ارزیابی نادرست از بحران مسکن

مهران دبیرسپهری

اخیرا مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت (که ظاهرا مرکزی فنی مهندسی است) طی گزارشی، علت افزایش شدید قیمت مسکن را به عواملی غیر از رشد شدید نقدینگی منتسب کرده است که جای توضیح دارد. گزارش فوق به صورت عمده در سه بند ذیل خلاصه شده است:

۱ - بر چه مبنا و آماری و طبق کدام فرمول، نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؟ اصولا معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تورم کاذب ناشی از التهاب بازار مسکن و انتظارات تورمی را می‌توان ناشی از بالارفتن نقدینگی دانست؟

۲ - ناکارآمدی دولت‌های پیشین و افزایش وام مسکن به مثابه انبار باروتی که سال‌ها انباشت تقاضا در آن صورت پذیرفته بود با جرقه‌ای شعله‌ور شد و به بخش مسکن تورم سرسام‌آوری را تحمیل کرد.

۳ - ورود پیک هرم جمعیتی کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیازمندی به مسکن حکایت از شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد، این امر در کنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسکن از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب وار قیمت در بازار مسکن است.

اما توضیح موارد فوق:

- ورود نقدینگی فراوان به جامعه موجب افزایش تقاضا می‌شود که نتیجه طبیعی آن افزایش قیمت است.

- اینکه سوال می‌شود بر اساس چه فرمولی نقدینگی در این بخش افزایش یافته پاسخش بسیار ساده است: اگر مساحت کل مساکن را در میانگین میزان افزایش قیمت، ضرب کنید میزان افزایش نقدینگی را در خواهید یافت.

- در خصوص عبارت تورم کاذب، اگر منظور، شایع شدن یک خبر کذب و در نتیجه افزایش قیمت یک کالا است که در این صورت به محض معلوم شدن خبر دروغ، قیمت‌ها به حالت اول برمی‌گردد. در هر حال مردم با پوست و گوشت و استخوان خود افزایش قیمت مسکن را لمس کردند و معلوم نیست عبارت تورم کاذب دیگر چه صیغه‌ای است. و در متون اقتصادی هم چیزی به نام تورم کاذب وجود ندارد.

- تولید مسکن در ایران مانند بسیاری از کشورها عمدتا توسط بخش خصوصی انجام می‌گیرد و دولت تقریبا نقشی در ساخت و ساز مسکن ندارد بنابر این نمی‌توان کوتاهی دولت‌ها را در تولید مسکن علت تورم دانست. اگر چه در این خصوص مردم را هم نمی‌توان به کوتاهی متهم کرد زیرا اصولا افزایش مداوم قیمت‌ها دلیل دیگری دارد.

- معلوم نیست که چگونه می‌توان افزایش شدید قیمت مسکن را به افزایش وام مسکن از ۱۲ به ۱۸‌میلیون تومان نسبت داد در صورتی که حتی اگر این استدلال به لحاظ علمی درست باشد (که نیست) این افزایش ناچیز وام نمی‌توانست به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شود. ضمن اینکه در بسیاری از کشورها، بانک تا ۹۰‌درصد قیمت خانه را وام می‌دهد و این موضوع روی قیمت‌ها اثری نمی‌گذارد.

- در خصوص بند ۳ اشتباه نویسندگان آن است که نیاز را با تقاضا یکی گرفته اند. در صورتی که صرف وجود نیاز به معنی وجود تقاضا نیست. به عبارت دیگر در واژه تقاضا پشتوانه مالی نیز مستتر است اما در مورد واژه نیاز این طور نیست.

برای روشن شدن موضوع فرض کنید کشوری به یک باره دو‌میلیون آواره را بپذیرد. طبیعی است که‌این آوارگان همگی به مسکن نیاز دارند اما چون توانایی تبدیل نیاز به تقاضا را ندارند، نیاز آنها اثری بر بازار نخواهد داشت.

- تقاضای مسکن همیشه ناشی از نیاز به مسکن نیست بلکه بخشی از تقاضا ناشی از پدیده پول داغ (Hot Money) است یعنی متقاضی مسکن تنها به دنبال حفظ ارزش پول خود بوده است.

- از آنجا که افزایش قیمت مسکن در سبد کالاهای اندازه‌گیری نرخ تورم اعمال نمی‌شود، این افزایش قیمت از طریق قیمت اجاره مسکن به شاخص تورم منتقل می‌شود. اما انتقال افزایش قیمت مسکن به قیمت اجاره‌بها، حداقل به دو سال زمان نیاز دارد، یعنی بخشی از تورم سال آینده( ۱۳۸۷) مربوط به افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۸۵ خواهد بود. و این موضوع قابل توجه کسانی است که بین نقدینگی و تورم ارتباطی قائل نیستند.

- اینکه به موضوع انتظارات عقلایی در افزایش قیمت مسکن اشاره شده حرف درستی است اما ظاهرا معنای آن به خوبی درک نشده است. زمانی که در سال ۱۳۸۴ بودجه سال ۸۵ تدوین گردید کارشناسان، نسبت به تورمی بودن بودجه و بروز بیماری هلندی هشدار دادند. و طبیعی بود که بخش آگاه تر جامعه، پس از تصویب بودجه به فکر حفظ دارایی خود باشند و حتی قبل از نمایان شدن آثار مخرب بودجه به اقدامات عملی دست بزنند. این است معنای انتظارات عقلایی و انتظارات تورمی که کاملا برخلاف نظر نویسندگان گزارش است.

در هر صورت افزایش مداوم قیمت‌ها، تنها و تنها یک دلیل دارد که آن هم تزریق بیش از حد پول از طریق بانک مرکزی به جامعه است.