جهت‌گیری بازار مسکن در فصول آتی
دکتر مهدی بهداد معاون اقتصادی و بازرگانی شرکت توسعه آینده پارس در حال حاضر مطابق اطلاعات موجود، رشد پایه پولی کشور کنترل شده و این کنترل کاهشی به نحوی بوده که رشد پایه پولی از ۶/ ۲۷درصد در پایان سال ۹۱ به ۶/ ۱۰ درصد در پایان سال ۹۳ رسیده است. این امر یکی از عوامل مهم و اصلی کنترل نرخ تورم در اقتصاد ایران تلقی می‌شود. از سوی دیگر کنترل انتظارات تورمی طی ماه‌های اخیر که ناشی از ثبات نسبی بازار ارز بوده باعث شده است تا سطح عمومی قیمت‌ها دچار کاهش شود. این امر نیز در کنار کنترل پایه پولی باعث کاهش نرخ تورم و نیز جلوگیری نسبی از شکل‌گیری تقاضای سفته بازی در بازار مسکن شده و یکی از عوامل مهم طولانی‌تر شدن رکود صنعت ساختمان و به‌طور خاص بخش مسکن در طی فصول گذشته است.
دکتر مهدی بهداد معاون اقتصادی و بازرگانی شرکت توسعه آینده پارس در حال حاضر مطابق اطلاعات موجود، رشد پایه پولی کشور کنترل شده و این کنترل کاهشی به نحوی بوده که رشد پایه پولی از ۶/ ۲۷درصد در پایان سال ۹۱ به ۶/ ۱۰ درصد در پایان سال ۹۳ رسیده است. این امر یکی از عوامل مهم و اصلی کنترل نرخ تورم در اقتصاد ایران تلقی می‌شود. از سوی دیگر کنترل انتظارات تورمی طی ماه‌های اخیر که ناشی از ثبات نسبی بازار ارز بوده باعث شده است تا سطح عمومی قیمت‌ها دچار کاهش شود. این امر نیز در کنار کنترل پایه پولی باعث کاهش نرخ تورم و نیز جلوگیری نسبی از شکل‌گیری تقاضای سفته بازی در بازار مسکن شده و یکی از عوامل مهم طولانی‌تر شدن رکود صنعت ساختمان و به‌طور خاص بخش مسکن در طی فصول گذشته است.
بر اساس اطلاعات موجود، طی سال‌های ۹۱ و ۹۲، نرخ تغییرات متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران روندی نزولی به خود گرفته و در برخی از ماه‌ها نیز رشد منفی قیمتی را در این بازار شاهد بوده‌ایم. این روند هرچند که طی ماه‌های گذشته دچار تغییرات مثبت شده است، ولی نشانه‌ای درخصوص خروج از رکود نسبی مسکن تلقی نمی‌شود و تنها می‌توان گفت که در این بخش رکود مطلق حاکم نیست. به نظر می‌رسد که خروج از رکود حاکم در این بازار مستلزم بروز نوعی تعادل در عرضه و تقاضای مسکن است.
در شرایط فعلی اقتصاد ایران که درآن نرخ تورم حدود ۱۵درصد برآورد می‌شود، با عنایت به رفتار سیکلی قیمت در بازار مسکن و مناسبات رفتاری قیمت مسکن با نرخ تورم، انتظار می‌رود که در سال جاری و در ماه‌های باقی مانده، تغییرات قیمت هر مترمربع واحد مسکونی درحد نرخ تورم و حداکثر اندکی بالاتر از این نرخ باشد و توقع افزایش قیمت در حدی بسیار فراتر از نرخ تورم غیرواقع بینانه خواهد بود. به تعبیر دیگر انتظار بر آن است که درصورت ثبات نرخ تورم، رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی حداکثر به میزان نرخ تورم بوده و برای فصول بعدی به‌صورت تدریجی به بیش از نرخ تورم برسد. بررسی رابطه بین نرخ تورم و تغییرات قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران (به‌عنوان نمونه‌ای از کل کشور)، حکایت ازآن دارد که معمولا در شرایطی که تغییرات قیمت یک مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نرخ تورم رسیده است، دراغلب موارد بین یک تا ۵/ ۲ سال (و در برخی از موارد بیشتر) طول کشیده است تا قیمت مسکن به اوج خود برسد. بنابراین از رهیافت مقایسه بین رفتار نرخ تورم و تغییرات قیمت یک مترمربع واحد مسکونی هنوز تا رسیدن به اوج رونق، بازار مسکن نیازمند زمان است. به نظر می‌رسد برای اظهار نظر دقیق‌تر درخصوص این نکته که دقیقا چه مدت زمانی طول می‌کشد تا بازار مسکن به اوج قیمتی خود برسد رفتار سایر بازار‌ها مانند بازار طلا، بورس، ارز و از همه مهم‌تر جهت‌گیری سیاست‌های پولی و سطح انضباط پولی که توسط بانک مرکزی درپیش گرفته می‌شود از اهمیت بالایی برخوردار باشد. در اقتصاد ایران به دلیل همبستگی بالا بین نرخ تورم و نرخ رشد نقدینگی و تبعیت نرخ تورم از آن،(با لحاظ کردن اصطکاک‌های طرف عرضه در کنار موانع نهادی موجود)، انتظار می‌رود که رفتار رشد قیمت یک مترمربع واحد مسکونی و نرخ تورم، شباهت‌هایی نیز با رفتار این متغیر و نرخ رشد نقدینگی داشته باشد. با مقایسه تغییرات نرخ رشد نقدینگی با رشد قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ملاحظه می‌شود که هرجا نرخ رشد نقدینگی به اوج خود رسیده است، غالبا با یک فاصله زمانی یک تا ۲ ساله (و در برخی از موارد بیشتر) قیمت مسکن نیز اوج خود را نشان داده است. دراینجا نیز به نظر می‌رسد که جهت‌گیری سیاست‌های پولی بانک مرکزی در تعیین زمان اوج قیمت مسکن موثر بوده است. به تعبیر دیگر اثرگذاری نرخ رشد نقدینگی روی قیمت مسکن در کلان شهر تهران با یک وقفه یک تا ۲ ساله صورت می‌گیرد. به شرط ثبات سایر شرایط با عنایت به کنترل نقدینگی در اقتصاد ایران طی فصول گذشته، تا رسیدن به اوج قیمت در بازار مسکن نیازمند زمان هستیم.
آیا روند مثبت تعداد معاملات و رشد قیمت مسکن طی فصول گذشته نشان دهنده رونق در بازار است؟
مطابق اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تعداد معاملات صورت گرفته در سال ۹۲ در شهر تهران ۱۲۱ هزار و ۴۷۰ واحد مسکونی بوده است که این رقم در سال ۹۳ به ۱۷۲ هزار و ۵۰۶ واحد مسکونی رسیده است. به تعبیر دیگر تعداد معاملات طی این سال‌ها حدود ۴۲درصد رشد داشته است. از منظر قیمتی نیز متوسط قیمت معاملات صورت گرفته در واحدهای مسکونی در سال ۹۲، به میزان ۳۷ میلیون و ۲۰۵ هزار ریال بوده که این رقم در سال ۹۳ به ۳۹ میلیون و ۲۷۳ هزار ریال رسیده است. به تعبیر دیگر قیمت طی این سال‌ها به میزان ۶/ ۵ درصد رشد مثبت نشان داده است. بررسی روندهای سنواتی گذشته نشان دهنده آن است که جهت‌گیری مثبت موجود در روندهای قیمتی و تعدادی معاملات در بازار مسکن تنها می‌تواند نشان دهنده برگشتن جهت حرکتی قیمت و تعداد معاملات از روندهای منفی به روندهای مثبت و خروج از شدید‌ترین حالات رکود بازار مسکن باشد؛ امری که باعنایت به وضعیت نرخ تورم می‌تواند به دلیل حرکت تقاضای مصرفی (و نه سفته بازی) مسکن تفسیر شود.
درحال حاضر، بنابر اطلاعات منتشر شده و اظهار نظر برخی از کارشناسان اقتصادی، نرخ رشد اقتصادی کشور از منفی ۹/ ۱ درصد در سال ۹۲ به بالاتر از ۳ درصد در سال ۹۳ رسیده است. به نظر می‌رسد که استمرار این رشد نیازمند اصلاحات نهادی در کشور بوده و این رقم، در مجموع اقتصاد کشور مثبت تلقی می‌شود؛ در حال حاضر، امیدواری نسبی ایجاد شده نسبت به آینده، افزایش میزان مبادلات خارجی، افزایش بودجه دولت و رشد صادرات کشور در کنار رشد مثبت سرمایه‌گذاری فاکتورهای مهمی در افزایش رشد اقتصادی تلقی می‌شود. واقعیت آن است که به دلیل آنکه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ درآمد ملی در اقتصاد کاهش یافته، در کنار تورم موجود در اقتصاد شاهد افت قدرت حقیقی مصرف‌کننده و ثروت حقیقی خانوار در اقتصاد ایران هستیم. در این شرایط حتی اخذ تسهیلات مسکن نیز چندان به کمک خریداران -که غالبا از گروه‌های پایین‌تر درآمدی نیز هستند- نیامده و احتمالا تسهیلات بخش مهمی از منابع مالی مورد نیاز برای خرید را تامین نخواهد کرد. درکنار ضعف موجود در طرف تقاضا، در سمت عرضه نیز هرچند که به استناد اطلاعات موجود در شهری مانند تهران با مازاد عرضه در واحدهای مسکونی مواجه هستیم، اما ملاحظه می‌کنیم که قیمت فروش آن‌قدر دچار کاهش نمی‌شود که تعادل را در این بازار ایجاد نماید.
اطلاعات موجود بیانگر شکاف قابل توجه عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی است. شکافی که از یکسو به دلیل بالا بودن بهای تمام شده احداث هر مترمربع واحد مسکونی امکان کاهش ندارد و از سوی دیگر به دلیل پایین بودن قدرت خرید مصرف‌کننده امکان پرداخت مبالغ بالاتر برای خرید هر مترمربع واحد مسکونی را برای طرف تقاضا ایجاد نمی‌کند و عملا بخش مسکن را با نوعی رکود نسبی همراه با بالا بودن سطح قیمت‌ها مواجه کرده است. یکی از دلایل کاهش فعالیت‌های تولیدی در بخش مسکن محدود بودن حجم نقدینگی موجود در این بازار برای سرمایه‌گذاری از سوی تولید‌کنندگان است که باعث شده است تا با توجه به شکاف موجود بین عرضه و تقاضا که باعث عدم امکان فروش یا فروش با سرعت پایین محصولات تولیدی در این بازار شده است، عملا نقدینگی این بازار قفل شده و امکان گردش پیدا نکند. این امر در سطح نازلی برای شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار به‌واسطه تهاتر حل‌کننده برخی از موضوعات است، اما در سطح کلان بازار مسکن باعث شده است تا امکان فعالیت‌های سرمایه‌گذاری جدید تا حد زیادی کاهش پیدا کند. مطابق اطلاعات موجود در کلان شهری مانند تهران در سال ۱۳۸۹ به تعداد ۱۹.۷۶۷ فقره پروانه ساختمانی صادر شده است که این رقم نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود ۲/ ۶۵درصد رشد داشته است این روند رشد در سال ۱۳۹۰ نیز ادامه داشته به نحوی که تعداد پروانه‌های ساختمانی در این سال به ۳۳,۲۱۷ فقره رسیده که رشدی معادل ۶۸درصد را نشان داده است. این رشد در سال‌های ۹۲،۹۱ و ۹۳ (موکدا در سه ماه دوم و سوم سال ۹۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل خود) روندی نزولی قابل توجه داشته است. این به آن معنا است که تعداد پروانه‌های صادر شده در مقطع زمانی سال‌های ۸۹ و ۹۰ به حدی بوده است که باعث‌شده‌است تا حجم بالای فعالیت و عملیات احداث را در صنعت ساختمان در شهر تهران ایجاد شود که باعنایت به زمانبر بودن تولید مسکن (حداقل ۵/ ۱ سال)، ارائه محصول نهایی در صنعت ساختمان یا پیش‌فروش واحدهای در دست احداث همراه با پایین بودن قدرت خرید مصرف‌کنندگان و عدم امکان شکل‌گیری تقاضای موثر، مازاد عرضه در این بخش ایجاد شود؛ بنابراین به دلایل بنیادی، اکنون در شهری مانند تهران شاهد پیشی گرفتن عرضه از تقاضا هستیم. بدیهی است که فعالان طرف عرضه بازار به خوبی این مساله را درک کرده و مازاد عرضه موجود را با کاهش اقبال سرمایه‌گذاری به اخذ پروانه مسکونی در شهر تهران پاسخ داده‌اند. نکته قابل توجه آن است که علاوه بر شاخص‌های ریالی در اخذ پروانه، شاخص‌های متراژی نیز موید تحلیل بالاست؛ به آن مفهوم که رشد متراژی زیربنای طبقات ساختمان‌ها بر اساس پروانه‌های صادره در شهر تهران در سال‌های ۸۹ و ۹۰ به ترتیب ۱/ ۷۶ درصد و ۹/ ۴۲ درصد بوده است. این روند در سال ۹۱ رشد منفی ۵/ ۱۷ درصد را نشان داده و در سال ۹۲ تنها ۶/ ۱درصد رشد مثبت داشته است. مقایسه این ارقام در مقاطع ۳ ماهه سال‌های ۹۲ و ۹۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن نیز حکایت از منفی‌شدن قابل توجه روند رشد متراژی سرمایه‌گذاری‌های جدید در بخش مسکن در شهر تهران دارد.
آخرین اطلاعات رسمی منتشر شده درخصوص مسکن چه نشانه‌هایی را در بازار تبیین می‌کند؟
آخرین اطلاعات منتشر شده درخصوص بازار مسکن که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده بیانگر آن است که در پاییز سال ۹۳ تعداد ۱۹۰۷ پروانه ساختمانی (با کاربری‌های مختلف) توسط شهرداری تهران صادر‌شده است که نسبت به فصل قبل از خود ۵/ ۱۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از خود ۹/ ۵۶درصد کاهش داشته است. از نظر متراژی نیز مجموع مساحت زیربنای تعیین شده در پروانه‌های ساختمانی در پاییز ۹۳ حدود ۱/ ۲۶۶۲ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته خود حدود ۸/ ۳۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل خود حدود ۱/ ۶۸ درصد کاهش نشان داده است.
ضمنا مساحت متوسط زیربنا در پروانه‌های ساختمانی حدود ۱۴۰۳ مترمربع بوده و در پروانه‌های احداث ساختمان‌های مسکونی حدود ۱۲۴۰ مترمربع بوده است. از نظر تعدادی نیز تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در پاییز ۹۳ بالغ بر ۱۴.۸۸۱ واحد بوده است که نسبت به فصل گذشته خود حدود ۴/ ۳۳درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۴/ ۶۶درصد کاهش داشته است. این تعداد واحد مسکونی حدود ۹/ ۲۲ درصد از واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری‌های کشور را تشکیل می‌دهد.
این اطلاعات در کنار سایر اطلاعات منتشر شده (مانند منازل مسکونی خالی) درکنار پایین بودن توان خرید طرف تقاضا بیانگر تداوم رکود فعلی و ضرورت گذشت زمان برای جذب ساختمان‌های مسکونی تولید شده در بازار است. امری که توسط تولید‌کنندگان به خوبی درک شده و باعث شده است تا حداقل تمایل را برای ورود به بازار مسکن با هدف سرمایه‌گذاری جدید داشته باشند.
* بخشی از اطلاعات این نوشته برگرفته از سخنرانی دکتر مسعود نیلی در بیست و پنجمین همایش سالانه سیاست‌های پولی و ارزی است.
ارسال نظر