در گفت‌وگو با دکتر‌هادی زنوزبررسی شد:
مسکن همواره در قامت یک بخش ضربه‌گیر عمل کرده است
دکتر بهروز‌هادی زنوز متولد ۱۳۲۳ تهران است. عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی و از اقتصاددانان ایرانی است که تجربه‌هایی شنیدنی در همکاری با نهادهای بین‌المللی دارد. «دنیای اقتصاد» در گفت‌وگویی با این اقتصاددانان برجسته زوایا و ریشه‌های شکل‌گیری پدیده احتکار مسکن در ایران را مورد بررسی قرار داده است.
آقای دکتر بسیاری از کشورها برای مدیریت جریان سفته‌بازی در بخش مسکن از تجارب ارزنده‌ای برخوردار هستند. تجاربی که موجب شده بازار مسکن در این کشورها با چنین عارضه‌ای دست به گریبان نباشد اما در ایران بخش مسکن کماکان با چنین پدیده‌ای روبه‌رو است.
آقای دکتر بسیاری از کشورها برای مدیریت جریان سفته‌بازی در بخش مسکن از تجارب ارزنده‌ای برخوردار هستند. تجاربی که موجب شده بازار مسکن در این کشورها با چنین عارضه‌ای دست به گریبان نباشد اما در ایران بخش مسکن کماکان با چنین پدیده‌ای روبه‌رو است.
دکتر بهروز‌هادی زنوز متولد 1323 تهران است. عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی و از اقتصاددانان ایرانی است که تجربه‌هایی شنیدنی در همکاری با نهادهای بین‌المللی دارد. «دنیای اقتصاد» در گفت‌وگویی با این اقتصاددانان برجسته زوایا و ریشه‌های شکل‌گیری پدیده احتکار مسکن در ایران را مورد بررسی قرار داده است.
آقای دکتر بسیاری از کشورها برای مدیریت جریان سفته‌بازی در بخش مسکن از تجارب ارزنده‌ای برخوردار هستند. تجاربی که موجب شده بازار مسکن در این کشورها با چنین عارضه‌ای دست به گریبان نباشد اما در ایران بخش مسکن کماکان با چنین پدیده‌ای روبه‌رو است. پدیده‌ای که می‌توان تحت عنوان احتکار مسکن از آن یاد کرد. زمین یا آپارتمان خریداری شده از چرخه مصرف خارج می‌شود و در دوران افزایش قیمت به فروش رسد.
پاسخ به این سوال چند وجهی است. باید در ریشه‌یابی دلایل بی‌انگیزگی در استفاده از تجارب موفق دنیا برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن، تحولات اقتصاد کلان و بخشی توامان بررسی شود. در تحلیل اقتصاد کلان باید مجددا به قصه پر غصه همیشگی برگشت. جایی که ردپای روش خرج‌کرد درآمدهای نفتی مشهود است. به هر ترتیب اقتصاد ایران به‌واسطه برخورداری از درآمدهای نفتی امکان استفاده از یک منبع مهم و کم زحمت را در اختیار دارد و دولت درآمد حاصل از نفت را به‌صورت ارزی دریافت می‌کند. درآمدهای نفتی، گرچه می‌تواند ثروت کشور را افزایش دهد اما به‌دلیل آنکه اثر متوازنی ندارد موجب تقویت و رشد بخش غیرقابل مبادله اقتصاد و تضعیف بخش قابل مبادله اقتصاد می‌شود. در این حالت، فعالیت‌هایی از قبیل بخش خدمات و ساختمان رشد می‌کنند و در عوض فعالیت‌هایی مانند بخش صنعت دچار رکود می‌شوند، در این زمان بیماری هلندی اتفاق می‌افتد.
این اثر چطور به بخشی مانند ساختمان تسری پیدا می‌کند؟
وقتی درآمد ارزی بالا می‌رود و جذابیت یک بخش در مقایسه با سایر بخش‌ها بالاتر است به‌طور طبیعی این بخش در کانون توجه قرار می‌گیرد و دیگر بخش‌ها از مدار خارج می‌شوند. اشاره کردم در اقتصاد دو بخش قابل مبادله داریم که می‌توانند در بازار جهانی حضور داشته باشند و بخشی که غیرقابل مبادله است. مثلا نفت را می‌توان صادر کرد اما زمین و ساختمان قابل صادرات نیست. به‌واسطه وابستگی به درآمدهای نفتی و تمایل به خرج کرد تمامی این منابع در اقتصاد، چرخه‌ای شکل گرفته که موجب شده از یک سو پول پرقدرت وارد اقتصاد شود و از سوی دیگر برای مهار آثار سوء تورمی این سیاست نرخ اسمی ارز لنگر شود (ارزش پول ملی به‌صورت مصنوعی بالا نگه داشته شود). با تعیین دستوری برابری ریال با ارز مانند دلار، قیمت تمام شده واردات پایین می‌ماند اما به‌دلیل افزایش نرخ تورم ناشی از رشد پایه پولی به‌دلیل تبدیل ارزهای نفتی به ریال هزینه‌های تولید داخلی بالاتر می‌رود. بنابراین واردات نسبت به تولید به صرفه‌تر است. در نتیجه واردات تورم بخش کالایی کنترل می‌شود. اما بخش‌های غیرقابل تجارت مانند مستغلات از این مسیر قابل کنترل نیستند. در این وضعیت علاوه بر تقاضای مصرفی برای مسکن تقاضاهایی با هدف حفظ قدرت خرید و سرمایه‌گذاری وارد این بازار می‌شوند. در نتیجه توازن عرضه و تقاضا بر هم می‌خورد و قیمت مسکن افزایش می‌یابد. با توجه به نوسان قیمتی در این بازار، سوداگری در این بازار نیز رشد می‌کند و مسکن از یک کالای مصرفی با دوام به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. در واقع اثر سیاست‌های کلان این‌گونه به بازار وارد می‌شود. در بخش مصرفی رشد اقتصادی، درآمد خانوارها، وام‌ها و... متغیرهای کلیدی است. اما در بخش سوداگری، نرخ تورم، نرخ ارز، حجم نقدینگی و سیاست‌های مالی و مالیاتی دولت عنصر تعیین‌کننده است. آنچه فرآیند سوداگری در بازار مسکن را تسریع و تعمیق کرده است سرکوب نرخ سود بانکی، عمیق نبودن بازار سرمایه و... است.
به‌این ترتیب در ایران بازار مسکن همواره یک گزینه سرمایه‌گذاری بوده است.
بله و یکی از دلایل آن سیاست‌های مالی دولت است. البته در کنار آن از نقش شهرداری‌ها یا دولت‌های محلی نیز نباید غفلت کرد. آنها نیز با فروش تراکم و زیر پا گذاشتن اصول شهرسازی به سفته‌بازی در بازار مسکن می‌دمند.
فکر می‌کنید دلیل آنکه نمی‌توان با سوداگری و تقاضایی که به احتکار مسکن در بازار منجر شود مبارزه کرد، همین دو عامل کلان باشد؟
این دو عاملی که اشاره شد(سیاست‌های کلان دولت و سیاست‌های دولت‌های محلی)مکانیزم تولید‌کننده است. در حال حاضر درخصوص رواج پدیده سوداگری در بازار مسکن اتفاق نظر وجود دارد که علت اصلی پیدایش شوک‌های بازار مسکن که اثرات مخربی بر اقتصاد ملی به‌جای می‌گذارد نوسان‌های ادواری قیمت مسکن است. در اقتصاد ایران به‌دلیل وابستگی به درآمدهای نفتی، طول این دوران همواره در حال کاهش است و دلیل آن این است که مسکن همواره در قامت یک بخش ضربه‌گیر عمل کرده است. مطالعات نشان داده است پیدایش ادوار تجاری و نوسان قیمت مسکن اثرات توزیعی درآمدی گسترده‌ای به‌جای می‌گذارد و افزایش قیمت مسکن درآمد اتفاقی را در اختیار مالکان مسکن قرار می‌دهد که میزان آن به ارزش مسکن و درجه سوداگری مسکن در بازار مورد نظر بستگی دارد و هیچ تناسبی با فعالیت‌های افراد ندارد. از این رو شوک بازار مسکن منافعی را متوجه برخی از مالکان مسکن می‌کند. علاوه بر آن گروه خاصی از خانوارهای مالک از آن بهره‌مند می‌شوند. به‌طور کلی اثر شوک بازار مسکن بر وضعیت توزیع درآمد به اندازه‌ای گسترده است که در اغلب موارد هیچ سیاستی قادر به خنثی‌سازی آن نخواهد بود. اما همان‌طور که شما در ابتدای سوال خود اشاره کردید تجربه‌های موفقی در دنیا وجود دارد که می‌توان از آن ها بهره گرفت. بنابراین اگر قرار باشد خط تحلیلی در ریشه‌یابی سوداگری مسکن یا به قول شما احتکار در این بازار را تکمیل کنیم باید علاوه بر سیاست دولت مرکزی و دولت‌های محلی به ناکارایی ضوابط و مقررات نیز اشاره کرد.
در دنیا برای حل این معضل چه چاره‌اندیشی شده است؟
در دنیا برای پرهیز از اثرات گسترده و زیان‌بار شوک‌های بازار مسکن، سیاست‌گذاران استفاده از ابزارهای مکمل مالیاتی به‌ویژه مالیات منفعت سرمایه را در اولویت قرار داده‌اند تا از شکل‌گیری شوک جلوگیری کنند یا اینکه از شدت آن بکاهند. برای نمونه سهم مالیات بر پایه دارایی و املاک از کل درآمدهای مالیاتی در فرانسه ۱۶ درصد، آمریکا ۱۴ درصد، کانادا و سوئیس ۱۲ درصد، اسپانیا ۱۰ درصد، ترکیه، کره و مالزی ۳ درصد است اما در ایران این میزان در حدود ۱/ ۵ درصد است. جالب اینکه در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از۱۰ برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است. بنابراین از ظرفیت‌های مالیاتی در ایران به خوبی استفاده نمی‌شود.
دلیل پایین بودن این ظرفیت چیست؟
معافیت‌های غیرضروری و عدم استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود و استفاده نبردن از ابزارها عامل اصلی است. در کشورهای مختلف جهان با هدف کسب درآمد، کنترل سوداگری و برخی از اهداف مهم بخش مسکن، ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به‌کار گرفته شده است. مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران از جمله این ابزارها است. در ایران به‌کار نگرفتن این ابزارهای سیاستی موجب پیدایش نارسایی‌ها در بخش مسکن شده است.
این سه ابزار چگونه عمل می‌کنند؟
اشاره کردم هر کدام هدف مشخصی را تعقیب می‌کنند، برای مثال مالیات بر منفعت یکی از ابزارهای بسیار موثر مالیاتی برای ممانعت از فعالیت‌های سوداگرانه و ورود و خروج شدید سرمایه‌های سرگردان به این بخش است. با استفاده از این ابزار روند سرمایه‌گذاری در این بخش در مسیر با ثبات و به دور از نوسانات ادواری قرار می‌گیرد.
ابزار مالیات بر منفعت سرمایه چگونه عمل می‌کند؟
روش‌های اخذ این مالیات در کشورهای مختلف تفاوت‌هایی دارد. در اغلب کشورها برای افزایش هزینه معاملات سوداگرانه نرخ‌های متفاوتی بر نقل‌وانتقالات وضع می‌کنند و از شکل‌گیری این نوع معاملات جلوگیری می‌کنند. از آنجا که درجه تسلط تقاضای سوداگرانه مسکن با زمان ارتباط معکوس دارد، پایه این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش بخش کمتری از منفعت کسب شده مشمول مالیات است که مالیات طولی بر معاملات مسکن نامیده می‌شود. به‌طور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید فروخته شود، صددرصد منفعت و در سال دوم ۸۰ درصد منفعت حاصله مشمول مالیات خواهد بود. این نسبت در سال سوم تا پنجم به ۵۰ درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد یافت و فروش در سال‌های بعد موجب کاهش پایه مالیاتی خواهد شد.
در این میان تکلیف خریداران مصرفی چه می‌شود؟
وضع این نوع مالیات بر انجام معاملات به‌رغم اینکه تا حدودی هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن را افزایش می‌دهد، تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد، زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای مصرفی خود می‌خرند، دست کم ۵ سال از واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مخرب (سوداگرانه) تاثیرات ضد تورمی خواهد داشت و به همراه سایر مزیت‌های آن، موجب برقراری ثبات در بازار زمین و مسکن می‌شود.
یکی از مشکلات بازار مسکن ایران احتکار زمین است. شما اشاره کردید که در دنیا از ارزش زمین هم مالیات اخذ می‌شود، شکل این نوع مالیات چگونه است؟
این مالیات هم با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملا در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد، این نوع از مالیات می‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود؛ چرا که با افزایش هزینه‌های نگهداری زمین، مالکانی که قادر به استفاده بهینه از زمین خود نباشند، اقدام به فروش زمین‌های خود کرده و در نتیجه با افزایش عرضه زمین در بازار، قیمت زمین می‌تواند کاهش یابد. همین‌طور مالیات بر واحدهای مسکونی خالی که به‌صورت دوره‌ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال (برای مثال ۶ ماه) خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می‌شود. این مالیات تا زمانی که ملک موردنظر خالی شناخته شود گرفته می‌شود و در صورت سکونت در ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود. البته در این بخش اگر نوسان قیمت مهار شود نرخ خانه‌های خالی نیز از حد طبیعی خارج نخواهد شد.
این ابزار یک مدل تجربه شده است، چرا در ایران قابلیت اجرایی پیدا نمی‌کند؟
به‌دلیل انتخاب سنجه‌های نادرست. برای نمونه برای تشخیص معاملات سفته‌بازی در مقررات ایران تعدد معاملات در نظر گرفته شده، در حالی‌که در دنیا زمان نگهداری مبنا است. معیار انتخاب شده برای تعریف سوداگری مسکن مشمول مالیات به‌گونه‌ای است که در عمل هیچ گونه ثمربخشی ندارد. زیرا ایجاد شوک مسکن از طریق ایجاد تقاضای سوداگری حتی در سطح محدود کفایت می‌کند. بنابراین اگر خانوارهای پردرآمد یا سوداگر بالقوه در بازار مسکن مجاز به انجام سوداگری در این بازار باشند و از معافیت دو واحد از شمول مالیات استفاده کنند، احتمال کنترل بورس بازی در بازار مسکن از طریق این نوع مالیات بسیار ناچیز خواهد بود. در حالی که می‌توان به تعدد ارزش ریالی را تاسطحی مشخص مشمول معافیت کرد. قیمت‌گذاری غیرواقعی از دیگر مشکلات اجرای این مدل است. بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل‌وانتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می‌شود. در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه آن تعیین مالیات نقل‌وانتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک است فاکتورها و پارامترهای متعددی بسته به نوع ملک دخالت دارند. مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا - نوع اسکلت بنا، تاسیسات و تجهیزات به‌کار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت و خیابان محل وقوع ملک و... این ارزش‌گذاری که از سوی وزارت امور اقتصاد و دارایی انجام می‌شود معمولا سه درصد ارزش بازاری ملک است، بنابراین هنگام معاملات ۵ درصد از رقم سه درصد ارزش واقعی ملک وصول می‌شود. یعنی رقمی بسیار نازل که هیچ اثر بازدارنده‌ای ندارد. نبود ابزار وصول اخذ عوارض هم از جمله مسائل در بازار مسکن است. در ایران عوارض ساختمانی که از سوی شهرداری اخذ می‌شود کمتر از نیم درصد درآمد این نهادها است. در برخی مواقع هزینه صدور قبض از درآمد آن بالاتر بوده است. در قانون ابزار تنبیهی برای پرداخت نکردن قطع آب و برق پیش‌بینی شده که به دو دلیل کارایی ندارد. اختیار متولیان آب و برق با شهرداری‌ها نیست و دیگر اینکه این اقدام خود دارای هزینه است. رقم بسیار پایین است که برای مالک صرف می‌کند زمان فروش یک‌جا تسویه کند ولی رقم واقعی عوارض و ابزار مناسب برای وصول مانع از راکد ماندن ملک در بازار می‌شود، یعنی برای کسی صرف نمی‌کند ملک را با امید کسب سود از افزایش قیمت آینده بدون استفاده نگه دارد.
چرا قیمت‌ها واقعی نمی‌شود؟
محافظه کاری و بی‌نیازی، دو دلیل بی‌اعتنایی دولت‌های مرکزی و محلی به مالیات است. در سطح کلان درآمدهای نفتی دولت‌ها را بی‌توجه به ابزارهای چالش‌سازی مانند مالیات می‌کند و در سطح محلی فروش تراکم که کارکردی مانند نفت دارد. دولت‌های محلی ترجیح می‌دهند با جمعی کوچک(سازنده‌ها) طرف باشند تا با انبوهی از مردم. بنابراین به‌دلیل چالش‌های مالیاتی و انتخاب راه آسان تمایلی به حرکت در مسیر پایدار را ندارند.
آقای دکتر بسیاری از کشورها برای مدیریت جریان سفته‌بازی در بخش مسکن از تجارب ارزنده‌ای برخوردار هستند. تجاربی که موجب شده بازار مسکن در این کشورها با چنین عارضه‌ای دست به گریبان نباشد اما در ایران بخش مسکن کماکان با چنین پدیده‌ای روبه‌رو است. پدیده‌ای که می‌توان تحت عنوان احتکار مسکن از آن یاد کرد. زمین یا آپارتمان خریداری شده از چرخه مصرف خارج می‌شود و در دوران افزایش قیمت به فروش رسد.
پاسخ به این سوال چند وجهی است. باید در ریشه‌یابی دلایل بی‌انگیزگی در استفاده از تجارب موفق دنیا برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن، تحولات اقتصاد کلان و بخشی توامان بررسی شود. در تحلیل اقتصاد کلان باید مجددا به قصه پر غصه همیشگی برگشت. جایی که ردپای روش خرج‌کرد درآمدهای نفتی مشهود است. به هر ترتیب اقتصاد ایران به‌واسطه برخورداری از درآمدهای نفتی امکان استفاده از یک منبع مهم و کم زحمت را در اختیار دارد و دولت درآمد حاصل از نفت را به‌صورت ارزی دریافت می‌کند. درآمدهای نفتی، گرچه می‌تواند ثروت کشور را افزایش دهد اما به‌دلیل آنکه اثر متوازنی ندارد موجب تقویت و رشد بخش غیرقابل مبادله اقتصاد و تضعیف بخش قابل مبادله اقتصاد می‌شود. در این حالت، فعالیت‌هایی از قبیل بخش خدمات و ساختمان رشد می‌کنند و در عوض فعالیت‌هایی مانند بخش صنعت دچار رکود می‌شوند، در این زمان بیماری هلندی اتفاق می‌افتد.
این اثر چطور به بخشی مانند ساختمان تسری پیدا می‌کند؟
وقتی درآمد ارزی بالا می‌رود و جذابیت یک بخش در مقایسه با سایر بخش‌ها بالاتر است به‌طور طبیعی این بخش در کانون توجه قرار می‌گیرد و دیگر بخش‌ها از مدار خارج می‌شوند. اشاره کردم در اقتصاد دو بخش قابل مبادله داریم که می‌توانند در بازار جهانی حضور داشته باشند و بخشی که غیرقابل مبادله است. مثلا نفت را می‌توان صادر کرد اما زمین و ساختمان قابل صادرات نیست. به‌واسطه وابستگی به درآمدهای نفتی و تمایل به خرج کرد تمامی این منابع در اقتصاد، چرخه‌ای شکل گرفته که موجب شده از یک سو پول پرقدرت وارد اقتصاد شود و از سوی دیگر برای مهار آثار سوء تورمی این سیاست نرخ اسمی ارز لنگر شود (ارزش پول ملی به‌صورت مصنوعی بالا نگه داشته شود). با تعیین دستوری برابری ریال با ارز مانند دلار، قیمت تمام شده واردات پایین می‌ماند اما به‌دلیل افزایش نرخ تورم ناشی از رشد پایه پولی به‌دلیل تبدیل ارزهای نفتی به ریال هزینه‌های تولید داخلی بالاتر می‌رود. بنابراین واردات نسبت به تولید به صرفه‌تر است. در نتیجه واردات تورم بخش کالایی کنترل می‌شود. اما بخش‌های غیرقابل تجارت مانند مستغلات از این مسیر قابل کنترل نیستند. در این وضعیت علاوه بر تقاضای مصرفی برای مسکن تقاضاهایی با هدف حفظ قدرت خرید و سرمایه‌گذاری وارد این بازار می‌شوند. در نتیجه توازن عرضه و تقاضا بر هم می‌خورد و قیمت مسکن افزایش می‌یابد. با توجه به نوسان قیمتی در این بازار، سوداگری در این بازار نیز رشد می‌کند و مسکن از یک کالای مصرفی با دوام به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. در واقع اثر سیاست‌های کلان این‌گونه به بازار وارد می‌شود. در بخش مصرفی رشد اقتصادی، درآمد خانوارها، وام‌ها و... متغیرهای کلیدی است. اما در بخش سوداگری، نرخ تورم، نرخ ارز، حجم نقدینگی و سیاست‌های مالی و مالیاتی دولت عنصر تعیین‌کننده است. آنچه فرآیند سوداگری در بازار مسکن را تسریع و تعمیق کرده است سرکوب نرخ سود بانکی، عمیق نبودن بازار سرمایه و... است.
به‌این ترتیب در ایران بازار مسکن همواره یک گزینه سرمایه‌گذاری بوده است.
بله و یکی از دلایل آن سیاست‌های مالی دولت است. البته در کنار آن از نقش شهرداری‌ها یا دولت‌های محلی نیز نباید غفلت کرد. آنها نیز با فروش تراکم و زیر پا گذاشتن اصول شهرسازی به سفته‌بازی در بازار مسکن می‌دمند.
فکر می‌کنید دلیل آنکه نمی‌توان با سوداگری و تقاضایی که به احتکار مسکن در بازار منجر شود مبارزه کرد، همین دو عامل کلان باشد؟
این دو عاملی که اشاره شد(سیاست‌های کلان دولت و سیاست‌های دولت‌های محلی)مکانیزم تولید‌کننده است. در حال حاضر درخصوص رواج پدیده سوداگری در بازار مسکن اتفاق نظر وجود دارد که علت اصلی پیدایش شوک‌های بازار مسکن که اثرات مخربی بر اقتصاد ملی به‌جای می‌گذارد نوسان‌های ادواری قیمت مسکن است. در اقتصاد ایران به‌دلیل وابستگی به درآمدهای نفتی، طول این دوران همواره در حال کاهش است و دلیل آن این است که مسکن همواره در قامت یک بخش ضربه‌گیر عمل کرده است. مطالعات نشان داده است پیدایش ادوار تجاری و نوسان قیمت مسکن اثرات توزیعی درآمدی گسترده‌ای به‌جای می‌گذارد و افزایش قیمت مسکن درآمد اتفاقی را در اختیار مالکان مسکن قرار می‌دهد که میزان آن به ارزش مسکن و درجه سوداگری مسکن در بازار مورد نظر بستگی دارد و هیچ تناسبی با فعالیت‌های افراد ندارد. از این رو شوک بازار مسکن منافعی را متوجه برخی از مالکان مسکن می‌کند. علاوه بر آن گروه خاصی از خانوارهای مالک از آن بهره‌مند می‌شوند. به‌طور کلی اثر شوک بازار مسکن بر وضعیت توزیع درآمد به اندازه‌ای گسترده است که در اغلب موارد هیچ سیاستی قادر به خنثی‌سازی آن نخواهد بود. اما همان‌طور که شما در ابتدای سوال خود اشاره کردید تجربه‌های موفقی در دنیا وجود دارد که می‌توان از آن ها بهره گرفت. بنابراین اگر قرار باشد خط تحلیلی در ریشه‌یابی سوداگری مسکن یا به قول شما احتکار در این بازار را تکمیل کنیم باید علاوه بر سیاست دولت مرکزی و دولت‌های محلی به ناکارایی ضوابط و مقررات نیز اشاره کرد.
در دنیا برای حل این معضل چه چاره‌اندیشی شده است؟
در دنیا برای پرهیز از اثرات گسترده و زیان‌بار شوک‌های بازار مسکن، سیاست‌گذاران استفاده از ابزارهای مکمل مالیاتی به‌ویژه مالیات منفعت سرمایه را در اولویت قرار داده‌اند تا از شکل‌گیری شوک جلوگیری کنند یا اینکه از شدت آن بکاهند. برای نمونه سهم مالیات بر پایه دارایی و املاک از کل درآمدهای مالیاتی در فرانسه ۱۶ درصد، آمریکا ۱۴ درصد، کانادا و سوئیس ۱۲ درصد، اسپانیا ۱۰ درصد، ترکیه، کره و مالزی ۳ درصد است اما در ایران این میزان در حدود ۱/ ۵ درصد است. جالب اینکه در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از۱۰ برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است. بنابراین از ظرفیت‌های مالیاتی در ایران به خوبی استفاده نمی‌شود.
دلیل پایین بودن این ظرفیت چیست؟
معافیت‌های غیرضروری و عدم استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود و استفاده نبردن از ابزارها عامل اصلی است. در کشورهای مختلف جهان با هدف کسب درآمد، کنترل سوداگری و برخی از اهداف مهم بخش مسکن، ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به‌کار گرفته شده است. مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران از جمله این ابزارها است. در ایران به‌کار نگرفتن این ابزارهای سیاستی موجب پیدایش نارسایی‌ها در بخش مسکن شده است.
این سه ابزار چگونه عمل می‌کنند؟
اشاره کردم هر کدام هدف مشخصی را تعقیب می‌کنند، برای مثال مالیات بر منفعت یکی از ابزارهای بسیار موثر مالیاتی برای ممانعت از فعالیت‌های سوداگرانه و ورود و خروج شدید سرمایه‌های سرگردان به این بخش است. با استفاده از این ابزار روند سرمایه‌گذاری در این بخش در مسیر با ثبات و به دور از نوسانات ادواری قرار می‌گیرد.
ابزار مالیات بر منفعت سرمایه چگونه عمل می‌کند؟
روش‌های اخذ این مالیات در کشورهای مختلف تفاوت‌هایی دارد. در اغلب کشورها برای افزایش هزینه معاملات سوداگرانه نرخ‌های متفاوتی بر نقل‌وانتقالات وضع می‌کنند و از شکل‌گیری این نوع معاملات جلوگیری می‌کنند. از آنجا که درجه تسلط تقاضای سوداگرانه مسکن با زمان ارتباط معکوس دارد، پایه این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش بخش کمتری از منفعت کسب شده مشمول مالیات است که مالیات طولی بر معاملات مسکن نامیده می‌شود. به‌طور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید فروخته شود، صددرصد منفعت و در سال دوم ۸۰ درصد منفعت حاصله مشمول مالیات خواهد بود. این نسبت در سال سوم تا پنجم به ۵۰ درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد یافت و فروش در سال‌های بعد موجب کاهش پایه مالیاتی خواهد شد.
در این میان تکلیف خریداران مصرفی چه می‌شود؟
وضع این نوع مالیات بر انجام معاملات به‌رغم اینکه تا حدودی هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن را افزایش می‌دهد، تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد، زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای مصرفی خود می‌خرند، دست کم ۵ سال از واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مخرب (سوداگرانه) تاثیرات ضد تورمی خواهد داشت و به همراه سایر مزیت‌های آن، موجب برقراری ثبات در بازار زمین و مسکن می‌شود.
یکی از مشکلات بازار مسکن ایران احتکار زمین است. شما اشاره کردید که در دنیا از ارزش زمین هم مالیات اخذ می‌شود، شکل این نوع مالیات چگونه است؟
این مالیات هم با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملا در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد، این نوع از مالیات می‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود؛ چرا که با افزایش هزینه‌های نگهداری زمین، مالکانی که قادر به استفاده بهینه از زمین خود نباشند، اقدام به فروش زمین‌های خود کرده و در نتیجه با افزایش عرضه زمین در بازار، قیمت زمین می‌تواند کاهش یابد. همین‌طور مالیات بر واحدهای مسکونی خالی که به‌صورت دوره‌ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال (برای مثال ۶ ماه) خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می‌شود. این مالیات تا زمانی که ملک موردنظر خالی شناخته شود گرفته می‌شود و در صورت سکونت در ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود. البته در این بخش اگر نوسان قیمت مهار شود نرخ خانه‌های خالی نیز از حد طبیعی خارج نخواهد شد.
این ابزار یک مدل تجربه شده است، چرا در ایران قابلیت اجرایی پیدا نمی‌کند؟
به‌دلیل انتخاب سنجه‌های نادرست. برای نمونه برای تشخیص معاملات سفته‌بازی در مقررات ایران تعدد معاملات در نظر گرفته شده، در حالی‌که در دنیا زمان نگهداری مبنا است. معیار انتخاب شده برای تعریف سوداگری مسکن مشمول مالیات به‌گونه‌ای است که در عمل هیچ گونه ثمربخشی ندارد. زیرا ایجاد شوک مسکن از طریق ایجاد تقاضای سوداگری حتی در سطح محدود کفایت می‌کند. بنابراین اگر خانوارهای پردرآمد یا سوداگر بالقوه در بازار مسکن مجاز به انجام سوداگری در این بازار باشند و از معافیت دو واحد از شمول مالیات استفاده کنند، احتمال کنترل بورس بازی در بازار مسکن از طریق این نوع مالیات بسیار ناچیز خواهد بود. در حالی که می‌توان به تعدد ارزش ریالی را تاسطحی مشخص مشمول معافیت کرد. قیمت‌گذاری غیرواقعی از دیگر مشکلات اجرای این مدل است. بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل‌وانتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می‌شود. در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه آن تعیین مالیات نقل‌وانتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک است فاکتورها و پارامترهای متعددی بسته به نوع ملک دخالت دارند. مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا - نوع اسکلت بنا، تاسیسات و تجهیزات به‌کار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت و خیابان محل وقوع ملک و... این ارزش‌گذاری که از سوی وزارت امور اقتصاد و دارایی انجام می‌شود معمولا سه درصد ارزش بازاری ملک است، بنابراین هنگام معاملات ۵ درصد از رقم سه درصد ارزش واقعی ملک وصول می‌شود. یعنی رقمی بسیار نازل که هیچ اثر بازدارنده‌ای ندارد. نبود ابزار وصول اخذ عوارض هم از جمله مسائل در بازار مسکن است. در ایران عوارض ساختمانی که از سوی شهرداری اخذ می‌شود کمتر از نیم درصد درآمد این نهادها است. در برخی مواقع هزینه صدور قبض از درآمد آن بالاتر بوده است. در قانون ابزار تنبیهی برای پرداخت نکردن قطع آب و برق پیش‌بینی شده که به دو دلیل کارایی ندارد. اختیار متولیان آب و برق با شهرداری‌ها نیست و دیگر اینکه این اقدام خود دارای هزینه است. رقم بسیار پایین است که برای مالک صرف می‌کند زمان فروش یک‌جا تسویه کند ولی رقم واقعی عوارض و ابزار مناسب برای وصول مانع از راکد ماندن ملک در بازار می‌شود، یعنی برای کسی صرف نمی‌کند ملک را با امید کسب سود از افزایش قیمت آینده بدون استفاده نگه دارد.
چرا قیمت‌ها واقعی نمی‌شود؟
محافظه کاری و بی‌نیازی، دو دلیل بی‌اعتنایی دولت‌های مرکزی و محلی به مالیات است. در سطح کلان درآمدهای نفتی دولت‌ها را بی‌توجه به ابزارهای چالش‌سازی مانند مالیات می‌کند و در سطح محلی فروش تراکم که کارکردی مانند نفت دارد. دولت‌های محلی ترجیح می‌دهند با جمعی کوچک(سازنده‌ها) طرف باشند تا با انبوهی از مردم. بنابراین به‌دلیل چالش‌های مالیاتی و انتخاب راه آسان تمایلی به حرکت در مسیر پایدار را ندارند.
ارسال نظر