بازار مسکن متعادل می‌شود

اشاره: «طرح جامع مسکن» از مباحثی است که پایه و اساس بسیاری از سیاست‌‌ها و راهبردهای کلان بخش مسکن تلقی می‌شود و موضوعی است که در قانون برنامه چهارم توسعه کشور، بر آن تاکید شده است. به گزارش نشریه برنامه بر اساس بند «ج» ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است با توجه به اثرهای متقابل بخش مسکن و اقتصاد ملی و نقش تعادل‌بخشی آن در ارتقای کیفیت زندگی و کاهش نابرابری‌ها، طرح جامع مسکن را تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند.

محورهای طرح جامع مسکن با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم‌درآمد، محورهایی همچون تقویت تعاونی‌های تولید مسکن و... مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تامین مسکن، تشکیل بازار ثانویه رهن، افزایش سهم انبوه‌سازی در امر ساخت، گسترش بازار سرمایه مسکن و... را در بر می‌گیرد.
در طرح جامع مسکن مراحل مختلف تکمیل یک بخش، نحوه تحقق اهداف کلان و چشم‌انداز درازمدت نیز تدوین و در آن به ابعاد مختلف موضوع و گروه‌های موثر و متاثر از آن، توجه شده است.
طرح جامع مسکن چه می‌گوید؟
برنامه‌ریزی مستلزم تعیین آرمان‌ها، هدف‌ها و مقاصد برنامه‌ای است. دامنه این آرمان‌ها در سند چشم‌انداز جمهوری‌اسلامی ایران در افق ۱۴۰۴، بیست سال آینده کشور ترسیم شده است. در افق ۱۴۰۴ رسیدن به کشوری توسعه یافته با جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه با هویت اسلامی و انقلابی منوط به داشتن برنامه برای تمام بخش‌های اقتصادی و اجتماعی و در راستای چشم‌‌انداز یادشده، خواهد بود. از این رو، به استناد اصل ۳۱ قانون اساسی مبنی بر برخورداری افراد و خانواده‌های ایرانی از مسکن متناسب با نیاز، ضرورت تدوین طرح جامعی به منظور بهبود وضعیت مسکن در کشور در برنامه چهارم توسعه دیده شد.
طرح جامع مسکن محصول کارگروه مطالعاتی در ۲۴ محور است که به استناد بند «ج» ماده ۳۰برنامه چهارم توسعه، توسط وزارت مسکن و شهرسازی با شناخت وضع موجود، بررسی‌ نیازها و مصوبات فرادست و تعیین اهداف زیر (برای چشم‌انداز درازمدت و میان‌مدت مسکن) تهیه شد:
- تامین مسکن امن و سالم و در استطاعت مالی.
- ارتقای کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن و تعادل بخشی در بازار مسکن.
- ارتقای زیست‌ و بهبود شرایط سکونتی همه جوامع، حفظ فرهنگ و هویت اسلامی- ایرانی.
- بهبود بخش مسکن، ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن و برنامه‌های توسعه شهری و روستایی.
- کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای در برخورداری از مسکن مناسب و ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن و سیاست‌های آمایشی.
از این رو، طرح جامع مسکن سندی است ملی که چشم‌انداز بخش مسکن را در سال‌های آینده ترسیم می‌کند، در این چشم‌انداز اهداف به صورت مطلوب، قابل دستیابی و سنجش برای مسکن خانواده‌های ایرانی، ابتدا برای یک دوره پنج‌ساله و در نهایت در افق ۲۰ساله تعیین شده است.
در واقع طرح جامع مسکن، مسیری است که دولت باید برای دستیابی به اهداف یاد شده بپیماید، هر چند مسوولیت رسیدن به هدف‌ها برعهده دولت است اما در این مسیر، مسوولان قانونگذاری و مردم و بخش‌خصوصی باید همراه دولت باشند تا بتوان تحقق اهداف را انتظار داشت.این موضوع به نوعی نشان‌دهنده آن است که اگرچه دولت متولی این طرح است اما نمی‌توان انتظار داشت که بدون همراهی و هماهنگی‌ بخش غیردولتی، اهداف آن در سطح مطلوب محقق شود.

مسکن در افق ۱۴۰۴
چشم‌‌انداز، تصویری آرمانی اما خردمندانه از آینده است، آینده‌ای که قابل دستیابی است اما به طور قطع برای رسیدن به این آینده باید شاخص‌هایی را تعیین و در مسیر تحقق آنها حرکت کرد. تصویر بخش مسکن به استناد طرح جامع مسکن برای ۱۴۰۴ به شرح جدول یک است. براساس سند چشم‌انداز مسکن هر خانوار ایرانی یک مسکن مستقل خواهد داشت و ۸۰درصد خانوارها در مسکن ملکی خود ساکن می‌شوند. در کنار آن، کاهش قیمت و اجاره‌بها نسبت به سطح درآمدها به عنوان یکی از نتایج کلان مدنظر است. نکته قابل توجه آن است که ضمن تحقق این هدف در پایان اجرای طرح جامع، همه خانه‌های روستایی و شهری مقاوم خواهند بود.
در کنار آن، رشد تولید مسکن در روستاها در حدود ۸درصد در سال خواهد بود، این در حالی است که احداث همه مسکن‌های تازه‌ساز، از سال ۱۳۸۴ به بعد از مصالح با دوام و با شیوه ساخت مقاوم در شهرها و روستاها صورت خواهد گرفت. براساس سند تحلیلی طرح جامع مسکن الگوی میان‌مدت مسکن جمعیت شهری از ۱۳۸۳ تا ۱۳۸۸از ۷/۴۴میلیون نفر به ۵۰میلیون نفر خواهد رسید و به معنای آن است که تعداد خانوارهای شهری از ۶۹/۱۰میلیون خانوار به ۷۵/۱۲میلیون خانوار خواهد رسید. براساس الگوی میان‌مدت تغییرات، طی برنامه چهارم توسعه شاهد آن خواهیم بود که تعداد واحدهای مسکونی از ۹۵۶۸ به ۱۱۸۲۷هزار واحد خواهد رسید و این در حالی است که تراکم خانوار در مسکن از ۱۲/۱ به ۰۷/۱خانوار می‌رسد. این اهداف در صورتی محقق می‌شود که ساخت مسکن شامل ۷۵۳ هزار واحد جایگزین و ۲۲۶۰ واحد مسکونی جدید باشد که به مفهوم نیاز به ۳هزار و ۱۳ واحد مسکونی است.

از سوی دیگر، وسعت واحدهای مسکونی از ۱۳۸۳ تا ۱۳۸۸ نیز نیازمند تغییرات جدی است.
براساس اطلاعات دیگر، باید تعداد اتاق در واحد مسکونی از ۸۹/۳ به ۹۲۶/۳ اتاق در واحد مسکونی افزایش یابد و مساحت زیربنا نیز از ۹۳۳ به ۱۱۶۸میلیون مترمربع برسد.
این اهداف به معنای آن است که نیاز به احداث فضای جدید شامل ۲۳۵میلیون متر مربع و همچنین ۷۸میلیون متر مربع فضای جایگزین خواهد شد، یعنی در مجموع ۳۱۳میلیون متر مربع فضای مسکونی لازم است. از سوی دیگر زمین مورد نیاز، ۱۹۷میلیون متر مربع است که با صرف ۵درصد واحدهای جایگزین معادل ۱۴۸میلیون متر مربع خواهد بود. در کنار آن، سرمایه مورد نیاز در صورت آزادسازی قیمت زمین طی سال‌های ۱۳۸۳ تا ۱۳۸۸ بالغ بر ۷۰۹۷۲۹میلیارد ریال خواهد بود.