بدیهی است که در دهه‌های اخیر مسکن همواره گران بوده و سیر صعودی افزایش قیمت خود را معمولا به‌صورت پلکانی پیموده است که عمده این امر به‌دلیل تورم موجود در جامعه بوده است. تورم خود زاییده افزایش نقدینگی در جامعه است. با بالا رفتن نقدینگی، اگر بخواهیم تورمی حاصل نشود، باید با عرضه از خارج با آن مبارزه کنیم. اما برخی کالا‌ها از خارج از کشور قابل‌تامین نیستند که از آن جمله مسکن را می‌توان نام برد. پس افزایش نقدینگی به شکل ویژه‌ای اثر خود را در افزایش قیمت مسکن نشان می‌دهد.

یکی از راه‌های کم‌اثر کردن این امر، روی آوردن مردم به مقوله «پیش‌فروش ساختمان» است. به این گونه که با خرید ساختمان قبل از تولید یا اتمام آن، قیمت زمان مورد معامله معمولا پایین‌تر از زمان عرضه واحد آماده است و از طرفی بخشی از آورده آینده نیز قبل از اثر تورم به کمک می‌آید تا قبل از تاثیر تورم، به ساختمان تبدیل شود. این مزیتی است که برای خریدار متصور است. برای فروشنده نیز متقابلا این مزیت را دارد که پروژه نیمه‌تمام خود را با کمک نقدینگی خریداران به اتمام برساند تا او نیز مشمول هزینه‌های ثابت کارگاهی و افزایش قیمت مصالح ساختمان نشود. درنتیجه با این روش، فروشنده توانسته است با آورد کمتری، پروژه بزرگ‌تری را به سرانجام برساند و او نیز نفع اقتصادی بالاتری را نصیب خود گرداند. اما در این مسیر صواب، بعضا کار‌های ناصوابی رخ می‌دهد که باعث اختلاف میان دو طرف معامله و طرح دعاوی حقوقی یا کیفری در محاکم دادگستری می‌شود؛ به‌گونه‌ای‌که امروزه درصد قابل‌ملاحظه‌ای از پرونده‌های محاکم به این مقوله اختصاص یافته و به‌صورت معضلی خود را نمایان کرده است.

عده‌ای ریشه این معضل را در «قانون» دیده‌اند. به این معنی که معتقد بوده‌اند در کشور قانون مناسب این امر (پیش‌فروش) وجود نداشته و لابد مطالعات میدانی هم با دنبال کردن موارد اختلاف، چنین مشاهده کرده‌اند که معضلات از همین محل (بودن قانون مناسب) ریشه دوانده است و بنابراین سعی در تدوین و پیشنهاد قانون به‌عمل آورده که نهایتا قانون «پیش‌فروش ساختمان» مصوب ۱۴/ ۱۰/ ۸۹ حاصل شد و به‌دنبال آن آیین‌نامه اجرایی مربوطه با یک وقفه طولانی یعنی در ۲۰/ ۳/ ۹۳ ابلاغ و به این ترتیب گمان یافتند که درد تشخیص داده شد و دوای آن تجویز شد.

ولی با گذشت بیش از یک دهه از تاریخ تصویب قانون و ۵ سال از تاریخ ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون، نه تنها بیماری ریشه‌کن نشده بلکه شاهد آن هستیم که تغییری هم در وضعیت آن حاصل نشده است. وقتی به مردم و دست‌اندرکاران مراجعه می‌کنیم و نظر آنها را جویا می‌شویم، متوجه سر درگمی جدی همه ارکان آن از خریدار و فروشنده و سازنده و دفتر املاک و دفاتر اسناد رسمی و... در چگونگی استفاده از دارو می‌شویم. قانون یاد شده دارای تعارض و تضاد‌های جدی بوده که به‌کار بستن آن تاکنون در عمل میسر نشده. از طرفی عدم‌استفاده از داروی مذکور به مقتضای جنس وجود خود، مشکلات و ضرر‌هایی نیز داشته؛ چراکه از جنس قانون است و بی‌توجهی به آن به‌دلیل ضمانت اجرای کیفری مقرر در آن عواقبی خطرناک داشته به‌گونه‌ای‌که عملا یا عده‌ای را متهم و محکوم به مجازات کرده و عده‌ای از سازندگان از ترس مجازات از خیر پیش‌فروش گذشته‌اند و به این ترتیب یکی از منابع مالی مهم و آسان تامین هزینه پروژه‌های ساختمانی، بلااستفاده شده است.

در این نوشتار بر آنیم تا با بررسی امر موضوعی و قوانین موجود کشور (قبل از تصویب قانون مورد بحث) و با نظری به رویه قضایی، واکاوی کنیم که آیا تشخیص خوب صورت نگرفته یا تجویز ناکارآمد است؟ پس برای واکاوی در بخش اول (امر موضوعی) ابتدا باید ساختمان را خوب شناخت و به چگونگی ساخت آن واقف بود و به‌علاوه تجربه معاملات مسکن را به‌کرات داشت؛ یعنی هم نیازمند تخصص ساختمان یا معماری بوده که در امر ساخت‌و‌ساز مورد استفاده است و هم تجربه کافی در زمینه طرف شدن با خریدار و فروشنده لازم است و این خاصیت را عنداللزوم از حقوقدانان صرف به تنهایی نمی‌توان انتظار داشت و دو مقوله بعدی یعنی اطلاع از قوانین کشور و رویه‌های قضایی نیز امری است که از مهندسان ساختمان و معمار و حتی توام با مشاوران املاک به تنهایی ساخته نیست. از مجموع اوضاع و احوال چنین به‌نظر می‌رسد که در فرآیند قبلی، صرف تخصص حقوقی به‌کار رفته و لذا خطا در تشخیص درد و تجویز دارو به‌دلیل ضعف در شناخت تمام مولفه‌های دخیل است. در این واکاوی نگارنده سعی داشته است تا با کمک تجارب همه قشر‌های یادشده، از لحاظ خطای احتمالی حتی‌الامکان مصون بماند.

بخش اول - بررسی امر موضوعی

با بررسی اجمالی موارد مناقشه به سادگی می‌توان آنها را در دسته‌های پنج‌گانه ذیل تا حد امکان جای داد:

۱- عدم‌اتمام به موقع پروژه. ۲- عدم‌رعایت اوصاف مورد معامله. ۳- معاملات معارض (فروش یک واحد به چند نفر). ۴- ماذون نبودن فروشنده در معامله. ۵- عدم‌ایفای به‌موقع تعهدات خریدار.

که در زیر به تشریح و تفصیل آن پرداخته می‌شود.

۱- عدم‌اتمام به موقع پروژه

به موجب مندرجات قرارداد، سازنده متعهد است در تاریخ تعیین شده پروژه را به اتمام رسانده و تحویل خریدار دهد. گاه این تعهد به موقع صورت ‌نمی‌گیرد و تاخیراتی در آن حاصل می‌شود که موجب نارضایتی خریدار شده و اختلافات به‌وجود می‌آید. اما دلیل اینکه این اتفاق می‌افتد، موارد متعددی است که رایج‌ترین آنها عبارتند از:

۱-۱- حالتی که سازنده نسبت به پروانه صادره تخلف می‌کند و می‌خواهد نقشه‌ای را اجرا کند که با نقشه مصوب و منضم به جواز شهرداری منطبق نیست. در این حال شهرداری یا از کار جلوگیری می‌کند یا حتی، تقاضای قلع تمام یا بخشی از آن را کرده و نهایتا سازنده را مکلف به پرداخت جریمه‌ای سنگین ‌می‌کند. این امر از آنجا ناشی می‌شود که شهرداری در زمان صدور پروانه به‌دلیل عدم‌رعایت ضوابط فنی و بهداشتی، حاضر به قبول چنین نقشه‌ای نمی‌شود اما پس از اجرا بعضا با قبول جریمه، پایان کار مربوطه را صادر می‌کند و چون پیش‌بینی می‌شود عواید حاصل از تخلف بیش از مبلغ جریمه بوده و از آن سودی حاصل می‌شود این کار انجام می‌شود. چه بسا شهرداری هم خود راضی به این تخلف است؛ چراکه جرایم ناشی از تخلف سازنده غالبا چند برابر رقم دریافتی بابت صدور پروانه است و از این محل درآمدی حاصل می‌شود که بخشی از بودجه شهرداری‌ها را تامین می‌کند. بنابراین عملا شهرداری درصدد یافتن راهی برای حل این معضل برنمی‌آید و چه بسا که ضوابط صدور پروانه را مرتبا سختگیرانه‌تر می‌کند و این خود باعث افزایش تخلفات ساختمانی می‌شود.

۱-۲- حالتی که سازنده، یک یا تعدادی از واحد‌های ساختمان مورد نظر را پیش‌فروش می‌کند، اما با تغییراتی که در شرایط اقتصادی مملکت حاصل می‌شود بقیه واحد‌های موردنظر را نمی‌تواند پیش‌فروش کند درنتیجه نقدینگی لازم برای اجرای پروژه و تحویل به‌موقع حاصل نمی‌شود.

۱-۳- شرایطی بر عکس آنچه در بند ۱-۲ گفته شد پیش می‌آید؛ یعنی رکود حاصل نمی‌شود، بلکه ترقی قیمت حاصل می‌شود و قیمت بیشتر نیز قابل‌پیش‌بینی است، بنابراین سازنده فعلا واحدهایش را نمی‌فروشد تا شرایط بهتری حاصل شود؛ درنتیجه در مدتی پروژه، فاقد نقدینگی لازم می‌شود. پس تاخیر در اجرای پروژه نیز لاجرم حاصل می‌شود.

۱-۴- حالتی که حوادثی باعث تعطیلی کارگاه می‌شود و میزان تاخیر آن یا زمان به‌گونه‌ای است که جبران آن در بقیه مدت زمان باقی‌مانده ممکن نیست. این حوادث دوگانه است؛ یا ناشی از قصور سازنده در رعایت مسائل ایمنی و امثالهم است یا خارج از قصور سازنده است که پیش‌بینی آن عملا غیر‌ممکن بوده است مانند حوادث غیر‌مترقبه مثل سیل و آتش‌سوزی و...

۱-۵- علت مهم دیگر، عدم‌تخصص و تجربه کافی سازنده برای مدیریت پروژه است، که شاید بخش عمده‌ای از حوادث مشمول بند ۱-۴ را بتوان در همین قالب جای داد؛ چراکه به‌طور مثال احتمال ریزش برف و باران یا ریزش دیوار ساختمان همسایه یا عدم‌انجام به‌موقع تعهدات پیمانکاران در زمره حوادث غیر‌مترقبه قلمداد نمی‌شود و یک سازنده باتجربه، برای همه این موارد پلان جایگزین دارد. و بخش دیگر از عدم‌تخصص و تجربه به غیر‌از حوادث، به ابتکار عمل سازنده برمی‌گردد که نوعا از جنس اجرایی نیست. چه بسا سفارش به‌موقع برخی مصالح، هم از هزینه‌های تمام شده کم می‌کند و هم احتمال تاثیر عدم‌رعایت به‌موقع تعهدات طرف سفارش را در برنامه کلی پروژه به حداقل ممکن کاهش می‌دهد.

مطالعات میدانی نشان‌ می‌دهد حجم زیادی از سازندگان یا تصمیم‌گیرندگان اجرای پروژه، واقعا حداقل توان لازم برای کارفرمایی پروژه را ندارند. در یک نگاه کلی‌تر می‌توان گفت در بحث مدیریت پروژه‌های عمرانی در مملکت ما مشکلات کارفرمایی عمده‌ترین علت عدم تحویل به‌موقع پروژه‌ها است. عدم‌توجه به این امر، اولین اشتباه نابخشودنی است که باعث می‌شود پروژه‌های عمرانی مملکت ازجمله پروژه‌های ساختمانی به سر منزل مقصود نرسد.

خلاصه اینکه یکی از عوامل مهم در تاخیر و عدم‌تحویل به‌موقع پروژه‌های ساختمانی، ناتوانی کارفرمایان در انجام وظایف کارفرمایی خویش است که حسب مورد کارفرما می‌تواند سازنده بخش خصوصی یا مدیر دولتی باشد.

۲- عدم رعایت‌اوصاف مورد معامله

مورد معامله یا موضوع معامله معمولا یک آپارتمان با متراژ و جهت و طبقه مشخص در یک زمین معلوم است. اما برای انعقاد یک قرار داد صحیح این امر به تنهایی کافی نیست و گاه این جهل باعث جهل به موضوع معامله به‌عنوان یکی از عوضین می‌شود. و نیک می‌دانیم که با استناد به قواعد عمومی قرارداد‌ها، جهل به عوضین، باعث بطلان معامله می‌شود. در عمل باید ضمن اینکه متراژ آپارتمان و موقعیت آن معلوم باشد، باید مشخص شود که این واحد، یک واحد از چند واحد است، چراکه صرف فضای داخلی آپارتمان مورد معامله قرار نمی‌گیرد بلکه مشاعات آن نیز جزء لاینفک قرارداد است. بنابراین به‌فرض اگر معلوم نباشد ساختمانی که ساخته می‌شود ۴ طبقه یا ۶ طبقه روی پیلوت و زیر زمین است؛ آنگاه معلوم نیست سهم مشاع آپارتمان مورد معامله (در فرض تک واحدی بودن)، یک چهارم یا یک ششم از کل مشاعات است و این امر تاثیر جدی در ارزش مورد معامله دارد. بنابراین گاه این امر را مجهول می‌گذاریم و سپس اگر سازنده توانست طبقه یا طبقاتی را با موافقت شهرداری اضافه بسازد، اختلاف با خریدار حاصل می‌شود، چراکه آنچه در فرض اولیه موجود بوده و مورد قصد گرفته بام طبقه آخر مشاعات ساختمان است و متعلق به همه آپارتمان‌ها است، حال آنکه سازنده حقی برای نامبردگان قائل نشده و بنابراین در مشاعات آنها شروع به ساخت می‌کند که در نتیجه اختلاف حادث می‌شود.

اوصاف دیگر مورد معامله جنس متریال مصرفی در ساختمان است، به‌طور مثال سرامیک، شیرآلات، کابینت و... از چه جنسی و چه کیفیتی است، بدیهی است که اختلاف قیمت آنها گاه بالغ‌بر ۵ تا ۱۰ برابر است. و اگر این مشخصات و کیفیت در قرارداد ذکر نشده باشد، امکان حدوث اختلاف بیشتر است.  

ساختمان‌هایی وجود دارند که سازنده پس از اینکه در مرحله اجرای اسکلت تمام واحد‌های خود را پیش‌فروش کرده است، بعد ساختمان را باکیفیت نازلی به اتمام رسانده که قطعا قصد مشترک طرفین نبوده است، چراکه کیفیت مصالح با عرف مصالح مصرفی ساختمان‌های موجود منطقه کاملا ناسازگار است.

۳- معاملات معارض

بعضا پیش می‌آید که پس از انعقاد قرارداد پیش‌فروش یک واحد آپارتمانی، سازنده یا مالک آن، واحد را به دیگری هم فروخته است. در برخی موارد این عمل ناشی از تقلب و با قصد کلاهبرداری بوده و در برخی دیگر چنین قصدی نبوده است؛ بلکه چون خریدار حتی تعهدات اولیه خود را کامل و به‌موقع انجام نداده، سازنده خود را مجاز دانسته که آپارتمان مذکور را به دیگری پیش‌فروش و مبالغ پرداختی خریدار اول را مسترد کند.

۴- ماذون نبودن فروشنده در معامله

در برخی مواقع قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش‌فروش توامان می‌شود به این صورت که سازنده خود مالک زمین نیست و آورده او فقط هزینه‌های پروانه و هزینه‌های اجرایی پروژه است.  تعدادی از آپارتمان‌های آتی‌الاحداث را که طبق توافق با مالک زمین در سهم اول قرار گرفته را پیش‌فروش می‌کند تا با مبالغ دریافتی از خریدار هزینه‌های ساخت را تامین کند و تعهداتش نسبت به مالک زمین و خریدار آپارتمان را به سر انجام برساند.  اما گاه اختلافاتی بین مالک و سازنده حاصل می‌شود که خریدار در آن نقشی ندارد، اما از نتیجه آن، متاثر می‌شود. و چنانچه در نتیجه این اختلاف، سازنده تعهدات خود را به سر انجام نرساند، خریدار نمی‌تواند به مالک زمین مراجعه کند، حتی اگر به‌عنوان شاهد قرارداد را امضا کرده باشد، چراکه طرف قرارداد نیست.

۵- عدم‌ایفای به‌موقع تعهدات خریدار

چهار مورد بالا، اختلافاتی بود که از عملکرد سازنده یا طرف اول قرارداد ناشی می‌شد. اما این مورد از عملکرد طرف دوم قرارداد (خریدار) حاصل می‌شود.  قطعا اقدامی که سازنده در پیش‌فروش واحد‌های آپارتمانی انجام داده است، با منظور و مقصودی همراه بوده که عمدتا تامین هزینه‌های ساخت از محل دریافتی‌های انجام شده از خریدار است. حال اگر برخی خریداران به تعهدات در عدم‌پرداخت به موقع اقساط ثمن معامله اقدام نکنند، آنچه حاصل می‌شود کاهش نقدینگی پروژه و در نتیجه تاخیر در اجرای آن است. بنابراین سازنده نمی‌تواند آپارتمان‌های موردنظر را در تاریخ موعد تحویل دهد.

    نتیجه‌گیری

تا اینجا نگارنده سعی داشت مسیر مورد اختلاف را تشریح کند تا بتوان با شناخت کامل‌تری از مشکلات و اختلافات در قسمت‌های بعدی با مباحث عملی و نظری قانونی با دید یک حقوقدان، جایگاه عملکردی هر طرف را مورد بحث و بررسی قرار داده و ببینیم آیا قانون در تفسیر آنها و تجویز درمان قادر است و احیانا مشکل قانونی نداریم بلکه مشکلات جنبه اجرایی داشته و تدوین راهکار‌های اجرایی مناسب راهگشا خواهد بود یا بالعکس قانون ناقص است، راهکاری ندارد و بنابراین باید راهکاری را در مرحله قانونگذاری جست‌وجو کرد، همان‌گونه که سابقا به این گمان رفته‌اند و پس از تلاش فراوان قانون پیش‌فروش ۸۹ را تدوین و تصویب کرده‌اند.

 

 

این مطلب برایم مفید است
9 نفر این پست را پسندیده اند