مهدی طحانی، عباس اسپید*

با رونق نسبی بازار سرمایه در این روزها و رکود نسبی بازار مسکن و تبلیغاتی که برای سرمایه‌گذاری آگاهانه سرمایه‌گذاران در بازار سرمایه صورت می‌گیرد، منابع مالی به سمت بازار سرمایه سوق داده شده است. البته میزان این مبالغ با رفتارها ی معاملاتی بعضی از اشخاص حقوقی بزرگ فعال و شفافیت اطلاعات شرکت‌ها در نوسان است. دو بازار سرمایه و مسکن همواره به عنوان دو بازار رقیب برای جذب منابع مالی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شوند. در زمانی که بازار مسکن رونق دارد، منابع سرگردان سرمایه‌گذاران فرصت‌شناس به سمت آن بازار حرکت می‌کند و در زمانی مانند این روزها که بازار سرمایه از جذابیت نسبی برخوردار است، این بازار مقصد سرمایه‌گذاری این سرمایه‌گذاران می‌شود. البته با توجه به اینکه بعضی از شرکت‌های پذیرفته شده در بورس به طور مستقیم یا غیرمستقیم با بازار مسکن در ارتباطند، بنابراین تغییرات این بازار به نوعی ولو اندک بر بازار سرمایه تاثیر‌گذار است. با تصویب قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی در سال گذشته که در آن شخصیت حقوقی صندوق‌های زمین و ساختمان به رسمیت شناخته شد، فضای بسیار مناسبی برای همکاری دو بازار رقیب مسکن و سرمایه ایجاد شد، موضوع فعالیت این صندوق‌ها جمع‌آوری پس‌اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده و تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران است.این صندوق‌ها همانند هر شخصیت حقوقی برای تشکیل باید ارکانی (هیات مدیره) از جمله: مدیر صندوق، مدیر ساخت، متعهد پذیره‌نویس و بازار گردان(به عنوان ارکان اجرا) و مدیر ناظر، متولی و حسابرس به عنوان ارکان نظارت برای تایید به سازمان بورس معرفی کنند. از آنجا که هر کدام از این ارکان نزد سازمان بورس تایید صلاحیت می‌شوند، بنابراین اطمینان نسبی در مورد توانایی فنی ارکان برای اجرای پروژه موضوع صندوق برای سرمایه‌گذاران حاصل می‌شود. همچنین این صندوق‌ها دارای دو رکن از بازار سرمایه شامل متعهد پذیره‌نویس و بازار گردان هستند و از طرفی برای افزایش قابلیت نقد شوندگی گواهی‌های سرمایه‌گذاری صادره قابلیت پذیرش در بازار اول فرابورس رادارند در واقع به نوعی کاملا مشهود با بازار سرمایه‌گره خورده‌اند. مزایای ایجاد این صندوق‌ها برای صاحبان پروژه و سرمایه‌گذاران به طور اهم شامل موارد زیر است:

۱ - تامین منابع مالی به عنوان پوسته‌ای ارزان قیمت برای صاحبان پروژه: کارمزد ارکان صندوق و هزینه‌های تاسیس به گونه‌ای در نظر‌گرفته شده‌اند که هزینه راه‌اندازی این صندوق‌ها حدود ۶‌درصد هزینه‌های پروژه است. در ضمن کل فرآیند تشکیل این صندوق‌ها و فعالیت‌های آتی آن به طور کامل معاف از مالیات است. این صندوق‌ها می‌توانند برای موضوع پروژه خود وام‌ گرفته یا در صورت صلاحدید با رعایت دستورالعمل مزایده اقدام به پیش فروش واحدهای پروژه موضوع صندوق کنند.

۲ - تبلیغات مجانی برای پروژه و ارکان صندوق: با توجه به ارائه آمارهای معاملاتی گواهی‌های سرمایه‌گذاری و نحوه کار این صندوق‌ها در روزنامه‌ها و سایر خبرگزاری‌های مرتبط با بازار سرمایه به نوعی شرکت در این صندوق‌ها برای پروژه موضوع صندوق و ارکان آن تبلیغات مجانی تلقی می‌شود که این موضوع می‌تواند در بخش فروش نهایی پروژه موضوع صندوق کمک بسزایی کند.

۳ - فرصت ایجاد برند رسمی برای ارکان صندوق: به واسطه تایید و نظارت ارکان توسط سازمان بورس و سایر مراجع ذیصلاح و از آن مهم‌تر، دقت در عمل به قوانین و مقررات حاکم بر عملکرد این صندوق‌ها که با هدف افزایش شفافیت اطلاعات برای جذب سرمایه‌گذاران صورت می‌گیرد، ارکان می‌توانند خود را در این حوزه مطرح کنند.

۴ - ایجاد ساختار حقوقی مشارکت برای سرمایه‌گذاران: در بازار سنتی مشارکت ساخت که هم اکنون در کشور رواج گسترده‌ای دارد یک شخصیت عهده دار زمین شده و اشخاص دیگر مسوولیت تامین مصالح و ساخت را به عهده می‌گیرند.

به عبارتی به صورت تهاتری اقدام به ساخت‌و‌ساز پروژ‌ه‌های ساختمانی می‌کنند. حال هر گاه هر کدام از این افراد بخواهد از موضوع پروژه خارج شود با دو اشکال ۱-برآورد خالص ارزش دارایی‌های موضوع پروژه و ۲- بازار یابی برای جذب مشتری به منظور جایگزینی فرد متقاضی خروج از موضوع پروژه روبه‌رو هستند. ولی این دو اشکال در صندوق‌های زمین و ساختمان برطرف شده است. در این صندوق‌ها به صورت دوره‌ای (۳ و ۶ ماهه) خالص ارزش دارایی‌های پروژه محاسبه می‌شود. همچنین به واسطه دارابودن ارکان بازار سرمایه گواهی‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از نقدشوندگی مقبولی نسبت به بازار سنتی مشارکت برخوردار هستند.

۵ - تامین مالی دوباره صاحبان پروژه: همانطور که دربند ۱ گفته شد این صندوق‌ها می‌توانند برای پروژه موضوع خود وام بگیرند، حال با محاسبه خالص ارزش دارایی‌های صندوق این فرصت برای صاحبان گواهی‌های سرمایه‌گذاری فراهم می‌شود که با وثیقه قراردادن گواهی‌های سرمایه‌گذاری خود نزد بانک‌ها تامین مالی مجدد کنند.

۶ - انتفاع از رونق بازار مسکن حتی با داشتن منابع اندک: از آنجایی‌ که هدف این صندوق‌ها ایجاد سیستمی برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و هدایت آن به یک پروژه مشخص است، بنابراین سرمایه‌گذاران خرد، با مبالغ اندک نیز می‌توانند از جذابیت‌های بازار مسکن بهره‌مند شوند.

۷ - ایجاد سبد سرمایه‌گذاری حرفه‌ای: با توجه به ظرفیت‌های قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی صندوق‌های سرمایه‌گذاری از انواع مختلف در حال ایجاد هستند. سرمایه‌گذاران می‌توانند حتی با پراکنده کردن سرمایه خود در این صندوق‌ها که هر یک دارای ویژگی خاصی است (مانند: صندوق با درآمد ثابت یا صندوق سرمایه‌گذاری در اندازه کوچک یا بزرگ یا صندوق زمین و ساختمان) سبد سرمایه‌گذاری مجددی را تشکیل دهند. زیرا خود هر یک از این صندوق‌ها یک سبد سرمایه‌گذاری است. با توجه به تمام موارد فوق تاکنون صندوق زمین و ساختمانی برای پذیره‌نویسی نتوانسته است از سازمان بورس مجوز کسب کند. دلیل این موضوع شاید ناآشنایی کافی صاحبان پروژه از فرآیند کار صندوق‌ها و نحوه شفاف کردن عملکرد صندوق باشد. زیرا اصلی‌ترین ارکان این صندوق (ارکان ساخت و نظارت و شاید مدیر صندوق) تا امروز، گاه از سنتی‌ترین ابزارهای ایجاد کارگروهی برای انجام پروژ‌ه‌های ساخت استفاده کرده‌اند. بنابراین قرارگرفتن در چارچوب قوانین این صندوق‌ها برای آنها به نظر مشکل می‌رسد. این مساله ما را به یاد روزهای ابتدایی ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار می‌اندازد. در آن دوران تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار برای نهادهای مالی به عنوان یک کالای لوکس تلقی می‌شد ولی با گذر زمان و مشخص شدن عملکرد مثبت این صندوق‌ها در بازار سرمایه این کالای لوکس برای نهادهای مالی به یک کالای ضروری تبدیل شده است که شاهد این مدعا پذیره‌نویسی وفقیت آمیز انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار است. حال به طور واضح مشخص نیست با مزایای مشهودی که صندوق‌های زمین و ساختمان برای صاحبان پروژه (برای تامین مالی) و سرمایه‌گذاران دارند، چرا تا امروز چنین صندوق‌هایی ایجاد نشده‌اند؟

*کارگزاری آگاه