Untitled-1 

چهار رکن اساسی ساخت مسکن

برای تولید مسکن در هر مقیاسی نیاز به چهار رکن است: زمین، نقدینگی، مصالح و مجری.

برای تولید انبوه، دو مورد اول به‌طور مستقیم در اختیار یا تحت مدیریت دولت هستند و با توجه به در اختیار بودن زمین‌های نسبتا باکیفیت دولتی، مورد اول کمترین چالش را در موارد چهارگانه فوق در پیش دارد. مورد سوم (مصالح) جزو محرک‌های بازار سرمایه بوده و به دلیل اینکه شرکت‌های تولیدکننده اصلی آنها (فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک و...) عمدتا بورسی هستند، از این جهش تقاضا منتفع خواهند شد، مشروط به اینکه موضوع قیمت‌گذاری دستوری با حفظ منافع بحق تولیدکنندگان جمع‌بندی شود.

در خصوص رکن چهارم (مجری) که مرتبط‌ترین مبحث به گروه «انبوه‌سازی، املاک و مستغلات» است، طبیعتا دولت توان و ظرفیت کافی برای اجرای ساخت یک میلیون مسکن را ندارد و به ناچار باید از ظرفیت بخش خصوصی در این حوزه استفاده کند؛ ظرفیتی که عمدتا در اختیار شرکت‌های انبوه‌ساز باسابقه در بورس است. همین موضوع نویدبخش روز‌های بهتر و پررونق در گروه رکودزده ساختمانی‌هاست؛ موضوعی که البته نیاز به زمان و صبر هم دارد. در همین رابطه دبیر کانون سراسری انبوه‌‌‌‌سازان گفته تجربه ثابت کرده دولت توان اجرای پروژه‌‌‌های مسکونی را ندارد و باید از بخش خصوصی استفاده و سیاست‌های رقابتی در حوزه بازار مسکن و به طور خاص بسته‌‌‌های خدمت را به شکل متنوع ارائه کند تا با احداث سالانه یک میلیون واحد، بازار مسکن مقداری کنترل شود. با توجه به تجربه گذشته وزیر راه و شهرسازی در حوزه وزارت، بخش عمرانی کشور و ارتباط خوب با بخش خصوصی، شرایط بهتری برای بخش مسکن کشور رقم خواهد خورد.

 بخشی از مشکلات مسکن به قوانین دست‌وپاگیر مربوط است که باید در جهت بهبود کسب و کار رفع شود. پورحاجت با بیان اینکه با توجه به سابقه وزیر راه و شهرسازی، می‌توانیم باب همکاری با وزارت راه و شهرسازی را سریع باز کنیم، یادآور شد: رئیس‌‌‌جمهور وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را داده و بخش خصوصی و به طور خاص مجموعه انبوه‌سازان این توان و پتانسیل را دارند که در کنار دولت عقب‌‌‌ماندگی بخش مسکن را جبران کنند.

همچنین در این خصوص رئیس انجمن سازندگان بخش مسکن در گفت‌وگویی گفت: سازندگان دارای صلاحیت و انبوه‌سازان، تابع برنامه‌ها و اقدامات وزارت راه و شهرسازی هستند اما باید ساخت مسکن در شهر‌‌‌ها مطابق قانون توسط شرکت‌های دارای صلاحیت که این صلاحیت را خود وزارت راه و شهرسازی مطابق قانون داده است، ساخته شود. رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان شهر تهران با بیان اینکه کار ساخت مسکن توسط شرکت‌های دارای صلاحیت علاوه بر بالا بردن عمر و کیفیت ساختمان‌‌‌ها می‌تواند از جان و مال خریداران ساختمان‌‌‌ها نیز محافظت کند، تاکید کرد: در صورتی که صدور مجوزات لازم و تحویل زمین به سرعت و بدون معارض به انبوه‌سازان انجام شود، این بخش می‌تواند کمک بزرگی در تامین مسکن با کیفیت و استاندارد و مقاوم باشد و در کنار وزارت راه و شهرسازی به عنوان یک بازوی کمکی عمل کند. نگاهی اجمالی به نظرات دولت جدید و مدیران بخش خصوصی مرتبط، بیانگر این است که شرکت‌های انبوه‌ساز در برابر یک فرصت بزرگ تاریخی در حیات خود هستند که نحوه استفاده آنها از این شرایط می‌تواند آینده آنها را متحول و کام سهامدارانشان را شیرین کند.

  نگاهی به وضعیت گروه

این گروه با ۳۳ شرکت و با وجود تمام ظرفیت‌های شکوفانشده تنها کمتر از یک درصد ارزش بازار بورس و فرابورس را در اختیار دارد و از شرکت‌های بزرگ این گروه می‌توان «کرمان»، «ثشاهد»، «ثامید» و «وساخت» را نام برد. شرکت‌هایی که پس از رشدهای خوب ابتدای سال ۹۹ کام سهامدارانشان را در یک سال اخیر تلخ کرده‌اند. همچنین در صورتی که بخواهیم نگاهی از منظر تعداد پروژه‌های در اختیار داشته باشیم «ثامید»، «ثپردیس» و «ثغرب» بیشترین پروژه‌ها را به ترتیب در اختیار دارند.  بررسی وضعیت سوددهی گروه نشان می‌دهد که در مقایسه با سایر گروه‌های سود‌ساز بازار سرمایه بالاخص سهام بزرگ، سود‌سازی در این گروه وضعیت مطلوبی ندارد، برخلاف ساخت مسکن که همواره در بلندمدت جزو فعالیت‌های پربازده در ایران است.  نکته مهمی که سهامداران باید در محاسبات تحلیلی خود لحاظ کنند این است که سود تحقق‌یافته به ازای هر سهم (EPSttm)  با سود پیش‌بینی شده (EPS Forward) کاملا متفاوت هستند و اولی گذشته‌نگر و دومی آینده‌نگر است که مورد دوم نیاز به تحلیل دقیق و برآورد‌های کارشناسی دارد. برخی شرکت‌ها اخیرا پیش‌بینی سود‌های خود را نیز روانه کدال می‌کنند. همچنین در محاسبات مربوط به سود شرکت‌ها دو بخش عملیاتی و غیر‌عملیاتی داریم که از منظر سود‌سازی تکرارشونده در سال‌های آتی، باید دقت شود که سود محاسباتی، سود عملیاتی باشد و به‌طور مثال سود حاصل از فروش دارایی در سال‌های بعد لزوما تکرار نخواهد شد و کیفیت و جذابیت سود عملیاتی را نیز ندارد.

  وضعیت تکنیکال

همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد وضعیت حرکتی این گروه در یک سال اخیر بسیار ضعیف بوده و بسیاری از نمادهای مطرح این گروه نیز اختلاف فاحشی با سقف تاریخی خود دارند. عدم‌علاقه‌مندی سرمایه‌گذاران بورسی تا جایی بود که در رشد ۴۰درصدی اخیر شاخص، در بیشترین حالت شاهد حدود ۲۰درصد رشد در این گروه بودیم که تقریبا نیمی از این رشد نیز در افت روز‌های اخیر بازار از دست رفته است. اما نکته مهم و دلگرم‌کننده برای این گروه کف حمایتی محکم فیبو ۸/ ۶۱درصد در ارتفاع۸۶۵۰ واحدی است. در نقطه مقابل نیز شاخص ۱۱هزار و ۱۰۰واحدی برای این گروه اولین مقاومت جدی است؛ مسیری که هرچند شکست آن نیاز به زمان و کف‌سازی تکنیکال دارد اما با اخبار بنیادی مرور شده دور از دسترس در سال‌جاری نیست و در صورت شکست اهداف بعدی مطابق تراز‌های فیبو در دسترس خواهد بود.

  جمع‌بندی

گروه انبوه‌سازی، املاک و مستغلات، جزو گروه‌های جامانده و کمتر دیده‌شده ماه‌های اخیر بازار سرمایه است که به نظر حباب قیمتی سال پیش آن به‌طور کامل در بسیاری از نماد‌ها، تخلیه شده است و ظرفیت رشد مجدد و نسبتا کم‌ریسکی را در سال‌های آتی در اختیار دارد و در صورتی که موضوع ساخت مسکن و توافقات دولت جدید و مجلس درخصوص آن به مراحل عملیاتی نزدیک شود، این گروه در صدر توجه سهامداران ریسک‌پذیر و آینده‌نگر قرار خواهد گرفت و مشکلات مربوط به سود‌سازی این گروه در این شرایط تا حد زیادی متحول خواهد شد. در وضعیتی که سهامداران بورسی در این روز‌ها روی خوشی به این گروه نشان نمی‌دهند در کنار موضوع سود‌سازی که در این نوشتار به آن پرداخته شده، میزان دارایی و سرمایه‌گذاری شرکت‌های این گروه نیز می‌تواند در محاسبات بنیادی تحلیلگران مورد توجه قرار بگیرد. در آخر توانمندی نیروی انسانی و لجستیکی در کنار روابط و سابقه کاری موفق می‌تواند چشم‌انداز رشد سودآوری شرکت‌های این گروه را در سال‌های آتی برای سرمایه‌گذاران روشن کند.

این مطلب برایم مفید است
38 نفر این پست را پسندیده اند