تفاوت دو رکود ملکی در سال 94

سال گذشته بازار مسکن با رکود سنگین هم در بخش معاملات خرید آپارتمان و هم در بخش ساخت‌وساز مواجه شد.رکود ساختمانی و معاملاتی در سال ۹۴، در تهران و سایر شهرها، به یک اندازه نبود ضمن آنکه میزان رکود در این دو بخش نیز کاملا با یکدیگر تفاوت داشت.به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش رسمی مرکز آمار در این باره نشان می‌دهد عمق رکود ساخت‌وساز در کل کشور تا سه برابر رکود معاملات آپارتمان بوده است.تیراژ ساخت مسکن در شهرهای کشور در سال ۹۴ نصف شد و تا ۵۰ درصد کاهش پیدا کرد. درحالی‌که، حجم معاملات خرید واحد مسکونی در کل کشور طی یک‌سال گذشته ۱۲ درصد کاهش یافت.در این میان، معاملات بازار زمین -املاک کلنگی با کاربری مسکونی- نیز از افت بیشتری نسبت به معاملات بازار مسکن برخوردار شد.

در بازار زمین، حجم خرید و فروش در سال ۹۴ در کل کشور ۲۸ درصد کاهش یافت که این میزان ریزش معاملاتی کاملا متاثر از رکود ساخت‌وساز و نبود تقاضای موثر برای خرید زمین بوده است.اطلاعات مرکز آمار ایران در این باره حاکی است که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کل کشور طی سال گذشته با یک درصد کاهش به یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. این مبلغ معادل یک سوم میانگین قیمت مسکن در تهران طی سال ۹۴ است. سال گذشته متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در تهران طی ۱۲ ماه، به حدود ۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان رسید.در شهر تهران میانگین قیمت آپارتمان‌های فروخته شده طی ۱۰ ماه اول سال گذشته از رشد صفر و ثبات محسوس برخوردار بود اما در پایان سال ۹۴ بخاطر جنب و جوش معاملات شب عید و همچنین افزایش سقف وام خرید مسکن از ۴۵ میلیون به ۷۰ میلیون تومان، حجم معاملات در ماه‌های دی و بهمن افزایش پیدا کرد و باعث افزایش جزئی قیمت مسکن در دو ماه آخر سال شد. در اسفند سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در طول سال ۹۴ به بالای ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تبدیل شد.

نسبت همیشگی بین قیمت مسکن تهران و کشور مشخص می‌کند فاصله سه برابری قیمت مسکن در تهران و کشور از سال‌های گذشته همواره وجود داشته و در سال ۹۴ به‌عنوان سال اوج رکود مسکن نیز حفظ شد.سال گذشته حجم معاملات خرید واحد مسکونی در کل کشور ۱۲ درصد نسبت به سال ۹۳ کاهش پیدا کرد. این میزان رکود معاملاتی کمتر از شهر تهران بوده است. در تهران خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته بیش از ۱۵ درصد افت کرد.آنچه باعث شد رکود مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها بیشتر شود، به قدرت بالای تسهیلات خرید مسکن در سایر شهرها برمی‌گردد.با این حال سال گذشته، با گذشت زمان، وضعیت بازار معاملات مسکن هم در تهران و هم در کل کشور بهبود پیدا کرد.در کل کشور حجم معاملات خرید آپارتمان در نیمه دوم سال گذشته ۴ درصد نسبت به نیمه اول سال رشد کرد.گرانترین ملک مسکونی فروخته شده در کشور طی سال ۹۴، ارزشی معادل ۲۵ میلیون تومان در هر مترمربع داشته است که قطعا به شهر تهران مربوط می‌شود.بازار معاملات مسکن کشوری طی ۴ سال گذشته با یک موج صعودی و سپس روند کاهشی قیمت روبه‌رو شد.متوسط قیمت واحد مسکونی در کل کشور با ۵۰ درصد افزایش در فاصله سال‌های ۹۱ تا ۹۲ از هر مترمربع یک میلیون تومان به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید اما بعد از آن روند کاهش تدریجی را طی کرد تا اینکه سطح قیمت آپارتمان به متر مربعی یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان کاهش یافت.

در این فاصله قیمت واقعی مسکن دست کم ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است.سال گذشته رفتار قیمتی در بازار زمین شبیه بازار ملک مسکونی بود.در کل کشور متوسط قیمت زمین مسکونی (ملک کلنگی) در سال ۹۴ به متر مربعی یک میلیون تومان رسید که حدود یک درصد نسبت به سال ۹۳ کاهش پیدا کرد.حجم معاملات زمین مسکونی در کشور طی سال ۹۴ به اندازه ۲۸ درصد نسبت به سال ۹۳ کاهش یافت. این میزان افت معاملات زمین و ملک کلنگی ناشی از رکود ساخت‌وساز و انصراف سازنده‌ها از فعالیت و سرمایه‌گذاری ساختمانی بوده است.سال گذشته تیراژ عرضه مسکن جدید بر حسب حجم صدور پروانه ساختمانی ۵۰ درصد کاهش یافت و تعداد واحد مسکونی جدید ساخته شده به حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسید.سازنده‌ها به‌دلیل فروش نرفتن واحدها و مواجهه با آپارتمان‌های نوساز رسوب شده در بازار معاملات، سال گذشته توان ساخت و تامین نقدینگی برای تعریف پروژه‌های جدید را از دست دادند که نتیجه این رکود در بازار معاملات زمین انعکاس پیدا کرد.گرانترین زمین فروخته شده در سال ۹۴ متر مربعی ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشته است.سال گذشته متوسط بهای اجاره مسکن در کل کشور به متر مربعی ۷ هزار و ۲۰۰ تومان رسید که این میزان ارزش اجاره‌ای آپارتمان‌ها در کشور نیز همچون قیمت کشوری مسکن، به اندازه یک سوم اجاره بها در تهران برآورد می‌شود.نقل و انتقال آپارتمان در بازار اجاره مسکن در کل کشور طی سال ۹۴ رقمی معادل ۱۱ درصد کاهش پیدا کرد.

بنابراین میزان رکود معاملات اجاره کمتر از رکود معاملات خرید بوده است.اجاره بهای مسکن در کشور طی سال گذشته ۸ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا کرد که البته در مقایسه با نرخ تورم حکایت از رشد منفی اجاره بهای واقعی آپارتمان‌ها در مقایسه با نرخ تورم دارد.به بیان دیگر اگر چه موجران آپارتمان‌های مسکونی در کل کشور از محل اجاره واحدهای خود، ۸ درصد بیشتر از سال ۹۳ عایدی به‌دست آوردند اما همین میزان مبلغ بیشتر اجاره به لحاظ نرخ تورم، کمتر از رشد قیمت سایر کالاها و خدمات در سال ۹۴ نسبت به سال ۹۳ بوده است.اما در عین حال، اجاره‌نشین‌ها هم در تهران و هم در سایر شهرها، سال گذشته با بهترین شرایط نسبت به ۸ سال قبل روبه‌رو شدند.در ۸ سال منتهی به ابتدای سال ۹۴، متوسط اجاره بهای مسکن سالی بطور متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش پیدا می‌کرد اما در سال ۹۴، میزان رشد اجاره بها به کمترین حد در مقایسه با دوره‌های قبلی رسید.هم‌اکنون با افزایش حجم معاملات مسکن در تهران و سایر شهرها، اوضاع بازار اجاره نسبت به سال‌های قبل، بهتر شده است.در بازار مسکن بین روند معاملات خرید و میزان عرضه آپارتمان اجاره‌ای رابطه مستقیم وجود دارد. با افزایش حجم معاملات خرید، تعداد آپارتمان‌هایی که به‌صورت رهن کامل یا رهن بیشتر- اجاره کمتر وارد بازار می‌شوند افزایش پیدا می‌کند. این وضعیت در حال حاضر برقرار شده است و گروهی از خریداران که در پرداخت بهای خرید ملک خود ناتوان هستند برای مدت یک‌سال آپارتمان خریداری شده را روانه بازار اجاره می‌کنند تا با دریافت مبلغ رهن، بتوانند با فروشنده تسویه حساب کنند.