سیاست‌گذاری چند وجهی در بازار مسکن

شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن که به مدت دو روز در دانشگاه تهران برگزار شد، فرصتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داد تا برنامه‌ها و سیاست‌های حوزه مسکن و شهرسازی را به نقد جامعه دانشگاهی و متخصص بگذارد و از آن طریق بتواند بازخوردهای سیاست‌ها، مقبولیت یا عدم مقبولیت آنها را در جامعه دانشگاهی و اجرایی دریابد.

درباره دستاوردهای اولیه این همایش، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ضمن تاکید بر صدور بیانیه پایانی همایش در ۱۶ بند و اجماع دست اندرکاران همایش بر محتوای آن، در گزارشی اعلام کرد: ما نیازمند یک گفتمان مشترک در مورد سیاست‌گذاری مسکن هستیم. بدین‌معنا، سیاست‌گذاری در امر مسکن چند بخشی است و مربوط به یک حوزه و سازمان نیست و به همین دلیل نیز، در این زمینه بحث‌های مربوط به سیاست‌های مالی، سیاست‌های مرتبط با تولید، فناوری و حتی حقوقی باید در کنار مسائل اجتماعی و با هم دیده شود.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارتخانه در این گزارش تصریح کرده است: در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن به بحث کیفیت زندگی که یک توافق عمومی در مورد آن صورت گرفته است، به‌صورت مفصل پرداخته شد. اختلال در کیفیت زندگی، یکی از چالش‌های بخش مسکن است. سیاست کلی در بخش مسکن و در حوزه کیفیت آن توجه به بحث هویت و فرهنگ ایرانی-اسلامی است و اینکه خانواده ایرانی باید در خانه‌ای سکنی گزیند که ضامن رفاه و آسایش‌ او باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، همایش سیاست‌های توسعه مسکن که همه ساله برگزار می‌شود، سال گذشته موضوع راه‌های خروج از رکود را به‌عنوان موضوع کلیدی قابل بحث، برگزید. در همایش پارسال، به سیاست‌گذاران بخش مسکن پیشنهاد شد برای رکودزدایی از بخش مسکن، همچون همه کشورهای موفق در این حوزه، تقویت قدرت خرید تقاضای مصرفی در دستور کار به‌عنوان یک ضرورت اولویت‌دار، قرار گیرد.

سیاست گذار بخش مسکن طی یکسال اخیر با عمل به پیشنهاد نخبگان، سقف تسهیلات خرید مسکن را برای تقاضای مصرفی و جامعه هدف، دو بار افزایش داد و بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن برای خانه‌ اولی‌ها متمرکز شد. در همایش امسال که نیمه مهر ماه برگزار شد، متخصصان دانشگاهی در زمینه اقتصاد مسکن بر تقویت نهادهای توسعه‌ای و تضمینی در حوزه تامین مالی مسکن تاکید کردند.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره اعلام کرد: یک موضوع کلیدی که جزو سیاست‌های کلی است و باید به آن توجه شود تولید و عرضه مسکن مناسب است و اینکه ما نیازمند نهادهای توسعه‌ای و نهاد ضمانت هستیم تا بتوانیم در شرایط امروزی، بخش مسکن را به سمتی ببریم که دولت بدون آنکه وارد چرخه ساخت و ساز شود، بتواند تنظیم‌کننده، حامی و هدایتگر بازار باشد. دو نهاد توسعه‌ای و نهاد ضمانتی بازار تسهیلات رهنی (بازار وام خرید مسکن) در کشورهایی که توانسته‌اند بحث مسکن را حل کنند جزو زیرساخت‌های پایه‌ای بوده‌اند.

مظاهریان تاکید کرد: شرکت‌کنندگان در این همایش، خواستار اصلاح قوانین مالیاتی در حوزه مسکن به نحوی که مشوق تولید انبوه مسکن شود، شدند. ابزارهای مالیاتی یکی از ابزارهای اجرایی مناسب است که می‌تواند به اهداف توسعه‌ای در بخش مسکن کمک کند. درحالی‌که هم‌اکنون در جاهایی به‌نظر می‌رسد که ابزارهای مالیاتی مشوق تولید نیست و باید اصلاحی در آنها صورت بگیرد. معاونت مسکن و ساختمان به‌عنوان سیاست‌گذار حوزه مسکن، معتقد است: زمین و نحوه واگذاری زمین یکی از مباحث مهم حوزه مسکن به حساب می‌آید. اکنون حدود ۵۵ درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از قیمت و هزینه خرید زمین است. برای کنترل قیمت زمین شرط اول آن است که مدیران شهری درک مشترکی از سیاست‌های توسعه شهری و سیاست‌های زمین داشته باشند تا بتوانند با اجرای این سیاست، شفافیت در بازار زمین را حاکم نمایند.

موضوع کلیدی دیگر که در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن به آن پرداخته شده، «نیاز مسکن کم درآمدها» بود. در کشورهای مختلف جهان، نیاز مسکن دو دهک اول جامعه از طریق مسکن اجتماعی پاسخ داده می‌شود. معاونت مسکن با جمع‌بندی مباحث مطرح شده در همایش پیرامون مسکن کم درآمدها، اعلام کرد: مسکن اجتماعی باید در قالب یک نظام فراگیر اجتماعی و در قالب سیاست‌های رفاه همگانی شکل بگیرد. در حال‌حاضر، بخش‌های مختلفی داریم که توزیع یارانه‌های رفاهی را انجام می‌دهند که متاسفانه علاوه بر آنکه مسکن در آنها کم وزن است، یکپارچه هم نیستند. در همه کشورهایی که موفق بوده‌اند؛ یک سیاست واحد و فراگیر اجتماعی وجود داشته تا ضمن هم‌افزایی به خانوارها برای خانه‌دار شدن کمک و دسترسی خانوارها به مسکن را هموار کند.

صاحب‌نظران بخش مسکن در این باره، ضمن تاکید بر اینکه کاهش دامنه مداخله دولت در ساخت و ساز منوط به توافق سیاست‌گذاران کلان مسکن است اعلام کردند: دولت باید رویکرد افزایش نقش حاکمیتی خود را دنبال کند، ناظر بازار باشد و بتواند با الزاماتی که در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی به عمل می‌آورد ساخت و ساز و عرضه مسکن را افزایش دهد.

معاونت مسکن، بهسازی و بازآفرینی عرصه‌های نابه‌سامان شهری را از دیگر محورها و سیاست‌های مورد بررسی در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن عنوان کرده و در گزارش خود از جمع‌بندی مباحث مطرح شده در همایش، آورده است: در حال حاضر، اجماع کلی وجود دارد و این سیاست دنبال می‌شود که به جای آنکه سیاست‌های توسعه منفصل از شهرها دنبال شود توجه به هسته مرکزی شهرها اولویت یابد و نگاه توسعه‌ای به هسته‌های درونی شهرها باشد؛ زیرا هسته مرکزی شهرها هم دارای زیرساخت‌های مناسب است و هم خدمات شهری در آنها فراهم است.

از موضوعات دیگری که در مورد آن گفت‌وگو شد این بود که باید شهرداری‌ها درآمدهای پایدار داشته باشند و کسب درآمد از محل فروش تراکم را کنار بگذارند. درآمدهای پایدار کمک می‌کند که تعارض و تضاد منافع بین مدیریت‌شهری و مردم پیش نیاید و شهرداری‌ها بتوانند به وظایف اصلی خود که ایجاد توازن در شهر است بپردازند و لازم است کسب درآمد از طریق فروش تراکم از برنامه‌ها و دستور کار شهرداری‌ها خارج شود.

جهت‌گیری برنامه‌هایی که توسط وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود به سمت خانوارهای تازه تشکیل شده و گروه‌هایی است که برای نخستین بار صاحب خانه می‌شوند. این سیاست، سیاست مقبولی در جامعه است زیرا توجه خود را معطوف به خانوارهایی کرده که شغل دارند و با کاهش بار مسکن در درازمدت می‌توانند به بخش مولد جامعه تبدیل شوند. در صندوق پس‌انداز یکم نیز جهت‌گیری به همین سمت است؛ یعنی کسانی می‌توانند از تسهیلات پس‌انداز مسکن یکم استفاده کنند که خانه اولی و خانوارهای جدید هستند.