طرحی که دولت را درتامین مسکن تنها می‌گذارد

فاطمه بهادری

سنت‌های ایرانی در سده‌های متمادی یک طرح نبوغ‌آمیز مالی برای زندگی و آینده افراد ترتیب داده است. روش آنها مانند هلند، ایجاد یک حساب بانکی پس‌انداز برای کودک نیست؛ بلکه سیستمی ‌است که طبق آن باید فرزندان و نوه‌های شخص هم دارای مسکن شوند. پرداخت بهای خانه با اقساط به سبکی که در اروپا وجود دارد، یعنی با بهره‌های نسبتا پایین و قسط‌هایی که چندین دهه طول می‌کشد، در ایران وجود ندارد، اما داماد و عروس جوان روی این مساله حساب می‌کنند که خانواده داماد خانه را برایشان خواهد خرید و خانواده عروس وسایل خانه را.

یکی از زبانزدهای ایرانیان این است که بهای خانه و زمین در ایران هیچ‌وقت پایین نمی‌رود. هر خانواده‌ای که بتواند در مسکن سرمایه‌گذاری کند، حتما این کار را برای روز مبادا هم که شده، انجام می‌دهد.

مطالب فوق بخشی از نوشته‌های یک خبرنگار هلندی است که از مشاهداتش در طول شش سال سکونت در ایران نگاشته است.

آنچه در نوشته‌های فوق مشخص است، رسم دیرینه ایرانیان در تامین مسکن به عنوان یک نیاز است، اما این بخش از اقتصاد همواره تحت تاثیر سیاست‌های مستقیم و غیر مستقیم دولت است. گاهی تحت تاثیر سیاست‌های عرضه و گاهی با اعمال محدودیت برای تقاضا، بخش مسکن دستخوش تغییر قیمت می‌شود، اما در روزگار کنونی، عرضه و تقاضای این بخش تحت تاثیر مستقیم سیاست‌های پولی قرار گرفته است. آنچه تحت عنوان ممنوعیت ارائه وام مسکن توسط نظام بانکی کشور به جز بانک مسکن در بسته دو سال گذشته بانک مرکزی گنجانده شده است، باعث شد تا در سال جاری علاوه بر کاهش قیمت و رکود مسکن (براساس اظهارات برخی کارشناسان) روی اجاره بها نیز تاثیر گذار باشد.

این سیاست در زمان ریاست طهماسب مظاهری در بانک مرکزی و تنها دو روز پس از اظهارات انتقادی رییس جمهوری در سفر استانی به قم، در بسته سیاستی پولی و بانکی سال ۸۷ گنجانده شد.

احمدی‌نژاد که منتقد همیشگی نظام بانکی کشور بوده است، در آن زمان بانک مرکزی و وزارت اقتصاد را مورد انتقاد قرار داد که با ورود پول بانک‌ها به صورت وام خرید به بخش مسکن، سوداگری در این بخش را رونق داده و موجب افزایش قیمت آن شده است.

این انتقاد که بیشتر به وام‌هایی با ارقام بالای خرید مسکن بانک‌های خصوصی مربوط بود، موجب شد تا ارائه وام‌های خرید در همه بانک‌ها به جز بانک مسکن ممنوع شود. این سیاست باعث شد تا طرف تقاضا در بخش مسکن به جهت تامین منابع محدود شود. گرچه برخی کارشناسان معتقدند در دو سال گذشته کاهش قیمت مسکن ،ناشی از این سیاست بانک مرکزی بوده، اما بسیاری از کارشناسان پولی و بانکی به خصوص بانک‌های خصوصی، این سیاست را مورد انتقاد قرار داده‌اند. به عقیده این گروه بخش مسکن سهم بسزایی در رونق اقتصادی کشور دارد و موجب ایجاد اشتغال می‌شود.

کاهش درآمدهای دولت

یکی از کارشناسان پولی و بانکی منتقد به این سیاست، حیدر مستخدمین حسینی است که می‌گوید: در شش ماه سال ۸۸ نسبت با شش ماه سال ۸۷، صدور پروانه‌های ساختمانی با ۵۰ درصد کاهش روبه‌رو بوده که در تهران روند کاهشی چشمگیرتری داشته است.

وی معتقد است: طبق آمارهای ۱۰ سال اخیر، تا ۷۰ درصد پروانه‌های صادره عملیاتی می‌شوند که در نتیجه وبا توجه به آمار فوق، جهت گیری بانک مرکزی کارساز نبوده و موجب کاهش ساخت و ساز در کشور شده است. وی ادامه می‌دهد: در زمان ممنوعیت وام خرید مسکن، میل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مشاهده نشده است. بنابراین این سیاست مثبتی نیست. وی با بیان اینکه برای راه حل این مساله باید تناسب بین بازار مسکن و پول برقرار شود، می‌گوید: سیاست فوق نه به نفع بازار مسکن و نه به نفع سایر بازارهای مرتبط همچون بازار معادن، صنایع و اقتصاد کشور نبوده است.

وی با اشاره به این موضوع که برخی کارشناسان در رابطه با این موضوع فقط به حوزه مسکن می‌نگرند، اظهار می‌دارد: این بازار باید در کنار سایر بازار‌ها تحلیل شود و تاثیراتی که بر اقتصاد می‌گذارد نیز باید مدنظر قرار گیرد.

مستخدمین حسینی، تاکید می‌کند: با کاهش معاملات خرید مسکن حتی درآمدهای دولت در این بخش مانند مالیات‌ها کاهش یافته است.

این کارشناس بانکی تصریح می‌کند: بازار مسکن کلیدی در اقتصاد کشورمان است و در رشد اقتصادی تاثیر می‌گذارد. وی می‌افزید: سیاست‌های چند سال اخیر موجب رکود در بازار مسکن شده و برای برون‌رفت از این وضعیت باید سیاست‌های انبساطی در پیش بگیریم. سیاست فعلی انقباضی است که نتیجه آن انقباض کل اقتصاد بوده است.

توسعه بازار غیر رسمی

مسعود نیلی، مدیر گروه اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف نیز در زمان ممنوعیت ارائه وام خرید مسکن در سخنانی تاکید کرده است: این تصمیم که اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها به‌جز بانک مسکن ممنوع باشد، سه ویژگی دارد که اولین ویژگی آن محدودیت وام برای خرید مسکن است. در این حالت فقط بازار غیررسمی توسعه پیدا می‌کند و نرخ بهره در بازار غیررسمی افزایش پیدا می‌کند. وی ادامه داد: ویژگی دوم اعطای ناچیز وام خرید توسط بانک مسکن است و در نهایت با اعطای تسهیلات ناچیز، خانه‌ای ناکارآ ساخته می‌شود. به گفته وی، اصولا هرچه بازار‌های مالی رقابتی‌تر باشند، کارآیی بیشتری حاصل خواهد شد. اینکه اعطای تسهیلات به شدت محدود شود بانک مسکن در معرض تقاضا‌های زیادی قرار خواهد گرفت که در نتیجه آن ممکن است فساد در بانک گسترش پیدا کند.

بررسی طرح خرید خانه توسط دولت

این در حالی است که مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نظری متفاوت نسبت به کارشناسان پولی دارد.

وی با مثبت ارزیابی کردن طرح ممنوعیت ارائه وام خرید مسکن معتقد است: در دوره‌ای که بانک‌های خصوصی رشد کردند و قیمت ملک برایشان مهم نبود، موجب افزایش قیمت ملک شدند. وی ادامه می‌دهد: بانک‌های خصوصی وام‌هایی با ۸۰-۷۰ درصد قیمت مسکن به متقاضیان ارائه دادند .این مساله موجب شد تا کسانی که حتی برای کارهای اقتصادی وام گرفتند نیز خانه بخرند.

وی با اعلام نظر مساعدش برای ادامه طرح فوق در سال آینده اظهار می‌دارد: از بانک مرکزی و مسوولان پولی و بانکی کشور تقاضا داریم که بحث سودهای ۳۰ درصدی در بخش مسکن و تعیین اجاره بهای ۳۰ هزار تومان به ازای هر یک میلیون تومان رهن مسکن را اصلاح کنند.

وی با انتقاد از کاهش نرخ‌های سود سپرده در بسته سال جاری، تصریح می‌کند: با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، مالکان انگیزه‌ای برای دریافت رهن از مستاجران ندارند و به این لحاظ بازار مسکن شاهد افزایش اجاره بها در سال جاری به خصوص در فصل نقل و انتقالات بوده است. وی در عین حال با تاکید بر اینکه برخی مالکان برای فروش واحدهای خود تمایلی ندارند، می‌گوید: این فروشندگان نیز به اجاره دادن واحد‌های خود اقدام کرده‌اند. در حال حاضر نیز فصل تعیین اجاره بها است.

وی ادامه می‌دهد: مسکن مانند سیب زمینی نیست که وقتی گران می‌شود دولت وارد کند. وی سه عامل کد رهگیری، ممنوعیت وام خرید مسکن و طرح مسکن مهر را از جمله عوامل کاهش قیمت مسکن می‌داند. وی با بیان اینکه مسکن نیازمند بازاری برای تعیین قیمت مناسب همچون میادین میوه و تره بار برای عرضه مستقیم کالا است، می‌گوید: پیشنهادی در وزارت مسکن در حال بررسی است که دولت (مانند سازمان تامین اجتماعی و...) برای خرید زمین و مسکن در هر محله اقدام و با دادن اجاره یا فروش آنها، به تنظیم بازار با ارائه قیمت‌های مناسب به عمومی‌کردن آن در هر منطقه بپردازد.

وی در پاسخ به این سوال که این طرح چه زمانی اجرایی می‌شود، می‌گوید: این طرح نیازمند بررسی و تامین بودجه است.

تجربه جهانی

سیاست ارائه وام ساخت به جای وام خرید مسکن در دیگر کشورها نیز اجرا شده است. به عنوان نمونه، سیاست‌گذاری مسکن تایوان در حوزه تخصیص تسهیلات مالی تا سال ۱۹۹۰ میلادی در این کشور بر اعطای «وام ساخت مسکن» متمرکز بوده و از سال ۱۹۵۵ تا سال ۱۹۹۰ ـ به مدت ۳۵ سال ـ ارائه تسهیلات ساخت مسکن تنها روش اعطای تسهیلات به بخش مسکن در کشور تایوان بوده است. چندی پیش در خبرها آمده بود که دولت چین نیز به دنبال افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ این کشور، برنامه ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در دستور کار قرار داده است .

در چین معادل ۸۰ تا ۹۰ درصد ارزش ملک، وام خرید مسکن پرداخت می‌شود که توسعه این سیاست بانکی در سال‌های اخیر به موازات افزایش تقاضا از جانب جوانان چینی برای صاحب خانه شدن باعث تحریک کاذب قیمت مسکن و رشد نگران کننده ارزش ملک در کشور چین شده است. به این سبب، مقامات اقتصادی چین تصمیم گرفته‌اند، برای جلوگیری از حباب قیمت مسکن، جلوی وام خرید را بگیرند.

عدم افزایش وام مسکن در سال آینده

اما دولت در راستای ادامه سیاست انقباضی در بخش مسکن همچنان معتقد به عدم افزایش وام خرید مسکن است.این سیاست در اظهارات مدیر عامل سابق بانک مسکن و وزیر مسکن تاکید شده است. علی نیکزاد تاکید می‌کند: هموطنان مطمئن باشند که قیمت مسکن در سال آینده تغییری نخواهد کرد و به این لحاظ وام خرید مسکن افزایش نمی‌یابد. وی با بیان این که سیاست دولت در بخش مسکن افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن است، می‌گوید: اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد، مشکلاتی مانند افزایش قیمت مسکن خواهد داشت . به عقیده وی، واحدهای مسکونی در شهرها ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار و در روستاها ۴۷۰ هزار واحد مسکونی است . بنابراین باتوجه به اینکه یک میلیون واحد مسکونی نیاز انباشته داریم، بنابراین باید با مدیریت این نیاز انباشته و نیازهای آینده تا سال ۹۲ عرضه ساخت و ساز را افزایش دهیم تا قیمت مسکن افزایش نیابد. اما وی به نحوه افزایش مسکن و تامین خریدار در شرایط کنونی اشاره‌ای نداشته است. در عین حال آمار ارائه شده از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، نشان می‌دهد که دولت در تامین مسکن تنها خواهد ماند.