آسیب‌شناسی گرانی مسکن
نتایج یک تحقیق درباره «شوک قیمتی در بازار مسکن» نشان می‌دهد برای تنظیم این بازار به جای تحریک تقاضای مسکن که منجر به نرخ گذاری بیشتر مسکن و تحریک سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود باید توان تولیدی مسکن را در کشور افزایش داد. براساس تحقیق یکی از کارشناسان مرکز پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی که سازمان بورس اوراق بهادار ارائه کرده است، بالابردن توان تولیدی و ایجاد زمینه رقابت برای عرضه‌کنندگان موجب توزیع و تخصیص منابع و امکانات به سمت تولید مسکن با کیفیت‌تر و ارزان می‌شود و به علت رونق تولید مسکن از تعداد بیکاران هم کاسته می‌شود.
در این تحقیق سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها به دو بخش سیاست با هدف نظارت بر بازار سرمایه و سیاست مبتنی بر دخالت در بازار سرمایه تقسیم شده است.
هدف دولت برپایه اصلاح بازار توسط خود بازار است که با اجرای طرح‌های تشویقی جهت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی و ایجاد بازارهای جدید تامین مالی و مانند آن چشم‌انداز بازار مسکن را روشن و سفته‌بازان را از این بازار گریزان می‌کند.
در بخش دوم که با توجه به شرایط با تحریک یا تحدید تقاضا و عرضه انجام می‌شود باید ابتدا نقطه ضعف بازار را شناسایی کرد تا نحوه دخالت دولت و ابزار مورد استفاده مشخص شود.
در بخش دیگری از این تحقیق، تجربه افزایش ناگهانی قیمت زمین در ژاپن در اواخر دهه ۱۹۸۰ میلادی تا دهه ۱۹۹۰ و فروپاشی حباب اقتصادی ژاپن بررسی شده است که در این مدت تمایل به سرمایه‌گذاری بر زمین جهت ساخت و ساز مسکن وجود داشت.
در پایان دهه ۱۹۸۰ با رونق گرفتن اقتصاد این کشور، طبقه‌ای از سفته‌بازان ظهور کردند که با ایجاد جو روانی، شوری برای خرید سهام و زمین ایجاد کردند که این بحران قیمت به «حباب قیمت در زمین و بورس توکیو» معروف شد.
در نتیجه سیاست‌گذاران اقتصادی ژاپن، سیاست ضد تورمی و انقباضی در پیش گرفتند و با دخالت دولت به ناگاه حباب قیمت زمین و بورس از هم پاشید.
در پژوهشی که توسط Kazuo Sato در سال ۱۹۹۵ انجام گرفت، با یک مدل ساده عرضه و تقاضای بازار زمین شهری نشان داده شد که حباب در بازار زمین شهری بسیار ساده اتفاق می‌افتد.
در بخش دیگری از این تحقیق که توسط محمد جواد فرهانیان صورت گرفته، به طور خلاصه ریشه‌های مشکل مسکن در کشورمان بررسی شده است.
ریشه‌های مشکل مسکن
در توصیف مرحله‌گذار کشورها از توسعه نیافتگی به توسعه‌یافتگی گفته می‌شود که تغییر شیوه تولید کشاورزی در این کشورها ابتدا غذای بیشتر و با کیفیت‌تری برای مصرف‌کنندگان مهیا می‌کند و با توجه به رشد صنایع، پدیده مهاجرت از روستا به شهر به دلیل نیاز کارگاه‌های صنعتی به نیروی کار، نیز شدت خواهد یافت به این ترتیب همراه با رشد جمعیت، پدیده شهرنشینی نیز رونق خواهد گرفت.
از سوی دیگر معمولا پس از هر جنگ بلندمدتی جوامع با پدیده‌ای به نام پرزایی Baby Boom روبه‌رو می‌شوند (مشابه آنچه پس از جنگ جهانی دوم در اروپا اتفاق افتاد) که این پدیده نیز منجر به رشد سریع و انفجاری جمعیت پس از جنگ می‌شود.
ایران با توجه به پشت سر گذاشتن ۸ سال جنگ تحمیلی و نیز ماهیت نظام اقتصادی‌اش (یعنی در حال توسعه بودن) در معرض هر دو عامل یاد شده بوده و روندهای تند و پر شتابی را در رشد جمعیت و توسعه شهرنشینی از سر گذرانده است. با گذشت دو دهه از اتمام جنگ تحمیلی به دلیل افزایش گروه جمعیتی دارای سنین ۲۰تا۳۰ سال که در پایان دهه۱۳۶۰ و آغاز دهه۱۳۷۰ متولد شده‌اند همچنین سیل مهاجرت از روستا به شهر که موجب معکوس شدن نسبت جمعیت شهری به روستایی طی ۳دهه اخیر شده، نیاز به مسکن به معضل اول اقتصادی- اجتماعی کشور تبدیل گردیده است. به این ترتیب تقاضای بالقوه مسکن که ناشی از نیازهای واقعی در برآورد حداقلی از امکانات زندگی است به عنوان یک مطالبه مردمی‌از دولت قوت می‌گیرد. (اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف نموده با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند) برنامه اصلی دولت‌ها در مواجهه با چنین پدیده‌ای در گام نخست برابر کردن تعداد مسکن استاندارد شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور است و در گام‌های بعدی توسعه و بهبود کیفیت زندگی و مسکن می‌تواند هدف دولت واقع شود.
متاسفانه براساس آمارهای منتشره تا سال ۱۳۸۵ تعداد خانوارهای ایرانی ۵/۱۷میلیون نفر (گفته سرپرست مرکز آمار ایران- سایت مرکز آمار) و تعداد مسکن ساخته شده در کشور تا سال ۱۳۸۳ بالغ بر ۹/۱۳میلیون واحد(آمار- سایت وزارت مسکن) است که به صورت تخمینی از کمبود حداقل ۲میلیون واحد مسکونی در کشور حکایت دارد.
همچنین در طی سال‌های اخیر نسبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توسط بخش خصوصی رو به افول نهاده به تناسب این امر روند افزایشی شاخص قیمت مسکن از سال ۱۳۷۹ شتابی فزاینده یافته، همچنین نسبت ارزش افزوده بخش ساختمان به کل ارزش افزوده کشور کاسته شده است. با توجه به این علائم ضعف طرف عرضه در بازار مسکن ایران قابل پیش‌بینی بوده است.
تجربه افزایش ناگهانی قیمت زمین در ژاپن
کشور ژاپن با توجه به اقلیم خاص خود با محدودیت شدید منابع تولید و حتی زمین روبه‌رو است. نیمی‌از مردم ژاپن تنها در ۱۵درصد از زمین قابل سکونت این کشور زندگی می‌کنند. ازدحام در مناطق وابسته به کلانشهرهای ژاپن (Metropolitan Areas) به افزایش سریع و ناگهانی قیمت زمین‌های شهری منجر شد.
این پدیده در اواخر دهه ۱۹۸۰میلادی رخ داد. به گونه‌ای که در ۵۰سال گذشته رشد قیمت زمین هیچ‌گاه در چنین حدی نبوده است. تا زمانی که حباب اقتصادی ژاپن در سال‌های آغازین دهه ۱۹۹۰میلادی فرو پاشید، در این کشور همچنان تمایل به سرمایه‌گذاری بر زمین جهت ساخت و ساز مسکن وجود داشت و بر همگان مسلم شده بود که قیمت زمین همچنان فزاینده است.
هر چند امروزه در ژاپن پس از سقوط قیمت زمین و فروپاشیدن حباب قیمتی، دارایی زمین به تنهایی موجد هیچ منفعتی تلقی نمی‌شود و در واقع می‌توان فقط با ساخت زمین از آن استفاده کرد.
اکنون زمین، بیش از نیمی‌از ثروت ناخالص خانوارهای این کشور را تشکیل می‌دهد. تامین مالی مسکن نیز به وسیله بازار رهن انجام می‌گردد. همچنین تورم و قیمت زمین نسبت به نرخ رهن غیر حساس (بی کشش) هستند.
در واقع در پایان دهه ۱۹۸۰ میلادی با رونق گرفتن اقتصاد ژاپن و تحقق برنامه‌های توسعه این کشور طبقه‌ای از سفته‌بازان ظهور کردند که با ایجاد جو روانی در بین مردم این کشور شوری را برای خرید سهام و زمین برانگیختند به این ترتیب موجی از فشار تورمی تمامی صنایع و اقتصاد ژاپن را تهدید می‌کرد و بیم آن می‌رفت که آنچه اقتصاد ژاپن در سایه تکیه بر تولید و نوآوری‌های خود در دهه‌های گذشته کسب کرده بود در زمان کوتاهی از بین برود.
با حاد شدن بحران قیمتی که به حباب قیمت در زمین و بورس توکیو معروف شد سیاست‌گذاران اقتصادی ژاپن سیاست ضد تورمی و انقباضی در پیش گرفتند. با دخالت دولت به ناگاه حباب قیمتی زمین و بورس از هم پاشید و تمامی قیمت‌ها به گونه‌ای باور نکردنی سقوط کردند به گونه‌ای که پس از گذشت بیش از یک دهه هنوز قیمت‌های قبل در بازار زمین تکرار نشده است.
در پژوهشی که توسط Kazuo Sato در سال ۱۹۹۵انجام گرفت، با یک مدل ساده عرضه و تقاضای بازار زمین شهری نشان داده شد که حباب در بازار زمین شهری بسیار ساده اتفاق می‌افتد و علت خاص آن نیز بحث انتظارات تورمی‌در قیمت زمین می‌باشد.
این واقعیتی است که در ژاپن نیز رخ داد، زیرا محدودیت زمین قابل سکونت و نزدیک به کلان شهرهای ژاپن یک معضل اساسی برای مردم بود. بنابراین ارزیابی مردم افزایش قیمت زمین بود. به این ترتیب انگیزه‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن به شدت تقویت گردید. اما پس از کنترل بازار و اعمال سیاست‌های انقباضی اکنون بازار رایج زمین در ژاپن در حال تغییرات ساختاری به سوی بازاری است که خطی و با تقاضای واقعی حرکت می‌کند.
باید پذیرفت که با اعمال سیاست دولتی موج کاذب قیمت در ژاپن فروکش کرد. اما نتیجه این فشار برای اقتصاد ژاپن چه به ارمغان آورد؟
با اعمال سیاست انقباضی و ضد تورمی در ژاپن، این کشور عجیب‌ترین روند نرخ تورم را در بین کشورهای صنعتی یافت به طوری که نرخ تورم در این کشور صفر و بعضا منفی شد با توجه به اینکه برای برخورداری از رشد ملایم و مستمر اقتصادی وجود تورم خزنده و ملایم ضروری است این امر بسیاری از اقتصاددانان ژاپنی را نگران کرد.
بروز افت نقدینگی و افزایش ریسک نقدینگی در دوره پس از حباب قیمتی بازارهای مالی ژاپن را تهدید می‌کرد. بر آن اساس در طی دوره انقباضی اقتصاد ژاپن (اوایل دهه۱۹۹۰) شرکت‌ها کوشیدند با افزایش نقدینه در ترازنامه کمتر در معرض ریسک نقدینگی بازارهای مالی قرار گیرند، در حالی که با رشد آرامی که شرکت‌ها داشتند بیشتر در معرض شوک‌های نقدینگی قرار گرفتند.
ارتباط نقدینگی بخش‌های اقتصادی با اقتصاد کلان از طریق تاثیر‌گذاری بر تقاضای پول و سپس تاثیر بر تقاضای کل تبیین می‌شود. محدودیت نقدینگی یعنی کاهش تقاضای پول و این کاهش منجر به تاثیر منفی بر تقاضای کل خواهد شد.
نگایاسو (۲۰۰۳) شواهدی از شکست ساختاری در تقاضای پول ژاپن در طی دوره بحران یافته است. در واقع شیب بسیار تندی در سرعت گردش پولVelocity Of Money در دهه ۱۹۹۰ وجود داشت. با استفاده از داده‌های سری زمانی محققان ژاپنی دریافته‌اند که شوک‌های نقدینگی در بازارهای مالی بر اقتصاد کلان تاثیرگذار است.
برخی از عواملی که به کاهش نقدینگی بازار دارایی Asset Market Liquidity در دهه مزبور منجر شدند عبارتند از:
نخست:
واسطه‌های ورزیده مالی ژاپن کسری (زیان) قابل ملاحظه‌ای در ترازنامه‌های خود شناسایی کرده بودند.
دوم:
در طی این دوره اقتصاد ژاپن در وضعیت انقباضی (ضد تورمی) قرار داشت به گونه‌ای که پس‌انداز‌کنندگان قادر بودند به سادگی نرخ بازده واقعی را با نگهداری پول کسب کنند. (نرخ بهره بسیار پایین بوده است)این وضعیت می‌تواند منجر به کاهش انگیزه‌های سفته‌بازانه جهت مهیا کردن نقدینگی بازار شود زیرا انتظار سودآوری فوق‌العاده از بورس اوراق بهادار توکیو نیز نمی‌رفت.
سوم:
شوک‌های مضر برای نقدینگی بازارهای مالی در دنیا و به ویژه شرق آسیا به طور بالقوه شرکت‌های ژاپنی را در معرض خطر قرار داده بود. این شوک‌ها نهایتا در سال ۱۹۹۷ بازارهای مالی جنوب شرق آسیا را با تکانه بسیار شدیدی روبه‌رو کرد.
اما سرمایه‌داران و کارخانه‌های ژاپنی راهکار دیگری یافتند تا ضمن تضمین رشد شرکت‌هایشان سودآوری خود را نیز افزایش دهند. از دهه ۱۹۹۰ به این سو شرکت‌های بین‌المللی و چند ملیتی با سهامداری عمده کارخانه‌ها و شرکت‌های ژاپنی در شرق و جنوب شرق آسیا به شدت رشد کردند، به این صورت این شرکت‌ها از گزند رکود ناشی از سیاست‌های ضد تورمی و انقباضی مصون ماندند. زیرا هم به راحتی بازارهای جدیدی برای محصولات خود ایجاد کردند و هم از گزند سیاست‌های اقتصادی داخلی ژاپن در امان ماندند.
بی‌آنکه قصد مقایسه اقتصاد ایران با اقتصاد ژاپن باشد در این مجال سعی بر آن است که برخورد ژاپن با پدیده‌ای که به آن حباب قیمتی زمین و سهام می‌گویند بررسی شود. دلیل این مقایسه بحثی است که شوک قیمتی مسکن در ایران را ناشی از ایجاد حباب قیمتی می‌داند.
با فشار تورمی شدیدی که بدنبال افزایش فواره‌ای قیمت مسکن در ایران رخ داد باید دید آیا دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های ضد تورمی و انقباضی شدید خواهد کرد و در صورت اتخاذ چنین تصمیمی آیا شرکت‌های ایرانی می‌توانند به راحتی از این دوره عبور کنند؟
پیشنهادی به سیاست‌گذاران اقتصادی در خصوص بازار مسکن ایران
تنظیم بازار مسکن بستگی به سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها دارد:
الف - سیاست با هدف نظارت بر بازار:
در صورتی که هدف دولت بر پایه اصلاح بازار توسط خود بازار باشد، می‌تواند سیاست‌های نظارتی (و نه دخالتی) را دنبال کند. برای نمونه می‌توان به طرح‌های تشویقی جهت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در تولید مسکن و نیز نظارت و تشویق ایجاد بازارهای جدید تامین مالی (مانند بازارهای رهن) اشاره کرد.
سیاست‌های نظارتی می‌تواند بر پایه بهبود چشم‌انداز بازار برای مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان نیز اعمال شود، زیرا قسمتی از هجوم برای خرید یا انصراف از ساخت یا خرید مسکن به انتظارات باز می‌گردد.
به این ترتیب ریسک سیستماتیک حضور در بازار مسکن برای عرضه‌کنندگان کاهش یافته و آنان با اطمینان بیشتری برنامه‌های تولید آتی خود را پیگیری خواهند کرد. اعطای مجوز تراکم به متقاضیان ساخت خانه‌های شهری براساس استانداردهای مربوطه و حمایت از ایجاد شرکت‌های انبوه‌ساز مسکن و فراهم کردن تسهیلات برای تسریع اجرای پروژه‌های ساختمانی از جمله فعالیت‌هایی است که چشم انداز بازار مسکن را روشن کرده و سفته‌بازان را از این بازار گریزان می‌نماید.
ب- سیاست مبتنی بر دخالت در بازار:
در شرایط حاد و یا بنا به تصمیم سیاست‌گذاران اقتصادی گاهی دولت‌ها راسا در تنظیم بازار دخالت می‌کنند. این کار بسته به شرایط با تحریک یا تحدید تقاضا و عرضه صورت می‌گیرد. برای دخالت در بازار شناسایی نقطه ضعف بازار بسیار مهم است. به این ترتیب جهت و نحوه دخالت دولت مشخص خواهد شد.
اگر تشخیص داده شود که کشور با انباشت تولید مواجه است باید به طریقی تقاضا تحریک گردد این کار با فراهم کردن توانایی خرید (مانند فراهم کردن تسهیلات مالی) می‌تواند صورت گیرد. اما در شرایطی که فشار تقاضا بر توان تولید چربش دارد سیاست‌های تحدید تقاضا مانند برگزاری قرعه کشی و سایر ابزارهای تحدید می‌تواند مثمر ثمر واقع شود.
همچنین می‌توان به وسیله قوانین مالیاتی به عنوان اهرم دخالت غیر مستقیم دولت، بازار مسکن را کنترل کرد تا انگیزه سفته‌بازانه از بین برود. به طور مثال با اجرای قانون مالیات‌های واحدهای مسکونی خالی مانده که بعد از گذشت هر ماه به میزان حق‌الاجاره عرف آن واحد، از صاحب ملک مالیات اخذ شود و یا فروش مسکن را تا ۲ سال بعد از خرید مشمول نرخ‌های مالیاتی سنگین نمود.
همچنین برای ایجاد جذابیت برای تولیدکنندگان مسکن، ایشان را از معافیت‌های مالیاتی برخوردار کرد. البته استفاده از این اهرم نیازمند بازنگری در نرخ‌های مالیاتی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی و تقویت مکانیسم دریافت مالیات می‌باشد.
به نظر می‌رسد در ایران که رشد تعداد خانوارها با نرخی فزاینده بیش از رشد تولید مسکن است، تحریک مجدد طرف تقاضای مسکن سیاست چندان ثمر بخشی نباشد.
در شرایط حاضر، کشور دارای نرخ تورم دو رقمی‌است، از دید اقتصاددانان تولیدگرا، به جای تحریک تقاضای مسکن که منجر به نرخ‌گذاری بیشتر مسکن و تحریک سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود ( زیرا هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حضور پررنگی دارد) باید توان تولیدی مسکن در کشور را افزایش داد و زمینه رقابت عرضه‌کنندگان را در تولید فراهم کرد به این ترتیب توزیع و تخصیص منابع و امکانات به سمت تولید مسکن با کیفیت‌تر و ارزان‌تر پیش خواهد رفت. همچنین از بار بیکاران به واسطه رونق تولید مسکن و ساختمان کاسته شده و بار تورمی‌چندانی هم به اقتصاد وارد نخواهد شد.
ارسال نظر