استقبال بنگاه‌ها از ساماندهی بنگاه‌های املاک

نمایی از سایت ساماندهی بنگاه‌های املاک(www.tmis.rahbar.com)

توزیع فرم‌های جدید قرارداد از سوی اتحادیه مشاوران املاک به بنگاه‌های دارای پروانه و منع ثبت معامله در فرم‌های معمولی

سامانه کد رهگیری مشخص می‌کند هر نفر در سال چه تعداد مسکن معامله می‌کند در نتیجه به راحتی موارد معاملات مکرر قابل‌شناسایی است. گروه مسکن - لیلا درخشان: ۱۴روز از آغاز به کار سامانه کد رهگیری و امضای دیجیتالی در بازار مسکن تهران می‌گذرد، اما در همین مدت کوتاه تعداد زیادی از بنگاه‌های معاملات ملکی توانسته‌اند این سامانه را قبول کنند و عضو آن شوند.

تحقیقات خبرنگار دنیای اقتصاد از چندین بنگاه در مناطق مختلف شهر تهران حاکی است: طرح ساماندهی معاملات مسکن که از نیمه مهرماه به اجرا درآمده اکنون با استقبال قابل‌توجهی از سوی آژانس‌های مشاور املاک روبه‌رو شده است.

این استقبال اگر چه به دلیل تدابیر در نظر گرفته شده در طرح؛ تا حدی از سر اجبار بوده است، اما می‌تواند دولت را در به سامان رسیدن طرح ساماندهی معاملات مسکن کمک کند.

در این طرح با کنترل متمرکز فعالیت بنگاه‌ها، ثبت کلیه قراردادهای خرید و فروش در یک سامانه کامپیوتری که در قالب شبکه سراسری بین بنگاه‌ها فعالیت می‌کند، باید انجام شود.

این شبکه سراسری تحت عنوان سیستم اطلاعات مدیریت املاک و مستغلات کشور، پنجم خرداد ماه امسال توسط وزارت بازرگانی راه‌اندازی شد.

این سیستم در حال حاضر به صورت پایلوت در شهرستان شمیرانات و شهر تهران آغاز به کار کرده است و در آینده به کل کشور قابل‌توسعه خواهد بود.

بسیاری از بنگاه‌های دارای مجوز و پروانه از سوی اتحادیه مشاوران املاک هم‌اکنون یک کد رهگیری و امضای دیجیتالی دریافت کرده‌اند که به محض عقد قرارداد بین خریدار و فروشنده باید آن را در سامانه کامپیوتری ثبت معاملات مسکن ثبت کنند و همچنین امضای دیجیتالی خود را پای قرارداد مهر کنند و چنانچه بنگاهی این امضا را نداشته باشد دفاتر ثبت اسناد رسمی، برای آن قرارداد سند صادر نمی‌کنند. همچنین بنگاه‌ها از این پس باید برای قراردادها فرم‌های مخصوص قولنامه با شماره سریال مشخص از اتحادیه دریافت کنند و عقد قرارداد در هر فرمی غیر از فرم‌های مخصوص اعتبار ندارد.همین مساله موجب استقبال زیاد بنگاه‌ها در دریافت کد رهگیری و عضویت در سامانه مذکور شده است.

قدمی برای مالیات‌های سنگین

اما در حالی که دنیای اقتصاد پیش از این، سامانه کد رهگیری و امضای دیجیتالی را مقدمه اجرای طرح‌های مالیاتی در بازار مسکن اعلام کرده بود، اکنون مشاوران املاک نیز همین باور را دارند.

آنها می‌گویند ثبت قراردادها در یک سامانه و شبکه کامپیوتری دقیقا مشخص می‌کند هر نفر در سال چه تعداد مسکن معامله می‌کند و آن وقت دولت به راحتی می‌تواند موارد معاملات مکرر را شناسایی کند و از عوامل آن مالیات دریافت کند.

مدیران آژانس‌های املاک همچنین مهم‌ترین خصوصیت‌ سامانه کد رهگیری و امضای دیجیتالی را برخورد آگاهانه با انجام چندین معامله برای یک ملک می‌دانند، به‌طوری‌که چون یک ملک همزمان می‌تواند فقط یک خریدار و یک فروشنده داشته باشد در این‌صورت چنانچه در سامانه کامپیوتری فردی یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله توسط اتحادیه مشاوران املاک (مجری و ناظر سامانه) قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد.

بنا به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک با اجرای این سامانه تحول جدی در اجرای معاملات مسکن در سراسر کشور صورت خواهد گرفت. در این راستا خبرنگار دنیای اقتصاد در خصوص نحوه اجرای این سامانه با چند تن از بنگاه‌داران در نقاط مختلف تهران گفت‌و‌گو داشته است تا در جریان اجرای این سامانه و مزایا و معایب آن قرار گیرد. در یک جمع‌بندی کلی می‌توان گفت همه بنگاه‌‌داران متفق‌القول هستند در صورتی که این طرح به نحو مطلوب اجرایی شود قطعا شاهد تحولات عمده‌ای در آینده نزدیک در امر معاملات مسکن خواهیم بود.

هر بنگاه یک رمز

یک مشاور املاک در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد در این باره گفت: به منظور اجرای طرح کد رهگیری در وهله اول اتحادیه مشاوران املاک تهران اقدام به اخذ امضای دیجیتالی از مشاوران املاک می‌کند که این امضای دیجیتالی در واقع یک رمز ورودی است که از سوی اتحادیه به مشاوران املاک واگذار می‌شود تا مشاوران املاک دارای مجوز از طریق آن، واردسایتی که اتحادیه در راستای اجرای سامانه رهگیری طراحی کرده است، بشوند. وی افزود: امضای دیجیتالی در واقع در قالب یک Flash است که در حال حاضر اتحادیه هنوز این امضاهای دیجیتالی را که در حکم مهر و امضای شخصی هر بنگاه‌دار است را واگذار نکرده است. این بنگاه‌دار تاکید کرد: اتحادیه مشاوران املاک تهران حدود دو ماه پیش برای همه مشاوران املاک دارای مجوز یک دوره آموزشی برپا کرد که در آن دوره به همه کاربران نحوه ورود به سایت اتحادیه و همچنین نحوه تنظیم قراردادها بر مبنای قانون را به طور کامل آموزش داد. پس از این دوره به همه بنگاه‌داران یک رمز ورودی ارائه شد که در حال حاضر فعلا بنگاه‌داران از طریق این رمز می‌توانند فقط از جدیدترین اخبار اتحادیه کسب اطلاع کنند و همچنین انعقاد قراردادهای خود را واردکنند. در واقع فعلا ارتباط یک طرفه است. وی خاطرنشان کرد: در صورتی که آنچه اتحادیه قول داده است عملی شود قطعا شاهد تحولات گسترده‌ای در امر ثبت معاملات خواهیم بود. وی تاکید کرد: بنابر وعده‌های اتحادیه مشاوران املاک در صورتی که سامانه کد رهگیری جنبه عملیاتی پیدا کند اطلاعات جامع و کاملی از املاک در سرتاسر کشور در این سایت وارد خواهد شد که بر مبنای آن خریدار و فروشنده با مراجعه به بنگاه‌های مجاز در جریان آخرین و جدیدترین وضعیت ملک موردنظر خود قرار خواهند گرفت. وی تاکید کرد: به عنوان مثال قرار گرفتن ملک جزو املاک معارض، اخذ وام از ملک موردنظر، دریافت اطلاعات در مورد اینکه آیا سند ملک موردنظر در رهن بانک است یا خیر؟ و ... از جمله شاخص‌ترین مواردی است که با اجرای سامانه کد رهگیری امکان‌پذیر می‌شود. به گفته این مشاور املاک اجرای این طرح نقش بهینه‌ای در صرفه‌جویی زمان و جلوگیری از وقوع تخلفات احتمالی در اجرای معاملات ملکی خواهد داشت.

حذف مشاوران غیرمجاز

به گفته بسیاری از بنگاه‌‌داران از آنجا که با اجرای سامانه کد رهگیری فقط بنگاه‌داران مجاز ملزم به ورود به سایت اتحادیه می‌شوند تا هرگونه معامله منعقد شده را وارد سایت کنند، متعاقبا خود به خود بنگاه‌داران غیرمجاز از چرخه فعالیت خارج می‌شوند و در واقع این طرح در کنار همه مزایای جانبی خود حکم یک صافی را دارد که همه بنگاه‌داران غیرمجاز را از خود عبور می‌دهد.

فرم‌های جدید قرارداد

محمدی یکی دیگر از مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرنگار ما گفت: پیش از این در فرآیند سنتی ثبت معاملات ملکی وضعیت به گونه‌ای بود که شرایط برای سوء‌استفاده بنگاه‌داران غیرمجاز به نحو احسن فراهم بود؛ چرا که فرم قولنامه‌ها فاقد شماره سریال مسلسل بود که با تکثیر آن زمینه ارتکاب هر نوع سوء‌استفاده برای بنگاه‌داران غیرمجاز فراهم بود. وی تاکید کرد: اما در حال حاضر اتحادیه اقدام به واگذاری یکسری قولنامه‌هایی کرده است که این فرم‌ها دارای شماره سریال هستند در نتیجه دیگر بنگاه‌داران غیرمجاز نمی‌توانند از آن کپی بگیرند چرا که این فرم‌ها مجهز به شماره مسلسل به صورت سری هستند. این مشاور املاک خاطرنشان کرد: علاوه بر این با اجرای سامانه کد رهگیری بنگاه‌داران ملزم می‌شوند که شماره مسلسل فرم قولنامه را از طریق امضای دیجیتالی خود وارد سایت اتحادیه کنند و همین امر خود عامل بازدارنده دیگری در جلوگیری از فعالیت بنگاه‌داران غیرمجاز خواهد بود. وی تاکید کرد: البته همه ماجرا به این ختم نمی‌شود با اجرای سامانه کد رهگیری سازمان ثبت و اسناد املاک کشور فقط پذیرای معاملاتی که از طریق کد رهگیری صورت گرفته باشد، خواهد بود.

و متعاقب این تمهیدات در نظر گرفته شده بنگاه‌داران غیرمجاز به هیچ وجه بستری برای سوءاستفاده‌های احتمالی نخواهند داشت.

اخذ مالیات از معاملات مکرر

اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن از جمله اهرم‌‌های بازدارنده‌ای است که از اول آذر ماه سال جاری قرار است به مرحله اجرایی برسد.

بر اساس این طرح خرید و فروش چندین مرتبه‌ای یک ملک به عنوان شغل محسوب می‌شود و از این رو اینگونه افراد ملزم به پرداخت مالیات می‌شوند.

سامانه کد رهگیری در میان بنگاه‌داران زمزمه‌های بسیاری را راه انداخته است و هر کسی از ظن خود چگونگی اجرای این طرح را تعبیر و تفسیر می‌کند. در این بین عده کثیری از بنگاه‌داران عقیده دارند بخش اعظمی از اجرای این سامانه در راستای اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن است. طباطبایی یکی از بنگاه‌داران در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: اجرای سامانه کد رهگیری به گونه‌ای است که اطلاعات کامل و جامع املاک در سامانه اتحادیه املاک به ثبت می‌رسد و در نتیجه اتحادیه در جریان املاکی که چندین بار خرید و فروش می‌شوند قرار می‌گیرد. این بنگاه‌دار افزود: به نظر می‌رسد اتحادیه در یک فرآیند اداری این فرآیند را به نهادهای مربوطه گزارش خواهد داد و آنها از این طریق در جریان این مساله قرار می‌گیرند و سپس وارد عمل می‌شوند. وی تاکید کرد: در همین حال در صورتی که کد رهگیری در مرحله اجرا جنبه سراسری پیدا کند کافی است که پلاک ثبتی ملکی در هر نقطه از کشور از سوی خریدار یا فروشنده ارائه شود. در آن صورت بنگاه‌دار از طریق امضای دیجیتالی خود فورا وارد سایت می‌شود و جدیدترین اطلاعات آن ملک را در اختیار مشتریان قرار می‌دهد. این مشاور املاک افزود: از سوی دیگر از دیگر امکانات این سامانه می‌توان به شناسایی شخصیت حقوقی خریداران و فروشندگان پی برد. چرا که اگر کد ملی طرفین از سوی مشتریان به بنگاه‌داران اعلام شود، بنگاه‌داران می‌توانند اطلاعات حقوقی این افراد را اعلام کنند.

قیمت‌ها کنترل می‌شود

آیا ورود سامانه کد رهگیری به حوزه فعالیت مشاوران املاک می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در کنترل قیمت مسکن داشته است؟ مشاور املاک در گفت‌وگو با خبرنگار ما تاکید می‌کند این سامانه همچنان که رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرده‌اند می‌تواند نقش موثری در کنترل قیمت‌ها داشته باشد؛چرا که از یک سو با اجرای این سامانه به طور اتوماتیک‌وار سوداگران مسکن که سهم بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارند از بازار مسکن رانده می‌شوند و از سوی دیگر از آنجا که مشاوران املاک غیرمجاز از دور فعالیت حذف می‌شوند در نتیجه همین عوامل تاثیری مستقیم در کنترل قیمت مسکن خواهد داشت.

طرح دولتی یا خصوصی

حرف و حدیث پیرامون طرح سامانه رهگیری تا زمانی که عملیاتی شود زیاد و متنوع است. در این زمینه عده‌ای از مشاوران املاک ضمن اذعان به مزایای بی‌شمار این طرح در گفت‌وگو با خبرنگار ما تاکید کردند: محاسن زیادی که پیرامون این سامانه وجود دارد باعث شده است تا اتحادیه مشاوران املاک ایده اجرای این سامانه و مراحل عملیاتی آن را به خود نسبت دهند این در حالی است که در واقع این سامانه به صورت تمام و کامل مربوط به دولت است که زیر نظر وزارت بازرگانی اجرا می‌شود. به اعتقاد این مشاوران املاک در واقع تنها فعالیتی که اتحادیه مشاوران املاک برای اجرای این سامانه انجام داده است طراحی سایت مرتبط با این طرح است. در همین راستا مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: وقتی طرحی خوب باشد و نتایج مثبتی در بر داشته باشد مهم نیست که مجری آن چه کسی باشد اما در هر حال در سال ۱۳۸۶، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و وزارت مسکن و شهرسازی، اجرای این طرح را به طور مستقیم از اتحادیه درخواست کرد و نتیجه این درخواست هم اجرای طرح کد رهگیری شد. وی گفت: برای اتحادیه فرقی ندارد که این طرح دولتی باشد یا غیردولتی مساله این است که طرح خوب، خوب است و از این رو ضرورتی ندارد که بی‌هیچ دلیل منطقی در مورد آن حاشیه سازی شود.

یک مشکل سر راه است

هم‌اکنون در کشور ۷۰ تا ۸۰هزار بنگاه معاملات ملکی مجاز ثبت شده وجود دارد اما برآوردها حاکی از این است که بین ۲۵۰ تا ۳۰۰هزار بنگاه معاملات املاک در کشور مشغول به فعالیت هستند.

اختلاف در ارقام فوق نشان می‌دهد به اندازه ۴برابر بنگاه‌های مجاز، بنگاه غیرمجاز در کشور وجود دارد که ادامه فعالیت آنها می‌تواند خطر جدی برای بازار مسکن باشد.با ساماندهی بنگاه‌های معاملات املاک و با مکانیزم‌هایی که در این طرح در نظر گرفته شده پرونده بنگاه‌های غیرمجاز بسته خواهد شد.اما یک مشکل بر سر راه این طرح وجود دارد و آن اینکه در برخی شهرستان‌ها یا دهستان‌ها که بنگاه‌های معاملات ملکی کامپیوتر نداشته و به شبکه اینترنت نیز متصل نیستند نمی‌‌‌‌توان اجبار به خرید کامپیوتر کرد؛ بنابراین این امر تصمیم دولت است یا باید به آنها کامپیوتر دهد و به شکل وام از آنها کم کند یا راهکار دیگری را در نظر گیرد.خبرگزاری مهر در این باره گزارش داده است یک شرکت زیرمجموعه وزارت بازرگانی که کار پشتیبانی این سیستم را دارد به خاطر اینکه در سیستم، توقفی ایجاد نشود بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ شرکت یا مجموعه راه اندازی کرده یا با برخی شرکت‌های مجرب در زمینه کامپیوتر و اینترنت در سراسر کشور هماهنگی کرده که همکار در این پروژه شوند. به این معنا که آموزش‌های لازم به آنها داده شده تا اگر در شهرستان یا بخشی بنگاهی وجود داشت که نه کامیپیوتر داشت و یا صاحب آن بنگاه چگونگی کارکرد با این سیستم را نمی‌‌‌‌دانست بلافاصله به آن شرکت مراجعه کند و به کمک آن شرکت و توسط امضای دیجیتال مخصوص به خود معاملات ملکی، کار معامله را انجام و در سیستم ثبت کند. البته این شرکت‌ها سند ثبت نمی‌‌‌‌کند بلکه فقط کامپیوترهای خود را که مجهز به شبکه نرم افزاری خاص هستند در اختیار بنگاهدار قرار می‌‌‌‌دهند.