«دنیایاقتصاد» ۲۰ ماه رشد قیمت ملک در شهرهای جدید را بررسی کرد
دماسنجی مسکن حومه پایتخت
نرخ جديد شكاف قيمت آپارتمان بين تهران و دو شهر حومه چه پيامي دارد؟
نتایج بررسی روند 20ماهه تورم مسکن در پایتخت و شهرهای جدید اطراف تهران، دو پیام مهم را به بازار مخابره میکند. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به اطلاعات مربوط به قیمت و تورم مسکن در دو شهر جدید حومه تهران (پردیس و پرند) و مقایسه آن با تحولات قیمت مسکن شهر تهران مربوط به بازه زمانی 20 ماه اخیر (ابتدای 99 تا پایان آبان 1400) در عین حال که نشان‌دهنده مقصد ارزان‌‌قیمت برای خریداران مصرفی مسکن در حومه تهران است از سوی دیگر حومه پرنبض معاملات سرمایهای ملک را معرفی میکند.
اطلاعات دریافت شده درباره تورم مسکن در سه شهر تهران، پردیس و پرند برگرفته از داده‌های بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار»، دمای مسکن در حومه پایتخت را نشان می‌دهد. بررسی‌‌ها در این باره نشان می‌دهد هم‌‌اکنون در حالی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 32 میلیون تومان رسیده است که این میزان در شهر جدید پردیس برابر با 11 میلیون و600 هزار تومان و در پرند برابر با 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پردیس در حالی هم‌‌اکنون به 11 میلیون و600 هزار تومان رسیده است که این میزان در سال 99 برابر با 8 میلیون و 600 هزار تومان بود.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پرند نیز که هم‌‌اکنون 6 میلیون تومان است در سال 99 برابر با 5 میلیون و100 هزار تومان بود.
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره سطح تورم ماهانه مسکن در سه شهر تهران، پردیس و پرند نشان‌دهنده شکاف بسیار زیاد بین متوسط تورم ماهانه مسکن شهر جدید پردیس در مقایسه با پرند و حتی در مقایسه با شهر تهران است.
سرعت 4 برابری تورم پردیس
محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین تورم ماهانه مسکن شهر جدید پردیس در 8 ماه ابتدای سال جاری در حالی معادل 8/ 2درصد است که این میزان در بازار مسکن شهر جدید پرند معادل 6/ 0 درصد است. میانگین تورم ماهانه مسکن تهران در سال 1400 (8ماه اول سال) نیز 7/ 0 درصد است. این موضوع نشان‌دهنده سرعت 4 برابری قیمت مسکن در شهر جدید پردیس نسبت به تهران و سرعت بیش از 4 برابری رشد قیمت نسبت به شهر جدید پرند است.
در 8 ماه اول سال جاری نیز میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پردیس به 10 میلیون و400 هزار تومان و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پرند در همین بازه زمانی به 6 میلیون و100 هزار تومان افزایش یافت. بررسی روند بازدهی بازار مسکن سه شهر تهران، پردیس و پرند در 8 ماه اول سال جاری نیز از سرعت 4 برابری رشد قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در مقایسه با تهران خبر می‌دهد. بازدهی بازار معاملات مسکن شهر تهران (تورم مسکن) در 8 ماه ابتدای سال جاری به‌طور متوسط 7/ 5 درصد بوده است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی (بازدهی یا تورم مسکن در 8 ماه ابتدای سال جاری) در پردیس به طور متوسط 5/ 23 درصد محاسبه می‌شود. تورم مسکن (بازدهی مسکن) در شهر جدید پرند در بازه زمانی یاد شده (8 ماه اول سال جاری) نیز برابر با 3 درصد است.
آمارهای فوق نشان می‌دهد میانگین تورم ماهانه مسکن در شهر جدید پردیس در 8 ماه اول سال جاری 4 برابر متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در بازه زمانی یاد شده است. مفهوم این موضوع آن است که در 8 ماه اول سال جاری، میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس 4 برابر سریع‌تر از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران رشد کرده است. البته این موضوع به این معنا نیست که همیشه سرعت رشد قیمت مسکن در شهر جدید پردیس 4 برابر سرعت رشد قیمت مسکن شهر تهران است. بلکه این رشد 4 برابری مختص زمان حاضر است. این موضوع یک علت مهم دارد و آن تاخیر شهرهای حومه‌‌ای نسبت به تهران در بروز تورم ملکی است. به این معنا که پس از یک دوره سه‌ساله جهش شدید در بازار معاملات مسکن شهر تهران، بازار مسکن پردیس در تلاش برای رساندن خود به رابطه متعارف قیمتی با تهران است. بنابراین این شکاف 4 برابری بین میانگین تورم ماهانه مسکن شهر جدید پردیس با تهران که در 8 ماه اول سال جاری به ثبت رسیده است نه همیشگی بوده و نه الزاما در ماه‌ها و سال‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت.
شکاف ملکی تهران با پرند و پردیس
برآوردهای «دنیای اقتصاد» درباره سطح فعلی شکاف قیمت مسکن تهران با دو شهر جدید حومه پایتخت نشان می‌دهد هم‌‌اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر شهر جدید پردیس است. این در حالی است که شکاف قیمت مسکن شهر تهران با شهر جدید پرند در حال حاضر 5 برابر است. یعنی در محاسبه نسبت قیمت مسکن شهر تهران با شهر جدید پرند مشخص می‌شود که سطح فعلی میانگین قیمت مسکن در پایتخت 5 برابر سطح فعلی میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پرند است.
بررسی‌‌ها و برآوردها نشان می‌دهد نسبت قیمت مسکن شهر تهران به شهر جدید پردیس در اوایل دهه 90 یعنی در سال 91 برابر با عدد 3 بوده است. یعنی در سال 91 میانگین قیمت مسکن پایتخت 3 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پرند بوده است. این میزان بالاترین شکاف قیمت در بازار مسکن تهران و پردیس در 10 سال اخیر بوده است. در سال 97 این میزان به 2 برابر رسید. علت این موضوع ترقی نسبی پردیس در سال 97 در مقایسه با سال 91 و ابتدای دهه 90 است. ابتدای دهه 90 هنوز ساخت وسازها در پردیس (به‌ویژه ساخت وسازهای مسکن مهر) کامل نشده بود و مناطق بسیاری از این شهرجدید خالی از هر نوع ساخت‌وساز و امکاناتی بود. اما دو عامل مهم باعث شد در نتیجه ترقی پردیس در سال 97 نسبت به سال‌های ابتدای دهه 90، شکاف قیمت مسکن بین پردیس و تهران از فاصله 3 برابری متوسط قیمت تهران به پردیس به فاصله دو برابری کاهش یابد.
نخستین عامل به افزایش مهاجرت به شهر جدید پردیس در نتیجه ساخت‌وسازهای مسکن مهر در این شهر و در نتیجه افزایش تقاضای مسکن مربوط می‌شود. عامل دوم نیز رشد نسبی این شهر جدید در سال 97 در مقایسه با شرایط همین شهر در سال 91 (ابتدای دهه 90) است.
اما به دنبال جهش قیمت مسکن در شهر تهران و رشد شدید سطح قیمتها در پایتخت از ابتدای 97 تا پایان 99، بار دیگر شکاف قیمتی بین تهران و پردیس زیاد شد. هم‌‌اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس است.
اما آمارها نشان می‌دهد شهر جدید پردیس به دنبال کم کردن این فاصله قیمتی با تهران است و بازدهی 4 برابری قیمت مسکن در این شهر جدید در 8 ماه اول سال جاری در مقایسه با سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت در راستای همین تلاش است. اما آمارها و محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان از شکاف بیشتر متوسط قیمت مسکن شهر تهران با میانگین قیمت مسکن شهر جدید پرند در مقایسه با این شکاف قیمتی با پردیس دارد. هم‌‌اکنون میانگین قیمت مسکن تهران 5 برابر سطح متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پرند است. این نسبت و شکاف در سال 91 معادل 6/ 3 برابر و در سال 97 معادل 4 برابر بود که هم‌‌اکنون به 5 برابر افزایش یافته است. این آمارها نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر جدید پرند برخلاف بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس چندان دنباله‌‌رو جهش قیمت مسکن تهران نیست. در واقع بازار پرند برخلاف پردیس تلاش زیادی برای کاهش شکاف قیمت با تهران نمی‌کند.
پیام پردیس و پرند برای خریداران
آمارهای ارائه شده در کنار بررسی به عمل آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن دو شهر جدید پرند و پردیس دو پیام مهم برای بازار مسکن و فعالان این بازار دارد. نخستین و شاید مهم‌ترین پیام این آمارها خطاب به مصرف‌‌کننده‌ها یا همان متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی است. این پیام به شکاف 5 برابری قیمت مسکن تهران با پرند مربوط می‌شود. طی سال‌های اخیر و همزمان با جهش شدید قیمت مسکن در تهران برخی از متقاضیان مسکن، حومه پایتخت را برای خرید آپارتمان انتخاب کردند. در سال‌های 97 و 98 عمده خریدارانی که از شهر تهران به شهرهای حومه‌‌ای همچون پرند و پردیس مهاجرت کردند متقاضیان مصرفی خرید و اجاره مسکن بودند اما در سال 99 سرمایه‌‌گذاران نیز به جمع متقاضیان خرید مسکن در حومه اضافه شدند. شکاف 5 برابری متوسط قیمت مسکن شهر تهران با شهر جدید پرند در مقایسه با شکاف 7/ 2 برابری سطح متوسط قیمت املاک مسکونی تهران با پردیس نشان می‌دهد، شهر جدید پرند هم‌‌اکنون گزینه مناسب‌‌تری برای خریدارانی است که به دلیل محدودیت بودجه، به دنبال خرید ارزان‌‌تر از بازار معاملات مسکن حومه هستند. از سوی دیگر، آمارها و برآوردها نشان‌دهنده پیام دوم جریان دماسنجی مسکن حومه پایتخت است. شکاف کمتر بین سطح متوسط قیمت مسکن در پردیس در مقایسه با میانگین قیمت مسکن شهر تهران و همچنین تلاش بازار مسکن این شهر جدید برای کاهش شکاف قیمت ملک با تهران، نشان می‌دهد نبض معاملات مسکن به‌ویژه معاملات سرمایهای در پردیس بیشتر از شهر جدید پرند است. در واقع نبض معاملات مسکن به‌ویژه معاملات سرمایهای در این شهر جدید تندتر از پرند می‌‌زند. شناخت این دودستگی بین دو شهر جدید حومه‌‌ای تهران می‌تواند متقاضیان خرید مسکن را بسته به قصدی که از بابت خریدهای مصرفی یا سرمایهای دارند راهنمایی کند تا بتوانند تصمیم بهتری اتخاذ کنند.
روایت واسطه‌ها از مسکن حومه
در شرایطی که آمارهای رسمی درباره تازه‌‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن، از افزایش محسوس معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهر حکایت دارد، فعالان بازار مسکن حومه پایتخت نیز از سرایت این موضوع به پرند و پردیس خبر می‌دهند.
آبان امسال، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با مهرماه حدود 40 درصد افزایش یافت که واسطه‌های معاملات مسکن پرند و پردیس نیز از رشد محسوس حجم معاملات ملک در این بازه زمانی خبر می‌دهند.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است، به دنبال افزایش حجم معاملات مسکن در بازار مسکن آبان ماه شهر تهران بازار حومه نیز از این رویداد پایتخت بی‌‌نصیب نبوده به‌طوری که در حومه پایتخت نیز حجم معاملات خرید مسکن دست‌‌کم 20 تا 30 درصد در مقایسه با مهرماه افزایش یافته است. حجم عرضه فایل در پرند و پردیس به‌ویژه پردیس هم‌‌اکنون زیاد است و عرضه‌کننده‌ها در هر دو شهر جدید عمدتا سرمایهگذارها هستند که با از بین رفتن چشم‌‌انداز رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک اقدام به عرضه واحدها به متقاضیان کرده‌‌اند.خریدارها اما عمدتا متقاضیان مصرفی یا گروهی از سرمایهگذارها هستند که توان خرید مسکن در شهر تهران ندارند و هم‌‌اکنون به قصد سرمایه‌‌گذاری با هدف حفظ ارزش پول و توانمند شدن برای خرید مسکن در آینده در شهر تهران به شهرهای حومه‌‌ای وارد شده‌‌اند.
