افزایش قیمت‌ها نامحتمل است

دکتر سلمان خادم‌المله استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه در بازار رقابتی قیمت از تعادل عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود. اگر بپذیریم که بازار مسکن نیز بازار رقابتی است، به ناچار برای پیش‌بینی قیمت مسکن باید به دنبال عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن در کشور باشیم. با توجه به اهمیت مسکن هم در سطح کلان کشور و هم در سطح خانوارهای ایرانی (ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی) و با توجه به شرایط خاص کشور از لحاظ اقتصادی (دست و پنجه نرم کردن اقتصاد کشور با رکود تورمی) و سیاسی (بحث مذاکرات هسته‌ای و نتایج آن بر ابعاد مختلف فعالیت‌های اقتصادی در کشور) که هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضای مسکن تاثیرگذار است، ارائه تحلیل در این زمینه، باید با در نظر گرفتن مهم‌ترین فاکتورهای متاثر از این عوامل ارائه شود.

به‌علاوه باید توجه داشت، از آنجا که مسکن کالایی ناهمگن به شمار می‌رود، ارائه یک پیش‌بینی کلی برای همه بخش‌های مسکن درست نیست. آنچه در این یادداشت مدنظر است، مربوط به قیمت مسکن طبقه متوسط به بالا در شهرهای بزرگ است و قابل تعمیم به همه انواع مسکن در کلیه مناطق کشور نیست.

در بحث تقاضای مسکن، دو نوع تقاضای اصلی مطرح می‌شود: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری. عوامل عمده موثر بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن، عبارت است از: درآمدهای نفتی، وضعیت وام‌ها و کمک هزینه‌های خرید مسکن، وضعیت بازارهای رقیب، افزایش حجم نقدینگی و خصوصیات جمعیتی.

به دلیل وابستگی کشور به درآمدهای نفتی، درآمدهای نفتی جزو مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر اکثر بخش‌های اقتصاد ایران و خصوصا بخش مسکن است. آمارها نشان می‌دهد بین نرخ تغییرات درآمدهای نفتی و نرخ تغییرات قیمت مسکن ولو با وقفه‌های چند ماهه، همبستگی مثبت و بالایی وجود دارد. این وقفه‌ها عمدتا بین ۳ تا ۷ فصل بوده‌اند. کاهش قیمت نفت در سال گذشته و افت آن به بشکه‌ای کمتر از ۵۰ دلار و پیش‌بینی اکثر فعالان بازار نفت مبنی بر عدم احتمال افزایش قیمت در سال میلادی پیش رو و تجربه سال‌های گذشته مبنی بر وجود همبستگی مثبت و بالا بین قیمت نفت و قیمت مسکن از نشانه‌هایی است که احتمال افزایش شدید قیمت مسکن در سال آینده را بعید می‌نمایاند. همچنین بالا بودن نسبی قیمت مسکن با توجه به توان اقتصادی خانوارها (به‌عنوان بخش اثرگذار در تقاضای مصرفی مسکن)، احتمال پذیرش قیمت‌های بالاتر مسکن را تا حد زیادی کاهش می‌دهد.

وام‌های بانکی و کمک هزینه‌های خرید مسکن طبیعتا به تقویت تقاضای مسکن منجر می‌شود. با توجه به برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی درخصوص افزایش سطح وام‌های خرید مسکن (در قالب صندوق پس‌انداز مسکن و سایر ابزارها و نهادهای پولی و مالی با هدف تقویت تقاضای مسکن از طریق افزایش سطح وام) که به احتمال زیاد در سال ۱۳۹۴ اجرایی می‌شود، انتظار تقویت تقاضای مصرفی دور از دسترس نیست، لیکن باید توجه داشت، از آنجا که هدف دولت تقویت غیرتورمی تقاضای مسکن است، منابعی که از این طریق به بازار تزریق می‌شود کنترل شده و احتمالا با محدودیت‌های خاص خواهد بود (برای مثال آنچه در مصاحبه مسوولان گفته شده، اولویت با خانه اولی‌ها یا ساکنان بافت‌های فرسوده خواهد بود). بنابراین با توجه به اینکه کنترل این منابع در دست دولت و بانک مرکزی است (و برای این دو مجموعه به دلایل مختلف، افزایش شدید قیمت مسکن به هیچ وجه مطلوب نیست)، انتظار افزایش زیاد در قیمت مسکن بعید به‌نظر می‌رسد.

وضعیت بازارهای رقیب در بحث تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن به‌صورت جدی مطرح است. اگر بازار سهام، بازار طلا، بازار ارز و سیستم بانکی را به‌عنوان بازارهای رقیب بازار مسکن بپذیریم و به تحلیل‌های فعالان این بازارها توجه کنیم، در بازار سهام، طلا و ارز به اعتقاد اکثریت فعالان این بازارها، مهم‌ترین عامل در وضعیت سال آینده این بازارها در شرایط فعلی، بحث به نتیجه رسیدن یا نرسیدن مذاکرات هسته‌ای است. در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات مذکور، می‌توان ادعا کرد حداقل در کوتاه‌مدت بازار سهام بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌گذاری را به خود جلب کند و گوی سبقت را در کوتاه‌مدت از سایر رقبا برباید، لیکن اثر میان‌مدت و بلندمدت آن در بخش مسکن با ابهاماتی مواجه است که به‌نظر می‌رسد از هم‌اکنون تاثیرات کامل آن قابل پیش‌بینی نباشد.

افزایش حجم نقدینگی از عوامل دیگر اثرگذار بر قیمت مسکن است که مطابق آمارها در سالیان گذشته افزایش نرخ رشد نقدینگی با افزایش نرخ رشد قیمت مسکن، همبستگی مثبت و بالایی داشته است. در حال حاضر با توجه به سیاست‌های ضد تورمی دولت و سیاست‌های پولی انقباضی به‌کار گرفته شده در بانک مرکزی، احتمال تشدید تقاضای ناشی از نقدینگی بعید به‌نظر می‌رسد.

مهم‌ترین عامل درخصوصیات جمعیتی که در حال حاضر بر تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای مصرفی) موثر است، مباحث مربوط به هرم سنی و عوامل اجتماعی-فرهنگی است. در بحث هرم سنی باید توجه داشت که پیک هرم سنی جمعیت ایران مربوط به متولدین دهه ۶۰ است که هنوز بخشی از آنها ازدواج نکرده‌اند و برخی نیز طلاق گرفته‌اند (و آمارها نشان می‌دهد برخی زوج‌های جدا شده میل کمتری برای بازگشت نزد خانواده خود داشته و متمایل به داشتن زندگی مستقل و طبیعتا مسکن مستقل هستند) که این خود می‌تواند تقاضای موثری را برای سال‌های آتی ایجاد کند. از طرف دیگر مباحث مطرح شده درخصوص میل به داشتن خانه مجزا برای افراد مجرد، می‌تواند تقاضای موثری را طی سال‌های آینده ایجاد کند. البته با توجه به قیمت کنونی ملک و با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از این جامعه مربوط به طبقه متوسط است، طبیعتا تقاضا برای واحدهای مسکونی متراژ پایین از تقاضا برای واحدهای مسکونی متراژ بالا، بیشتر خواهد بود. عوامل عمده موثر بر عرضه مسکن نیز عبارت است از: قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر در ساخت، اجاره‌بها، وضعیت ساخت‌وساز فعلی، برنامه‌های حمایتی دولت و تسهیلات بانکی.

با توجه به وضعیت رکود تورمی که در حال حاضر در آن قرار داریم و با توجه به کاهش قدرت خرید افراد طی سال‌های گذشته و عدم تغییر جدی در مقررات شهری و وضعیت نابسامان شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر (از لحاظ ترافیک و آلودگی)، افزایش قیمت زمین به‌عنوان یکی از عوامل موثر در بهای تمام‌شده ملک و عامل اثرگذار در عرضه مسکن، در شهرهای بزرگ بعید به‌نظر می‌رسد.

با توجه به فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و نیز ورود سیمان به بورس کالا (که احتمالا با افزایش قیمت همراه خواهد بود) و همچنین افزایش سالانه دستمزدها، قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر در ساخت با افزایش همراه خواهد بود که این امر ممکن است عرضه را تحت‌تاثیر منفی قرار دهد. لیکن آمارهای گذشته نشان می‌دهد آنچه بیشترین تاثیر را در عرضه مسکن دارد، قیمت زمین است و در برخی موارد به‌رغم افزایش قیمت مصالح، قیمت ساختمان تحت‌تاثیر چندانی قرار نگرفته است.

در بحث برنامه‌های حمایتی دولت نیز با توجه به مشکلاتی که از دولت گذشته در مسکن مهر برای دولت فعلی به جا مانده، عملا ورود به حوزه‌های جدید در این عرصه در دولت فعلی بعید به‌نظر می‌رسد. به‌علاوه با توجه به مشکلات ساختاری مسکن مهر واحدهای تکمیل شده و عرضه شده این طرح کمک جدی به عرضه مسکن برای طبقه متوسط در سال‌های آتی نخواهد کرد.

با توجه به برنامه دولت برای تقویت تقاضای غیر تورمی در بخش مسکن، احتمال تخصیص تسهیلات با شرایط مناسب برای سازندگان یا متقاضیان خرید مسکن از طریق ساخت، احتمال تقویت عرضه از این طریق وجود خواهد داشت که طبیعتا تقویت این عرضه همراه با تقویت تقاضا خواهد بود.

وضعیت ساخت‌وساز فعلی و آمار درخواست پروانه‌های ساختمانی که از دو سال گذشته روند نزولی را آغاز کرده، همچنان رو به کاهش است و این امر نشان از ثبات یا کاهش عرضه مسکن نسبت به تقاضای آن دارد؛ بنابراین با توجه به آنچه گفته شد به‌نظر می‌رسد در سال آینده تقاضای مسکن شیب بیشتری نسبت به عرضه آن خواهد داشت. افزایش تقاضا نسبت به عرضه الزاما همراه با افزایش قیمت شدید نخواهد بود، لیکن بسته به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور، افزایش حجم معاملات مسکن و افزایش سطح اجاره‌بها محتمل است.