افزایش قیمت نداریم

دکتر سلمان خادم المله استاد دانشگاه و عضو هیات مدیره کارگزاری بانک مسکن برای بررسی بازار مسکن در سال ۱۳۹۴، باید عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن را مورد بررسی قرار داد. همچنین با توجه به اینکه مسکن کالایی ناهمگن به‌شمار می‌رود، ارائه یک پیش‌‌بینی کلی برای همه بخش‌های مسکن امکان‌پذیر نیست. به علاوه اقتصاد ایران دچار رکودتورمی ‌بوده و در سال جاری نیز تحت‌تاثیر متغیرهای برونزا و درونزای مهم و پرابهامی ‌قرار دارد که تغییر در هریک از آنها می‌تواند پیش‌بینی وضعیت بازارها در سال‌های آینده را تحت‌تاثیر قرار دهد. از جمله مهم‌ترین عوامل اثرگذار، نتیجه مذاکرات هسته‌ای و در ادامه آن عادی شدن وضع درآمدی کشور و آزادشدن منابع حاصل از درآمدهای نفتی و ورود آن به اقتصاد کشور است، از سوی دیگر وضعیت نرخ سود بانکی و سیستم بانکی طی سال جاری می‌تواند در تغییر وضعیت بازارها بسیار موثر باشد. در این یادداشت پیش‌بینی‌ها با فرض ثبات در سایر متغیرها ارائه می‌شود.

در بحث بازار مسکن، سه نوع تقاضا مطرح است: تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌گذاری و تقاضای سفته‌بازی (با توجه به شرایط حال حاضر اقتصاد کشور بعید است تقاضای سفته‌بازی به‌صورت جدی در بخش مسکن شکل بگیرد بنابراین در این یادداشت به آن نخواهیم پرداخت). عوامل عمده موثر بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن عبارتند از: درآمدهای نفتی، تسهیلات و کمک‌هزینه‌های خرید مسکن، وضعیت بازارهای رقیب، افزایش حجم نقدینگی و خصوصیات جمعیتی. درآمدهای نفتی کشور و وضعیت بازارهای رقیب (مثل بازار طلا، ارز و بورس) تا حد زیادی به نتیجه مذاکرات و وضعیت سیاسی منطقه بستگی دارد که به دلیل وجود ابهامات زیاد در آن، فرض را بر ادامه شرایط به‌صورت فعلی می‌گذاریم؛ به‌علاوه خصوصیات جمعیتی را نیز بدون تغییر جدی در نظر می‌گیریم. بدیهی است، با فرض ثبات این عوامل و با توجه به افزایش تسهیلات خرید مسکن (چه در قالب صندوق یکم برای خانه‌اولی‌ها و چه در قالب تسهیلات مسکن سایر بانک‌ها)، شاهد تحریک تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری خواهیم بود. گرچه باید توجه داشت که تسهیلات صندوق یکم دارای محدودیت‌های زیادی درخصوص وام‌گیرندگان (خانه‌اولی باشند و قبلا از تسهیلات مسکن استفاده نکرده باشند، همچنین متاهل یا سرپرست خانوار باشند) و خانه‌های مشمول وام (نوساز باشند به نحوی که از تاریخ پروانه ساخت آنها بیش از ۷ سال نگذشته باشد و از تاریخ صدور پایان کار آنها نیز بیش از ۳ سال نگذشته باشد و آیین‌نامه ۲۸۰۰ که ناظر براستانداردهای ساخت و ساز در مواجهه با زمین لرزه است، باید در ساختمان رعایت شده باشد) بوده و در بهترین شرایط این وام‌ها از آذر و دی سال ۱۳۹۴ به بعد به متقاضیان پرداخت خواهد شد. با توجه به این شرایط محدودکننده، بخش زیادی از متقاضیان مسکن به خودی خود حذف خواهند شد. به علاوه بسیاری از آنهایی که مخاطب این طرح قرار می‌گیرند (خانه‌اولی‌های متاهل یا سرپرست خانوار با خانه‌های نوساز)، الزاما توان بازپرداخت اقساط این تسهیلات (در حدود ماهی یک میلیون تومان) را نداشته یا ملک‌شان شرایط نوساز بودن را نخواهد داشت (یعنی عملا گروه‌های هدف این تسهیلات را دهک‌های پنجم، ششم و هفتم جامعه تشکیل خواهند داد). به علاوه باید توجه داشت این سطح از تسهیلات حتی در مناطق متوسط و پایین شهر تهران، کمتر از یک‌سوم قیمت ملک را پوشش خواهد داد؛ بنابراین جامعه هدف این تسهیلات تا حد زیادی محدود خواهد شد. به‌صورت بخشی و اثربخش، این تسهیلات مناسب خانه‌های نوساز متراژ پایین خواهد بود. البته باید توجه داشت که تاثیر این تسهیلات در شهرهای کوچک‌تر که میانگین قیمت مسکن در آنها به مراتب پایین‌تر از شهر تهران است، اثرگذاری بیشتری خواهد داشت؛ اما به‌طور کلی افزایش تسهیلات خرید مسکن با این شرایط، منجر به تحریک بخش کوچکی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن خواهد شد و در صورت ثبات سایر شرایط، شاهد افزایش شدید تقاضا در بازار مسکن نخواهیم بود، ولی حداقل بخشی از بازار مسکن در جهت افزایش معاملات رونق خواهد گرفت. در عین حال باید توجه داشت موفقیت این طرح به منابع حاصل از بازپرداخت اقساط مسکن مهر نیز بستگی خواهد داشت؛ چرا که قرار است بخشی از کسری منابع این طرح از آن محل تامین شود.

از طرف دیگر عوامل عمده موثر بر عرضه مسکن نیز عبارت است از: برنامه‌های حمایتی دولت و تسهیلات بانکی، قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر در ساخت و اجاره‌بها، در وضعیت ساخت‌ و ساز فعلی. در بازار عرضه نیز با فرض ثبات سایر عوامل (به جز برنامه‌های حمایتی دولت و تسهیلات بانکی)، از آنجا که قرار است تسهیلات جدید به واحدهای مسکونی نوساز ارائه شود، میل به عرضه واحدهای مسکونی متراژ پایین در بین سازندگان و صاحبان این نوع املاک افزایش می‌یابد. به علاوه به احتمال زیاد بازار پیش‌خرید واحدهای مسکونی متراژ پایین رونق خواهد گرفت. بنابراین طرح مذکور در عین حال که تقویت تقاضا را در دستور کار خود دارد، توجه ویژه‌ای به تقویت عرضه واحدهای نوساز دارد و این افزایش در عرضه واحدهای نوساز به همراه خود رونق سایر کسب و کارهای مرتبط با بخش مسکن را به همراه خواهد داشت. بنابراین افزایش عرضه نیز احتمال افزایش شدید قیمت در آینده را کاهش خواهد داد. البته باید توجه داشت اثر این تسهیلات در شهرهای دیگر کشور مشابه شهر تهران نخواهد بود، چرا که در برخی شهرهای کوچک‌تر، رقم ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان، بخش قابل توجهی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد. بنابراین انتظار بر این است که اثر اجرای این طرح در رونق ساخت و ساز، رونق معاملات مسکن و احتمالا افزایش قیمت در شهرهای کوچک‌تر بیش از شهر تهران نمود داشته باشد. به‌طور کلی با توجه به آنچه در بالا گفته شد، به‌نظر می‌رسد سال ۱۳۹۴، سال افزایش حجم معاملات مسکن، بدون افزایش قیمت شدید و قابل توجه باشد.