گفت و شنود - مدیرعامل بزرگ‌ترین شرکت انبوه‌ساز بورس تهران مطرح کرد
ساختمانی‌ها از بازار عقب نخواهند ماند
گروه بنگاه‌ها- مهتاب رحمتعلی: دخالت و کنترل‌های دولت در صنعت ساختمان طی چند سال گذشته این صنعت را در بیشتر مواقع با رکود مواجه کرده است. بدین ترتیب صنعتی که در کشورهایی نظیر امارات متحده عربی به عنوان یکی از سه شریان درآمد اصلی کشور به حساب می‌آید، در ایران چند سالی است که از رونق چندانی برخوردار نیست. به گفته مدیرعامل بزرگ‌ترین شرکت ساختمانی بورس تهران (به لحاظ ارزش بازار)، در طول چند سال گذشته تنها در زمان‌هایی که بازارهای موازی همچون ارز، طلا یا سهام اقبال چندانی نداشتند، بازار مسکن در مقاطعی کوتاه با اقبال همراه بود. این عدم رونق صنعت ساختمان بورس را نیز بی‌نصیب نگذاشت، گرچه سهامداران شرکت‌های فعال در این صنعت در بلندمدت زیان نخواهند کرد.
شرکت بورسی بین‌المللی توسعه ساختمان، به عنوان یک هلدینگ ساختمانی با بیش از ۱۳ شرکت زیرمجموعه یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های فعال در صنعت مسکن‌سازی است که به تازگی درصدد ورود شرکت‌های زیرمجموعه خود به فرابورس درآمده و چند شرکت خود را هم وارد این بازار کرده است.مهندس فهمی، مدیرعامل بین‌المللی توسعه ساختمان در گفت‌وگویی با روزنامه دنیای‌اقتصاد به چالش‌ها و فرصت‌های شرکت‌های این صنعت در بورس پرداخته که در ادامه می‌خوانید:
چالش‌ها و فرصت‌های صنعت ساختمان را در بورس چگونه ارزیابی می‌کنید؟
رویکرد فعالان بازار سرمایه به صنعت ساختمان متاثر از شرایط بازار املاک و مستغلات در سطح اقتصاد کشور است؛ در حال حاضر سیاست‌های اقتصادی در خصوص املاک و مستغلات حاکی از کنترل شدید دولت در این خصوص می‌باشد که این امر از طریق محدودیت در اعطای وام‌های خرید مسکن اعمال می‌شود و نتیجه آن کاهش قدرت خرید متقاضیان املاک و مستغلات است. از طرف دیگر، هدفمندسازی قیمت حامل‌های انرژی موجب بالا رفتن بهای مصالح ساختمانی و دستمزد ساخت شده است. این روند در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن را رقم زده است و جبران این امر نیز جز با افزایش نرخ فروش امکان‌پذیر نخواهد بود. این شرایط، در کنار نبود تسهیلات لازم باعث کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان می‌شود. اما از آنجا که در کشور ما به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای نگاه می‌شود، این مسائل در بلندمدت تاثیر منفی بر املاک و مستغلات نداشته و تنها به انباشت تقاضای سرمایه‌گذاری و مصرف و استقبال ناگهانی از ملک و ساختمان در آینده منجر می‌شود. هر چند در کوتاهمدت، سهامداران شرکت‌های ساختمانی ممکن است بازده کمتری نسبت به برخی صنایع دیگر بورسی عایدشان شود، ولی با توجه به اینکه سهام این شرکت‌ها متکی به دارایی‌های واقعی است و دچار افت ارزش نمی‌شوند، در بلندمدت اگر بازده آنها بیش از میانگین بازده بازار سرمایه نباشد، کمتر از آن هم نخواهد بود.
از نظر شما آینده بازار مسکن در یک سال آینده و بلندمدت چگونه خواهد بود؟
با توجه به اشباع بازار طلا و ارز و رکود نسبی در بازار سهام پیش‌بینی می‌شود که طی یکسال آینده جهش خوبی را در بازار مسکن شاهد باشیم. علاوه بر این، با توجه به چرخه‌های رکود و رونق در سال‌های گذشته پیش‌بینی می‌شود که فرآیند رونق پیش‌رو به مدت ۳ سال ادامه یابد.
میانگین پی بر ای سهام ساختمانی اکنون کمتر از ۵ واحد است که یکی از کمترین‌ها در بین صنایع بورس است. آیا این روند را منطقی می‌دانید و دلیل عدم توجه سرمایه‌گذاران را چه می‌دانید؟
براساس آخرین قوانین رسمی منتشره توسط شرکت بورس اوراق بهادار تهران برای شهریورماه ۱۳۹۰، میانگین P/E کل بورس اوراق بهادار تهران در پایان شهریورماه ۱۳۹۰ معادل ۶۳/۷ مرتبه و پی بر ای صنعت انبوه‌سازی املاک و مستغلات ۰۱/۵ مرتبه بوده است. همچنین براساس رده‌بندی مزبور، پایین‌ترین پی بر ای مربوط به صنعت انبوه‌سازی املاک و مستغلات نبوده و حداقل پنج صنعت دیگر پی بر ای پایین‌تری نسبت به این صنعت دارند. اما دلیل عدم توجه سرمایه‌گذاران به سهام این صنعت، تغییر الگوی سهامداران در بورس اوراق بهادار تهران است که اغلب رویکرد کوتاه مدتی به نگهداری سهام داشته و به دنبال سودهای کوتاهمدت هستند در حالی که سرمایه‌گذاری در صنعت انبوه‌سازی املاک و مستغلات نیازمند نگاه بلندمدت است.
چرا رشد قیمت مسکن در افزایش قیمت سهام ساختمانی منعکس نمی‌شود و این سهام با وجود رشد ملک در رکود هستند؟
علت این مساله آن است که حجم معاملات مسکن از رشد قابل توجهی برخوردار نیست از این رو به دلیل پایین بودن حجم معاملات املاک و مستغلات، افزایش قیمت فروش تاثیر قابل‌توجهی بر سود و زیان شرکت‌های ساختمانی ندارد، اما در هر حال این امر موجب افزایش ارزش دارایی این شرکت‌ها می‌شود که در بلندمدت این ارزش، عاید سهامداران صبور خواهد شد.
گاهی این انتقاد مطرح است که شرکت‌های ساختمانی دارایی زیادی دارند و چند برابر قیمت سهم NAV دارند، اما هیچ ارزش افزوده‌ای از طریق فروش آنها و ارائه سود سهام برای سهامدار ایجاد نمی‌کنند. چقدر این تناقض بین رشد NAV و عدم برآورده شدن انتظارات سهامداران را قبول دارید؟
درست است که NAV این شرکت‌ها در حال افزایش است، اما بخش عمده این ارزش در موجودی املاک و مستغلات آنها مستتر است که فقط در صورت فروش آنها تبدیل به وجه نقد شده و عینیت می‌‌یابد که این امر نیز متاثر از شرایط معاملات در بازار املاک و مستغلات است و تا زمانی که فروش صورت نگیرد، امکان شناسایی سود و تقسیم آن وجود نخواهد داشت.
بنابراین، استدلال شما در شرایط رکود چند سال اخیر به طور کلی صحیح است، اما با توجه به پیش‌بینی ورود مسکن به فاز رونق و تداوم سه ساله آن این وضعیت در آینده صادق نخواهد بود.
آیا شناسایی درآمد در شرکت شما متناسب با پیشرفت کار یا فروش قطعی پروژه‌ها صورت می‌گیرد؟
شناسایی درآمد در تمامی شرکت‌های ساختمانی براساس استاندارد حسابداری شماره ۲۹ بوده و بر مبنای درصد پیشرفت ساخت املاک فروخته شده صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر، شناسایی درآمد متاثر از فروش واقعی و درصد پیشرفت به صورت همزمان است و سهامداران برای اطلاع بیشتر در این خصوص می‌توانند به مفاد استاندارد حسابداری شماره ۲۹ ایران مراجعه کنند.
آینده سهام شرکت خود را چگونه می‌بینید و چه توصیه‌ای به سهامداران دارید؟
بهره‌برداری از پروژه‌های در دست اجرا از جمله پروژه تفریحی، تجاری و هتل نارنجستان ۲، پروژه شهرک رشدیه، پروژه تجاری سعدی شیراز، پروژه مسکونی بعثت تهران، پروژه رویای کیش و تعریف طرح‌های نوسازی بافت‌های فرسوده شهری از برنامه‌های آینده بین‌المللی توسعه ساختمان است.بنابراین، با توجه به اینکه رکود اخیر در بازار مسکن، منجر به انباشت تقاضا و افزایش تعداد خریداران خواهد شد، بهترین توصیه به سهامداران شرکت حفظ رویکرد بلندمدت به سرمایه‌گذاری و نگهداری سهام بین‌الملل توسعه ساختمان و به طور کلی شرکت‌های انبوه‌سازی است.
ارسال نظر