بررسی برخی عوامل افزایش قیمت مسکن
موسسه مطالعات و تحقیقات مبین*
عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین و مسکن را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد: دسته اول عوامل اقتصادی هستند که به عنوان محرک‌های بیرونی زمینه بروز تورم یا رکود را در بازار مسکن ایجاد می‌کنند. این عوامل ریشه در اتفاقات کلان اقتصادی و اجتماعی دارند و در وضعیت کنونی بازار ملک در تهران (حتی ایران)، مهم‌ترین عامل بروز تورم محسوب می‌شوند.

دسته دوم عوامل فنی هستند که با توجه به وضعیت بازار مواد اولیه و مصالح، زمین و بازار کار همچنین هزینه‌های مالی ساخت و ساز منجر به افزایش هزینه ساخت‌وساز شده، قیمت خانه را بالا می‌برند. دسته سوم نیز عوامل روانی هستند که آنها نیز به نوبه خود با تحت‌الشعاع قرار دادن رفتار مصرف‌کننده و تولیدکننده، هنجارهای موجود در عرف بازار را بر هم زده و باعث دگرگونی و اخلال در روند بازار می‌شوند.
شاید تاکنون اسم «بیماری هلندی» به گوشتان خورده باشد. بیماری هلندی به شکلی خاص از تحولات اقتصادی می‌گویند که بیشتر گریبان‌گیر کشورهایی است که صادرات عمده مواد اولیه دارند.
همانطور که از اسمش هم معلوم است، این وضعیت مختص کشورهای در حال توسعه نبوده و برخی از کشورهای صنعتی جهان نیز بدان دچار شده‌اند.
اگر بخواهیم به طور کلی با ردپای این معضل در اقتصاد ایران آشنا شویم می‌توان اینگونه بیان کرد که افزایش قمیت نفت و افزایش میزان صادرات منابع طبیعی دیگر در چند دهه اخیر موجب بالا رفتن درآمد ملی و ذخایر ارزی کشور شده است.


عمران و بازسازی زیرساخت‌های کشور و برنامه‌های رفاه و تامین اجتماعی پس از جنگ در قالب افزایش مخارج دولت و رشد سرمایه‌گذاری، منجر به جریان یافتن ارز از ذخایر به سمت بازار شد و باعث افزایش حجم نقدینگی در دست مردم شد.
افزایش نقدینگی، به نوبه خود زمینه‌ساز ایجاد یک تورم دو رقمی در کشور گشت. در چنین شرایطی به دلیل کاهش نرخ ارز و رونق واردات، معمولا کالاهای تجاری که امکان واردات از خارج دارند، افزایش قیمت نخواهند داشت و بار تورم به دوش کالاهای غیرتجاری و غیرمنقول یا کالاهایی است که واردات آنها ممنوع و البته قاچاق آنها غیرممکن است.
بدین ترتیب بیماری هلندی باعث بروز تورم در بازارهایی چون مسکن می‌شود.
ضعف بازارهای مالی کشور، عدم توانایی بازار سرمایه برای جذب وجوه نقدی و سیاست یکسان‌سازی نرخ ارز که جذابیت‌های بورس‌بازی در بازار ارز را از بین برده، همه و همه جریان وجوه نقدی در دست بورس‌بازان و سفته‌بازان را به سمت ملک و مسکن سرازیر کرده‌اند.
چرخه رکود و رونق بازار ملک و مسکن در جدول زیر نشان داده شده است:
1 - با مشاهده روند قیمت مسکن در طول دو دهه اخیر می‌توان بعضی سال‌ها را به عنوان سال‌های طلایی بازار مسکن معرفی کرد. چنانکه در دوران رونق بین سال‌های 73 تا 75 قیمت مسکن در تهران در حدود 3برابر شد.
این حباب قیمتی باعث شد که متوسط قیمت یک‌ مترمربع مسکن که در سال ۷۴ در حدود ۵۹هزار تومان بود در سال ۷۶ به عدد ۱۶۰هزار تومان برسد البته در سال ۷۶ این حباب قیمتی ترکید و تعداد معامله‌های مسکن حدود ۱۶درصد کاهش یافت.
2 - در کنار بررسی عوامل محرک بیرونی باید به جریان معمولی رشد تقاضا در بخش مسکن نیز اشاره کرد. تقاضا در بازار مسکن به دو دسته تقاضای بورس بازی و تقاضای مصرفی تقسیم می‌شود. رشد سالانه جمعیت کشور و تغییر الگوی مصرف مردم از عواملی است که کنترل کننده جریان تقاضا در کشور به شمار می‌روند. با توجه به اینکه بزرگترین گروه سنی کشور را جوانان تشکیل می‌دهند و با توجه به پیک جمعیت متولدین در سال‌های 60 تا 65 پیش‌بینی می‌شود در سال‌های پایانی دهه کنونی و سال‌های ابتدایی دهه آینده حداکثر تقاضای مسکن به وجود آید. هر چند کاهش متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت طی دو دهه اخیر می‌تواند نقطه امیدی برای آینده دور باشد ولی شرایط بحرانی بازار ملک در آینده نزدیک بسیار نگران‌کننده است.
۳ - وجود سرمایه‌گذاران غیر حرفه‌ای در بازار مسکن باعث می‌شود فعالان این بازار در بعضی موارد عکس‌العمل‌های غیر عقلانی از خود نشان دهند. برای مثال در بازار ملک اگر در دوران رونق بازار باشیم، دلالان و بورس‌بازان سرمایه‌های خود را وارد می‌کنند تا از رونق بازار بهره‌مند شوند این امر تقاضا برای مسکن را بیشتر کرده و بازارهای کاذب ایجاد می‌کند به طوری که تورم حالتی فزایند پیدا می‌کند از طرف دیگر با شروع دوران رکود سرمایه‌گذاران و دلالان غیر حرفه‌ای اقدام به خروج سرمایه از بازار می‌کنند که این وضعیت رکود بازار را تشدید می‌کند. البته لازم به ذکر است که سودهای ۱۵۰ تا ۲۰۰درصدی در بازار ملک سرمایه‌گذاران حرفه‌ای را وادار می‌کند تا سرمایه‌های خود را به امید کسب سود کلان در آینده، حتی سال‌ها راکد نگه دارند، ولی از قیمت بسیار بالای خانه‌های خود، چیزی کم نکنند.
این عملکرد غیر عقلایی تولیدکنندگان، باعث ساخت و ساز واحدهای گران و نگهداری قیمت در سطوح بالا شده است. شاید بد نباشد بدانید که در علم اقتصاد انتظار داریم افزایش عرضه موجب کاهش قیمت کالا شود اما در بازار مسکن تهران افزایش ناگهانی و عمده عرضه که آن را شوک عرضه می‌گوییم در کوتاه‌مدت نمی‌تواند موجب کاهش قیمت شود چرا که عرضه‌کنندگان حتی تا چند سال در مقابل کاهش قیمت مقاومت می‌کنند.
به نظر بسیاری از کارشناسان، افزایش سقف وام‌های خرید خانه نیز عاملی دیگر در جهت افزایش قیمت خانه‌ها به شمار می‌رود چرا که بورس‌بازان با انتظار رونق در آینده به فعالیت خود ادامه داده و خریداران نیز قدرت می‌یابند تا برای قیمت‌های یاد شده، غیر واقعی موجود تقاضا به وجود آورند.
در کنار عوامل اقتصادی و اجتماعی یاد شده، مسائلی چون عدم فروش تراکم و محدودیت‌های ساخت و ساز در بعضی مناطق باعث شده که قیمت خانه و ملک در شهر تهران افزایش پیدا کند.
جالب است بدانید که بازار اجاره با بازار ملک رابطه معکوس دارد. هر چه بازار در شرایط بهتری قرار داشته باشد، اجاره‌بها کمتر می‌شود. اما به عکس در شرایطی که بازار در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد از آنجا که تقاضا برای خرید مسکن کم است، مالکان اقدام به وضع اجاره‌بهای سنگین برای خانه‌های خود می‌کنند تا هزینه‌های هنگفت مالی (مثل وام‌های مسکن و...) را پوشش دهند.
* Housing Economics@mobinsun.com