عوامل تاثیرگذار بر افت و خیز قیمت مسکن

غلامحسین دوانی
بخش مسکن بنا بر دلایل خودکفا بودن (همه عوامل ساخت مسکن داخلی هستند و نیاز به واردات در این بخش، حداقل است) دارا بودن خاصیت پیش‌رانگی (بالا بودن ضریب ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی و ارتباط مستقیم با حدود یکصد صنعت)، توان جذب نقدینگی بالا (به طور متوسط ۲۵درصد از نقدینگی موجود در کشور به این بخش اختصاص دارد)، توان بالای اشتغالزایی (به ازای ساخت هر ۵۲ متر مربع، یک شغل در یک سال به صورت مستقیم)، اشتغال ۶/۱۴درصد از کل شاغلان مرد کشور در این بخش، وجود تقاضای تضمین شده یک‌میلیون واحد مسکونی در سال و فرصت شغلی برای جوانان به طوری که حدود ۴۰درصد از شاغلان بخش ساختمان حداکثر سی سال دارند، به عنوان یک عامل محرک در چرخه اقتصاد کشور و تحقق اهداف اشتغالزایی نقش ایفا می‌کند و باید در اولویت اقتصادی برنامه‌ریزان اقتصادی قرار گیرد.

سیاست نادرست اقتصادی کشور که ریشه در دو دهه «آزمون و خطا» دارد، اقتصاد کشور را وارد فاز بیماری هلندی کرده که آثار این بیماری متاسفانه گریبانگیر بخش مسکن نیز شده است. بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه‌ای تبدیل شده است. همانطور که ذکر شد خانه و مسکن یک کالای مصرفی با دوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمتی برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه‌ای، به راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن،‌ در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چندباره قیمت در آینده، «فوری» است، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که خود نوعی «شکست بازار» است. با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم کند، از اینرو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار» با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (بورس)» تقسیم کرد.
از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع قابل توجه ارز حاصل از فروش نفت و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.
از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام- نظیر خودرو و... می‌باشد، بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سالیان اخیر به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد.
در این صورت دو بازار سهام و «زمین و مسکن» است که می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد.
در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است. بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان‌آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند، بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود سازوکار مناسب، به یک بازار سوداگری و دلالی تبدیل شده است، به طوری که حضور سازندگان واقعی در آن ناچیز و حضور برخی پولشویان و دارندگان سرمایه‌های مشکوک در آن فراوان شده است. با نگاهی به وضعیت مسکن در طی ۴۰سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی بوده است. واکاوی عوامل تاثیرگذار در این بازار نمایان می‌کند که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات غیرعقلایی در بازار، دوره رونق تورمی شروع می‌شود و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌ها را به دنبال خواهد داشت، ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.

افزایش تقاضای سرمایه‌ای کاهش تقاضای موثر
سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38درصد بوده که در سال 1381 به 58درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی موثر) از 62درصد در سال 76 به 42درصد در سال 81 کاهش و در نتیجه تقاضای غیرموثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است. عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکای صرف به سازوکار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا به تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن است.
افزایش یکباره قیمت مسکن که آهنگ صعود آن از اواخر ۱۳۸۴ به طور ملایم شروع شده بود در سال ۱۳۸۵ به اوج رسید. برای افزایش یکباره و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مسکن (درصد رشد) دلایل متعددی ذکر شده که عبارتند از:
1 - عرضه و تقاضای ساخت و ساز متعادل نمی‌باشد، به طوری که در مقابل تقاضای سالانه یک الی 5/1میلیون واحد مسکونی حداکثر سالانه حدود 470 الی 500هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود.
۲ - سیاست‌های بخش مسکن دولت ناروشن است.
3 - وام مسکن تاثیر محسوس و مشخصی در بازار مسکن نداشته است.
۴ - عده‌ای به قصد تخریب بازارهای داخلی اقدام به افزایش قیمت مسکن نموده‌اند.
5 - سیاست تحریم اقتصادی کشورهای اروپایی در افزایش قیمت مسکن موثر بوده است.
۶ - قانونی شدن خرید و فروش وام مسکن.
7 - عدم صدور تراکم توسط شهرداری در شرایط فعلی و فروش تراکم سیار و مجوزهای مربوطه از اوایل دهه هشتاد که عملا شهرداری‌ها را در ارزش افزوده مسکن شریک سازندگان کرد و سازندگان مسکن این قسمت را نیز به قیمت مسکن افزودند و سیر صعودی قیمت مسکن آغاز شد.
۸ - بهای گزاف تراکم و خرید و فروش تراکم سیار.
می‌توان احتمالا ده‌ها دلیل دیگر هم برای پیدا کردن مقصر واقعی افزایش قیمت مسکن پیدا کرد.

اما واقعیت چیست؟
بازار سرمایه ایران دارای سه بخش مجزا و قابل رویت می باشد. بازار «سهام»، بازار «مسکن» و بازار خرید و فروش «ارز و سکه». این سه بازار موازی همیشه در دو دهه اخیر به صورت جایگزینی عمل کرده‌اند، بدین طریق که هرگاه نقدینگی ویرانگر به سوی بازار سهام گام برداشته بازار سهام را در هم پاشیده (سال ۸۳-۱۳۸۲) و هرگاه جهت خود را به سوی مسکن تغییر داده بازار مسکن را تحت‌شعاع قرار داده (۷۱-۱۳۶۹) و (۱۳۸۵) و برخی اوقات هم در بازار ارز و سکه (۸۴-۱۳۸۰) جولان می‌دهد.
از آنجا که علم اقتصاد با شعارورزی بیگانه است و می‌کند کاری که باید بکند، لذا باید لجام این نقدینگی را مهار کرد تا بتوان تورم را کنترل کرد.
۹ - نگاهی اجمالی به شاخص‌های کلان اقتصادی موید حداقل نکات ذیل می‌باشد:
1-9 - 7000 موسسه غیر بانکی فاقد مجوز شامل 5000 صندوق قرض‌الحسنه، 1500شرکت تعاونی اعتباری و 500شرکت لیزینگ در کشور فعالیت دارند. (ماهنامه اقتصاد ایران شماره 99سال 86) حجم منابع برخی از این صندوق‌ها و شرکت‌های لیزینگ بسیار قابل توجه و بعضا مشکوک می‌باشد.
۲-۹ -مجموع ارزش سهام از ۱۱۷۷۷۳میلیارد‌ریال در سال ۱۳۸۱ به ۳۷۱۲۱۱میلیارد ریال در سال ۱۳۸۵ رسیده است.
3-9 - حجم پول کشور از 182653میلیارد‌ریال در سال 1381به 396112میلیارد ریال در سال 1385(16/2برابر) رسیده است.
۴-۹ - حجم نقدینگی کشور از ۴۱۷۵۲۴میلیارد‌ریال در سال ۱۳۸۱به ۱۲۳۷۸۵۰ریال در سال ۱۳۸۵ یعنی ۹۶/۲برابر شده است.
5-9 - حجم منابع مالی ناشی از قاچاق کالا به داخل کشور رقمی حدود 5الی 6میلیارد دلار می‌باشد (5هزار تا 6هزار میلیارد تومان).
۶-۹ - حجم منابع پولی ناشی از پولشویی قابل توجه است.
7-9 - بنا به اظهار مسوولان قضایی کشور اسناد میلیون‌ها هکتار اراضی دولت به ویژه در دهه اخیر به نام اشخاص حقیقی و یا تعاونی‌های خلق‌الساعه و نهادهای خاص انتقال یافته و سپس به افراد دیگر فروخته شده که منافع حاصل از آن بالغ بر میلیاردها تومان شده است.
۸-۹ - بدهی بخش خصوصی به سیستم بانکی در سال ۱۳۸۵ا، ۱/۳ برابر نسبت به سال ۸۱ شده است.
9-9 کل درآمدهای دولت از 61974میلیارد‌ریال در سال 1381 به 244456میلیارد ریال و هزینه‌های جاری دولت از 147572میلیارد ریال به 377935میلیارد ریال طی همین مدت رسیده است (درآمدها 4برابر و هزینه‌ها 6/2 برابر که مازاد درآمد نیز از عوامل تورم‌زا و نقدینگی‌زا بوده است).
۱۰-۹ نرخ سود تسهیلات بازرگانی و خدمات بانک‌های خصوصی و دولتی طی سنوات ۸۵-۱۳۸۱ به شرح جدول یک بوده است:
11-9 نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلند مدت و سود مورد انتظار تسهیلات بخش مسکن و ساختمان طی دوره 85-1379 به شرح جدول دو بوده است:
از سال ۱۳۸۰ تعیین نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های دوساله تا چهارساله در دامنه ۱۳ تا ۱۷درصد در اختیار بانک‌های دولتی گذاشته شده است. براساس ماده ۱۰ قانون برنامه چهارم، اعطای تسهیلات توسط بانک‌های دولتی با نرخ کمتر از میزان مصوب مشروط به تامین یارانه سود آن توسط دولت است. در این رابطه دولت در قانون بودجه سال ۱۳۸۴ مبالغی یارانه پیش‌بینی کرده بود که عملا محقق نشد.

در سال ۱۳۸۲، نرخ سود مورد انتظار تسهیلات در بخش ساختمان معادل ۲۱درصد در سال تعیین شد. تدقیق در آمار و جداول پیش گفته نشان می‌دهد چنانچه شخصی ۱۰۴۹۳۸۵۰۰۰۰ریال در سال ۱۳۸۱ در سکه بهار آزادی سرمایه‌گذاری کرده باشد در پایان سال ۱۳۸۵ معادل ۲۷۳۰۰۰۰۰۰۰۰ریال شده یعنی ۶/۲برابر یا به تعبیری هر سال ۶۵درصد سود یا هر ماه ۴/۵درصد سود. از طرف دیگر چنانچه شخصی توانسته باشد در سال ۱۳۸۱ مبلغ ۵میلیارد تومان از یکی از بانک‌های کشور تسهیلات ساختمان دریافت و معادل همین مبلغ ملک خریداری نموده باشد (ده‌هزار مترمربع هر مترمربع پنج‌میلیون ریال) همین ملک در پایان سال ۱۳۸۵ معادل ۱۵۰میلیارد ریال ارزش داشته یعنی دقیقا ۳برابر و یا به تعبیری سود سالانه معادل ۷۵درصد. این بدان معنی است که حتی دسترسی به تسهیلات بانک‌های خصوصی با بهره بالا هم برای بساز و بفروش‌ها دارای توجیه اقتصادی بوده در حالی که سرمایه‌گذاری (خرید ارز) طی همین مدت با نرخ‌های فوق (به استثنای پوند انگلستان) دارای منافع مشابه نبوده است.
بنابراین، برای بررسی افزایش قیمت مسکن نباید به خاطرات دوران جوانی و یا استدلال‌های سیاسی روی آورد. حجم عظیم نقدینگی که به ویژه از دوران سازندگی رشد یافته هجوم یکباره بخش وسیعی از وجوه سرگردان منطقه به داخل کشور دست به دست هم داده تا با استفاده از رانت حاصل از تفاوت نرخ سود بانکی دولتی و نرخ سود واقعی بازار آنچنان بازار سرمایه، مسکن و سکه را تحت فشار قرار دادند که قیمت‌ها نجومی شد.
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزو جدایی‌ناپذیر مسکن است قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست. در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌ِ‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به تبع آن رکود حاکم شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانی‌تر و شدیدتر خواهد بود که رکود طولانی (۸۴-۱۳۸۱) نشانه همین موضوع بود و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. در عین حال زمین به عنوان مهمترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن قیمت آن، مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربری‌های مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد.

بنابر آنچه عنوان شد ضروری به نظر می‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در موضوع مسکن و از آنجا که مسکن به عنوان یک نیاز اولیه شهروندان کشور محسوب می‌شود، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد. بخش زمین از ابتدا از مهم‌ترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش‌روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه ۵۰ با توجه به خصوصی‌بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه‌رو شد و قیمت زمین از دهه ۵۰ به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. اما پس از آن تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال ۱۳۶۴، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین از طریق واگذاری‌های گسترده اوایل دهه به عهده گرفت. از سال ۱۳۶۶ به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه‌گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سال‌های ۸۰-۱۳۶۰ نرخ رشد قیمت زمین تقریبا ۲برابر رشد بهای ساختمان در شهر تهران شد به نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱برابر شد. امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن ۴۰ تا ۵۰درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد. که باید از کسانی که مدعی سازندگان شهر تهران بوده‌اند پرسید آیا این است نتیجه عدم تغییر پایتخت؟ آیا این است نتیجه تراکم‌فروشی سیار؟ به همین علت است که می‌گوییم افزایش قیمت ساختمان لحظه‌ای نبوده و فشار متمرکز دو دهه گذشته یکباره فوران کرده که صدالبته سایر مطالبات پیش‌گفته نیز جای دارد.
فراموش نشود که پدیده مهاجرت شهری که یکی از عوامل اساسی رشد قیمت ساختمان و مسکن در کلان شهرها و به ویژه تهران محسوب می‌شود جز از طریق توسعه همگون و مناسب همه شهرهای کشور و توسعه نقاط محروم قابل مهار نمی‌باشد. نگاهی به سیاست‌های دهه پنجاه به ویژه در مورد صنعتی شدن استان مرکزی، توسعه شهرهایی همچون اراک، زنجان و ... ایجاد امکانات و تسهیلات در مناطق جنوب کشور مانند آبادان و اهواز در همین راستا قابل تامل می‌‌باشد زیرا در شرایطی که بسیاری شهرهای کشور فاقد امکانات رشد و توسعه هستند بخش فعال کاری و به ویژه جوانان جوینده کار عازم شهرهای مجاور و به ویژه تهران به عنوان هدف آینده می‌شوند که این موضوع نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن به علت پیشی‌گرفتن تقاضا بر عرضه خواهد داشت.
منبع:
1 - مجله آبادگران
۲ - مقاله چالش‌های مسکن در ایران دنیای اقتصاد به قلم غلامحسین دوانی