیشتر متقاضیان و اثرگذاری بیشتر وام در خروج از رکود مسکن بود. همچنین اگرچه نرخ سود سقف جدید وام مصوب در مقایسه با نرخ‌های قبلی سود و متناسب با کاهش نرخ سود بانکی کاهش یافته است، اما با توجه به اینکه هم اکنون بازار مسکن در شرایط ویژه‌ای قرار دارد که نیازمند حمایت بیشتر دولت و بانک مرکزی است، کاهش بیشتر این نرخ می‌تواند کارآیی وام و استقبال مردم از آن را در جهت رونق بازار مسکن تقویت کند. از سوی دیگر برای افزایش اثرگذاری تسهیلات جدید چه تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم و چه وام مسکن از محل اوراق لازم است ضمن کاهش بوروکراسی اداری، هزینه‌های دریافت وام هم کاهش یابد.