سیاست‌گذاری محلی در عرصه زمین

ابوالفضل مشکینی
کارشناس بازار زمین و مسکن

درحال حاضر به نظر می‌رسد دولت به جز تجهیز پس‌انداز گروه‌های حمایتی برای مسکن گروه‌های دهک پایین که امکان پس‌انداز ندارند و در ادبیات برنامه‌ریزی مسکن واجدین مسکن اجتماعی شناخته می‌شوند و از طرفی مسکن گروه‌های پردرآمد برنامه مشخصی ندارد یا هنوز به مرحله رونمایی نرسیده است. باید توجه داشت که زمین به‌عنوان مهم‌ترین عنصر تاثیرگذار در برنامه‌های تامین مسکن روز به روز در رده‌های مختلف اعم از روستا‌-‌شهرهای کوچک، متوسط، بزرگ و کلان‌شهرها نمود بیشتری می‌یابد، اما عدم اعتقاد به چشم‌انداز در برنامه‌های تامین مسکن و مدیریت زمین موجب شده بانک اطلاعات زمین و مسکن موردنیاز کشور شکل نگیرد. به این ترتیب، در حال حاضر سازمان ملی زمین و مسکن به‌عنوان مهم‌ترین متولی تامین زمین و سیاست‌گذار آن فاقد یک برنامه منسجم در راستای رسیدن به چشم‌انداز 1404 است. هم‌اکنون پاسخ به سوالات مهمی در این زمینه به دلیل فقدان بانک اطلاعاتی اراضی و زمین‌های موجود به منظور تامین مسکن مورد نیاز آحاد جامعه نامشخص و مبهم باقی مانده است. اینکه در سال 1404 وضعیت و نیاز مسکن در رده‌های مختلف سکونتگاهی به چه صورت است، چه میزان زمین موردنیاز است، اراضی دولتی در کجا قرار گرفته است، و کدام اراضی مستعد توسعه مسکن هستند.

این سوال‌ها برای سازمان ملی زمین و مسکن که اخیرا مدیریت‌ آن نیز عوض شده سوالاتی مبهم و غیرقابل پرسش است. از این رو انتظار می‌رود دیدگاه کاملا روشن دکتر آخوندی، وزیر راه وشهرسازی، با حمایت شخص ایشان از این تفکر که زمین بستر توسعه است و باید در خدمت توسعه قرار گیرد، از چارچوب تفکر فعلی حاکم که شامل سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان عمران شهرهای جدید و سازمان عمران و بهسازی که 3 شرکت مادرتخصصی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی اند، خارج و به تدریج در اختیار مدیریت محلی (شهرداری‌ها) قرار گیرد یا حداقل برای اراضی دولتی در 10 سال آینده برنامه مشخصی در این راستا تنظیم شود. از سوی دیگر، واگذاری اراضی دولتی از بدو انقلاب تاکنون در چارچوب یک چشم‌انداز مشخص شکل نگرفته و تحت تاثیر نظام فکری دولتی بوده که برنامه توسعه یا بودجه سنواتی را به مجلس می‌فرستد؛ چراکه اگر در چارچوب چشم‌انداز مشخصی حرکت می‌کردیم نباید سیاست‌های اتخاذی از دولتی به دولت دیگر تفاوت‌های ماهوی باهم داشته باشد. بنابراین سیاست واگذاری و بهره‌برداری از اراضی، در طول 37 سال گذشته از واگذاری زمین انفرادی به خانوارها تا ساخت و واگذاری واحد مسکونی و در نهایت آخرین سیاست یعنی مسکن مهر در نوسان بوده و امروزه نیز دنباله‌روی از همین سیاست‌ها وجود دارد.

وضعیت و شیب قیمت زمین در ایران و به‌ویژه شهر تهران حاکی از آن است که مدیریت زمین شهری در ایران از کنترل نهادهای متولی خارج شده است و نمی‌توان صرفا با عرضه بیشتر زمین بهره‌مند از خدمات، تقاضای انباشته را پاسخگو باشند و این مهم به این مساله برمی‌گردد که در ایران به‌رغم وجود سیاست کلی نظام، حرکت به سوی آن و در واقع ارزیابی چشم‌انداز صورت نپذیرفته است. موضوع مدیریت زمین برای تامین مسکن شهر و روستا در چارچوب استعداد اراضی و سیاست‌ها و ضوابط شهرسازی و طرح‌های توسعه و عمران کشور و ایجاد و توسعه «شهرهای جدید» که در سال 1389 ابلاغ شده این سوال را ایجاد می‌کند که سیاست‌های اجرایی، برنامه‌های پیشنهادی و شاخص‌های ارزیابی آن چشم‌انداز تا سال 1404 چه بوده است؟ برای این سوال مطمئنا پاسخی از سوی دست اندرکاران تخصیص اراضی دولتی به طرح‌های مسکن دریافت نخواهد شد یا توجیه سیاست‌های خود را در قالب برنامه‌های اجرایی ارائه خواهند داد. از این رو از آنجا که تاکنون سیاست‌های اجرایی اعم از واگذاری فردی زمین و سایر سیاست‌ها در راستای رسیدن به یک چشم‌انداز نبوده و اصولا اعتقادی به چشم‌انداز وجود ندارد، از این رو نمی‌توان ارزیابی واقعی از سیاست اجرایی زمین طی دوره‌های گذشته را اعلام کرد و مطمئنا چون این سیاست‌ها در راستای یک هدف مشترک نبوده، همدیگر را پوشش نداده‌اند و عمدتا ابتر مانده و با تغییر دولت‌ها به فراموشی سپرده شده است.

همچنین تقاضای انباشته به دلیل نرخ رشد جمعیت همچنان وجود دارد و دهک‌های درآمدی به‌صورت شفاف مشخص نشده است. دلیل آن همین ادعا است که تاکنون تکلیف یارانه‌بگیران به‌طور دقیق و شفاف مشخص نشده و شفافیت آماری در این زمینه وجود ندارد، اما هر دیدگاهی داشته باشیم، این یک واقعیت است که سالانه حدود 700 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است که در این زمینه همه نگاه‌ها به دولت و همت او است. علاوه بر اینها، تاکنون تجهیز پس‌اندازهای مسکن انحصاری بوده و تنها بانک بدون رقیب بانک مسکن تلقی می‌شده است. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اگر با حمایت دولت ملی و محلی همراه نباشد در کل دنیا سرمایه‌گذاری سوددهی محسوب نمی‌شود. زمین به‌عنوان یک ابزار قدرت در ادوار مختلف حاکمیت دولتی نگریسته شده است و هر گونه خللی در آن، متوجه دولت و به منزله تضعیف امور حاکمیتی قوه اجرایی تلقی شده است. در حالی که در کل جوامع مدنی پیشرفته زمین و مدیریت آن در اختیار دولت محلی بوده و دولت ملی نیز به‌عنوان نهاد ناظر بر شیوه هزینه کرد یا استفاده از آن نظارت داشته است. به این ترتیب، در صورتی که دولت بخواهد به نگاهی غیر تجاری و استفاده از اراضی دولتی برای تامین مسکن و در خدمت قراردادن آن به این منظور دست پیدا کند لازم است تفکر زمین به‌عنوان ابزار قدرت از امور حاکمیتی حذف شده وبا واگذاری مدیریت آن به نهادهای محلی، از اراضی دولتی به منظور ساخت واحدهای مسکونی برنامه ریزی شده و متناسب با توان اقتصادی خانوارهای هدف استفاده شود.