وقتی که وام مسکن آب می‌رود!
فاطمه بهادری
تقریبا یکسال از افزایش وام مسکن به ۱۸میلیون تومان می‌گذرد. با تصویب شورای سابق پول و اعتبار از ابتدای خرداد ماه سال گذشته، وام ۱۸میلیون تومانی مسکن با شرایط جدید پرداخت می‌شود.

براساس این شرایط که تا پایان سال‌جاری اجرا خواهد شد، متقاضیانی که در نظر دارند پس از گذشت یکسال از سقف تسهیلات
۱۸۰میلیون ریالی استفاده کنند باید حساب خود را با مبلغ ۹۰میلیون ریال افتتاح کنند و در مدت یکسال موجودی خود را حفظ کنند.
تا پیش از این مصوبه، سقف وام مسکن 12میلیون با سپرده و 6میلیون بدون سپرده‌گذاری بود که بانک مسکن با اعلام اینکه تعهدی نسبت به پرداخت وام 6میلیونی بدون سپرده ندارد و با عنوان افزایش سقف وام مسکن، شرایط جدید را پس از تصویب شورای پول و اعتبار، اجرایی کرد. به این ترتیب سقف وام مسکن در شرایط افزایش قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافت، بلکه با شرایط سخت‌تری به متقاضیان ارائه شد.بررسی‌ها نشان می‌دهد که با وجود افزایش وام مسکن بانک مسکن، سهم این وام برای پوشش قیمت واحد مسکونی رو به کاهش است.این در حالی است که با احتساب وام 6میلیون تومانی بدون سپرده بانک مسکن، وام مسکن از سال 84 تاکنون ثابت بوده است. در عین حال قیمت‌های مسکن در سال 1385 رشد قابل توجهی داشته‌اند. براساس مندرجات فصل‌نامه علمی اقتصاد مسکن وزارت مسکن نیز متوسط قیمت یک‌متر مربع زمین معامله شده در بهار سال گذشته در تهران برابر یک‌میلیون و 650هزار تومان و در تابستان این سال برابر یک‌میلیون و 679هزار تومان بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب 9/128درصد و 4/124درصد رشد داشته که برای یکسال، رشد بسیار زیادی است. قیمت متوسط یک مترمربع زمین معامله شده در سال 1385 معادل 849هزار تومان نسبت به متوسط کل سال قبل 1/31درصد رشد داشته است. با توجه به رشد بسیار قیمت‌های مسکن در سال‌های قبل از آن، این تغییر یک جهش قیمتی شدید محسوب می‌شود به طوری که از نظر تاریخی در کشور سابقه نداشته است. چنانکه پیشتر نیز گفته شد سقف وام مسکن از سال 1384 تاکنون ثابت مانده و تنها شرایط آن دشوارتر شده است. (جدول شماره یک)
سهم سقف تسهیلات برای هر واحد مسکونی ۵۰ متری
همچنین بر اساس بررسی‌های انجام شده در بانک مسکن، سهم سقف تسهیلات بانک مسکن برای یک واحد مسکونی 50 متری از 93 درصد در سال 72 به 75درصد در سال 85 کاهش یافته است. این سهم در سال‌های 73 تا 80 با روند کاهشی به ترتیب 144، 101، 110، 81، 98، 89، 62 و 51درصد از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش داده است. این رقم در سال 81 به 51، در سال 82 به 38، در سال 83 به 63 و در سال 84 به 85درصد رسیده است. سقف وام مسکن در سال 72 معادل یک‌میلیون و 500هزار تومان بوده که با افزایش به رقم 2میلیون و 500هزار تومان در سال‌های 73 و 74 و 3میلیون و 500هزار تومان در سال‌های 75 و 76 رسیده است.
سقف تسهیلات بانک مسکن در سال‌های ۷۷ تا ۸۰ بالغ بر ۵میلیون بوده که در سال‌های ۸۱ و ۸۲ به ۷میلیون تومان افزایش یافته است. این رقم در سال ۸۳ به ۱۲میلیون افزایش یافته و از سال ۸۴ تاکنون معادل ۱۸میلیون تومان بوده است. گرچه وام مسکن روند افزایشی داشته، اما باید توجه داشت که روند افزایشی قیمت مسکن نیز، بر اساس آمارهای وزارت مسکن بی‌سابقه بوده است.بر اساس مطالعات موجود برای محاسبه سهم وام مسکن، قیمت هر واحد مسکونی ۵۰ متری در سال ۷۲ معادل یک‌میلیون و ۶/۶۰۴هزار تومان در نظر گرفته شده است. این رقم در سال ۸۰ بالغ بر ۹میلیون و ۸/۷۲۲هزار تومان و به ترتیب تا سال ۸۴ بالغ بر ۱۳میلیون و ۲/۶۶۶هزار تومان، ۱۸میلیون و ۲/۳۱۴هزار تومان، ۱۸میلیون و ۷/۹۶۶هزار تومان و ۲۱میلیون و ۶/۲۰۹هزار تومان بوده است. رقم فوق در نیمه اول سال ۸۵، ۲۴میلیون و ۳/۱۰۳هزار تومان محاسبه شده است.
سهم سقف تسهیلات برای هر واحد مسکونی 75 متری
بر اساس آمار فوق، قیمت هر واحد مسکونی ۷۵ متری در سال ۷۲، ۲میلیون و ۹/۴۰۶هزار تومان محاسبه شده که تسهیلات یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومانی بانک مسکن، ۶۲درصد از قیمت هر واحد مسکونی را پوشش داده است. قیمت هر واحد مسکونی با متراژ فوق، دومیلیون و ۵/۵۹۷هزار تومان در سال ۷۳، ۳میلیون و ۵/۶۹۷هزار تومان در سال ۷۴، ۴میلیون و ۱/۷۶۳هزار تومان در سال ۷۵، ۶میلیون و ۱/۵۱۰هزار تومان در سال ۷۶ و ۷میلیون و ۶/۶۷۵هزار تومان در سال ۷۷ رسیده که با در نظر گرفتن سقف وام مسکن در سال‌های فوق به ترتیب ۹۶، ۶۸، ۷۳، ۵۴ و ۶۵درصد از قیمت هر واحد مسکونی پوشش داده شده است. این درصد پوشش در سال‌های ۷۸ تا ۸۴ به ترتیب ۵۹، ۴۱، ۳۴، ۳۴، ۲۵، ۴۲ و ۵۷درصد بوده که در سال ۸۵ به ۵۰درصد کاهش یافته است. قیمت هر واحد مسکونی ۷۵متری در سال ۸۴ بالغ بر ۳۱میلیون و ۴/۸۱۴هزار تومان و در سال ۸۵ بالغ بر ۳۶میلیون و ۹/۱۵۴هزار تومان بوده است.
سهم تسهیلات مسکن در واحدهای مسکونی 100متری
به تبع سهم تسهیلات مسکن بانک مسکن برای واحدهای ۱۰۰ متری مسکونی کم است. براساس مطالعات انجام شده سهم سقف تسهیلات در این واحدها در سال ۷۲، ۴۷درصد بوده که در نیمه اول سال ۸۵ به ۳۷ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که قیمت هر واحد مسکونی ۱۰۰ متری در سال ۷۲ بالغ بر ۳میلیون و ۲/۲۰۹هزار تومان بوده که با ۱۴۰۲درصد افزایش به ۴۸میلیون و ۵/۲۰۶هزار تومان در سال ۸۵ رسیده است. با وجود افزایش ۲۶۴۳درصدی قیمت هر واحد مسکونی درسال ۸۶ سقف تسهیلات مسکن تنها ۱۱۰۰درصد افزایش یافته و این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن همچنان ۱۸میلیون تومان است و بیشترین افزایش قیمت مسکن براساس مطالعات وزارت مسکن از نیمه دوم سال ۸۵ آغاز شده است. در عین حال سهم سقف تسهیلات مسکن برای هر واحد مسکونی یکصد متری به ترتیب ۷۲، ۵۱، ۵۵، ۴۰، ۴۹، ۴۴، ۳۱ و ۲۶درصد از سال ۷۳ تا ۸۰ بوده است. این رقم در سال
81 ،26درصد، در سال 82، 19درصد، در سال 83، 32درصد و در سال 84 نیز 42درصد بوده است. قیمت هر واحد مسکونی نیز از 3میلیون و 3/463هزار تومان در سال 73 به 19میلیون و 6/445هزار تومان در سال 80 رسیده است. این رقم در سال 84 نیز 42هزار و 2/419هزار تومان بوده است.
نظام بانکی دومین تامین‌کننده منابع مالی
مطالعات انجام شده در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در سال‌های مختلف نشان می‌دهد که تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن به جز خانوارها، نظام بانکی است و نهادهای مالی دیگر سهم ناچیزی در بخش مسکن داشته‌اند. تسهیلات بلندمدت اغلب توسط بانک مسکن پرداخت شده و سایر بانک‌ها بیشتر تسهیلات کوتاه‌مدت مسکن و مشارکت مدنی پرداخته‌اند. همچنین نتیجه این مطالعات نشان می‌دهد حجم اعتبارات بانکی در بخش مسکن نسبت به تقاضا کم است و افزایش اعتبارات به ویژه در بخش تولید و تبدیل به فروش اقساطی این تسهیلات موجب رونق بازار مسکن و گسترش سرمایه‌گذاری در این بخش می‌شود.مطالعات طرح جامع مسکن (1385-1383) توسط وزارت مسکن و شهرسازی به منظور طراحی و برنامه‌ریزی آینده مسکن انجام شده است. در این مطالعات ضمن بررسی نقش برجسته تسهیلات بانکی در توسعه بخش مسکن به بررسی چالش‌ها و مشکلات فراروی این بخش از منظر تامین مالی پرداخته و راه‌کارهای مناسب جهت گسترش و بهبود نظام مالی بخش مسکن ارائه کرده است که از آن جمله می‌توان به پایین بودن حجم اعتبارات بانکی در بخش مسکن نسبت به تقاضا، پایین بودن نسبت وام به قیمت مسکن، ناچیز بودن ابزارهای مالی نوین برای گسترش حجم اعتبارات در بخش مسکن و برون‌فکنی خانوارهای کم‌درآمد از چرخه نظام اعتبارات تامین مالی مسکن اشاره کرد.در مقابل این مشکلات راهکارهایی نظیر افزایش و متنوع کردن منابع، اتصال به بازار سرمایه، منعطف کردن وام‌ها و شرایط آن و بهینه‌سازی نقش نظام بانکی در اعتبارات بخش مسکن نیز ارائه شده است.اما آنچه مسلم است نقش وام مسکن در خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر است که براساس مستندات ارائه شده، نیازمند بازنگری است.