احیای بافت‌های فرسوده، گامی موثر برای کنترل بازار مسکن در کلانشهرها
گروه مسکن- میترا یافتیان: با توجه به تمرکز بالای جمعیت ساکن در کلان شهرها و نیز تقاضای روز افزون تامین مسکن در این مناطق، کنترل بازار مسکن امری زمان بر است، ضمن اینکه برای پاسخگویی به این نیازها، عمدتا زمین کافی در درون شهرها موجود نبوده و ضروری است با در نظر گرفتن میزان بالای بافت فرسوده در شهرهای بزرگ کشور، تامین زمین و به تبع آن مسکن در کلانشهرها از طریق احیای بافت‌های فرسوده صورت گیرد. به گزارش دنیای اقتصاد، در شرایطی که دولت در شهرهای بزرگی چون تهران با مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن و نیز احیای بافت‌های فرسوده روبه‌رو است استفاده بهینه از منابع موجود نظیر بافت‌های فرسوده در جهت افزایش عرضه مسکن گامی موثر در کاهش کمبود مسکن مورد نیاز در کشور تلقی می‌شود بدین لحاظ توجه به وجود بیش از ۳۸هزار هکتار بافت فرسوده شهری شناسایی شده در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت، برای تامین زمین ویژه ساخت مسکن در درون کلان شهرها دارای اهمیت ویژه‌ای است، ضمن اینکه با در نظر گرفتن بالا بودن ریسک وقوع زلزله در نقاط مختلف کشور، اکثر این بافت‌ها توانایی مقابله با زلزله‌های که در کشور رخ می‌دهد، را ندارند.
در عین حال، با توجه به اینکه احیای بهینه بافت‌های فرسوده شهری تنها راه حل خروج از بسیاری معضلات کلانشهرها از سوی متخصصان و معماران فضاهای شهری عنوان می‌شود بنابراین احیای بافت‌های فرسوده برای تامین مسکن مورد نیاز شهرنشینان را می‌تواند فرصتی مغتنم قلمداد کرد چرا که تحقق این امر در سایه اعمال سیاست‌های مناسب و علمی شهری می‌تواند در ایجاد تحولی اساسی برای رسیدن به توسعه پایدار شهری موثر واقع شود.
بنابراین گزارش، اگرچه طی سال‌های اخیر، راهکارهای مختلفی برای احیاء و بازسازی بافت‌های فرسوده از سوی دولت‌ها پیاده‌سازی و اجرا شده اما با توجه به حجم بالای بافت‌های فرسوده، طولانی شدن زمان اجرای این پروژه‌ها و در برخی موارد نیمه‌کار ماندن طرح‌های احیای بافت فرسوده ناکارآمدی و شکست راهکارهای به‌کارگرفته شده را در این زمینه به دنبال داشته است.
کارشناسان این امر بر این باورند که مهم‌ترین مشکل پیش‌روی پروژه‌های اجرا شده، تامین سرمایه برای بازسازی و احیای بافت‌های فرسوده است.
تجربه سالیان گذشته در کشور ما گواه این امر است که اعمال روش‌هایی نظیر روش تملک اجباری (طرح نواب) و روش‌های داوطلبانه (فروش تراکم) نیز در عرصه بازسازی بافت‌های فرسوده نتیجه موثری نداشته است. چرا که اعمال شیوه تملک اجباری با وجود رعایت اصول شهرسازی و معماری و احیای بافت منطقه، به دلیل سهیم نشدن مالکان در سود پروژه و نیاز به سرمایه اولیه بالا برای خرید بافت، نتوانسته گام موثری را در جهت کاهش مشکلات بافت‌های فرسوده بردارد. همچنین اجرای روش‌های داوطلبانه نیز هر چند توانسته مالکان را در فرآیند بازسازی بافت سهیم کنند اما عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری و طولانی شدن فرآیند بازسازی از مهم‌ترین مشکلات اینگونه طرح‌ها به شمار می‌آید.
این در حالی است که تجربه کشورهای موفق در زمینه بازسازی بافت‌های فرسوده نشان داده است که می‌توان با به‌کارگیری روش‌هایی کارآمد، علاوه‌بر حفظ نقاط قوت، تا حد بسیار بالایی نقاط ضعف روش‌های موجود را کاهش داد.
خوشبختانه شورای اسلامی شهر تهران در دوره سوم طرحی را براساس مدل بازسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از روش تنظیم مجدد زمین برای احیای بافت‌های فرسوده تهران در دستور کار قرار داده که بنا به گفته رسول خادم، رییس کمیسیون اقتصادی، برنامه و بودجه شورا، این طرح در سال جاری به تصویب و تایید شورای شهر تهران می‌رسد و با استفاده از قابلیت‌های شهرداری در حوزه مدیریت شهری، اجرای پروژه‌های مرتبط با آن طی سال جاری عملیاتی می‌شود.
بنابراین گزارش، براساس این طرح، شهرداری به جای مصادره زمین و خرید زمین مالکان بافت‌های فرسوده، اقدام به جابجایی ملک مالکان در فرآیند بازسازی بافت می‌کند. در این روش شهرداری بلوکی از این مناطق را به‌عنوان آورده اولیه خود تملک کرده و با استفاده از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی اقدام به ساخت واحدهای مسکونی در این بلوک کرده و پس از اتمام مراحل ساخت آن را تحویل تعدادی از مالکان ساکن در بافت‌های فرسوده می‌کند پس از آن زمین این مالکان را برای ساخت تعدادی واحدهای ساختمانی دیگر تملک می‌کند. این کار به صورت محله به محله انجام گرفته و طی چند سال می‌توان شاهد ساخت تعداد زیادی واحد جدید در تهران و کاهش بافت فرسوده بود ضمن اینکه با استفاده از این روش شهرداری، مالکان دارای بافت فرسوده و نیز سرمایه‌گذاران از محل سود اجرای این طرح منتفع می‌شوند زیرا شهرداری آورده اولیه خود را در پایان این پروژه داشته و هر سال بر قیمت زمین تحت تملک شهرداری افزوده نیز شده است، مالکان ساکن در بافت‌های فرسوده نیز به میزان ملکی که داشته‌اند در انتهای بازسازی، واحد مسکونی دریافت می‌کنند، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی هم به دلیل عدم پرداخت قیمت زمین، از محل اجرای این پروژه‌ها سود مناسبی کسب می‌کنند.
به این ترتیب، مدیریت شهری، متولی بازسازی بافت‌های فرسوده در مقیاس وسیع می‌شود و وظیفه آن، مدیریت آورده زمین صاحبان بافت‌های فرسوده و سفارش ساخت واحدهای مسکونی بر روی این زمین‌ها است. البته در این میان نقش نظارتی دولت هم حفظ می‌شود ضمن اینکه دولت می‌تواند با ارایه تسهیلات تشویقی مطابق با روند افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف ساخت‌وساز، سازندگان بخش خصوصی را نسبت به همکاری در اجرای این پروژه‌ها متمایل سازد.
بنابراین با عنایت به برنامه‌های تشویقی دولت برای افزایش رغبت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نسبت به فعالیت در بافت‌های فرسوده، افزایش تعامل میان دولت و شهرداری برای بهره‌گیری از توان اجرایی مدیریت شهری در احیای بافت‌های فرسوده امری ضروری است چرا که هماهنگی این دو بخش می‌تواند پروژه‌های ساختمانی مرتبط با بازسازی نقاط دارای بافت فرسوده را تسریع بخشد و بهبود سیمای کالبد شهری را به‌عنوان یکی از اهداف برنامه چهارم توسعه محقق سازد.
ارسال نظر