طرح اجرانشده دهه۸۰ در حوزه مسکن، با سیاست‌جدید مالی احیا می‌شود
«باغ‌شهر» دوباره آمد
گروه مسکن- فرید قدیری: طرح احداث «باغ‌شهر»، با تعریف یک پروژه حجیم در معروف‌ترین منطقه ییلاقی شرق تهران به ارزش ۹۰۰میلیارد تومان، دوباره در دستور کار دولت قرار گرفته با این تفاوت که صدور مجوز مقدماتی برای تامین‌مالی این پروژه طی چند روز گذشته، ایده ایجاد «باغ‌شهر» در اطراف کلانشهرها را این بار بدون آنکه ناکام بماند وارد مسیر اجرایی کرده است. «باغ‌شهر» اوایل دهه۸۰ برای اولین‌بار از سوی وزارت کشور با هدف گسترش متفاوت مناطق شهری، تدوین شد و در اواخر همان دهه با نامی دیگر در قالب «واگذاری ۱۰۰۰ مترمربع زمین به هر خانوار ایرانی» از طرف رئیس دولت وقت مطرح شد و سر زبان‌ها افتاد اما در طول این سال‌ها، هیچ‌زمان طرح باغ‌شهر‌ها شکل عملیاتی به خود نگرفت.
مطالعات جامع در وزارت مسکن طی سال‌های دهه۸۰ پیرامون چگونگی اجرای سری اول «باغ‌شهر» در اطراف تهران، منجر به آن شد که زمینی به وسعت حدود ۱۲۰ هکتار در منطقه‌ای به‌نام «شهرک آویشن» واقع در شهرستان دماوند به‌عنوان گزینه پیشنهادی برای احداث اولین باغ‌شهر معرفی شود. زمین شهرک آویشن طی سال‌های اخیر مراحل سنگ‌برداری و تسطیح را پشت سر گذاشت اما در مرحله آماده‌سازی متوقف شد. استفاده از این زمین هم‌اکنون در دستور کار سازمان ملی زمین و مسکن-وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی- قرار گرفته است.
سازمان ملی زمین قصد دارد دومین صندوق زمین و ساختمان را ظرف حداکثر یک ماه آینده برای تامین مالی هزینه‌های ساخت پروژه «آویشن» راه‌اندازی کند.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این پروژه حاکی است: مطابق برنامه‌ریزی‌های اولیه در پروژه «آویشن» مقرر شده در زمینی به مساحت تقریبی ۱۲۷ هکتار، مجموعه‌ای حاوی ۴۵۰ باغچه مسکونی -ویلا و زمین مشجر- ساخته شود.
ارزش کل این پروژه با احتساب قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، حدود ۹۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود که تقریبا نیمی از آن، بهای زمین محسوب می‌شود و نیمی دیگر به هزینه‌های ساخت اختصاص دارد. سازمان ملی زمین و مسکن در نظر دارد با تاسیس صندوق زمین و ساختمان آویشن، حدود ۱۰۰ میلیارد تومان از هزینه‌های ساخت این پروژه را از محل آورده سرمایه‌گذاران حقیقی جذب و مابقی هزینه‌ها را از طریق پیش‌فروش تامین کند.
با راه‌اندازی این صندوق در بازار سرمایه -بازار فرابورس- پیش‌بینی می‌شود دو گروه اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید یونیت‌ها (سهام صندوق) کنند. گروه اول خانوارهای پردرآمدی هستند که به قصد «مهاجرت‌نزدیک» از پایتخت متراکم و آلوده، به دنبال سکونت در نقاطی نه‌چندان دور از تهران می‌گردند و در نتیجه وارد این پروژه لوکس دولتی‌ساز خواهند شد. گروه دوم سرمایه‌گذاران نیز افرادی خواهند بود که صرفا با هدف ایجاد ارزش‌افزوده در دارایی خود اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند.
تجربه جهانی ایجاد «باغ‌شهر» و مطالعاتی که طی سال‌های گذشته در داخل کشور درباره همین طرح انجام شده، نشان می‌دهد: در کشورهایی که کلانشهرها در آنها به مراکز اصلی جمعیتی و اشتغال تبدیل شده‌اند و دیگر امکان توسعه مناطق سکونتی را در خود ندارند، با تصمیم دولت‌ها، نقاطی خاص در حاشیه کلانشهرها، برای سکونت دهک‌های پردرآمد تبدیل به باغ‌شهر می‌شود. در باغ‌شهر، سطح غالب زمین‌ها باید سبز و درختکاری شود طوری که حداکثر ۱۰ تا ۲۰درصد از مساحت یک قطعه زمین ۱۰۰۰متری، می‌تواند به بنای مسکونی تبدیل شود. در انگلیس به عنوان یکی از کشورهای مطرح در زمینه «توسعه شهرها به شکل باغ‌شهر»، چندین شکل پیاده‌شده این طرح وجود دارد.
باغ‌شهر سوار صندوق
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طی ۵ ماه اخیر بررسی‌ها درباره تلفیق دو طرح «ایجاد باغ‌شهر» و «تاسیس صندوق زمین‌وساختمان» در جریان بوده و با جمع‌بندی نهایی نسبت به این موضوع، هم‌اکنون مقدمات اولیه آن فراهم شده است.
سازمان ملی زمین و مسکن و اداره راه‌وشهرسازی استان تهران متولی راه‌اندازی صندوق آویشن هستند. هر چند نامی از «باغ‌شهر» در این صندوق هنوز برده نشده اما از یکسو محل ساخت پروژه آویشن که در گذشته کاندیدای احداث باغ‌شهر شده بود و از سوی دیگر، نقشه ساخت و طراحی‌های این پروژه همگی حکایت از خروج طرح باغ‌شهر از بایگانی‌ها و اجرای قطعی آن در شرق تهران دارد.
صندوق زمین‌وساختمان «آویشن» قرار بود اولین صندوقی باشد که وزرای راه‌وشهرسازی و اقتصاد‌ودارایی در مراسم پیوندزنی بازار مسکن و بازار سرمایه، آن را افتتاح می‌کنند اما برنامه‌ریزی این دو وزارتخانه برای رونمایی از طرح‌هایشان در «هفته دولت» و فراهم نشدن زمینه تاسیس صندوق آویشن حتی تا آخرین روز این هفته باعث شد قرعه اولین صندوق به نام بانک‌مسکن تحت عنوان «نسیم» بیفتد.
صندوق «نسیم» روز شنبه هشتم شهریور با تعریف پروژه‌ای مسکونی معمولی- غیرلوکس- به ظرفیت ۶۰واحدمسکونی در منطقه ۲۲ تهران با مالکیت یک شرکت وابسته بانک‌مسکن توسط دو وزیر تاسیس شد. اکنون دومین صندوق زمین‌وساختمان نیز کماکان با مالکیت دولت، قرار است راه‌اندازی شود. در قالب صندوق زمین‌وساختمان، هزینه ساخت پروژه‌های مسکونی از طریق آورده نقدی تدریجی مردم که در نقش سهامداران اقدام به خرید سهام صندوق می‌کنند، تامین می‌شود. این صندوق‌ها از یکسو منابع مالی موردنیاز طرف عرضه مسکن را تامین می‌کنند و همزمان امکان پیش‌خرید میلی‌متری آپارتمان را برای طرف تقاضا با کمترین سرمایه‌گذاری در حد ۱۰۰۰ تومان فراهم می‌کنند. سهامداران صندوق می‌توانند در طول اجرای پروژه، با خرید یونیت‌های بیشتر، سهم خود را در پروژه هم به لحاظ متراژ و هم به لحاظ ارزش ریالی سهام افزایش دهند طوری که به واسطه افزایش قیمت مسکن در طول زمان، سرمایه سرمایه‌گذاران حداقل به اندازه نرخ تورم مسکن، با ارزش افزوده مواجه می‌شود و در واقع از پس‌رفت ارزش واقعی نقدینگی افراد متقاضی مسکن در مقایسه با قیمت ملک، جلوگیری می‌شود. در صندوق «نسیم»، کل ارزش پروژه حدود ۳۶میلیارد تومان تعریف شد و ۱۵میلیارد تومان آن ظرف مدت یک هفته، از طریق پذیره‌نویسی و فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری، تامین شد. اما در صندوق «آویشن» که پروژه لوکس قرار است توسط آن ساخته شود و به جای آپارتمان، احداث ویلا در دستور کار است، ارزش کل پروژه حداقل ۲۰برابر صندوق اول است ضمن اینکه حجم پذیره‌نویسی آن نیز ۷برابر نسیم است.
در صندوق آویشن، احداث ۴۵۰ ویلا در ۱۰ تیپ مختلف در قطعات و زمین‌هایی با سه متراژ ۵۰۰مترمربع، ۱۰۰۰مترمربع و ۲۰۰۰مترمربع پیش‌بینی شده است. طوری که حداقل زیربنای ویلاها ۴۰۰مترمربع و حداکثر آن ۱۰۰۰ مترمربع طراحی شده است. همان‌طور که این طراحی‌ها نشان می‌دهد، سطح غالب قطعات زمین پروژه آویشن قرار است به فضای سبز اختصاص پیدا کند. برآوردها نشان می‌دهد، قیمت تمام‌شده هر ویلای مشجر با احتساب قیمت زمین و هزینه ساخت، حدود ۲ میلیارد تومان خواهد بود. مسوولان این پروژه اعلام کرده‌اند، در طراحی و ساخت ویلاها، از تکنولوژی‌های جدید استفاده خواهند کرد.
با این حال، به نظر می‌رسد طراحی پروژه‌های لوکس در قالب تامین مالی به روش صندوق زمین‌وساختمان، در شرایط کنونی که کشش غالب تقاضا در بازار مسکن بیشتر از ناحیه متقاضیان مصرفی است، باید کاملا با رعایت همه جوانب اقتصادی، انجام شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در بازار سرمایه، متقاضیان علاقه‌مند به خرید سهام از شرکت‌های بورسی، منتظر نوعی تحول و تغییر در شرایط اقتصادی کشور هستند. بخشی از نقدینگی این افراد در بانک‌ها سپرده‌گذاری شده است و اگر شرایط آینده بورس را مثبت تشخیص دهند، وارد این حوزه خواهند شد.
از طرفی، تعداد کدهای جدید بورسی که به معنای ورود سهامدار جدید به بازار سرمایه است، در ماه‌های گذشته از سال۹۳ نسبت به مدت مشابه سال۹۲ دوبرابر شده است که این خود نشانه‌ای از خوش‌بینی به این بازار است.
اما در کنار این رویدادها، آنچه هم‌اکنون نیاز بازار مسکن است و باید در برنامه‌ریزی‌های دولت مدنظر قرار بگیرد، تمرکز بر ساخت‌وسازهای مصرفی و تسهیل توان مالی متقاضیان دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد است.
قاعدتا برای پیگیری این نیاز، یکی از بسترهای موجود، همین صندوق‌های زمین‌وساختمان است که مجموعه دولت می‌تواند زمین‌های تحت مالکیت خود را با هدف تحریک انبوه‌سازان به سرمایه‌گذاری و همچنین فراهم کردن امکان پیش‌خرید تدریجی برای متقاضیان، در مسیر ساخت‌وسازهای معمولی به‌کار بگیرد. به این ترتیب، استفاده از عایدی پروژه آویشن در مسیر تامین منابع مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های حمایتی و اجتماعی توسط وزارت راه‌وشهرسازی، یکی از راه‌های ممکن برای پاسخ به نیاز اصلی می‌تواند باشد.
ارسال نظر