تحلیل یک کارشناس مسکن از بازار مسکن در پایتخت
افزایش ساخت و ساز به نفع تهران نیست
رونق شهرهای جدید در گرو کاهش ساخت و ساز در کلانشهرها است
تمام خانه‌های جنوب تهران و شهرهای پیرامون متاثر از سوداگری در بازار مسکن طبقات بالای جامعه است
رونق شهرهای جدید در گرو کاهش ساخت و ساز در کلانشهرها است اعظم خاتم، یکی از کارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، در بیان دیدگاه‌های خود نسبت به مشکلات و مسائل پیرامون اجرای این طرح در پایتخت می‌گوید: اینکه گفته می‌شود تولید مسکن در تهران کمتر از نیاز است، یک اسطوره مخاطره‌آمیز است.
بنابراین گزارش، خاتم طی نشستی با عنوان کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران که در خبرگزاری ایسنا برگزار شد، با اعلام این مطلب افزود: در رابطه با مساله مسکن تهران چند اسطوره ساخته شده و یک اسطوره این بود که ساخت‌و‌ساز ربطی به جمعیت ندارد. البته ما به همراه تعدادی از دوستان و کارشناسانی که در طرح جامع کار کردیم، انرژی زیادی را صرف کردیم تا ثابت کنیم که میان ساخت‌و‌ساز و جمعیت، ارتباط وجود دارد، به این معنی که ساخت‌و‌ساز تنها جایگزین برای مسکن تخریب شده نیست، تعداد ساخت‌و‌ساز مسکن، بسیار بیشتر از تعداد مسکن‌های تخریب شده است و باعث جذب جمعیت جدیدی می‌شود. همچنین ساخت‌و‌ساز تنها برای جابه‌جایی جمعیت در درون خانوار نبوده و این گونه نیست که به طور مثال یک خانوار چهار نفره به دو خانوار دو نفره تبدیل شود، بلکه ساخت‌و‌ساز مسکن، جمعیت بیشتری را می‌آورد.
تجربه سرشماری سال ۷۵ به خوبی نشان داد که ساخت‌و‌ساز تهران جمعیتی فراتر از روند افزایش جمعیت در۱۰ سال گذشته را آورد یعنی در فاصله سال‌های ۶۵ تا ۷۵ ، فقط ۷۰۰هزار نفر جمعیت به تهران اضافه شد. با توجه به‌اینکه این سال‌ها بعد از جنگ بود و رکود ناشی از آن طی شده بود، بنابراین طی سال‌های ۶۵ تا ۷۵ جمعیت ۶میلیونی تهران به ۶میلیون و هفتصد‌هزار نفر رسید، به‌این معنی که سالانه ۷۰هزار نفر به جمعیت اضافه شد، در حالی که در حال حاضر و در سال ۸۵ جمعیت تهران به ۸/۷میلیون رسید به‌این تعبیر که یکمیلیون و صد‌هزار نفر به جمعیت اضافه شده‌اند و این در حالی است که رشد طبیعی جمعیت شهر پایین‌تر آمده است.
تهران در حال جذب جمعیت از بیرون
سال‌های ۶۵ تا ۷۵، نرخ رشد جمعیت شهر ۱/۱ بود به‌این معنی که تعدادی از جمعیت را به بیرون شهر می‌فرستاد، زیرا در آن زمان رشد طبیعی جمعیت حدود ۵/۱ بود اما در حال حاضر که رشد طبیعی جمعیت تهران حدود ۲/۱ است مشاهده می‌کنیم که رشد عملی جمعیت ۴/۱ شده است به‌این معنی که تهران از بیرون در حال جذب جمعیت است.
جمعیت۲/۹میلیون نفری تهران تا سال ۱۴۰۰
با توجه به رشد طبیعی جمعیت موجود در تهران، جمعیت شهر برای سال ۱۴۰۰ حدود ۲/۹میلیون نفر پیش‌بینی شده است. این کار مستقل از بخش‌های مسکن و توسط دکتر زنجانی انجام شده است. جمعیت ۲/۹میلیونی با جمعیت کنونی تهران یعنی ۸/۷ حدود یکمیلیون و ۴۰۰هزار نفر اختلاف دارد، بررسی‌های ما در طرح جامع نشان داد جواز ساخت‌و‌سازی که صادر شده - آنچه که ساخته نشده، اما جوازش در دست مردم است و احداثش زمان می‌برد - به ۶/۸میلیون جمعیت ظرفیت سکونت می‌دهد، بنابراین برای حدود ۶۰۰هزار نفر باید واحد مسکونی جدید ساخته شود.
از سوی دیگر در مطالعات ما پروانه‌های صادره تا سال ۸۳ بررسی شد و زمان تصویب طرح در سال ۸۵ در نظر گرفته شده بود. بنابراین اگر طرح در سال ۸۵ تصویب می‌شد و ساخت‌و‌ساز مسکونی کنترل می‌شد، باز هم طی ۲سال (از ۸۳ تا ۸۵) قبل از تصویب طرح، تعدادی پروانه صادر شده بود، همچنین اگر تعداد پروانه‌های صادر شده طی این دو سال را ۱۰۰هزار واحد مسکونی در نظر بگیریم که به ۴۰۰هزار نفر اجازه سکونت می‌دهد، بنابراین تا زمان تصویب طرح، عملا برای ظرفیت پیش‌بینی شده تهران در افق ۱۴۰۰، پروانه ساختمانی صادر شده است.
بدیهی است که ساخت‌و‌ساز مسکونی در تهران را نمی‌توان متوقف کرد و کسی قصد توقف آن را ندارد. یعنی ساخت‌و‌ساز از ۸۵ تا ۱۴۰۰ قرار نیست صفر باشد، اما من تنها این ارقام را عنوان کردم تا نشان دهم ساخت‌و‌ساز باید بسیار کنترل شده و محدود باشد. لذا هر جواز و پروانه‌ای بیش از این صادر شود اضافه جمعیت تهران را بالاتر از پیش‌بینی رشد طبیعی‌اش می‌برد.
افزایش رشد طبیعی به تبع رشد پایه جمعیتی
درباره نیاز جمعیتی شهر تهران باید به‌این نکته توجه کرد که در حال حاضر جمعیت شهر تهران ۸/۷میلیون نفر عنوان شده است. رشد طبیعی این جمعیت با رشد طبیعی آن در ده سال پیش که ۳/۷میلیون نفر بود، متفاوت است، زیرا زاد و ولد ۳/۷میلیون نفر با زاد و ولد ۸/۷میلیون نفر فرق می‌کند.
بنابراین اگر منظور از «نیاز مسکن» در تهران، نیازی است که مربوط به رشد طبیعی جمعیت است، رشد طبیعی بر اساس برآوردهای طرح جامع حدود ۲/۹میلیون نفر پیش‌بینی شده بود، اما اگر پایه جمعیتی اضافه شود، واضح است که رشد طبیعی هم افزایش می‌یابد، بنابراین در این جا بحث پرمناقشه‌ای به وجود می‌آید.
شکست محض شهرهای جدید
به‌رغم آنکه ما به ساخت‌و‌ساز تجاری و اداری بسیار نیاز داریم و رونق بخش ساختمان در تهران باید رونق ساخت‌و‌ساز تجاری و اداری و خدماتی باشد، اما روشن است که با ساخت‌و‌ساز بسیار محدود مسکونی می‌توانیم به نیاز مسکن در تهران پاسخ دهیم و حتی بخشی از این نیاز را به شهرهای پیرامون تهران هدایت کنیم.
گفته می‌شود مشکل شهرهای جدید در دنیا این است که درصد کمی از جمعیت را در خودشان جای می‌دهند، توجه داشته باشید در انگلیس این شهرها اساسا برای جمعیت پایین برنامه‌ریزی شده‌اند، به‌این معنی که شهرهایی با عنوان «باغ‌شهر» به‌وجود آمده و از ابتدا با سقف‌های جمعیتی ۱۰۰هزار نفر شروع به فعالیت کرده‌اند، اما در مقابل هم‌اکنون در تهران ما به آستانه‌های حداقل رسیده‌ایم، به‌این معنی که ۲۵هزار نفر جمعیت برای میلیاردها سرمایه‌ای که صرف هشتگرد یا پردیس شد، اساسا شکستی محض در شهرهای جدید به شمار می‌رود و با هیچ کشوری هم قابل قیاس نیست.
افزایش ساخت‌و‌ساز در تهران، عامل کاهش ساخت‌و‌ساز در شهرهای جدید
اگر توجه کنیم که تنها بخشی از این دلایل به سیاست‌های در پیش گرفته شده در این شهرها بر می‌گردد، سیاست‌های واگذاری مسکن در شهرهای جدید، دنبال کردن سیاست‌هایی که گروه‌های غیرمتشکل را در بر نمی‌گرفت، رویکرد ناگهانی به انبوه‌‌سازی و مساله حمل‌و‌نقل، تنها بخشی از دلائل شکست این شهرها است، اما بخش مهم دلیل شکست شهرهای جدید به سیاست‌های شهری برمی‌گردد. باید توجه کرد که این سیاست‌ها به هم پیوسته است، زیرا نمی‌توان همزمان در تهران و هشتگرد اوج ساخت‌و‌ساز را داشت. ما با یک نیاز واحد مواجه هستیم، اگر در جایی به‌این نیاز پاسخ داده شود، جای دیگر تخلیه می‌شود. این وضعیت به خوبی در مقایسه آمار ساخت‌و‌ساز مناطق شهری تهران با آمار ساخت‌و‌ساز شهر تهران دیده می‌شود.
مساله مهم دیگری که در این ارتباط مورد بحث قرار می‌گیرد، مساله «سوداگری» در بازار مسکن است، البته در این باره که سوداگری را مثبت بدانیم یا منفی، باید با توجه به معیارهایی بحث و گفت‌وگو کنیم.
به اعتقاد من اگر شاخص تورم کالایی بالاتر از میانگین شاخص تورم کالاهای دیگر کشور است، اگر در این کالا پدیده احتکار و دست به دست شدن را می‌بینید، یعنی واحدهای مسکونی‌ای که قبل از اسکان سه بار دست به دست می‌شوند و بی‌آنکه ارزش استفاده از کالا تحقق یابد، سود سرشاری در این میان جابه‌جا می‌شود، در اینجا با پدیده سوداگری مواجه هستیم که اثرات منفی زیادی بر روی کالاها دارد. اما فکر نمی‌کنم بازار شهر را به‌این معنا بتوان سوداگرانه دانست که تمام یکمیلیون واحدی که اجازه ساختش داده شده است وارد بازار سوداگری شود. بین ۷۰ تا ۸۰درصد پروانه‌های صادر شده، ساخته شده است. یعنی فاصله‌ای میان ساخت‌و‌ساز و صدور پروانه ۲۰درصد است، بنابراین ۸۰درصد پروانه‌های صادره ساخته شده‌اند، آن‌گاه‌این سوال مطرح می‌شود که چه بخشی از آن در بازار سوداگری وارد می‌شود.
مبالغه‌هایی مبنی‌بر اینکه یکمیلیون خانه خالی وجود دارد، تنها ناشی از این تصور است که بازار سوداگرانه تنها زمانی شکل می‌گیرد که کل مسکن جدید در بازار سوداگری وارد شود. کافی است که صد‌هزار واحد مسکونی متعلق به طبقات بالاتر وارد پروسه دست به دست شدن شود و قیمت مسکن را در کل شهر تحت تاثیر خود قرار دهند، به عبارت دیگر تمام مسکن جنوب شهر تهران و شهرهای پیرامون، متاثر از بازار سوداگری مسکن است که در مسکن‌های طبقه بالاتر ایجاد می‌شود. پیوستگی درونی بازار مسکن موجب می‌شود تا عملا با داشتن ۵۰ تا ۱۰۰هزار واحد خالی که مدام دست به دست می‌شود، این بازار شکل گیرد. البته به‌رغم کوششی که در طرح جامع، برای دستیابی به آمار دقیق تعداد مسکن حاضر در بازار سوداگری شد، اما این کار عملی نشد.
البته معتقدم سوداگری، اتفاقا از اثرگذاری خرده بازارهای مسکن در درون یک بازار واحد سخن می‌گوید که چگونه، بازار طبقات بالا عملا به‌ضرر طبقات پایین قیمت را بالا می‌برد.
ارسال نظر