شرکت‌های ساختمانی درباره نرخ‌های جدید صدور پروانه دچار سردرگمی شده‌اند
عوارض رکودساز در بازار ساخت‌وساز
اثرگذاری ۲۰ درصدی عوارض ساختمانی بر قیمت مسکن
رئیس هیات‌مدیره شرکت ابنیه کار درخصوص میزان افزایش نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۲ گفت: در سال‌جاری درخواست خود را برای گرفتن پروانه ساختمانی ثبت کرده‌ایم؛ اما هنوز مشخص نشده که افزایش عوارض ساختمانی در مناطق مختلف به چه میزان است.
جعفر خزاعی افزود: هزینه عوارض تراکم زمانی در منطقه یک، حدود یک تا دو میلیون تومان بود؛ در سال ۱۴۰۱ این رقم در مناطق مختلف متفاوت بود و امسال مشخص نیست که چه رقمی خواهد بود. در بخش تامین انشعابات آب، برق و گاز نیز هزینه‌ها هر سال افزایش می‌یابد.
وی ادامه داد: همان‌طور که قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه دستمزد بر ساخت‌وساز اثرگذار است، بدون شک افزایش هزینه عوارض ساختمانی اثر تورمی بر بخش مسکن دارد و به قیمت تمام‌شده مسکن اضافه می‌شود. به نظر می‌رسد میزان اثرگذاری افزایش عوارض ساختمانی بر قیمت مسکن ۲۰درصد است.
وی با اعلام اینکه در سال گذشته عوارض ساختمانی بین ۲۵ تا ۳۰درصد افزایش یافت، تصریح کرد: هر سال در همه مناطق میزان عوارض ساختمانی را به یک نسبت افزایش نمی‌دهند. هر محله و منطقه‌ای با محلات و مناطق دیگر فرق دارد. مثلا حتی در خیابان‌های منطقه الهیه و زعفرانیه میزان عوارض ساختمانی با هم فرق دارد و در برخی جاها بالاتر است.
این انبوه‌ساز و سازنده مسکن تاکید کرد: در کنار کاهش عوارض ساختمانی، آنچه می‌تواند به ساخت‌وساز سرعت ببخشد، کاهش زمان گرفتن پروانه است. گرفتن یک پروانه یک سال تا ۱۵ ماه زمان می‌برد اگر این زمان را به دو ماه کاهش دهند، سرمایه‌گذار طی دو ماه می‌تواند شروع به ساخت‌وساز کند. اما با طولانی شدن زمان صدور پروانه، تمام برنامه‌هایی که سازنده برای هزینههای ساخت پیش‌بینی کرده، کاملا به هم می‌ریزد.
وی با تاکید بر اینکه به این شکل نمی‌توان به بخش مسکن تحرک بخشید، اظهار کرد: مسوولان باید چند مساله را مدنظر قرار دهند؛ نخست اینکه تسهیلات بیشتری به سازندگان بدهند تا به آنها کمک کند. دوم بخش خصوصی را تقویت کنند، چون تا زمانی که بخش خصوصی واقعی پای کار نیاید و برند‌سازی نشود، وضع ساختمان به همین شکل خواهد بود و هر روز بدتر خواهد شد. سوم اینکه کاهش نرخ عوارض ساختمانی و زمان صدور پروانه می‌تواند به تولید مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ تحرک ببخشد.
محاسبه عوارض ساختمانی بر مبنای نرخ منطقه‌ای
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی نیز با بیان اینکه هر سال نرخ عوارض ساختمانی بر مبنای نرخ منطقه‌ای محاسبه می‌شود، گفت: فرمولی که هزینههای عوارض ساخت را در نظر می‌گیرند، شامل یک عدد ثابت به اضافه دو ضریب است که در تمام مناطق شهر به صورت متناسب رشد نمی‌کند و یک عدد ثابت نیست. کسری امیری‌راد ادامه داد: در شهر اراک رقم عوارض افزایش یافته، اما چون دو ضریب هم در آن تاثیر می‌گذارد؛ این رقم عدد مشخصی نیست. اما به طور معمول در سال ۱۴۰۱ عوارض ساختمانی را نسبت به سال ۱۴۰۰ تقریبا دوبرابر افزایش دادند و در سال ۱۴۰۲ نیز این رقم ضرب در ۹/ ۱ یا تقریبا دو برابر شده است و هزینههای پروانه ساختمانی را بسیار افزایش داده‌اند.
وی با تاکید بر اینکه اصلا این عوارض نباید پرداخت شود، افزود: در کشورهای پیشرفته ارزش افزوده دریافت می‌کنند و یک سهم از ارزش افزوده به دلیل بهره‌برداری از فضای شهری مربوط به شهرداری‌هاست. به طور کلی در کشورهایی که ارزش افزوده از سازنده می‌گیرند، معمولا دیگر پولی بابت عوارض ساختمانی دریافت نمی‌کنند و بسیار نامطلوب است که در کشور ما از کسانی که شهر را نوسازی می‌کنند؛ عوارض و مالیات به اشکال مختلف گرفته می‌شود، در حالی که عوارض را باید مصرف‌کننده بپردازد. یعنی در کشورهایی که ارزش افزوده دریافت می‌شود، قسمتی از ارزش افزوده را بابت اداره شهر، به شهرداری می‌دهند و بقیه را مردم به صورت عوارض استفاده از شهر و بابت خدماتی که می‌گیرند، پرداخت می‌کنند.
وی افزود: در کشورهایی که ارزش افزوده دریافت نمی‌شود، بخشی از هزینه شهرداری را عوارض تامین می‌کند؛ عوارضی که روی ساخت می‌گیرند که اقدام غلطی است؛ اما دست کم این توجیه را دارد که هزینه شهرداری‌ها باید تامین شود.
مدیرعامل شرکت لجور بتن تاکید کرد: در برخی موارد ارزش افزوده‌ای که از ما می‌گیرند، می‌گویند مانند کشورهای پیشرفته است؛ قسمتی از آن به شهرداری‌ها داده می‌شود و عوارضی هم برای ساخت می‌گیرند. بهتر این است که چون ارزش افزوده اخذ می‌شود و آن هزینه عوارض بابت درآمد پایدار شهرداری‌هاست.
وی افزود: نباید از سازندگان مسکن عوارض ساخت‌وساز اخذ شود. اما نه تنها این هزینه را دریافت می‌کنند؛ بلکه هر سال چندبرابر افزایش می‌دهند که هزینه هنگفتی را به ساخت‌وساز تحمیل کرده که درنهایت مصرف‌کننده نهایی و خریدار متحمل آن می‌شود.
امیری‌راد درخصوص راهکار پیشنهادی به جای اخذ عوارض ساختمانی گفت: در بعضی کشورها ارزش افزوده می‌گیرند که شهروندان به ازای هر هزینه‌ای شامل پرداخت هزینه آب و برق، خرید کالا و پوشاک ارزش افزوده پرداخت می‌کنند. در کشورهایی که ارزش افزوده ندارند، به غلط این هزینه را از سازنده مسکن می‌گیرند. در سال‌های قبل شاید این اقدام توجیه داشت؛ اما اکنون که در ایران ارزش افزوده پرداخت می‌شود و درآمد خوبی برای شهرداری‌ها تعریف شده، عوارض ساخت‌وساز نباید گرفته شود. این در حالی است که در قوانین علاوه بر اخذ عوارض، بارها سازندگان مسکن را جریمه می‌کنند و مالیات‌های مختلفی از آنها دریافت می‌شود.
وی تشریح کرد: با یک محاسبه سرانگشتی درمی‌یابیم که از مجموع هزینههای اجرایی ساختمان، ۳۰درصد شامل دستمزد و ۷۰درصد مصالح ساختمانی است که ما در این ۷۰درصد خرید مصالح ساختمانی مختلف، دوباره ۹درصد را به اداره دارایی می‌پردازیم. از طرفی ماده ۷۷ را وضع کرده‌اند و تشویق به ساخت مسکن می‌کنند، اما از آن طرف می‌گویند اگر ملکی را سه سال نگه دارید و بعد بفروشید، مشمول مالیات نیست. اما اگر زودتر از سه سال بفروشید، مشمول مالیات است. در حالی که یک سازنده نمی‌تواند واحدهای ساخته‌شده را به مدت سه سال نگه دارد و نفروشد. سازنده می‌سازد و می‌فروشد و در این پروسه هم باید مالیات پرداخت کند. امیری‌راد اضافه کرد: درمجموع قوانین ما به نحوی شده که اگر کسی به فکر آبادانی کشور و ساخت‌وساز است و می‌خواهد کار مثبت انجام دهد، مشمول انواع عوارض و مالیات می‌شود و این بازار برای آنها به صرفه نخواهد بود.
وی بیان کرد: در حالی تشویق به افزایش ساخت‌وساز می‌کنند که از آن طرف سازندگان ۲۰۰ واحد به بالا ملزم به ساخت مدرسه هستند؛ آن هم در شرایطی که باید زیرساخت‌ها را هم تامین کنند. از آن طرف دلالان آزادانه فعالیت می‌کنند و نتیجه این شده که امسال در بازار مسکن تیراژ ساخت نسبت به سال‌های قبل به مراتب کمتر شده، مسکن گران شده و از قدرت خرید مردم فاصله گرفته است. به گفته این سازنده مسکن، شاید تصور شود که فعالان بازار مسکن در این شرایط سود خوبی کسب می‌کنند، اما چنین نیست و آمار تایید می‌کند که ساخت‌وساز نسبت به سال‌های قبل کمتر شده و این ماحصل رویکرد دولت است. از یک طرف تولید کم می‌شود و از آن طرف بازار خرید و فروش ما مشکل پیدا می‌کند و بدتر از آن بازار اجاره با مشکل مواجه می‌شود. به طوری که مردم برای اینکه بتوانند اجاره‌بهای خود را بپردازند، به محلات پایین‌تر می‌روند.
وی یادآور شد: اگر ساخت مسکن اقدام خوبی است و باید تولید مسکن افزایش یابد؛ پس باید دولت سازندگان را برای این منظور تشویق کند. اما می‌بینیم که هر سال درصد جدیدی بر مالیات و عوارض اضافه می‌شود. اگر تولید مسکن اقدام بدی است، رسما اعلام کنند که تکلیف ما مشخص شود. از آن طرف دولت باید جوابگوی مردم باشد که درپی افزایش هزینههای ساخت باید مسکن گران بخرند و از آن بدتر بازار اجاره است که مستاجران با افزایش دو برابری قیمت اجاره‌بها مواجه می‌شوند که دلیل آن کاهش تولید است.
امیری‌راد با انتقاد از اینکه دولت هر ساله انواع و اقسام عوارض، مالیات و جرایم را به بخش ساخت‌وساز تحمیل می‌کند که بدترین آن افزایش حق بیمه در سال‌جاری بوده است، اظهار کرد: امسال سازندگان به ازای هر مترمربع حدود ۲۵۰هزار تومان در کل مناطق و شهرهای کشور باید به بیمه پرداخت کنند. یعنی درواقع کسری بودجه بیمه را از صنعت ساختمان جبران می‌کنند و در واقع خریداران مسکن که ارتباطی با بیمه ندارند، باید هزینه کمبود اعتبار صندوق‌های بازنشستگی را پرداخت کنند. این رویکردها همه تاثیر منفی بر بازار مسکن و گرانی مسکن دارند.
افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی عوارض ساخت در سال ۱۴۰۲
در همین راستا رئیس هیات‌مدیره شرکت ساختمانی انبوه‌سازان جامع تهران نیز اعلام کرد: در سال‌جاری شهرداری تهران نسبت به سال ۱۴۰۱ عوارض ساخت‌وساز را ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش داده که رقم قابل توجهی است و بر قیمت تمام‌شده ساخت اثر می‌گذارد. حسن محتشم افزود: عوارضی که شهرداری تهران و سایر شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، بسته به منطقه و موقعیت جغرافیایی و قیمت ملک و میزان تراکم و... بوده که درصدی که دریافت می‌کردند؛ امسال در مناطق جنوبی و شمالی تهران هزینه عوارض ساختمانی را تعیین کرده‌اند و چون درخصوص هر پروانه ساختمانی نرخ عوارض شهرداری متغیر است، نمی‌توانیم به طور دقیق اعلام کنیم که امسال چه میزان به هزینه عوارض ساختمانی اضافه شده، اما به هر حال درمجموع عوارض ساختمانی در سال‌جاری ۳۰درصد افزایش یافته که رقم قابل توجهی است.
وی ادامه داد: از طرف دیگر سازمان تامین اجتماعی متاسفانه هزینه بیمه را حدود ۲۰ برابر کرده و به عبارتی حدود ۲هزار‌درصد افزایش داده و چنین رقمی باید در بخش عوارض شهرداری روی پروانه‌های ساختمانی دریافت شود. البته به دلیل اعتراضات سازندگان و حتی نمایندگان مجلس، اکنون قرار شده این امر در مجلس مطرح و بررسی شود که چرا چنین افزایش وحشتناک و چند برابری در بخش بیمه تامین اجتماعی در حوزه عوارض تراکم ساختمانی باید اعمال شود. این اتفاق چند سال پیش نیز رخ داد که در آن زمان نیز ۳۰ برابر شد و حدود ۳هزار‌درصد افزایش یافت.
وی تصریح کرد: به همین ترتیب سازمان نظام مهندسی نیز عوارض ساختمانی را افزایش داده و برمبنای قیمت ساخت و نیز شرح خدمات جدیدی که اعلام می‌شود، افزایش هزینه در نظر گرفته است. به طور نمونه اگر دو سال پیش قیمت ساخت مسکن ملی ۲ میلیون تومان بود و امسال به حدود ۷ میلیون تومان رسیده که البته آن هم مورد قبول سازندگان نیست، نظام مهندسی درصد عوارض ساختمانی را بر اساس نرخ ساخت محاسبه می‌کند که چون نرخ ساخت متغیر است؛ به طور دقیق نمی‌توان میزان رشد عوارض نظام مهندسی را محاسبه کرد، اما شاید درحدود بیش از ۱۰۰درصد افزایش یافته است. به گفته این انبوه‌ساز وقتی مجموع عوارض ساخت‌وساز را در نظر می‌گیریم، متوجه می‌شویم به‌رغم اینکه دولت سعی در کنترل یا کاهش قیمت مسکن دارد، نه‌تنها در این زمینه برنامه، قانون و دستورالعمل درستی ندارد، بلکه بر اثر شرایط تورمی و افزایش قیمت‌های ناشی از تورم توسط دستگاه‌های دولتی و خصوصی، ما با افزایش قیمت تمام‌شده مسکن مواجهیم که طبیعتا قیمت مسکن را بالا برده و به تبع قیمت مسکن، قیمت اجاره‌بها نیز در حال افزایش است.
وی درخصوص نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۱ گفت: شهرداری قبلا ۱۵درصد از عوارض پروانه‌های ساختمانی را بابت هزینه بیمه تامین اجتماعی به تامین اجتماعی پرداخت می‌کرد؛ اما در سال‌جاری ۱۵درصد را کنار گذاشته‌اند و ۴درصد حقوق پایه را به ازای هر مترمربع مسکن در نظر گرفته‌اند. به عبارتی، اگر حقوق پایه را نزدیک به ۶میلیون تومان در نظر بگیریم، این ۴درصد معادل حدود ۲۳۰هزار تومان به ازای هر مترمربع است که بیمه ادعا کرده این رقم پرداخت شود. در حالی که قبلا به ازای هر مترمربع ۱۲ تا ۱۵هزار تومان هزینه عوارض بیمه تامین اجتماعی پرداخت می‌شد که اصلا قابل مقایسه با رقم قبلی نیست.
محتشم یادآور شد: بنابراین رقم این افزایش عوارض ساختمانی که باعث بالا رفتن قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود، به طور دقیق مشخص نیست. چون هر بنا و هر منطقه جغرافیایی و شرایط پروژه‌ای برای هر ساختمان متفاوت است؛ اما درصدهای قابل‌توجهی را در بخش رشد عوارض ساختمانی سال ۱۴۰۲ شاهدیم.
وی در پاسخ به اینکه رشد هزینه عوارض ساختمانی چقدر نقش محدودکننده در تولید مسکن دارد، گفت: در این راستا صرفا بحث عوارض ساختمانی مطرح نیست و هر عامل محدودکننده که منجر به افزایش قیمت می‌شود، می‌تواند در تولید مسکن نقش ایفا کند. اهرم‌های اقتصادی در دست دولت است و بخش ساخت‌وساز مسکن تنها بخشی است که بیش از ۹۰درصد آن در دست بخش خصوصی است؛ اما دولت وقتی ادعای ساخت یک میلیون مسکن برای افراد فاقد مسکن می‌کند و اصول ۳۱ و ۳۲ قانون اساسی را مدنظر قرار می‌دهد؛ در اینجا کارفرمایی می‌کند که در این حالت به دلیل بدنه بسیار پیچیده و بوروکراسی‌واری که دارد، نمی‌تواند با بخش خصوصی فعالیت صحیحی انجام دهد یا شرایط برای بخش خصوصی به گونه‌ای فراهم نیست که بتواند با این دستگاه‌ها به نحو مطلوب کار کند. درنتیجه وعده یک میلیون مسکن در دومین سال عمر دولت سیزدهم، محقق نمی‌شود.
محتشم ادامه داد: هرچند قرارداد ساخت تعدادی از این واحدهای مسکونی بسته شده، اما هنوز واحدی آماده و تحویل نشده و میزان ساخت‌وساز نسبت به رقم وعده داده‌شده بسیار ناچیز است. پس نتیجه می‌گیریم که در اینجا دولت مانع اصلی در شرایط فعلی اقتصاد کلان و در بخش‌های دیگر از جمله در بخش مسکن است.
وی درباره انتظارات برای رونق مسکن گفت: توقع داریم که دولت با مدیریت صحیح، تورم را کنترل کند و در بخش مسکن بخش خصوصی، انبوه‌سازان، سازندگان و مجموعه افراد توانمند ساختمان‌ساز را به کار گیرد و امکانات در اختیار آنها قرار دهد تا میزان ساخت‌وساز بالا برود و به دنبال افزایش ساخت، عرضه مسکن افزایش یابد. با افزایش تولید مسکن هرچند قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد اما می‌تواند تا حدودی قیمت‌ها را کنترل کند.
محتشم اقدام دیگر دولت برای پیشگیری از افزایش قیمت مسکن را برنامه‌ریزی برای هدایت نقدینگی به سمت تولید مسکن دانست و افزود: یعنی دولت در بخش تولید مسکن وارد شود؛ نه در بخش دلالی و خرید و فروش. چون وقتی وارد مقوله خرید و فروش می‌شود، به معنی سوداگری است و چون میزان عرضه و تولید پاسخگوی تقاضا نیست، علاوه بر افزایش قیمت ناشی از رشد هزینه نهاده‌های ساختمانی، نیروی انسانی، خدمات و زمین؛ خود تقاضای کاذب ناشی از سرمایه‌گذاری‌های پول نقد در کشور باعث بالارفتن بیش از اندازه قیمت مسکن می‌شود.
وی خاطرنشان کرد: به طوری که ما در حال حاضر شاهد پشت‌بام‌خوابی و واحدهای اجاره‌ای هستیم که در اختیار دو تا سه خانواده قرار می‌گیرد، یا شاهد انتقال افراد از یک محله به محلات ارزان‌تر هستیم که این جابه‌جایی‌ها تبعات اجتماعی و فرهنگی خود را به همراه دارد و دولت باید در این زمینه تدبیری بیندیشد.
افزایش غیرمعمول نرخ عوارض، مالیات و تامین اجتماعی
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خراسان رضوی نیز در این زمینه گفت: قیمت تمام‌شده مسکن به اضافه سود مورد انتظار سازنده با توجه به تورم موجود، مساوی با قیمت نهایی یک واحد مسکونی است که به بازار عرضه و فشار آن به مصرف‌کننده تحمیل می‌شود. طبیعی است که اگر هزینههای تمام‌شده هر محصولی از جمله مسکن افزایش یابد، قیمت نهایی آن نیز افزایش می‌یابد.
محمود پژوم، مدیرعامل شرکت بزرگمهر پاژ ایرانیان تاکید کرد: طی چند سال اخیر هزینههای مربوط به عوارض، مالیات، تامین اجتماعی، تاسیسات زیربنایی اعم از آب، برق و گاز در بخش ساخت‌وساز از حالت نرمال خارج شده و متاسفانه با این روند، دولت و نهادهای وابسته به دولت باعث افزایش قیمت مسکن شده‌اند. از طرف دیگر قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته است که بخشی از آنها اعم از آهن‌آلات توسط دولت قیمت‌گذاری می‌شود و این رشد نرخ مصالح هم باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.
وی افزود: مدیران شهری در شهرداری و شورای شهر اذعان دارند که نگهداشت شهر نیاز به هزینه دارد و ناگزیر بخشی از این هزینه را از محل عوارض ساختمانی دریافت می‌کنند.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور اظهار کرد: طی سالیان گذشته ما به کرات اعلام کرده‌ایم که شهرداری‌ها نباید از محل افزایش هزینههای عوارض ساختمانی به فکر جبران هزینههای شهرداری باشند و برای این منظور درآمدهای پایدار پیش‌بینی کنند. شهر مشهد یک شهر زیارتی و گردشگری است و در زمینه‌های گردشگری نیازمند توسعه است و بهتر است شهرداری در این حوزه با بخش خصوصی مشارکت‌های پایدار انجام دهد و به درآمد پایدار دست پیدا کند. وی افزود: به‌رغم اینکه بارها در این زمینه با مدیران ذی‌ربط مذاکره کرده‌ایم اما تاکنون در این حوزه برنامه‌ریزی نشده یا اگر اقدامی هم انجام شده در قالب درآمدهای پایدار نبوده است. باید این قبیل اقدامات توسعه یابد یا هزینههای جاری و عمرانی شهرداری از محل درآمدهای پایدار تامین شود تا از افزایش بی‌رویه عوارض ساختمانی جلوگیری شود و این ارقام قابل‌توجه را به مردم تحمیل نکنند. چرا که اکنون بیشترین فشار افزایش قیمت مسکن را دهک‌های متوسط به پایین جامعه متحمل می‌شوند.
