ابهام در روندهای آتی

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در حالی که برخی آمارها از افزایش حجم معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر حکایت دارند، اما الزاما این افزایش و آمارهای ارائه شده را نمی‌توان به معنای خروج از رکود یا قرار گرفتن در دوره پیش رونق قلمداد کرد. افزایش حجم معاملات مسکن مطابق با این آمارها بیش از هر چیز به کاهش حداکثری قیمت مسکن طی یک سال گذشته بر‌می‌گردد که به خاطر به کف رسیدن قیمت‌ها، حجم معاملات نیز با این تصور که قیمت‌ها بیش از این پایین نخواهد آمد، اندکی بهبود پیدا کرده است. با این حال، هم‌اکنون در بازار مسکن تقاضاهایی وجود دارد که با توجه به کاهش حجم سرمایه‌گذاری در سال ۹۳، در نهایت این تقاضا منجر به از بین رفتن پدیده مازاد عرضه -در نتیجه اوج ساخت و ساز در سال‌های ۹۰، ۹۱ و ۹۲ می‌شود که همین امر می‌تواند از موجبات افزایش بطئی یا کند قیمت مسکن در آینده باشد. به این ترتیب هم‌اکنون سه قضاوت عمده برای بازار مسکن می‌توان ارائه کرد. اول اینکه در حال حاضر قیمت‌ها به کف رسیده و حداکثر کاهش مورد انتظار در این زمینه اعمال شده است و خریداران نیز تصورشان بر این است که بیش از این کاهش قیمت نخواهیم داشت. در وهله دوم، کاهش حجم سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌و‌ساز احتمال افزایش کند قیمت مسکن را با شرط ثبات شرایط فعلی تقویت می‌کند. این در حالی است که در قضاوت سوم، اگر شرایط سیاسی و فضای اقتصاد کلان در سال آینده به روال فعلی باقی‌بماند حداکثر احتمال برای بازار مسکن، افزایش اندک و آهسته قیمت زیر نرخ تورم برای این بازار است؛ این در حالی است که اگر در سال آینده در روابط سیاسی در عرصه بین‌الملل و همچنین شرایط کلان اقتصادی نشانه‌های مثبتی به وجود آید، با توجه به کاهش ساخت‌‌و‌ساز و افت حجم سرمایه‌گذاری، خطر جهش قیمت مسکن یا افزایش بیش از نرخ تورم نیز احتمال دور از ذهنی نخواهد بود. به این ترتیب، در وضعیتی که بازار مسکن شرایط ثبات را می‌گذراند، رکود فعلی ادامه خواهد داشت، اما به محض تسریع روندهای مثبت در پارامترهای بیرونی بازار مسکن، شکل دیگری از احتمالات، پیش روی بازار مسکن قرار خواهد گرفت.

به‌رغم اینکه برخی آمارها افزایش حجم معاملات مسکن را تایید می‌کنند، اما همان‌طور که گفته شد این افزایش بیشتر ناشی از به کف رسیدن قیمت‌ها و تمایل نسبی خریداران مصرفی به خرید مسکن مورد نیاز و مورد توجه خود است و نمی‌توان آن را نشانه‌ای از خروج از رکود و ورود به دوره پیش‌رونق اقتصادی در بازار مسکن به حساب آورد. زمانی که از دوران پیش رونق صحبت می‌کنیم به این معنا است که ما اطمینان داریم یا شرایط بازار مورد بحث به‌گونه‌ای است که به‌طور قطع طی چند ماه آینده، بازار به رونق قطعی وارد می‌شود. این در حالی است که هم اکنون چنین احتمال و پیش‌بینی‌ای برای بازار مسکن وجود ندارد و همان‌طور که گفته شد در صورتی که روندهای مثبت در اوضاع سیاسی و اقتصادی ایجاد نشود، رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد. بنابراین در حال حاضر بازار مسکن کماکان در وضعیت رکود به سر می‌برد مگر آنکه در ادامه و در سال بعد، تحولات سیاسی و تصمیم‌های اقتصادی بتواند رونق را به بازار مسکن بازگرداند. از سوی دیگر، مطالعه روندهای رکود و رونق بازار مسکن، حداقل طی دو دهه گذشته حاکی است؛ همیشه رونق در بازار مسکن با رونق قیمتی یا افزایش قیمت همراه بوده است. این در حالی است که به‌رغم حکایت آمارها از افزایش حجم معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، کماکان قیمت مسکن سیر کاهشی خود را ادامه می‌دهد، بنابراین از این جهت نیز نمی‌توان این بازار را در مرحله خروج از رکود یا ورود به دوره پیش رونق و سپس رونق دانست. به این ترتیب، حتی برای ماه‌های آتی نیز نمی‌توان صرف نظر از تغییر شرایط کلان اقتصادی و سیاسی از احتمال بروز رونق در بازار مسکن خبر داد، این در حالی است که تغییر شرایط نیز به‌طور قطع بر بازار مسکن، قیمت و حجم معاملات اثرگذار خواهد بود.