گزارش ویژهمهندس معزی، مدیرعامل شرکت:
«گروه سرمایه‌گذاری مسکن» پرچمدار کیفیت، سودآوری و مشتری‌مداری
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن، عضو ارشد جامعه انبوه سازان و از بزرگترین شرکت‌های فعال در این زمینه است. شرکت در سال ۱۳۶۹ تأسیس شده است و طی ۲۳ سال فعالیت در بخش ساختمان، توانسته پروژه‌های شاخص فراوانی را در سراسر کشور احداث کند. مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن دانش آموخته کارشناسی ارشد معماری و شهرسازی است که تجربه سال‌ها مدیریت صنعت ساختمان را در بخش‌های دولتی و خصوصی در کارنامه خود دارد. وی که سابقه عضویت در شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور و مدیریت چند شرکت ساختمانی را نیز در پرونده کاری خود دارد، معتقد است: «باید تلاش کنیم ضمن افزایش سهم بازار و سودآوری، سهام شرکت را به یکی از جذاب‌ترین سهام شرکت‌های پذیرفته شده در بورس، تبدیل کنیم.» مهندس معزی از اواخر تیرماه امسال سکان مدیریت شرکت را در دست گرفته و قصد دارد با «مدیریت مشارکتی و بهره‌گیری از خرد جمعی فضای تازه‌ای را برای خلق ارزش‌های نوین برای ذی نفعان گروه فراهم کند.» ادامه این گفت و گو را با هم می‌خوانیم:
در این مدت که شما سکان رهبری شرکت را در دست دارید چه برنامه‌هایی را جهت بهبود روند رشد و توسعه شرکت در نظر گرفته‌اید؟
در اینجا جا دارد تا از مدیران قبلی شرکت که توانسته‌اند شرکت عظیم سرمایه‌گذاری مسکن را ایجاد و تا به این درجه از رشد و بلوغ برسانند تشکر کنم. در مورد برنامه‌ها، در اولین گام سعی در افزایش سهم بازار و حضور در بخش‌های سودآور مسکن و ساختمان داریم. شرکت در نظر دارد علاوه بر حضور در بازار مسکن انبوه سازی، در پروژه‌های شاخص و لوکس، آماده‌سازی و توسعه زمین برای پروژه‌ها و ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و تفریحی حضور فعال داشته باشد و سهم درآمدی خود را از این پروژه‌ها، افزایش دهد. از طرف دیگر در نظر داریم در تعریف پروژه‌ها سهم پروژه‌های مشارکتی را در سبد پروژه‌های شرکت افزایش دهیم. در حوزه صدور خدمات فنی و مهندسی، شرکت در حال گسترش حوزه فعالیت‌های خود است. در همین راستا مطالعات و ارتباطات با کشورهای همسایه از جمله افغانستان، ترکمنستان، تاجیکستان، عراق و سایر کشورها از جمله الجزایر و بلاروس داشته که این مسیر هم چنان تداوم و توسعه خواهد یافت. تمرکز بر نیاز ذینفعان، افزایش کیفیت محصول و خدمات، کاهش قیمت تمام شده و زمان اجرا، تمرکز بر بازار و ایجاد مفاهیم جدید در صنعت مسکن و ساختمان مانند برند، زمینه‌سازی بروز خلاقیت و نوآوری در فرآیندهای اجرایی- پشتیبانی شرکت و حرکت در مسیر تعالی از محورهای اساسی مسیر آینده شرکت است.
نوسانات اخیر نرخ ارز باعث شده بسیاری از شرکت‌ها بر توسعه فعالیت‌های خود در خارج از کشور تمرکز کنند. شرکت شما برای موفقیت در این مسیر چه برنامه‌ای دارد؟
ما علاقه‌مند به فعال شدن در بخش بین‌الملل هستیم تا از این طریق بتوانیم ارزش‌افزوده مضاعفی را برای شرکت ایجاد کنیم. برای گسترش حضور در بازارهای خارجی می‌توانیم از طریق ایجاد کنسرسیوم و مشارکت با شرکت‌های داخلی و خارجی برای سرمایه‌گذاری در خارج از کشور اقدام کنیم. به دلیل اهمیت بالای این موضوع، کمیته پروژه‌های خارجی در شرکت تشکیل شده تا بتواند توسعه ورود پروژه‌های خارجی را تسریع بخشد.
با توجه به تغییرات تکنولوژی و ورود بحث صنعتی‌سازی در بخش مسکن، چه فعالیت‌هایی در شرکت انجام شده است؟
یکی از معضلات پروژه‌های انبوهسازی طولانی بودن زمان و در نتیجه هزینه تمام شده بالای آنها است. شرکت به منظور افزایش سرعت ساخت و کاهش قیمت تمام شده اقدام به مطالعه، انتقال و استفاده از تکنولوژی نوین (قالب تونلی) با تمرکز بر مدیریت ساخت نموده است و با کوشش‌های به عمل آمده، این تکنولوژی مورد پذیرش مرکز تحقیقات ساختمان قرارگرفت. مهمترین مزیت استفاده از آن کاهش زمان اجرای پروژه‌های انبوهسازی به یک‌سوم و افزایش طول عمر ساختمان به بیش از ۵۰ سال است.شرکت علاوه بر سیستم قالب تونلی، مطالعه و بررسی سایر سیستم‌های ساخت‌و‌ساز صنعتی از جمله سبک‌سازی ساختمان، سیستم ICF، LSF، سوپر پنل و سیستم اسکلت فلزی سبک پیچ و مهره‌ای و ... را در دستور کار دارد. همچنین تیم کارشناسی شرکت مرتبا در حال بررسی تکنولوژی‌های نوین و امکان‌سنجی استفاده از آنها در پروژه‌ها است. هم چنین تلاش داریم سبدی از تکنولوژی‌های نوین ایجاد کنیم تا با توجه به نوع پروژه بتوانیم تکنولوژی‌های مناسب طرح را انتخاب کنیم.
طی دو سال اخیر شرکت حضور پررنگی در پروژه‌های مسکن مهر داشته است. آخرین وضعیت پیشرفت این پروژه‌ها چگونه است؟
شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در هماهنگی با سیاست‌های دولت، عملیات اجرایی بیش از ۱۲ هزار واحد مسکن مهر را با بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار مترمربع زیربنا آغاز کرده است. در مقطع فعلی بیش از ۵۰۰۰ واحد تکمیل شده و در مرحله بهره‌برداری قرار دارند. سایر واحدها نیز در مراحل مختلف اجرا هستند که در نظر داریم پروژه‌ها را طبق توافق انجام شده تکمیل و تحویل دهیم.
قرار است شرکت در تاریخ ۱۴ اسفندماه امسال، مجمع سالانه برگزار کند. آیا با توجه به نوسانات قیمت نهاده‌های تولید، شرکت توانسته شاهد رشد در شاخص‌های سود و فروش باشد؟
خوشبختانه نگاهی به صورت‌های مالی حسابرسی شده شرکت در پایان سال مالی ۹۱ حکایت از رشد ۲۴ درصدی سود خالص و ۶ درصدی حجم فروش دارد. به طوری که شرکت موفق شده سود خالصی معادل ۸۱۸ میلیارد ریال را برای سال مالی ۹۱ محقق کند که این رقم در سال مالی گذشته قریب ۶۶۰ میلیارد ریال بوده است. هم چنین حجم فروش شرکت از ۴۱۲۹ میلیارد ریال در سال مالی ۹۰ به ۴۳۸۲ میلیارد ریال در سال ۹۱ افزایش یافته است. هدف‌گذاری ما برای سال‌های بعد نیز حفظ و توسعه رویه سودآوری و ایجاد ارزش برای سهامداران است.
پس قطعا پیش‌بینی سود (EPS) سال مالی ۹۱ شرکت هم فراتر از برآورد اولیه محقق شده؟
دقیقا. سود محقق شده سال مالی ۹۱ شرکت معادل ۴۰۹ ریال به ازای هر سهم بوده که حدود ۹ درصد بیشتر از پیش‌بینی اولیه است. پیش‌بینی سود ما در بودجه ۳۷۵ ریال بوده که با عملکرد مناسب و مدیریت قابل قبولی که از سوی هلدینگ اعمال شده، توانستیم ۳۴ ریال بیشتر سود نصیب سهامداران خود کنیم.
آیا این رویه افزایشی برای سال مالی ۹۲ هم تکرار می‌شود؟
استمرار سودآوری دغدغه همیشگی هیات مدیره و تمامی همکاران من در هلدینگ و شرکت‌های تابعه است. برای سال مالی ۹۲ هم سود ۴۲۰ ریالی به ازای هر سهم را به بورس ارائه کرده‌ایم و امیدواریم بتوانیم بازده مناسبی را برای تمامی ذینفعان شرکت ایجاد کنیم.
در خبرها اعلام شده بود که قصد دارید سهام یکی از شرکت‌های تابعه خود- سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب- را در فرابورس عرضه کنید. آیا فعالان بازار می‌توانند شاهد عرضه اولیه این شرکت تا پایان سال باشند؟
ورود شرکت‌های تابعه به بازار سرمایه در راستای مصوبات هیات مدیره هلدینگ و با هدف افزایش شفافیت، تامین مالی و جذب سرمایه‌گذاران نهادی بازار صورت می‌گیرد. در گام نخست در انتهای سال مالی ۹۰ و ابتدای سال مالی ۹۱، سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن شمالشرق و سرمایه‌گذاری مسکن تهران در فرابورس عرضه شد. شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب هم فرآیند پذیرش و درج نماد در فرابورس و انتشار گزارشات حسابرسی در سایت کدال سازمان بورس را پشت سر گذاشته و منتظر اعلام نظر نهایی برای عرضه هستیم. برآورد ما این است که تا قبل از پایان سال سهام این شرکت در فرابورس عرضه شود.
آیا عرضه قبل از مجمع سالانه هلدینگ انجام می‌شود یا بعد از آن؟
ما آماده عرضه سهام هستیم و زمان عرضه بستگی به نظر نهاد ناظر دارد.
کدام یک از شرکت‌های دیگر گروه در نوبت ورود به بازار سرمایه هستند؟
شرکت‌های تابعه در مراحل مختلف آماده‌سازی و اصلاح ساختار برای ورود به بازار سرمایه هستند و هر کدام که شرایط لازم را داشته باشند، عرضه خواهند شد. در حال حاضر شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن زاینده‌رود و سرمایه‌گذاری مسکن پردیس در مرحله عقد قرارداد با کارگزار معرف هستند و پیش‌بینی ما این است که تا قبل از پایان سال مالی ۹۲ فرابورسی خواهند شد.
آیا همزمان با پذیرش شرکت‌های تابعه در بازار سرمایه تصمیمی برای بازارگردانی یا حمایت خاص از سهام این شرکت‌ها دارید؟
حمایت هلدینگ متناسب با عملکرد شرکت‌ها خواهد بود، چرا که حمایت‌های خارج از ضابطه و عملکرد واقعی منجر به ایجاد حباب و نوسانات هیجانی می‌شود که در نهایت نه به نفع بازار سهام است و نه به نفع سهامداران. ولی قطعا در محدوده ارزش ذاتی و واقعی سهام شرکت‌ها، برنامه‌های حمایتی خواهیم داشت.
چه گزینه‌های دیگری را برای تامین مالی پروژه‌ها و برنامه‌ها روی میز دارید؟
رفتن به سمت روش‌های متنوع تامین مالی در استراتژی‌های شرکت دیده شده است. پیش تر تمرکز اصلی بر تامین مالی از طریق بازار پول بود، در حالی که اکنون برای افزایش حجم فروش و سود خالص نیاز به روش‌های تازه‌تر داریم. استفاده از اوراق صکوک اجاره، اوراق مشارکت، صندوق زمین و ساختمان، رفتن به سمت پروژه‌های مشارکتی، تهاتر و افزایش سرمایه، سبد متنوعی از تامین مالی را برای شرکت فراهم کرده که به فراخور نیاز از آنها استفاده می‌شود.
رفتن به سوی پروژه‌های مشارکتی و استفاده از روش تهاتری یک رویکرد گذرا برای تامین مالی شرکت به شمار می‌رود یا قرار است به روشی همیشگی تبدیل شود؟
یکی از مسائل اصلی صنعت ساختمان، کمبود نقدینگی و سرمایه در گردش است که به دلیل ماهیت زمانبر بودن تولید محصول نهایی در این صنعت است. در واقع فعالان این صنعت طی بازه زمانی چند ساله باید نقدینگی را به پروژه‌ها تزریق کنند تا در نهایت بعد از یک دوره مشخص چند ساله، بهره‌برداری لازم را انجام دهند. لذا رفتن بیشتر به سمت پروژه‌های مشارکتی و تهاتری می‌تواند به افزایش تعداد پروژه‌ها از یک سو و کاهش ریسک از سوی دیگر منجر شود. بنابراین حضور پررنگ در پروژه‌های مشارکتی رویکردی است که می‌تواند در هر شرایطی به بهینه کردن نقدینگی کمک کند.
آیا شرکت‌های ساختمانی تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن هم برنامه‌ای برای انتشار اوراق صکوک یا سایر ابزارهای مالی دارند؟
قطعا این برنامه وجود دارد. برای شروع هم شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمالشرق در نظر دارد برای تعدادی از پروژه‌های خود اوراق مشارکت ۲۰۰ میلیارد ریالی منتشر کند.
آیا شرکت طی سال مالی ۹۲ افزایش سرمایه در پیش دارد؟
هیات مدیره افزایش سرمایه ۱۰۰۰ میلیارد ریالی را در دست بررسی دارد و قرار است سرمایه شرکت در این مرحله از ۲۰۰۰ میلیارد ریال به ۳۰۰۰ میلیارد ریال افزایش یابد. در صورت نهایی شدن موضوع در هیات مدیره، در آینده نزدیک افزایش سرمایه جهت تصمیم گیری به مجمع فوق العاده سهامداران ارائه خواهد شد.
آخرین گزارش‌های منتشره سازمان بورس در خصوص رتبه شفافیت حکایت از بهبود جایگاه شرکت دارد. به طوری که شرکت از جایگاه ۱۰۰ در پایان سال ۸۹ به جایگاه ۷۸ در پایان سال ۹۰ ارتقا یافته است. این بهبود جایگاه ناشی از چیست؟
رتبه شفافیت براساس دو متغیر سرعت و دقت در اطلاع‌رسانی به بازار سرمایه، محاسبه می‌شود. رویکرد ما بهبود مستمر این رتبه و ارتقای جایگاه در میان شرکت‌های بورسی از یک سو و شرکت‌های ساختمانی و انبوهسازی بورس از سوی دیگر است. هم چنین شرکت موفق شده در میان ۲۵ شرکت هلدینگ بورسی، رتبه ۴ را کسب کند.
سوالی که همواره پاسخ آن برای سهامداران جذاب است، دانستن عدد خالص ارزش دارایی‌ها (NAV) شرکت است. آیا تحلیلی در خصوص این شاخص در شرکت صورت گرفته است؟
براساس بررسی‌هایی که ۶ ماه پیش انجام شد NAV هر سهم معادل ۳۵۰۰ ریال محاسبه شد. اما در آخرین بررسی‌های ما، مشخص شده که تعداد پروژه‌های شرکت در مقایسه با گذشته روند افزایشی داشته است.
در مرحله بعد، روند رشد و توسعه بازار مسکن و صنعت ساختمان نیز اثر مثبت مضاعف دیگری را بر عملکرد شرکت دارد. مجموع این روندهای مثبت، باعث شده که خالص ارزش دارایی‌های هر سهم از ۳۵۰۰ ریال که ۶ ماه پیش محاسبه شده بود به ۴۵۰۰ ریال طی امسال، افزایش یابد. قطعا ظرفیت‌ها و پتانسیل‌های بالایی که شرکت در صنعت ساختمان دارد می‌تواند به ابزار قدرتمندی برای ایجاد ارزش افزوده برای جامعه سهامداران تبدیل شود.
ارسال نظر