نسخه‌ ایرلندی خانه‌های خالی

دنیای اقتصاد: دو مشکل فعلی بازار مسکن ایران شامل «خانه‌های خالی» و «سنگینی اجاره‌بها» در ایرلند نیز وجود دارد و بازار مسکن این کشور را به نقطه‌ بحران رسانده و باعث شده دولت این کشور سیاست جدیدی برای حل همزمان هر دو چالش اتخاذ کند. دولت ایرلند در نظر دارد از خانه‌های خالی، در نقش اهرم کنترل اجاره‌بها استفاده کند و با خرید این خانه‌ها از مالکان، آنها را با نام «مسکن دولتی» به‌صورت اجاره‌ای وارد بازار کند. همچنین دولت‌های محلی -شهرداری‌ها- نیز ساخت‌وساز روی زمین‌های بدون استفاده برای احداث «مسکن‌ اجتماعی» را شروع کرده‌اند که این آپارتمان‌ها هم باز به شکل اجاره‌ای واگذار می‌شود. هدف دولت ایرلند، تسهیل اجاره‌نشینی از طریق افزایش عرضه است.

دو چالش روز بازار مسکن چگونه حل می‌شود؟

نسخه ایرلندی برای خانه‌های خالی

گروه ترجمه: دولت ایرلند با اجرای دو برنامه قصد دارد آخرین حلقه بحران اقتصادی را از گردن این کشور جدا کند.

بازار مسکن در ایرلند به‌خاطر دو چالش ناشی از رشد خانه‌های خالی و افزایش اجاره‌نشین‌های فاقد مسکن، اقتصاد خانوارهای این کشور را با مشکل مواجه کرده است.

دولت ایرلند برای حل همزمان این دو چالش که یکی به سمت عرضه و دیگری به سمت تقاضای مسکن مربوط می‌شود، اجرای دو سیاست مسکن‌اجتماعی و مسکن‌دولتی را در دستور کار قرار داده است.

در قالب این برنامه، بخشی از خانه‌های خالی توسط دولت خریداری و در قالب واحد اجاره‌ای به بازار اجاره تزریق می‌شود. همچنین یکسری واحدمسکونی توسط شهرداری‌ها در قالب مسکن‌اجتماعی، باز هم به‌صورت اجاره‌ای ساخته و واگذار خواهد شد.

دو بیماری خانه‌های خالی و سختی اجاره‌بها در ایرلند، با شدت زیادتری، سال‌ها است گریبان بازار مسکن ایران را گرفته است، اما تاکنون داروهای نجات‌دهنده و اثرگذار برای رفع آنها، استفاده نشده است. در کشور ایرلند براساس گزارش گاردین، در شرایطی که هم‌اینک ۱۴ هزار خانه و آپارتمان خالی از سکنه -در سراسر جمهوری ایرلند- وجود دارد و احتمالا این تعداد تا پایان امسال به بیش از ۲۶ هزار واحد خواهد رسید، در این کشور بیش از ۹۰ هزار متقاضی مسکن در فهرست انتظار برای دریافت کمک تسهیلات خرید واحد مسکونی هستند. دیوید هال، موسس سازمان مراکز وام مسکن ایرلند، معتقد است با توجه به اینکه آمار افراد فاقد مسکن دوباره در ایرلند رو به افزایش است، وجود هزاران خانه خالی شرم‌آور است. او می‌گوید: «وجود خانه‌های متروک، آپارتمان‌ها، خانه‌ها و مجتمع‌های مسکونی خالی نشان می‌دهد دولت منافع بانک‌ها را به منافع شهروندان ترجیح می‌دهد.» اکثر این املاک رها شده اکنون متعلق به شرکت دولتی آژانس مدیریت دارایی‌های ملی موسوم به «ناما» است و قرار است ۴ هزار واحد آن به طرح مسکن دولتی اختصاص داده شود.

این در شرایطی است که بازپرداخت وام‌های تقریبا یک پنجم وام‌گیرنده‌ها در ایرلند عقب افتاده، به طوری که بازپرداخت وام اکثر این افراد بیش از سه ماه به تعویق افتاده است. موسسه رتبه‌بندی فیچ در جدیدترین تحلیل خود از بازار املاک ایرلند که در آغاز سال ۲۰۱۴ ارائه کرد، اعلام کرد یک خانه از هر پنج خانه که بازپرداخت وام آن سه ماه یا بیشتر به تعویق افتاده است، ضبط خواهد شد. هال می‌گوید: ساخت مسکن اجتماعی (برنامه دولتی ساخت و تامین مسکن) در سطح پایینی قرار دارد و این در شرایطی است که بیش از ۹۰ هزار نفر در سراسر ایرلند در فهرست انتظار مسکن هستند. او با اشاره به برنامه ناما مبنی بر واگذاری ۴ هزار مسکن خالی به مقامات محلی می‌گوید فقط در استان کیلدار ۵ هزار نفر در فهرست انتظار هستند. هال همچنین می‌گوید: «اختصاص این املاک به مسکن اجتماعی مشکل افراد بسیاری را که در خانه‌های اجاره‌ای خصوصی زندگی می‌کنند، حل نمی‌کند. این اقدام، مناسب بانک‌هایی است که برای عرضه خانه با کمبود مواجه هستند، زیرا در مکان‌هایی مانند دوبلین قیمت مسکن به‌طور مصنوعی دوباره رو به افزایش است. تقاضا بالا است، اما عرضه محدود است. بانک‌ها از ترفندهای مالی برای بالا بردن قیمت املاک در سراسر کشور استفاده می‌کنند. آنها همچنان این امکان را دارند که وضعیت بازار املاک را دیکته کنند.»

هال معتقد است پیش‌بینی‌های موسسه فیچ به این معنی است که خانواده‌های بیشتری بی‌خانمان خواهند شد و پول مالیات‌دهندگان بیشتری صرف پرداخت اجاره در بخش خصوصی خواهد شد. از سوی دیگر «آژانس مسکن» برآورد می‌کند در آینده نزدیک ۸۹ هزار بی‌خانمان برای داشتن سرپناه به دولت متکی خواهند بود. مرکز ترش‌هولد، مرکز خیریه ملی برای بی‌خانمان‌ها، معتقد است که در میان‌مدت، سالانه بیش از ۶ هزار مسکن اجتماعی جدید و در کوتاه‌مدت ۲۷۰۰ مسکن باید ساخته شود تا مسکن افرادی که هم‌اینک در خیابان‌ها می‌خوابند، تامین شود.

این در شرایطی است که مجتمع مسکونی پریئوری هال در شمال دوبلین که خالی و متروک مانده است، بنای یادبودی است که یادآور دوران پررونق ببر سلتیک است. در اکتبر سال ۲۰۱۱، پس از آنکه شورای شهر دوبلین خطر آتش‌سوزی را در این مجتمع تشخیص داد، ۲۵۶ ساکن آن تخلیه و در هتل‌ها و خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی اسکان داده شدند و از آن زمان به بعد هزاران یورو پیش‌پرداختی را که برای آپارتمان‌هایشان پرداخت کرده بودند، از دست دادند. پس از آنکه یکی از مالکان این آپارتمان‌ها به‌دلیل فشار بدهی‌های به جا مانده از مصادره مجتمع مسکونی خودکشی کرد، سرانجام نخست‌وزیر ایرلند، اندا کنی، برای کمک به مالکان اقدام کرد. او دستور داد از پول دولت برای کاهش بدهی‌های ساکنان پریئوری هال به بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی استفاده شود. در آن زمان متوسط وام مسکن برای این آپارتمان‌ها حدود ۲۶۰ هزار یورو بود.

افرادی که با تعداد فزاینده بی‌خانمان‌ها سرو کار دارند، معتقدند با توجه به افزایش ۱۱ درصدی اجاره‌بها در مناطقی مانند دوبلین بزرگ، خانه‌های خالی بیشتری باید به دولت واگذار شوند. باب جوردن، از مرکز خیریه ترش‌هولد، می‌گوید: «ما معتقدیم همه خانه‌های خالی و نه فقط ۴ هزار خانه، باید به دولت واگذار شود. مقامات باید این موضوع را هم‌اکنون به جریان بیندازند، زیرا بحران بی‌خانمانی هم‌اینک درحال وقوع است.»

از سوی دیگر، یکی از مقامات ارشد بخش مسکن شورای شهر دوبلین می‌گوید این شهر برای حل بحران عرضه مسکن اجاره‌ای نه تنها به مسکن اجتماعی نیازمند است، بلکه به مسکن دولتی نیز نیاز دارد.

شورای شهر دوبلین قصد دارد روش جدیدی برای ساخت مسکن دولتی در پیش گیرد به گونه‌ای که با ساخت مسکن در زمین‌های خالی متعلق به شورای شهر، خانه‌های خصوصی و اجتماعی فراهم خواهد کرد. برخلاف برنامه‌های قبلی، در این برنامه تاکید بر تامین مسکن اجاره‌ای است نه مسکن فروشی.

دیک برادی، رئیس بخش مسکن شورای شهر دوبلین می‌گوید:«شاهد افزایش شدید اجاره‌بها هستیم و خانواده‌هایی که معمولا به مقامات محلی مراجعه نمی‌کنند، دچار مشکل شده‌اند. همواره تقاضا در حال افزایش است و سمت عرضه نیز باید متناسب با آن رشد کند.» در دو دهه گذشته طرح مشارکت شرکت‌های ساخت‌وساز خصوصی-‌دولتی روش استاندارد برای تامین مسکن اجتماعی بوده است. براساس این طرح، شورای شهر زمین را فراهم می‌کرد و شرکت‌های ساختمانی در آن مسکن اجتماعی و خصوصی می‌ساختند و با فروش املاک خصوصی هزینه ساخت مسکن اجتماعی را جبران می‌کردند. اما زمانی که قیمت املاک سقوط کرد، شرکت‌های ساختمانی از این برنامه خارج شدند و بسیاری از این خانه‌ها نیمه‌کاره رها شد. برادی می‌گوید: «طرح مشارکت شرکت‌های ساخت و ساز خصوصی- دولتی براساس چشم‌انداز کوتاه‌مدت بود. این خانه‌ها برای سودآوری ساخته شدند. قرار بود شرکت‌های ساختمانی به سرعت و به میزان زیاد خانه بسازند، خانه‌های خصوصی را بفروشند و پولشان را بردارند و بروند. اما آنچه ما می‌خواهیم و آنچه نیاز داریم افرادی است که چشم‌اندار بلندمدتی دارند.» در روش جدید اتکا بر شرکت‌های ساختمانی و فروش مسکن خارج از این معادله خواهد بود. برادی معتقد است: «این مساله مربوط به تامین سرمایه است. اینکه در آینده بودجه ساخت مسکن اجتماعی چگونه تامین می‌شود؟ اینکه مسکن اجتماعی را چطور بسازیم و تحویل دهیم که از نظر اقتصادی به صرفه باشد؟ مسکن دولتی راهی برای رسیدن به این اهداف است. بخشی از مسکن دولتی با قیمت بازار اجاره داده می‌شود و بخشی با قیمت مسکن اجتماعی، به این ترتیب از یکی برای تامین هزینه دیگری استفاده می‌شود و مدت اجاره هم می‌تواند متنوع باشد.» او همچنین می‌گوید: «ما باید بازار مسکن را به تعادل برگردانیم و در تعادل نگه داریم. نباید وارد چرخه رونق و رکود شویم. ما در بخش مسکن نیازمند ساخت و ساز خوب و مدیریت خوب هستیم.»

دولت ایرلند بحران « واحدهای مسکونی خالی از سکنه» و «اجاره‌بها خارج از توان مستاجران» را با دو سیاست مسکن اجتماعی و مسکن دولتی کنترل می‌کند