ثبات درانتظار رونق

محمد مهدی مافی

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران

قطعا مسکن یکی از نیازهای امروز جامعه و به طور خاص برای دهک‌های پایین جامعه است و دولت باید در این زمینه توجه خود را معطوف به این بخش کند. ضمن اینکه دولت یازدهم در شرایط تورمی توانست در حوزه اقتصاد مسکن ثبات قیمتی ایجاد کند.

این ثبات قیمت موجب شد تا نرخ رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۹۲، یک سال ۹۳ و نیمه اول سال ۹۴ به مراتب کمتر از نرخ تورم باشد که این شرایط برای تقاضای مصرفی خرید مسکن ایده‌آل محسوب می‌شود. البته یکی از چالش‌های حوزه مسکن کاهش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در این بخش است که متاسفانه در بازه‌های میان‌مدت و بلندمدت شرایط را برای مصرف‌کننده در بازار مسکن سخت‌تر می‌کند. باید تاکید کرد که بخش مسکن از مشکلات و مسائل بسیار زیادی رنج می‌برد که به چند مورد می‌توان اشاره کرد: آنچه مشکل بزرگی برای بخش مسکن در دولت یازدهم ایجاد کرد نیمه‌کاره‌های «مسکن مهر» بود که اعتبارات زیادی از منابع دولت را به خود اختصاص داد و بخش قابل توجهی از مسوولیت این پروژه‌ها را بر عهده دولت یازدهم گذاشت که خود را موظف به تکمیل این پروژه‌ها می‌داند. مسکن مهر، پروژه‌ای بود که موجب شد دولت یازدهم نتواند تمام تمرکز خود را بر بخش‌های مختلف مسکن بگذارد اما انتظار می‌رود در دو سال باقی مانده از عمر دولت یازدهم علاوه بر اتمام پروژه‌های مسکن مهر بتواند برای طر‌ح‌ها و برنامه‌های جدید تمرکز بیشتری داشته باشد.

اسکان جمعیت کشور در تمامی پهنه‌ها یکی از موضوعاتی است که باید مورد توجه دولت‌ باشد و باید مطالعاتی در زمینه تقویت امکانات مناطقی از کشور که جمعیت‌پذیر است اما به دلیل نبود امکانات دچار افت سکونت شده، صورت گیرد تا واحدهای مسکونی در نقاطی از کشور ایجاد شوند که ظرفیت جذب جمعیت را داشته باشند. موضوعی که همواره بر آن تاکید شده تولید مسکن در مناطق دارای موقعیت اشتغال است؛ به عبارتی مسکن باید در مناطقی از کشور ساخته شود که معضل اشتغال در آن مناطق رفع شده باشد.

مسائل زیست محیطی مربوط به بخش مسکن، یکی دیگر از موضوعاتی است که باید مد نظر باشد. از بین رفتن زیستگاه‌های طبیعی به تبع ساخت مسکن و ویلاسازی یکی از چالش‌هایی است که می‌توان به آن اشاره کرد؛ در عین حال که نیاز مردم باید رفع شود اما نباید این زیستگاه‌های طبیعی فدای تولید مسکن شود چراکه آیندگان نیز باید از ذخایر طبیعی بهره ببرند و از این نعمت محروم نشوند. توسعه بی‌رویه شهرهای بزرگ از دیگر مشکلات بخش مسکن‌ کشور به شمار می‌رود که انتظار می‌رود دولت با جدیت، جلوگیری از توسعه شهرها را مد نظر داشته باشد؛ ضمن اینکه فساد در حوزه ساخت‌و‌ساز و دریافت مجوزهای غیرقانونی یکی دیگر از نقاط ضعف شهرسازی در کشور محسوب می‌شود.

یکی از برنامه‌های دولت یازدهم برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن، تهیه طرح جامع مسکن بود که اخیرا توسط وزارت راه‌وشهرسازی، با حمایت کارشناسان و صاحبنظران به تصویب رسید. بر اساس این طرح چشم‌انداز مسکن تا ۱۲ سال آینده تبیین شده که یک برنامه بالا‌دستی برای سیاست‌گذاری در این بخش و همچنین ساخت و ساز مسکن برای گروه‌های مختلف جامعه هدف است؛ البته طرح جامع مسکن کامل نیست و ایراداتی بر آن وارد است. بزرگ‌ترین مشکل طرح جامع مسکن، برنامه‌ریزی برای این حوزه از بالا به پایین است؛ در حالی که طرحی کامل است که از خرد به کلان نیاز ذی‌نفعان را برطرف کند اما طرح جامع مسکن در عین حال که توسط افراد متخصص و زبده تهیه شده، ارتباط تنگاتنگی با جامعه هدف خود برقرار نکرده است. عدم پیش‌بینی‌های لازم برای چگونگی اسکان و گستردگی از دیگر ایرادات طرح جامع مسکن است. این طرح در عین حال که بر مسائل اقتصادی تمرکز دارد و توانمندی اقتصادی دهک‌های مختلف را در نظر گرفته، به مساله‌ چگونگی اسکان و گسترش جمعیت در پهنه‌های مختلف کشور اشاره نکرده است. در طرح جامع مسکن اشاره نشده که در چه پهنه‌ای امکان ساخت مسکن بهتر فراهم است؛ در حالی که هدف‌گذاری برای اسکان و رشد جمعیت در نقاط مطلوب، اهمیت بسیار زیادی دارد.

بر اساس آمارها در دو سال گذشته شاهد کاهش ساخت و سازها بودیم. همان‌طور که تاکید شد هدف اول دولت یازدهم به سرانجام رساندن مسکن مهر و در وهله دوم به رغم اقدام مثبت دولت برای کنترل تورم سرعت کند اجرای طرح‌های اقتصادی بود که به کاهش تولید و در پی آن به ایجاد رکود در تولید مصالح پایین دستی و بالادستی مسکن منجر شد. امیدواریم این رکود که منجر به کاهش نزدیک به ۶۰ درصدی تیراژ ساخت مسکن در کشور و بیش از ۷۰ درصدی در تهران طی سال گذشته شد، دیگر ادامه پیدا نکند و چرخ‌های تولید مسکن که اشتغال‌زایی مناسبی برای آحاد جامعه ایجاد می‌کند به حرکت درآید؛ لذا مهم‌ترین چالش در بخش مسکن طی دوسال اخیر می‌تواند تبعات رکود در بخش عرضه باشد.

در مجموع باید گفت نمره دولت یازدهم در بخش مسکن برای دو سال اخیر یک نمره قبولی است؛ چرا که شرایط پایداری در این بخش حاکم است و دارای نوسان زیادی نیست. اما باید با تلاش بیشتر و با برنامه‌ریزی دقیق‌تر معضلات بخش مسکن رفع شود.

چشم‌انداز مسکن

اگر اقتصاد کشور به سمت شرایط با ثبات حرکت کند، راه ورود سرمایه‌های خارجی به کشور باز شود و در بخش‌های اقتصادی بالادستی رونق ایجاد شود قطعا شرایط بازار مسکن بهتر خواهد شد؛ چراکه زمانی مردم برای تامین مسکن اقدام می‌کنند که به لحاظ مالی شرایط اقتصادی آنها تامین باشد. اما درصورتی که نیازهای اولیه مردم به سختی تامین شود مردم به دلیل ناتوانی مالی تمایلی به تامین مسکن یا تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود ندارند. پیش‌بینی می‌شود وضعیت مسکن در یک بازه میان‌مدت با افزایش نرخ رشد اقتصادی کشور بهبود یابد و امیدوارم طی دو سال آینده تورم زیادی در بخش مسکن نداشته باشیم و حداقل نرخ تورم‌های سالانه را داشته باشیم. ضمن اینکه از دولت انتظار می‌رود، برنامه‌های آینده خود را برای بخش مسکن در دو سال باقی مانده سریع‌تر اعلام و اجرا کند تا چشم انداز روشن‌تری از بخش مسکن برای دو سال آینده داشته باشیم.