رکود یا تورم فرقی ندارد، ما بی‌خانه هستیم!
این خانه دور است
درست آذر ماه ۸۴ بود که در گفت‌وگوی روزنامه «دنیای اقتصاد» با دکتر حمیده امکچی، عضو هیات مدیره جامعه مهندسان شهرساز کشور و نایب رییس این تشکل، حرف از رکود بازار مسکن شد.
درست آذر ماه ۸۴ بود که در گفت‌وگوی روزنامه «دنیای اقتصاد» با دکتر حمیده امکچی، عضو هیات مدیره جامعه مهندسان شهرساز کشور و نایب رییس این تشکل، حرف از رکود بازار مسکن شد.
وی در آن مصاحبه جمله ای گفت که به دلم خوش نشست و تصمیم گرفتم در شروع گزارشم آن را بیاورم؛ امکچی می‌گفت که این رکودی که اهالی ساخت‌وساز از آن می‌نالند، چیز تازه‌ای نیست و اتفاقا با بازار ایران نزدیکی فرمالیستی دیرینه‌ای نیز دارد! به ذهنم خطور کرد پس چرا بعد از این مدت طولانی فکری برای کنار آمدن با این وضعیت نشده است؛ مگر نه این که همه نالان از لغو قانون فروش‌تراکم هستیم و مدام این مصوبه بدبخت را که در تاریخ بهمن 82 به تصویب رسید توی سر هم می‌کوبیم، چرا تا به حال نیامده‌ایم و خود را با شرایط جدید وفق نداده‌ایم؟ از طرف دیگر همه در اواسط سال 85 که بازار مسکن رو به گرانی گذاشت می‌دانستیم که این قیمت‌ها وجود خارجی ندارند و مثل حباب‌هایی هستند که روزی خواهند‌ترکید، اما با این همه به جای آن که با نخریدن و نفروختن جلوی گران شدن بیشتر ملک را بگیریم، بنگاه‌ها را پر کردیم از انبوه خرید و فروش‌هایی که یک شبه ره صد ساله بپیماییم و البته که نپیمودیم و هنوز در آغاز همان سیکل بسته گذشته هستیم؛ چرخشی که بازار مسکن ایران به خوبی با آن آشناست: «رکود-تورم»!
کارشناسان و اهالی فن، صنعت ساخت‌وساز و تمام شغل‌های مرتبط با آن را درگیر با لایه‌های پنهان و خصوصی زندگی مردم می‌دانند و از این رو هر گونه اهمال در فرآیند تولید مسکن را، ضعف مدیران و سیاست‌‌گذاران و نارسایی‌ترفندهای اهالی آن صنعت می‌پندارند! این گزارش در پی آن است که با بیان تیتروار مسائلی که سبب ایجاد چنین گره کوری در وضعیت ساخت‌وساز کشور شده، راه‌حلی به اندازه وسع نگارنده به مخاطبان ارائه دهد و در این رهگذر از بایدها و نبایدهای روزنامه‌های اقتصادی هم غافل نماند. با این اوصاف اولین اتفاقی که مسکن را به تیتر اول روزنامه‌ها بدل کرد جست‌وجو می‌کنیم. همه چیز برمی‌گردد به آن خبر و مصوبه جنجال برانگیز سال ۸۲ که عنوانش بود «توقف فروش‌تراکم در تهران»!!
در جست‌وجوی طبقات از دست رفته
تا سال ۸۲ مسکن و ساخت‌وساز آن، یکی از جذاب‌ترین بازار‌هایی بود که سرمایه‌‌گذاری‌های خرد و کلان را به خود فرا می‌خواند؛ اما پس از انتشار این خبر، گویی که یک دره عمیق بر سر راه حاضران در این عرصه به وجود آمده باشد، به ناگاه همه سرمایه‌‌گذاران با هجرت از این حوزه، نبض بازار را مختل کرده و اولین شوک را به این بازار تقریبا جوان وارد کردند. البته بورس هم در این میان فرصت خوبی برای جذب این سرمایه‌ها به شمار آمد و مشکل ساخت‌وساز دو چندان شد! متعرضان به قانون توقف فروش تراکم، مشکل کار را در عدم سود دهی لازم بازار جدید می‌دانستند و تحلیل‌گران بر این اعتقاد بودند که فروش تراکم علاوه بر ایجاد مشکلات عدیده‌ای در زمینه مدیریت شهری تهران، سبب ایجاد سود کاذبی در این بازار، و به تبع آن ایجاد رانت و توقع سود کلان از این بازار شده است. عدم تفاهم عجیب و قطعا غم‌انگیز بود، چرا که در میان این کشمکش‌های تهی هیچ بحث تحلیلی روی این مساله انجام نگرفت که با فرض پذیرفتن ناچاری این قانون، برای برون رفت از آن چه باید کرد؟
در آمارهای غیر رسمی قیمت زمین را به عنوان سی تا پنجاه درصد قیمت یک آپارتمان در نظر می‌گیرند؛ اما همه می‌دانیم که این میزان کمتر از 50درصد نیست و همین مساله سبب می‌شد بساز و بفروش‌های دیروز (و انبوه سازهای امروز!) با استفاده از متراژ مشخصی و با توجه به قانون فروش تراکم، طبقات بیشتری ساخته و در نتیجه سود بیشتری را از آن خود کنند. اما شاید توجه به زمین‌های ارزان جنوب شهر (به خصوص در مورد تهران) و حومه‌ها، می‌توانست جلوی کمی از خسارت‌ها را بگیرد؛ به عبارت دقیق‌تر کاهش اجباری تعداد طبقات، با ساخت‌وساز روی زمین‌های ارزان‌تر خنثی می‌شد! نمونه این زمین‌ها را می‌توان در مناطق 18 تا 22 شهرداری تهران یافت که علاوه بر ارزانی از دسترسی‌های بالای شهری نیز برخوردارند؛ اما کسی به سراغ آنها نرفت؛ چرا که برج سازهای تهران تنها مایلند به خیابان‌های شمال شهر تهران، ساختمان‌های غول آسایشان را هدیه کنند تا هم سود بیشتری ببرند و هم مسکن‌سازی‌های حرفه‌ای شهر باشند.اگر به سراغ مناطق پایین شهر می‌رفتیم علاوه بر جلوگیری از روند رکود بازار، به ساکنان چنین مناطقی (که اتفاقا در شهرهای بزرگ، کم هم نیستند) این امید را می‌دادیم که با
ساخت‌وساز‌های جدید در اطرافشان باید منتظر برخوردار شدن از امکانات بیشتر نیز باشند! ولی صد حیف که به جای طرح راه‌حل‌ها همچنان بر سر همدیگر کوبیدیم تا رکود بازار مسکن به درجه ای از وخامت رسید که دولت در میان فشارها و مشکلات عدیده این بازار و در راستای وارد کردن شوک به این بازار، طرح جدیدی برای فروش تراکم در انداخت و نوع توزیع آن را وابسته نسبی به جمعیت آن محله مورد نظر اعلام کرد!
حکایت آن کشتی بی‌سکان
به طور خلاصه، پس از ایجاد رکود در بازار مسکن در سال‌های 82 به بعد، دولت تصمیم گرفت که با پرداخت تسهیلات بانکی به این حوزه کمی از فشار وارده بر آن را بکاهد؛ این کار که در چند مقطع و به صورت پراکنده و بعضا عجولانه انجام گرفت، میزان تسهیلات بانکی را از 7میلیون تومان به 12میلیون تومان و از 12میلیون تومان به 18میلیون تومان رساند. تحلیلی که یک خبر‌‌گزاری خارجی در همان بحبوحه این تغییرات، چاپ کرد شاید قضیه را شفاف‌تر نشان دهد: «رکود بازار مسکن، که در تهران بسیار عمیق بوده، از چند سال پیش شروع شده و در یکی دو سال گذشته شدت یافته است و دولت برای مقابله با آن وام مسکن را از ۷میلیون تومان به ۱۲میلیون تومان افزایش داد. دولت در پرداخت وام مسکن دو هدف را دنبال می‌کند که عبارت است از پایان دادن به این رکود و دادن قدرت خرید به بی‌خانه‌ها. هرچند به نظر می‌رسد که دسترسی به این دو هدف چندان هم آسان نیست. بهای زمین به بیش از ۵۰درصد بهای واحد مسکونی رسیده و افزایش مداوم بهای عوامل دیگر نظیر مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار سبب شده است بهای مسکن از ۱۰ برابر درآمد متوسط سالانه یک خانوار شهری نیز بیشتر شود. این در حالی است که
به عقیده کارشناسان، بهای قابل تحمل و قابل قبول مسکن باید فقط ۵ برابر درآمد سالانه یک خانوار باشد».
از زمانی‌که وام مسکن به مبلغ ۱۸میلیون تومان افزایش یافت، صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن توانسته ۲۷۰۰میلیارد ریال وام به متقاضیان مسکن پرداخت کند. این مبلغ را ۱۹هزار و ۲۰۰نفر از شعب مختلف بانک مسکن در کشور دریافت کرده‌اند یعنی برای هر نفر به‌طور متوسط ۱۴میلیون و ۱۰۰هزار تومان! در همین راستا بانک مسکن با تدابیر دیگری نیز توانست توجه قشر بی‌خانمان کشور را به باجه‌های خود جلب کند؛ حساب سپرده سرمایه‌‌گذاری بانک مسکن یکی از این تدابیر بود که در آن میزان وام مسکن تا سطح ۲۰میلیون تومان رسید. یکی از دلایل این افزایش ناکارآمدی وام ۱۸میلیون تومانی در خانه‌دار کردن مردم بود که با نتایجی که پس از چند ماه از پرداخت این وام به دست آمده (۱۴میلیون و ۱۰۰هزار تومان برای هر نفر) انطباق دارد. از دلایل دیگر این افزایش، بالا بردن سطح سپرده‌گذاری‌ها در بانک‌های مسکن بود که به نظر کمی ناعادلانه می‌رسد، اما در نهایت نه وام ۱۸میلیون تومانی و نه وام ۲۰میلیون تومانی این بانک نتوانست مراد دل مردم را برآورده کند و تنها سطح اندکی از متقاضیان را از خود بهره‌مند کرد.
اقدام بعدی بانک مسکن که در همین چند روز گذشته به وقوع پیوست، اما خیلی زود جلوی آن گرفته شد، پرداخت دو وام 18میلیون تومانی به یک خانه بود. بانک مسکن دهم دی ماه امسال طی اطلاعیه‌ای رسمی از پرداخت دو فقره تسهیلات با سپرده برای خرید یک واحد مسکونی خبر داد؛ اما دو روز بعد این تصمیم تغییر کرد و پرداخت این نوع تسهیلات فقط برای ساخت واحد مسکونی مجاز اعلام شد. کارشناسان زیادی درباره خوبی‌ها و بدی‌های این طرف حرف زدند؛ اما خیلی زود و با دستور صریح وزیر اقتصاد، بانک مسکن از پرداخت این وام منع شد. این در حالی است که برخی اخبار غیر رسمی از وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز از احتمال تغییر مدیرعامل بانک مسکن در هفته‌های آینده حکایت دارد.
علاوه بر این حساب سر انگشتی که عدم موفقیت دولت را در ایجادشکن در رکود بازار مسکن و بالا بردن توان خرید مردم را مشخص کرد، باید در نظر داشت که مساله تسهیلات بانکی بخش مسکن به نوعی در تشنج بازار موثر درآمد و بر گره‌های کور این بازار، گره‌ای خاله خرسه مأبانه نیز افزود!
در تحلیل این مطلب، به یادتان می‌آوریم روزهایی را که با تیتر روزنامه‌ها مبنی بر بالا رفتن سطح تسهیلات بانکی بخش مسکن، قیمت واحد‌های مسکونی با رشدی حبابی، بالا می‌آمدند و گران می‌شدند. آگهی‌های روزنامه‌ها را به یادتان می‌آوریم که قیمت‌های غیرقابل‌باوری برای خرید یا فروش این نوع از وام‌های بانکی، پیشنهاد می‌کردند و به یادتان می‌آوریم بی‌خانمان‌هایی که همه آنها را می‌شناسیم و می‌دانیم که چنین تسهیلات بانکی، هیچ تغییری در زندگی شان ایجاد نکرد؛ جز نگاهی و حسرتی و آهی!!
آیا شناور سازی میزان این وام بهترین راه علاج نبود؟ چرا که ۱۸میلیون، عددی است که شاید برای خانه‌دار شدن در شهرهای کوچک کارساز باشد، اما در مورد کلان‌شهرها، هیچ گره‌ای نمی‌گشاید. این مسائل باعث شد که وزارت مسکن و شهرسازی با ارائه پیشنهاد ۲۵میلیونی کردن وام خرید مسکن در سال ۸۴ سعی کند در همپوشانی کردن عرضه و تقاضای مسکن اتفاقی بیفتد؛ اما در واقع، حتی با تصویب این طرح نیز اتفاق خاصی در بازار مسکن نخواهد افتاد، چرا که این رقم نیز بدون کارشناسی‌های لازم در نظر گرفته شده و در آن هیچ گونه طبقه‌بندی ارزشی به شهرها داده نشده است. اما آیا نمی‌توان با شناور کردن میزان وام و طبقه‌بندی آن براساس تراکم و وسعت شهرها، به صورتی که در تهران حدود ۴۰میلیون تومان، در شهرهای بزرگ در حدود ۲۵میلیون تومان و در شهرهای کوچک حدود ۱۸میلیون تومان، بتوان به حالت بهتری در جذب سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن رسید. آیا کارآمدی این وام برای دریافت‌کننده‌هایش تنها راه جلوگیری از ورود این میزان سرمایه ملی به چرخه دست‌های پنهان و آلوده نیست؟ آیا کسی این حرف‌ها را می‌شنود و به گوش می‌گیرد؟
دوباره یاد همان مصاحبه و گفت‌وگو با خانم امکچی می‌افتم آن جا که او از توقع نابجای اهالی این صنعت از دخالت‌های آشفته دولت برای برطرف ساختن بحران‌های مقطعی بازار مسکن و ساخت‌وساز کشور می‌گفت. به عبارت دیگر ما همیشه از دولت متوقع هستیم که چون یتیم‌نوازی مجرب، مدام چرخ گاری صنعت ما را از گل در بیاورد و دستی (حمایت گرانه و طبیعتا سوبسیدی) به سر و روی ما بکشد؛ غافل از این که این امر علاوه بر لطمات جبران ناپذیر به هسته تولید کنندگان خصوصی، چه تاثیر عمیقی در تقویت رکود در بازار مسکن می‌کند!
آمارها چه می‌گویند؟
براساس ارزیابی بانک جهانی از عملکرد اقتصادی و بخشی سیاست‌های عرضه مسکن در ایران، خانوارهای با درآمد متوسط، باید حداقل کل درآمد 9 سال خود را پس‌انداز کنند تا خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ خریداری کنند و این در حالی است که در استانداردهای جهانی برای سنجش قدرت تهیه مسکن، معیاری وجود دارد که براساس آن، به طور متوسط هر خانوار باید 5 برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسکن شود. در ایران این نسبت در سال 1359 حدود 9/2 و در سال 1365 حدود 7/4 بوده؛ اما در حال حاضر این نسبت برای کل کشور حدود 9 سال و برای تهران بین 12 الی 15 سال است؛ یعنی متقاضیان خرید مسکن در تهران باید به صورت متوسط کل حقوق 12 تا 15 سال خود را بپردازند تا در این شهر صاحب مسکن شوند. همچنین در استانداردهای جهانی متوسط اجاره به درآمد حدود 15درصد است ولی در ایران بالا بودن این شاخص از کمبود عرضه مسکن استیجاری نسبت به تقاضای موجود بازار حکایت می‌کند.
برای کنترل وضع موجود باید تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل ۴/۱میلیون واحد مسکونی مناسب ساخته شود تا سالانه یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شود و این در حالی است که براساس آمار وزارت مسکن، بالاترین میزان تولید مسکن در سال ۸۴، ۷۰۰هزار واحد بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت، در صورت عدم تغییر نگرش در سیاست‌های این بخش، دست یافتن به تولید ۴/۱میلیون واحد مسکونی در سال غیر ممکن به نظر می‌رسد.
متاسفانه با وجود عوامل تولید مسکن در کشور، عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نبوده و رونق در این بخش مقطعی بوده است. به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن وجود دارد اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره کارا قرار دهد. بنابراین می‌توان گفت سازوکار بازار مسکن با وجود سهم 97درصدی بخش غیردولتی، منجر به تخصیص صحیح منابع نشده و چرخه بازار نه تنها مساله مسکن را حل نکرده بلکه تامین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده است.
رسالت جدید مطبوعات اقتصادی
اکنون چشم‌های خیلی از اجاره نشین‌ها به طرح دولت در زمین‌های 99 ساله دوخته شده است. نامی که با آمدن احمدی نژاد به عرصه اجرایی کشور نوید آن داده شده بود و با تورم سال 85 کلید آن خورد. آنچه که در این میان امیدوارکننده است عزم یک پارچه دولت برای مبارزه با بحران مسکن است. نکات مثبت طرح زمین 99 ساله را می‌توان این گونه بر شمرد: در گذشته به متقاضی مسکن یک برگه واگذاری داده می‌شد ولی تبدیل به مسکن نمی‌شد و تنها این برگه واگذاری بین افراد خرید و فروش می‌شد. اما در این طرح تا زمانی که زمین تبدیل به مسکن نشود برگه واگذاری به متقاضی اعطا نمی‌شود و البته در مراحل بعدی نیز زمین واگذار نمی‌شود بلکه اجاره داده می‌شود.
نکته دیگر این که در گذشته زمین به یک تعاونی واگذار و به حال خود رها می‌شد و بر طراحی، تهیه مصالح، سازنده و اعضای هیات مدیره نظارت نمی‌شد ولی در حال حاضر با حمایت اداره تعاون و سازمان مسکن و شهرسازی اجرای این طرح‌ها با نظارت انجام می‌شود.
در طرح مسکن مهر حداقل زیربنا 75 متر است و دولت برای ساخت هر واحد 14میلیون تومان وام می‌دهد و ساخت خانه با آورده اولیه شش میلیون تومانی عضو تعاونی آغاز می‌شود.
با این همه نمی‌توانیم ادعا کنیم قیمت مسکن با طرح زمین‌های ۹۹ ساله کاهش می‌یابد ولی می‌توان گفت این راه شاید از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند. همان طور که در حال حاضر بازار مسکن ایران دوباره به خواب زمستانی رفته و از آن تغییر قیمت‌های یک شبه خبری نیست. اما نکته اینجا است که مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای است و تا زمانی که این گونه به آن نگریسته شود تلاش‌های دولتی برای مهار بحران‌های ناشی از آن نقشی ندارد.
با بازگو کردن مشکلات عارضه‌ای به نام رکود در بازار مسکن نگارنده معتقد است که در این آشفته بازار، نقش مطبوعات تخصصی ممکن است از نقش یک مقام مسوول پررنگ‌تر باشد؛ چرا که مطبوعاتیان این حوزه با ارتباط تنگاتنگی که با بازار مسکن و ساخت‌وساز کشور دارند می‌توانند علاوه بر نقش کلیشه‌ای بازتاب جامعه - در ارائه و طراحی مدل‌های برون رفت از این رکود نقش تازه‌ای را بر عهده بگیرند و کم‌کم نظر مسوولان را نیز به خود جلب کنند؛ چرا که به نظر می‌رسد دیگر اقتصاد دولتی در بسیاری از عرصه‌ها باید جای خود را به خصوصی سازی بدهد و اگر اهالی ساخت‌وساز با این تئوری موافق باشند، که قطعا هستند، زمان آن رسیده که مطبوعات تخصصی در این زمینه رسالت جدیدی را برعهده بگیرند!
انسان غار نشین
عزیز نوروزی پرور یکی از اهالی روستای جیرده از توابع فومن، اکنون ۴۶ سال است که اخبار حوزه مسکن را نمی‌خواند. او ۴۶ سال است که برایش مهم نیست وام مسکن چند است و چطور می‌شود یک وام ۱۸میلیونی خرید. او هیچ وقت در سایت مهر برای زمین‌های ۹۹ ساله ثبت‌نام نکرده و نخواهد کرد. نوروزی پرور به هیچ خبر خوشی درباره قیمت خانه نیاز ندارد چون او اکنون ۴۶ سال است که در غار زندگی می‌کند، اما ما نمی‌توانیم به غارهایمان برگردیم؛ چرا که در قرن ۲۱ زندگی می‌کنیم، قرنی که قرار بود بهترین وسایل آرامش در آن فراهم شود و کیست که نداند حق مسکن اولین آنها است. ما خانه می‌خواهیم، بگذار عزیز نوروزی پرور اهل روستای جیرده که ۶۶سال از خدا عمر گرفته است در غار خود بماند و به دور از مردم و در تنهایی زندگی کند!
عکس: ایرنا
ارسال نظر