موانع پیش‌روی لیزینگ مسکن

محمود فراهانی - آیا لیزینگ‌ها می‌توانند، گره کور مسکن را در کشور ما، بگشایند؟

این سوالی است که به‌طور قطع بسیاری از کارشناسان حوزه صنعت مسکن و لیزینگ بارها روی آن مطالعه و تحقیق کرده‌اند. مطالعاتی که علی‌الاصول در راستای یافتن پاسخ‌هایی برای آن، به چند مشکل جدی برخورده‌اند: از جمله یافتن راهکار‌هایی که بتوانند ضامن سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت ۱۰ تا ۱۵ساله و حتی بیشتر در کشور ما باشند. مشکلات بعدی کارشناسان مربوط به هزینه بالای پول ناشی از نرخ سود بالا در ایران است و یافتن راهکاری که بتواند نیازمندان به مسکن را تبدیل به متقاضیان واقعی مسکن کند. درآمد پایین بخش عظیمی از نیازمندان مسکن در مقایسه با هزینه تمام‌شده بالای مسکن، مانع از آن است که آنان بتوانند اجاره‌بها یا اقساط ماهانه خود را برای واحدهای مسکونی بپردازند.

ماحصل مطالعات و کارشناسان مسکن و لیزینگ، در نهایت به اینجا ختم می‌شود که قطع‌نظر از فضای کسب و کار نسبتا نامطمئن در ایران، ناشی از عوامل بیرونی اقتصاد، تکیه بر عوامل درونی مرتبط با اقتصاد شاید تا حدودی پایه‌های صنعت لیزینگ در عرصه مسکن را استحکام بخشد. این عوامل عبارتند از: ۱-بستر مناسب قانونی، ۲-نظام بیمه‌ای پیشرفته و مطمئن، ۳-بازار ثانویه رهن کارا، ۴-امکان دسترسی به منابع مالی ارزان‌قیمت خارجی، ۵-یافتن راه‌کارهایی که هزینه تمام‌شده مسکن در ایران را کاهش دهد.

بستر مناسب قانونی

در حالی که در بسیاری از قوانین حوزه مسکن، عدم جامعیت وجود دارد و تداخل وظایف بین ارکان نظارتی و اجرایی مسکن (وزارت مسکن، سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها، به کرات دیده می‌شود)، در حوزه صنعت لیزینگ هم، وضعیت نامطلوبی حاکم است. بعد از گذشت بیش از ۲۰ماه که از تصویب قانون تنظیم بازار متشکل پولی می‌گذرد اما آیین‌نامه‌های مربوط به آن، از جمله آیین‌نامه مربوط به چگونگی فعالیت شرکت‌های لیزینگ در هیات دولت به تصویب نرسیده است و به عبارتی، هنوز جایگاه قانونی لیزینگ به عنوان یک نهاد مالی در نظام پولی کشور مشخص نیست. چنین وضعیتی، هم در حوزه قوانین مسکن و هم لیزینگ، مانع از آن است که لیزینگ مسکن به لحاظ بسترهای قانونی، گسترشی با اطمینان را برای خود ترسیم کند. فارغ از این مساله، دخالت نهادهای سیاست‌گذاری و نظارتی مسکن، یکی از عوامل دیگر در راستای استحکام قانون در حوزه مسکن و لیزینگ است. دخالت‌های وزارت مسکن در تعیین اعضای شورای نظام مهندسی، عملا اجرای قانون در بخش‌ مسکن را با مشکلات مواجه می‌کند و از سوی دیگر، نگاه بودجه‌ای شهرداری‌ها به خصوص در شهرهای بزرگ به فروش تراکم، عملا قانون را در جایگاه اصلی خود قرار نداده است.

نظام بیمه‌ای مطمئن

پشتیبانی یک نظام بیمه‌ای از مسکن و مطالبات، به‌طور قطع ضمانت بخش سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت در بخش مسکن است اما وجود برخی مشکلات از جمله استاندارد نبودن مصالح ساختمانی و همچنین غیراستاندارد ساخته شدن (سنتی‌ساز) ساختمان در ایران مانع از آن می‌شود که سازمان‌های بیمه‌ای ریسک حاصل از این ساختمان‌ها را به عهده بگیرند. البته بیمه‌های اعتباری اخذ مطالبات را از مستاجران تضمین می‌کنند. اینکه تحت چه سازوکارهایی مصالح استاندارد در ساختمان‌ها مصرف شود و ساختمان‌ها استاندارد ساخته شود، اموری است که باید خارج از صنعت ساختمان به آن پرداخته شود.

دکتر میرقادری، استاد دانشگاه یکی از کارشناسانی است که اعتقاد دارد، امضای پایان کار ساختمان از سوی مهندس ناظر در حالی که اصول ایمنی در برابر حوادث طبیعی از جمله زلزله رعایت نشده را همین مساله می‌داند. وی می‌گوید امضای مهندسان ناظر زمانی واقعی خواهد بود که نظام بیمه‌ای از ساختمان‌ها پشتیبانی کند و او نیز قادر خواهد بود که مسوولیت خود را بیمه کند اما استاندارد نبودن مصالح و ساخت ساختمان‌ها، چنین امکانی را فراهم نمی‌کند.

بازار ثانویه رهن

کارشناسانی چون علیرضا قهاری، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان، اعتقاد دارد: معمولا سازندگان مسکن، مایل نیستند محصولات خود را مستقیما به صورت لیزینگ واگذار کنند. آنان مایلند در اسرع وقت واحدهای ساختمانی خود را به فروش برسانند. از سوی دیگر، یکی از موانع اصلی پیش روی صنعت لیزینگ مسکن بحث تامین منابع مالی است.

برای گذر از چنین مانعی، یکی از راه‌های اساسی وجود بازار ثانویه رهن است و در این صورت، سازندگان مسکن و شرکت‌های لیزینگ در گام‌های اولیه، از یک سو واحدهای مسکونی ساخته‌شده خود را به صورت لیزینگ واگذار کنند و از سوی دیگر، با فروش اسناد رهنی محصولات خود، منابع جدید برای توسعه فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز فراهم نمایند. اما از آنجا که ساختار بورس در کشور ما هم به لحاظ قانونی و هم فرهنگی، توسعه لازم را به صورت عملی نیافته‌، بنابراین، یکی از موانع پیش روی توسعه صنعت لیزینگ مسکن، فقدان بازار ثانویه رهن در کشور ما است.

منابع مالی خارجی ارزان‌قیمت

از آنجا که یکی از مشکلات اصلی پیش روی توسعه لیزینگ مسکن نبود سرمایه لازم با قیمت پایین است، بسیاری از کارشناسان نشانی منابع خارجی را می‌دهند. اما پیدا کردن این منابع در شرایط فعلی چندان ساده نیست.

درآمد پایین، قیمت تمام‌شده بالا

کارشناسان اعتقاد دارند، اگر تضمین لازم در خصوص سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش مسکن وجود داشته باشد، میزان درآمد مستاجر چندان اهمیتی ندارد چرا که میزان اجاره‌بها، بر اساس درآمد مستاجر در طول زمان مقتضی صورت می‌گیرد. بنابراین بسیاری از نیازمندان به مسکن که اصولا به دلیل پایین بودن درآمدشان متقاضی واقعی مسکن نیستند چنانچه طول دوره بازپرداخت کل بهای اجاره (قیمت مسکن) از ۱۲ به ۲۰سال و بیشتر افزایش یابد، در این صورت، اکثریت این نیازمندان به متقاضیان واقعی مسکن تبدیل خواهند شد، با این حال، نمی‌توان از این مساله گذشت که قیمت تمام‌شده هر متر مسکن در کشور ما بالا است.

کاهش قیمت تمام‌شده مسکن

همواره یک تضاد میان کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و رعایت استانداردها در خصوص مصالح و ساخت وجود دارد چرا که از یک‌سو، رعایت استانداردها هزینه تمام‌شده را در شرایط فعلی تا ۶/۱قیمت مواد خام و خدمات ساخت بالا می‌برد، از سوی دیگر، یکی از مشکلات فعلی مسکن معطوف به قیمت تمام‌شده مسکن در ایران است. کارشناسان از جمله دکتر میرقادری استاد دانشگاه و کارشناس بخش مسکن، اعتقاد دارد، اگر از تکنولوژی‌های روز دنیا در خصوص تولید مصالح و ساخت استفاده کنیم به طور قطع بسیاری از هزینه‌های ساختمان‌سازی کاهش پیدا می‌کند.

استفاده از عناصر ساختمانی پیش‌ساخته و .. یکی از این راه‌ها است.

اما در این میان اساسی‌ترین مشکل، قیمت زمین است که در نهایت، بار سنگینی بر دوش هزینه تمام‌شده مسکن است. مطالعات و اقدامات زیادی در این خصوص از سوی دولت اعمال شده تا به نوعی قیمت زمین از ساخت حذف شود اما به نظر می‌رسد در این شرایط حذف قیمت زمین از ساخت مقدور نباشد. کارشناسان اعتقاد دارند، زمانی این امر اتفاق خواهد افتاد که عرضه مسکن تعادلی نسبی با تقاضا برقرار کند.

اینکه چگونه این تعادل برقرار می‌شود، ضمن آنکه نیازمند طی شدن پروسه زمانی چندین ساله است، تغییر در الگوهای تقاضای ساختمان در استفاده بهینه از فضا، ورود تکنولوژی روز ساخت‌و‌ساز و کاهش قیمت تمام شده زمین است که هر یک از این مباحث نیازمند طرح بحث جدیدی است.

وضعیت فعلی لیزینگ مسکن

در حال حاضر، علاوه‌بر موسسات دولتی ساخت‌و‌ساز مسکن مانند بنیاد مسکن و بانک مسکن که با توجه به رانت دولتی بودن، فعالیت اجاره به شرط تملیک را نامحدود انجام داده‌اند، برخی شرکت‌های لیزینگ و موسسات بخش خصوصی نیز، به این کار مبادرت کرده‌اند. لیزینگ پارسیان در سال گذشته تعداد محدودی طرح مسکونی از طریق لیزینگ واگذار کرد و هم‌اکنون دو شرکت لیزینگ که اختصاص فعالیت اصلی خود را معطوف به لیزینگ مسکن کرده‌اند، لیزینگ اقتصاد نوین وابسته با بانک اقتصاد نوین و لیزینگ سرمایه‌گذاری ملل، وابسته به بانک‌های پاسارگاد و سرمایه است. اما مجموعه فعالیت‌های لیزینگ مسکن، تاکنون حتی به اندازه یک درصد از کل واگذاری ساختمان نرسیده. در حالی که در کشورهایی چون ایالات متحده بیش از ۸۰ درصد از واگذاری‌های مسکن به صورت لیزینگ انجام می‌شود.