عصر جدید در بازار مسکن
فرید قدیری نظام فعلی بازار مسکن تشخیص مرز بین مطالبات طرف تقاضا و مسیری که دولت باید طراحی کند تا نیازها پاسخ بگیرند را سخت کرده است.
دولت‌ها در ایران همواره برای بخش مسکن فقط یک مسیر پاسخگویی به جامعه متقاضیان در نظر گرفته‌اند و آن حمایت از ساخت‌وساز با هدف افزایش عرضه بوده است، حال اینکه در دوره فعلی، «کمبود عرضه» آنچنان معنا ندارد، بلکه راه رساندن تقاضا به آپارتمان‌هایی که فراوانی عرضه را موجب شده‌اند، اما استفاده موثر از آنها سلب شده است، باید محور برنامه‌ریزی‌ها و هنر دولتمردان قرار بگیرد.
در دوره‌ای وزارت مسکن زمین‌های دولتی را قطعه‌قطعه و واگذار می‌کرد تا اصلی‌ترین ابزار تامین مسکن برای مردم فراهم شود و یک دوره بعد تبعات این واگذاری که خود را در رونق سفته‌بازی در بازار زمین نشان داد، مسوولان را بر آن داشت خود وارد ساخت‌وساز شوند که نتیجه آن احداث مجتمع‌های مسکونی برای واگذاری به مردم در قالب مسکن‌اجاره‌‌ای یا اجاره‌ به ‌شرط تملیک شد. این اواخر هم ورود دولت به بازار مسکن با مسکن‌مهر آغاز شد که دولت هم زمین رایگان و هم تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت را بسیج کرد تا برای همه خانوارهای فاقد مسکن سال‌های قبل و زمان‌فعلی، آپارتمان‌ ساخته شود.
طرح‌های دولت‌ها تاکنون اگر چه کم‌وبیش موثر بوده و صرف‌نظر از نواقص هر کدام، چون با نیت «افزایش عرضه» اجرایی شده، مورد تایید بازار بوده است، اما در این دوره حتما اتکا به این نیت نمی‌تواند پاسخ طرف تقاضا را بدهد.
نشانگرهای آماری درباره وضعیت کنونی بازار مسکن حکایت از آن دارد که «حجم عرضه مسکن در حال‌حاضر نه‌تنها کافی است که از نیاز فعلی بازار هم جلو زده، اما چون دست تقاضا از رسیدن به آپارتمان‌های آماده‌عرضه کوتاه است، ظاهر بازار مسکن کمبود را نشان می‌دهد در حالی‌که عملا موجودی مسکونی کشور لااقل در کلان‌شهری همچون تهران در یکی از بهترین شرایط ممکن قرار دارد».
طبق نتایج سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران که سال۹۰ تهیه و سال گذشته منتشر شد، در کل‌کشور در ازای ۲۱ میلیون و ۱۸۵ هزار و ۶۴۷ خانوار در حال سکونت، ۲۱ میلیون و ۶۱۸ هزار و ۱۲۰ واحدمسکونی وجود دارد. این شاخص بیانگر آن است که حجم عرضه مسکن در حال حاضر بیشتر از تقاضا شده است. در سرشماری سال۸۵، چنین معادله‌ای در بازار مسکن وجود نداشت و میزان عرضه به‌قدری کمتر از تقاضا بود که شاخص «تراکم‌خانوار در واحدمسکونی» که نسبت کل‌خانوارها به کل واحدهای مسکونی را نشان می‌دهد به عدد ۰۶/۱ رسید، اما این شاخص مطابق سرشماری سال۹۰ به زیر یک یعنی معادل ۹/۰ رسیده است.
البته با حجم ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر که عمدتا در سال۹۱ یعنی بعد از سرشماری وارد بازار مصرف شد و همچنین با لحاظ آمار ازدواج که حجم آن کمتر از میزان بهره‌برداری از یک میلیون واحد مسکن‌مهر بوده، در حال حاضر برآورد می‌شود فاصله عرضه و تقاضا نسبت به سال۹۰ از ناحیه عرضه بیشتر هم شده باشد.
در چنین شرایطی، بازار مسکن کماکان با التهاب مواجه است؛ از یک‌ طرف متقاضیان امکان خرید از بازار را ندارند و از طرف دیگر قیمت‌ها در ۲ سال اخیر بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
عمده مشکل بازار مسکن معطوف به وضعیت کلان‌شهرها و به‌خصوص شهر تهران است. بیشترین حجم ساخت‌وسازهای مسکونی کشور در شهر تهران انجام می‌شود و در مقابل، بیشترین افزایش قیمت متوجه این کلان‌شهر است.
در تهران از سال۹۰ تا پایان نیمه‌اول سال۹۲، رقمی معادل ۵۸۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شده است که یک رکورد باورنکردنی به حساب می‌آید. تا پیش از این، در تهران سالانه حداکثر ۷۰ تا ۹۰ هزار آپارتمان ساخته می‌شد، اما در سه سال اخیر تیراژ ساخت‌وساز در این کلان‌شهر دو برابر شده طوری‌که آنچه در فاصله سال‌ ۹۰ تا امروز در تهران تحت عنوان واحدمسکونی نوساز اضافه شده معادل یکسال آپارتمان‌سازی در کل کشور است.
این حجم وسیع عرضه مسکن در شهری که هر نوع تحرک قیمت ملک در آن باتاخیر در بازه زمانی نه‌چندان بلندمدت به سایر شهرهای کشور سرایت می‌کند، اما هنوز نتوانسته مسیر خرید را برای متقاضیان هموار کند.
برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد در تهران سالانه حداکثر ۱۰۰ هزار نیاز جدید -ناشی از ازدواج‌ها- وارد بازار مسکن می‌شود که با احتساب عرضه‌های جدید دو سه سال اخیر، به اندازه نصف آنچه ساخته شده، تقاضا به‌وجود آمده است.
بررسی‌ها درباره علت پاسخگو نبودن عرضه‌هایی که در سال‌های اخیر وارد بازار مسکن تهران شده است، حکایت از شکل‌گیری عصر جدید در این بازار دارد.
دولت یازدهم که این روزها سرگرم تدوین طرح‌ها و برنامه‌های جدید تامین مسکن است، باید زودتر شناخت لازم را از ویژگی‌های دوره جدید بازار مسکن پی ببرد.
کارشناسان معتقدند: در این دوره باید وظیفه‌ای کاملا متفاوت در مجموعه دولت برای برخورد با بخش مسکن تعریف شود. این وظیفه مسوولیت «افزایش عرضه» را به عقب می‌راند و در ازای آن، «مدیریت‌عرضه» را جایگزین می‌سازد.
از ۲۱ میلیون و ۶۱۸ هزار واحد مسکونی در کل کشور، چیزی در حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد «خالی از سکنه» است به این معنی که جلوی استفاده از این واحدها گرفته شده است.
در تهران گفته می‌شود تعداد خانه‌های خالی به بالای ۴۰۰ هزار واحد از کل ۳ میلیون واحد مسکونی موجود در این شهر رسیده است.
حجم رو به افزایش خانه‌های خالی به این معنی است که وضعیت اقتصادی حاکم بر بازار مسکن، شرایط استفاده مصرف‌کننده‌ها را از بخش قابل توجهی از عرضه‌ سلب کرده است.
در این حالت، اگر عرضه مسکن مدیریت شود و امکان استفاده طرف تقاضا از همه آپارتمان‌ها فراهم شود، تعادل ناشی از آن از یک‌سو کمبود ظاهری عرضه را خنثی می‌کند و از سوی دیگر، تعدیل قیمت اتفاق خواهد افتاد.
«افزایش عرضه» همان اقدامی است که در تهران از طریق شیوع پدیده تخریب ساختمان‌های کم سن‌ و از نوسازی روی زمین این ساختمان‌ها در حال انجام است. این پدیده از یک‌سو باعث آسیب‌های زیست‌محیطی از بابت افزایش حجم نخاله‌های ساختمانی شده و از سوی دیگر تا زمانی که از مدیریت عرضه غفلت شود، نمی‌تواند در پاسخگویی به تقاضا موثر باشد.
«مدیریت‌عرضه» اما شیوه‌ای است که کم‌وبیش وزارت راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر برای آن اهمیت قائل‌شده و به نوعی سرفصل آن در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفته است.
یک دلیل اساسی در افزایش تعداد خانه‌های خالی و سرازیر شدن آپارتمان‌های نوساز به بازار آپارتمان‌های بدون استفاده، ناتوانی قدرت خرید مسکن در تهران است.
دست طرف تقاضای مسکن در کلان‌شهر تهران به دلیل سرعت بالای افزایش قیمت مسکن در مقایسه با نرخ افزایش قدرت خرید، ماه به ماه از رسیدن به عرضه کوتاه می‌شود. در این میان بدون آنکه حلقه‌های اتصال بین عرضه‌های رو به افزایش و قدرت خرید رو به کاهش، با برنامه‌ریزی‌های دولت برقرار شود، مجموعه سیاست‌گذاری‌های دولت‌ و شهرداری، کماکان افزایش عرضه -ساخت‌وساز از طریق تخریب و نوسازی- را تشویق می‌کند.
وزارت راه‌وشهرسازی برای «مدیریت‌عرضه»، دو سیاست شامل افزایش سقف وام خرید مسکن معادل پوشش ۵۰ درصد قیمت و همچنین به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی برای مهار سوداگری و زمینه‌های رشد قیمت را مد نظر دارد.
اما آیا این وزارتخانه به تنهایی قادر به مدیریت‌عرضه مسکن است؟
تجربه نشان داده اگر سایر وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی از جمله وزارت اقتصاد و بانک‌مرکزی در این زمینه همراه نباشد و اشتراک نظر بین آنها برسر تغییر مدیریت بازار مسکن وجود نداشته باشد، این سیاست‌ها راه به جایی نخواهد برد.
نمونه‌ای از این تجربه در دولت قبل و نمونه‌ای دیگر همین اخیرا اتفاق افتاد.
در دولت قبل وزارت مسکن به دنبال تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر معاملات مکرر بود تا ریسک احتکار مسکن و همچنین خریدوفروش‌های پی‌درپی به قصد کسب سود از مابه‌التفاوت قیمت مسکن بالا برود و مسیر دسترسی تقاضای مصرفی به آپارتمان‌ها کوتاه شود؛ اما به‌واسطه آنچه آن زمان عدم توجیه اقتصادی طرح اخذ مالیات از بازار مسکن عنوان شد، وزارت مسکن از اجرای سیاست خود ناکام ماند.
در حال حاضر نیز وزارت راه‌وشهرسازی پیگیر پرداخت تسهیلات‌بانکی موثر و قدرتمند به متقاضیان خرید مسکن است؛ اما هنوز بانک‌مرکزی نظر مثبت خود را اعلام نکرده است.
بازار مسکن در شرایط فعلی بیشتر از آنچه به ساخت‌وساز جدید نیاز داشته باشد، محتاج محرک‌هایی برای تزریق عرضه‌های انباشت‌شده در بازار به جامعه متقاضیان است. در غیر این صورت تمرکز بیشتر بر ساخت‌وساز، جزو اینکه فشار را بر طرف تقاضا تشدید کند و تحت‌تاثیر افزایش فاصله بین این دو، رشد قیمت مسکن ادامه یابد، عایدی دیگری به همراه نخواهد داشت.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی دو هفته پیش سفارش بازنگری در سند طرح جامع مسکن را به یک دانشگاه دولتی ارائه کردند و در قراردادی که مابین آنها منعقد شده، دانشگاه مذکور قرار است این سند را که متعلق به سال ۸۵ است، بازنگری کند و برنامه‌های قابل‌اجرا برای بخش مسکن در ۴ سال آینده را به وزارتخانه در قالب سند جدید طرح جامع مسکن پیشنهاد کند.
در سند اولیه عمده برنامه‌ها حول افزایش عرضه خلاصه شده و البته بخشی هم به توانمندسازی قدرت خرید تقاضا اختصاص دارد.
امید می‌رود شرایط کنونی بازار مسکن و ورود به عصر جدید در این بخش مورد توجه تیم تدوین سند جدید طرح جامع مسکن قرار گیرد تا نسبت‌ غالب برنامه‌هایی که در سند اولی برای عرضه تعریف شده بود، در سند جدید معکوس شود و این بار وزنه سیاست‌هایی که بتواند مدیریت‌عرضه را با تقویت قدرت تقاضا به سرانجام برساند، سنگین شود.
در این میان، شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز می‌تواند بر مدیریت بهینه در سمت عرضه ایفای نقش کند.
آنچه در دو سال اخیر باعث شده ساخت‌وسازهای بدون هدف در شهر تهران گسترش پیدا کند و بسازوبفروش‌ها به راحتی بتوانند املاک قابل استفاده را تخریب کنند به نظام اشکال‌‌داری برمی‌گردد که در شهرداری به‌واسطه کم‌توجهی و غفلت شورای عالی شهرسازی شکل گرفته است.
شهرداری‌تهران سال‌‌هاست پایه اصلی منبع درآمدی خود را بر اخذ عوارض‌ از ساخت‌وساز و صدور مجوز تراکم تعریف کرده است. این در حالی است که در کلان‌شهرهای سایر کشورها، شهرداری‌ها از عوارض پایدار ارتزاق می‌کنند و به جای آنکه از تولید مسکن مالیات بگیرند از ساکنان شهر و مالکان مالیات‌های شهری
دریافت می‌کنند. یک نمونه از مالیات‌های شهری یا همان عوارض مصرفی، عوارضی است تحت عنوان عوارض نوسازی و خدمات پسماند که متاسفانه در شهر تهران کمتر از ۱۰ درصد کل درآمد شهرداری را به خود اختصاص داده و اراده‌ای هم برای وصول ۱۰۰ درصدی همین سهم ناچیز وجود ندارد. در مقابل، سهم عوارض حاصل از ساخت‌وساز و تراکم بیش از ۳۰ درصد بودجه شهرداری را به خود اختصاص می‌دهد و این مدل دخل‌وخرج شهرداری باعث شده برای آنکه در بسازوبفروش‌ها انگیزه ساخت‌وساز ایجاد شود و میل به اخذ پروانه‌ساختمانی در آنها افزایش یابد، میزان تراکم ساختمان‌های جدید نسبت به ساختمان‌های فعلی را افزایش دهد تا برای مالکان و سازنده‌ها صرف کند اقدام
به ساخت‌وساز کنند.
نتیجه این برنامه‌ریزی در شهر خود محرک اصلی در افزایش بدون هدف عرضه‌ مسکن در تهران شده است. عرضه‌ای که تا زمان غفلت از مدیریت آن، نمی‌تواند خواسته‌های بازار مسکن و طرف تقاضا را پاسخ بدهد.