۵ ملاحظه بانک مرکزی درخصوص سیاستهای وام مسکن
بانک مرکزی در واکنش به برخی مباحث مطرحشده درخصوص سیاستهای جدید در بخش تسهیلات مسکن توضیحاتی را به صورت مکتوب ارائه کرده است. متن این یادداشت رسمی در ادامه میآید. روزنامه «دنیای اقتصاد» در صفحه باشگاه اقتصاددانان منتشر شده در تاریخ ۱۸/۵/۱۳۹۳ اقدام به انعکاس نظرات تنی چند از مسوولان محترم وزارت راه وشهرسازی پیرامون طرح پیشنهادی آن وزارتخانه با موضوع «اعطای تسهیلات خرید مسکن تاسقف ۵۰ درصد متوسط قیمت واحد مسکونی در کشور از طریق راهاندازی حساب صندوق پسانداز مسکن در تمامی بانکها» کرده است.
بانک مرکزی در واکنش به برخی مباحث مطرحشده درخصوص سیاستهای جدید در بخش تسهیلات مسکن توضیحاتی را به صورت مکتوب ارائه کرده است. متن این یادداشت رسمی در ادامه میآید. روزنامه «دنیای اقتصاد» در صفحه باشگاه اقتصاددانان منتشر شده در تاریخ ۱۸/۵/۱۳۹۳ اقدام به انعکاس نظرات تنی چند از مسوولان محترم وزارت راه وشهرسازی پیرامون طرح پیشنهادی آن وزارتخانه با موضوع «اعطای تسهیلات خرید مسکن تاسقف ۵۰ درصد متوسط قیمت واحد مسکونی در کشور از طریق راهاندازی حساب صندوق پسانداز مسکن در تمامی بانکها» کرده است. محور اصلی و مشترک غالب مطالب، انتقاد و گلایه از بانکمرکزی و ادعای عدم همراهی در اجرای این طرح است؛ بهگونهای که در برخی از این یادداشتها ضمن اشاره ناقص به مواضع و نظرات کارشناسی بانکمرکزی، همراهی و تلاشهای صادقانه بدنه کارشناسی این بانک درخصوص طرح آن وزارتخانه نادیده گرفته شده است.
۱- برخلاف آنچه مطرح شده، نظرات بانکمرکزی درخصوص طرح پیشنهادی مذکور به هیچ عنوان در سطح ملاحظات و نگرانیهای پیرامون اجرای طرح در ابعاد کلان اقتصادی و ملاحظات مالی آن محدود و متوقف نشده بلکه ضمن اعلام موافقت با کلیات طرح پیشنهادی، راهکارهای لازم جهت تکمیل طرح و رفع نگرانیهای بانکمرکزی به وزارت راه و شهرسازی منعکس شده است؛ بنابراین بهمنظور تنویر افکار عمومی دیدگاه کارشناسی این بانک پیرامون بخش مسکن و طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی ارائه میشود:
بخش مسکن به دلیل ارتباطات قوی با سایر بخشهای اقتصادی بهعنوان یکی از بخشهای محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینهساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخشهای وابسته میشود. بر همین اساس نیز در بسته پیشنهادی دولت جهت برون رفت از رکود اقتصادی، به بخش مسکن توجه ویژهای شده و این بخش جزو یکی از عوامل اولیه اثرگذار خروج از رکود تلقی شده است. معالوصف همانگونه که در بسته پیشنهادی نیز بر «خروج غیرتورمزا از رکود سمت عرضه» تاکید شده است، لازم است ارائه راهکارهای ایجاد رونق تولید در بخش مسکن نیز با توجه به هدف ایجاد رونق غیرتورمی در این بخش تدوین و نهایی شود.
بر همین اساس ضمن تاکید بر گسترش راهکارهای تامین مالی بخش مسکن بهعنوان یکی از مولفههای اصلی ایجاد رونق این بخش در شرایط کنونی، برخی از اصول موضوعه بانکمرکزی در اجرای هر طرح تامین مالی، از جمله استفاده از ظرفیت اجرایی صندوقهای پسانداز مسکن، به شرح زیر است:
۱- رعایت اصل خودکفایی مالی طرح و توازن در منابع و مصارف آن بهمنظور احتراز از هرگونه استقراض از منابع پرقدرت بانکمرکزی و تحمیل تبعات تورمی آن بر عموم اقشار جامعه.
۲- سازگاری با اهداف کلان اقتصادی بهویژه کاهش نرخ تورم (که یکی از اولویتهای اعلام شده از سوی دولت محترم است) بهمنظور تحقق رونق غیرتورمزا در بخش مسکن.
۳- ضرورت اجرای طرح در مقیاس متناسب با منابع و امکانات دولت.
در همین راستا جمعبندی نتایج جلسات متعدد کارشناسی درخصوص طرح مذکور، ضمن موافقت با کلیات آن، به شرح زیر اعلام شده است:
«بانکها در ایجاد صندوقهای پسانداز مسکن ملزم به حفظ تعادل میان منابع و مصارف صندوق بوده و لازم است برنامه دقیق و قابل اتکایی را جهت حفظ تعادل پایدار در منابع و مصارف صندوق و رفع هرگونه نگرانی از توسل احتمالی آنها به منابع بانکمرکزی ارائه دهند.» در راستای تحقق این مهم لازم است نکات زیر مدنظر قرار گیرد:
الف- طرح بهصورت پایلوت ترجیحا در یکی از بانکهای غیردولتی و در مقیاس محدود و قابل مدیریت اجرایی شود.
ب- سقف تسهیلات پرداختی از محل این صندوقها منوط به انجام سپردهگذاری، حداکثر ۶۰۰ میلیون ریال تعیین شود.
ج- تسهیلات پرداختی از محل اجرای این طرح در ابتدا به زوجهایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه (خانه اولیها) مینمایند، محدود شود.
د- بانک موسس صندوق پسانداز مسکن ملزم به ارائه جداول مشروح منابع و مصارف صندوق و اتخاذ تدابیر و ارائه برنامههای احتیاطی لازم جهت تامین کسری احتمالی است.
ه- میزان منابع مورد نیاز جهت جبران کمبود منابع از سوی دولت (در قالب وجوه اداره شده یا یارانه نرخ سود تسهیلات) به ازای هر متقاضی و کل برنامه در هر سال پیشبینی شده و در بودجه سالانه لحاظ شود.
و- لازم است بانکها قبل از تاسیس صندوق پسانداز مسکن، پیشنهاد دقیق و کارشناسی - اجرایی را به بانکمرکزی ارائه کنند. بدیهی است بانکمرکزی پس از انجام بررسیهای لازم نسبت به ارائه مجوز تاسیس صندوق اقدام خواهد کرد.
۲- یکی از یادداشتها ضمن پذیرفتن آثار معکوس و پرهزینه شیوه تامین مالی طرح مسکن مهر در دولت دهم، این پرسش را مطرح کرده که چرا بانکمرکزی در مقابل آثار طرح مذکور ـ یعنی رشد ناموجه پایه پولی و تغذیهکننده تورم شتابان سالهای ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ اقتصاد ایران ـ سکوت اختیار کرده است. یادآور میشود بانکمرکزی بر اساس همان اصولی که در یادداشتهای روزنامه به آنها استناد شده (یعنی جایگاه بخش مسکن در تامین نیازهای ضروری، الزامات قانون اساسی برای تامین مسکن برای آحاد جامعه و لزوم انطباق آن با شأن و منزلت انسان) ضمن آنکه هیچگاه اهداف اعلام شده درخصوص طرح مسکن مهر را زیر سوال نبرد، بلکه همواره درخصوص روش تامین مالی ناسالم آن هشدارهای لازم را اعلام و نسبت به تبعات تورمی آن اعلام نظر کرده بود. رویکرد حرفهای بانکمرکزی بر این اصل استوار بوده که گزارش های کارشناسی و هشدارهای خود را همواره به سطوح تصمیمگیر و سیاستگذاران کشور اعلام نموده است. برخلاف آنچه که در یادداشت مذکور تصریح شده، رجوع به آرشیو گزارشهای داخلی این بانک و گزارشهای ارائه شده به شورای پول و اعتبار نشان میدهد که بدنه کارشناسی این بانک همواره به بیان وقایع آماری و نتایج تحلیلی خود از تصمیمهای اتخاذ شده در دولت قبل اهتمام داشته است. حتی هشدارهای صریح و مستند یکی از گزارشهای کارشناسی از آسیبهای بالفعل اجرای مسکن مهر بر تخریب پایه پولی و تشدید فشارهای تورمی در یکی از جلسات شورای پول و اعتبار، منجر به ایجاد نگرانی در میان اعضای وقت شورا و احاله تصمیمگیری برای دور جدید تزریق پایه پولی به جلسه بعدی شد. بدیهی است که فشارهای شدید دولت وقت و بهویژه برخی از مقامات وقت وزارت راهوشهرسازی سبب شد طرح مذکور بهرغم تمامی تبعات سنگین و فراگیر خود، کماکان ادامه یابد. بهعبارت بهتر رویکردهای کنونی بانکمرکزی در شیوه تامین مالی مسکن مهر و دیگر پیشنهادها نه از سر سیاستورزی، بلکه از روی واقعنگری و انطباق تصمیمهای سیاستی با نیازهای واقعی بازارها و متغیرها و تحلیل همزمان هزینهها و فایدههای مترتب بر آنها اتخاذ شده است.
۳- در یکی از یادداشتهای منتشره نقش و رویکردهای نظام بانکی در حوزه مسکن در قالب ارائه پرسشهایی، مورد انتقاد قرار گرفته است. با توجه به مجموعه مباحثی که از سال ۱۳۸۹ در زمینه مسکن مهر آغاز شد و هنوز هم گریبانگیر اقتصاد ایران است، شاید این پرسشها چندان محلی از اعراب نداشته باشد، مع الوصف لازم به تصریح است که نظام بانکی یکی از ارکان تامین مالی اقتصاد؛ البته در کلیت خود و با تمامی اجزا است. در تنظیم سیاستهای اعتباری، مقتضیات کلان اقتصاد مورد توجه قرار میگیرد و مطلوب آن است که بانکها از آزادی عمل کافی برای تخصیص منابع بر اساس نتایج ارزیابیهای فنی- اقتصادی- مالی برخوردار باشند. درنتیجه تخصیص اعتبار در نظام بانکی مبتنی بر تسهیم بخشی نیست. در زمینه نقش و حوزه عمل سیاستهای پولی برای خروج از رکود، توصیه میشود به اسناد منتشره درخصوص خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود مراجعه شود. در پاسخ به پرسشهای پایانی نیز یادآور میشود که بانکمرکزی نه تنها موافقت خود را با کلیات طرح ایجاد صندوقهای پسانداز مسکن اعلام کرده، بلکه نظرات تکمیلی نیز در برخی اجزای طرح اعلام کرده است. بانکمرکزی معتقد است طرح صندوق پسانداز مسکن واجد آثار مثبتی بر بهبود قدرت خرید خانوارهاست و میتواند به تقویت و تعمیق نظام تامین مالی این بخش مساعدت کند.
بنابراین باید توجه داشت که پس از اعلام ایرادات وارده به طرحهای پیشنهادی، این وظیفه پیشنهاددهندگان طرح است که نسبت به رفع ایرادات آن اقدام کنند؛ هرچند که بانکمرکزی همواره سعی کرده است در جهت رفع ایرادات به پیشنهاددهندگان طرحها نیز مساعدت کارشناسی کند.
۴- یکی از محورهای استدلال متولیان بخش مسکن، پیوندهای پسین و پیشین قوی این بخش با دیگر بخشها است؛ تاحدی که از آن بهعنوان لکوموتیو و موتور محرک اقتصاد یاد میکنند. اگرچه در صحت وجود این روابط تردید نیست، لیکن باید توجه داشت که تنها بخش مسکن از چنین روابط گستردهای در اقتصاد برخوردار نمیباشد. این موضوع برای بانکمرکزی مهم است که در کنار حمایت از بخش مسکن سایر بخشهای اقتصادی نیز از سیاستهای تشویقی و توسعهای دولت برخوردار شده و سهم آنها از منابع اعتباری کشور نیز رعایت شود. بهعبارت روشنتر، لازم است سیاستگذار در هدایت منابع و تخصیص عوامل تولید، نگاه نسبتا متوازنی را اتخاذ کرده و پایداری درازمدت اقتصاد کلان و تناسب درونی بخشها و حوزهها از منابع محدود در اختیار را نیز مدنظر قرار دهد.
یادآور میشود یکی از مشکلات و عوارض جانبی اجرای طرح مسکن مهر در سالهای ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱، شکلگیری آثار تزاحمی بخش مسکن برای دیگر بخشهای اقتصادی بوده است. با توجه به حجم محدود اعتبارات بانکی و در شرایط عدم دسترسی به ابزارهای تامین مالی خارجی، اجرای وسیع و در مقیاس بزرگ مسکن مهر سبب بیرون رانده شدن سایر طرحها و نیازهای تولیدی از فهرست تامین مالی و تامین سرمایه در گردش بانکها شد که البته یکی از دلایل تعمیق رکود اقتصادی در سالهای اخیر نیز شناخته میشود. عدم توجه به این شرط بدیهی، سبب خواهد شد به جای آنکه بخشهای مختلف اقتصاد به مثابه یک پیکره واحد حرکت کنند تا اقتصاد به پیش برود، دچار ناسازگاری و عدم تناسب شوند. نیازی به توضیح نیست که اقتصاد نیز در این حالت از حرکت باز خواهد ایستاد.
۵- یکی از نکاتی که در مطالب مورد اشاره به چشم میخورد، عدم عنایت به ساختار مالی بانک است. این مساله باعث شده تا این موضوع مطرح شود که «برای جلوگیری از برهمخوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل هم میتوان با توجه به وضعیت منابع و مصارف سیستم بانکی شرایط پرداخت تسهیلات و بازپرداخت آن را منعطف درنظر گرفت، به نحوی که در زمان کمبود منابع، نرخ سود بانکی را افزایش یا مدت زمان بازپرداخت را کاهش داد و در عین حال وجوه اداره شده ذخیرهای توسط دولت در نظر گرفته شود تا در صورت برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانکی از این وجوه برای برقراری تعادل استفاده کرد.» به نظر میرسد؛ این عبارات هنگامی مقرون به صحت است که فرض شود اقتصاد صرفا شامل بخش مسکن بوده و بخش دیگری در اقتصاد فعال نیست که از بابت نوسان نرخ سود بانکی یا دسترسی به اعتبار بانکی دچار آسیب شود. علاوهبر آن باید توجه داشت که نرخ سود و حجم اعتبارات و توزیع بخشی آن ابزارهای مدیریت فضای اقتصاد کلانند که باید بابت تامین مجموعهای از اهداف اقتصاد کلان؛ بهصورت متوازن، سازگار و جامع مورد استفاده قرار گیرند. محدود کردن آنها به پیگیری اهداف بخشی، نه تنها با ذات و کارکردهای این ابزارها تناسبی ندارد، بلکه سبب اخذ دستاوردهای متناقض نیز خواهد شد؛ همانگونه که کاهش نرخ سود بانکی با هدف کاهش هزینههای تولید در سالهای گذشته، سبب سرکوب مالی و تشدید تورم و تلاطم بازارهای دارایی در اقتصاد شد.
علاوهبر آن، باید توجه نگارندگان را به این نکته معطوف داشت که به دلایل مختلف، بودجه عمومی دولت در تامین و تخصیص وجوه اداره شده برای بخش مسکن، آن هم در مقیاس وسیع با محدودیت مواجه است. در نتیجه، هرگونه کسری منابع طرحهای بخش مسکن به شیوههای پیشنهادی در مرحله اجرا، با احتمال زیاد منجر به استقراض از بانکمرکزی خواهد شد. آثار زیانبار این شیوه تامین مالی نیز درخصوص طرح مسکن مهر، پیش از این تجربه شده است.
در خاتمه، ضمن درک دغدغههای مسوولان محترم وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد تحرک و رونق در این حوزه، یادآور میشود تدبیر در امور اقتضا میکند که طرح پیگیری اهداف خوب و طرحهای جذاب باید همراه با کار کارشناسی دقیق و بررسی همهجانبه ابعاد موضوع صورت پذیرد. بدیهی است شتابزدگی در اجرا و ایجاد توقعات و انتظارات در افکار عمومی قبل از جمعبندی موضوع، اقدامی سازنده بهشمار نمیرود. قاعدتا شیرینی تصمیماتی که براساس اصول کارشناسی و بادقت اتخاذ شده باشند برای مردم عزیز کشور به مراتب بیشتر و پایدارتر خواهد بود.
ارسال نظر