سامان بخشی نظام اسکان

اباذر جابری

مدیرکل برنامه‌ریزی و تحقیقات مسکن شهری

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

در ابتدا باید قبل از ورود به موضوع اصلی، مقدمه‌ای عرض کنم مبنی بر اینکه وضعیت طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن یک خانواده ایرانی به‌طور متوسط در کشور از ۱۳ سال در سال ۱۳۸۰ به ۷/ ۳۶سال در سال ۱۳۹۲ افزایش پیدا کرده است. این عدد برای دهک‌های درآمدی پایین اختلاف زیادی با میانگین کشور داشته به‌طوری که برای سه دهک درآمدی اول در سال ۱۳۹۲ به بیش از ۹۰ سال می‌رسد. این افزایش در مدت زمان ۱۲ سال نشان از عدم مطابقت درآمدها به خصوص در دهک‌های پایین با رشد قیمت مسکن در این سال‌ها دارد، این امر به زبان ساده یعنی کاهش توان تامین مسکن توسط خانوار، به این جهت نگاه به مسکن در سایر ابعاد اقتصادی کشور باید مد نظر سیاست‌گذاری‌ها قرار گیرد تا بتوان ضمن رسیدن به شاخص‌های مورد قبول، نسبت به تدوین برنامه‌های بخش مسکن و عملیاتی نمودن آنها اقدام کرد.

سیاست توسعه شهرهای میانی و توجه به بافت‌های میانی شهرها که در فرمایشات رئیس جمهوری و وزیر راه و شهرسازی در ۲۱ فروردین به مناسبت سالگرد تاسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌عنوان یکی از راهکارهای توزیع متوازن و متعادل جمعیت در پهنه کشور و تامین مسکن مطرح شد، می‌تواند از تمرکز بیش از حد فعالیت‌های اقتصادی- اجتماعی، سیاسی و جمعیتی در شهرهای بزرگ، که باعث ایجاد مسائل و مشکلات زیادی شده است جلوگیری کند. بدیهی است که در صورت پذیرش این هدف‌گذاری، ضروری است کلیه برنامه‌های دیگر کشور نیز بر همین مبنا و متناسب با آن ساماندهی شوند. این امر یکی از عرصه‌های بسیار مهم و قابل برنامه‌ریزی عرصه مسکن است. یکی از راهکارها در این استراتژی، «نگاه توسعه منطقه‌ای به سکونتگاه‌ها در عرصه کشور» است و هرگونه برنامه‌ریزی مستقل و موردی -یا اصطلاحا جزیره‌ای- در ارتباط با یک سکونتگاه، فاقد اثربخشی لازم بوده و راه به جایی نخواهد برد. به همین دلیل، وجود نگاه منطقه‌ای و مبتنی بر شناخت ارتباطات و تناسبات منطقه‌ای در برنامه‌ریزی‌های کلان بسیار حیاتی محسوب می‌شود. در حقیقت تجربه سال‌های اخیر، نشان‌دهنده تاثیرگذاری بسیار شدید شهرهای بزرگ بر سکونتگاه‌های موجود در حوزه پیرامونی خود و حتی در مواردی نشان ‌دهنده تاثیر سیاست‌های مسکن در یک کلان شهر بر شرایط مسکن در شهرهایی از استان‌های مجاور بوده است. به همین دلیل، ایجاد نگاه منطقه‌ای در برنامه‌ریزی نظام اسکان و سیاست‌گذاری‌های آن نیز ضرورتی اجتناب‌ناپذیر محسوب می‌شود.

شهرهای میانی و کوچک با زمینه‌سازی و فراهم آوردن شرایط مساعد، می‌توانند در برقراری یک نظام منظم و منطقی سلسله مراتبی از حیث جمعیت و کارکرد در یک منطقه، موفق باشند. با تقویت و توسعه این شهرها، ظرفیت‌پذیرش جمعیت آنها افزایش می‌یابد. در مجموع یکی از اساسی‌ترین و ابتدایی‌ترین اقدام‌ها در زمینه تقویت و بهبود شرایط زیست و جذابیت این شهرها، توجه به زیرساخت‌ها و امکانات توسعه‌ای در این شهرها است. عدم توجه به این مسائل است که همواره این شهرها را فاقد بازدهی و صرفه مناسب اقتصادی برای سرمایه‌گذاری می‌کند. بدون شک یکی از کلیدی‌ترین پیش‌نیازها برای استقرار جمعیت و هدایت جمعیت به نقاطی خاص، وجود اشتغال و فرصت‌های شغلی است. راهکار دیگری که از تحقق‌پذیری بیشتری برخوردار است، شامل پیش‌بینی و ساماندهی نظام اسکان در شهرهای میانی فعال در زمینه‌های صنعتی و خدماتی است، تجربه توسعه شهرهایی همچون عسلویه گویای این مطلب است. سرمایه‌گذاری‌های انجام گرفته در بخش‌های تولیدی و خدماتی، بدون پیش‌اندیشی و آینده‌پژوهی در عرصه‌های مرتبط به‌ویژه مسکن صورت پذیرفته است. بدیهی است این اقدامات تکانه‌هایی جدی به‌ویژه در بخش زمین و مسکن در پی داشته و موجب تورم بسیار شدید قیمت در عرصه‌های پیرامون شده‌اند. مواردی که می‌توان از ظرفیت‌های بالقوه این شهرها بهره جست به شرح ذیل اشاره می‌شود:

۱. امکان استحصال زمین مناسب سکونت در این شهرها با نرخ ارزان

۲. وجود زیرساخت‌های آماده با توجه به سرمایه‌گذاری‌های صورت‌گرفته در بخش خدمات زیربنایی و روبنایی

۳. امکان ایجاد ظرفیت‌های جدید اشتغال بر پایه کشاورزی، خدماتی و صنایع متوسط و کوچک

۴. جذب جمعیت شهرهای بزرگ با توسعه مناسب زیرساخت‌های حمل‌ونقل به ویژه در بخش جابه‌جایی مسافر

۵. اقبال و رویکرد سکونت گزینی مردم برای خروج از شهرهای بزرگ به جهت مشکلات موجود در کلان‌شهرها

۶. توسعه زیرساخت‌ها و امکانات استفاده از فضای مجازی IT در این شهرها، می‌توان در قالب دورکاری نیز اشتغال ایجاد کرد.

با توجه به اینکه جمعیت‌پذیری شهرهای ایران، بیشتر ناشی از اقتصاد سیاسی و تصمیمات دولتی در زمینه ارائه امکانات و خدمات اشتغال به نواحی خاص است بنابراین، هرگونه سیاست آمایش سرزمین و متعادل‌سازی نظام شهری باید در راستای تمرکززدایی اداری و دولتی صورت گیرد. بنابراین، برای متعادل سازی نظام شهری ایران بر مبنای مباحث فوق می‌توان راهکارهای زیر را به‌عنوان بخشی از برنامه سامان‌بخشی نظام اسکان در جهت پاسخ به توزیع متعادل و متوازن جمعیت در کشور، مورد نظر قرار داد:

- ایجاد ساختار تشکیلاتی کارآمد نظام اسکان در مجموعه شهری، جهت شناسایی شهرهای مستعد توسعه برای برنامه‌ریزی اسکان، با توجه به توزیع نامناسب تاسیسات و تجهیزات زیربنایی، گسستگی فضاهای زیست و فعالیت، عدم یکپارچگی فضایی و عدم وجود سلسله مراتب سکونتگاهی منظم،منطقی و کارآمد در شبکه سکونتگاهی. این ساختار متشکل از نهاد‌های شهری (شوراهای اسلامی شهر، شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور، وزارت صنعت، معدن و تجارت، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر نهادهای مرتبط) ضمن انجام مطالعات و تحلیل روند تغییرات انتظام فضایی در شبکه شهری کشور با استفاده از مدل‌های مختلف کمی، سیاست‌ها و راهکارهای لازم را درخصوص توزیع متعادل جمعیت در این مناطق ارائه خواهد کرد.

- کنترل رشد شهرهای بزرگ وکلان‌شهرها؛ مهم‌ترین عامل کنترل رشد شهرهای بزرگ، تمرکز زدایی خدمات و فعالیت‌های این شهرها با وضع قوانین ومقررات بازدارنده و توجه کافی به توزیع خدمات و فعالیت‌ها در تمام سطوح نظام شبکه شهری باشد.

- تقویت شهرهای میانی و کوچک از طریق سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی منطقه‌ای، شناخت میزان تفاوت مناطق کشور از لحاظ شاخص‌های اجتماعی و اقتصادی و هماهنگ ساختن نظام شهری با اهداف آمایش سرزمین و برنامه‌ریزی فضایی، می‌تواند نقش موثری در بهره‌برداری از توان‌های طبیعی و توسعه پایدار منطقه‌ای داشته باشد.

- حفظ نیروهای بومی متخصص در این شهرها و حمایت از برنامه‌های توسعه محلی. انتظام فضایی شبکه شهری و...

- تهیه برنامه رقابت‌پذیری اقتصادی در شهرهای هدف

- توجه ویژه به شبکه حمل‌ونقل و ارتباطات جاده‌ای در هر منطقه

- شناسایی کانون‌های فعال تولیدی و خدماتی در این شهرها و پیش‌اندیشی نظام اسکان در ارتباط با آنها

- تقویت زیر ساخت‌های ارتباطات الکترونیکی

- تقویت و توسعه ارتباطات اجتماعی و اقتصادی شهرهای مناطق مرزی با همسایگان برون مرزی در راستای توسعه منطقه

- ارتقای کیفیت فضای زیستی در این مناطق با بهبود کیفیت فضای زندگی (مسکن و شهرسازی)، نظام خدمات و مدیریت شهری، نظام آموزشی و بهداشتی و رفاهی در راستای جذب سرمایه و نیروی انسانی

- شناسایی، ساماندهی، احیا و آماده‌سازی زمین مورد نیاز براساس مطالعات طرح جامع جهت پاسخگویی به ساخت‌وساز‌های آتی در چشم‌انداز برنامه برای این شهرها.

در ارتباط با توصیه‌های رئیس‌جمهوری برای ورود بنیاد مسکن به پروژه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، می‌توان به چند مزیت مهم این طرح پرداخت. اولین مزیت این طرح استحصال زمین ارزان و مناسب برای ساخت مسکن گروه‌های با درآمد متوسط و کم است، دومین موضوع اجرای بهسازی بافت‌های میانی فرسوده در شهرها و احیای فضاهای زندگی و جریان حیات در این بافت‌ها است و از توسعه افقی و بی‌حد و حصر به خصوص در کلان‌شهرها جلوگیری به عمل می‌آید. با توجه به این امر که وظیفه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده به‌صورت رسمی بر عهده شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و شرکت‌های تابعه قرار گرفته است ولی در اواخر سال گذشته طبق تفاهم‌نامه منعقده بین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران مقرر شده است از محل مصوبه هیات وزیران برای اعطای ۳۰۰ هزار واحد وام نوسازی در بافت‌های فرسوده، تعداد صد هزار فقره وام در شهرهای زیر صد هزار نفر توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی عملیاتی شود. در این راستا برای پاسخگویی بهتر به مساله و انجام اقدامات اجرایی نیاز به ضرورت‌هایی است که به ترتیب به آنها اشاره می‌شود:

در ابتدا شاید ضرورت داشته باشد که یک بازنگری در فعالیت‌های انجام گرفته و نتایج آن صورت گیرد تا بتوان با توجه به راهبرد جدید وزارت راه و شهرسازی و تاکید ریاست جمهوری در زمینه استفاده از ظرفیت‌های بافت‌های میانی شهری، اقدام به تدوین برنامه و انجام اقدامات عملی کرد. یکی از مهم‌ترین موارد می‌تواند تقویت و پشتیبانی کامل از نهاد متولی اجرای طرح باشد. تعریف منابع و درآمدهای پایدار در بودجه‌های سنواتی و مشخص کردن محل هزینه کرد آن در قانون براساس برنامه‌های بالا دستی، در نظر گرفتن بخشی از درآمدهای حاصل از خدمات صدور مجوزهای ساخت و ساز توسط دستگاه‌های متولی برای امر فوق، تخصیص بخشی از منابع بازپرداخت اقساط وام مسکن مهر به این طرح برای پرداخت وام یارانه‌ای. در بخش مربوط به آزاد‌سازی زمین و تجمیع قطعات کوچک‌تر در این بافت‌ها شاید نیاز به قوانین قاطع و اجرایی صریح باشد که متولیان امر از طریق قوه‌مقننه باید در قالب لایحه به مجلس ارائه کنند، تا نهاد متولی درجهت بهسازی این مناطق و اجرای پروژه‌ها در اراضی شناسایی شده جهت انبوه‌سازی با در نظر گرفتن کلیه ضوابط و مقررات، طرح‌های مصوب را اجرا کنند.

جهت جذب سرمایه و انجام فعالیت‌ها توسط بخش خصوصی نیز می‌توان با تضمین دولت محترم نسبت به انتشار اوراق بدهی و انواع اوراق بهادار اقدام کرد. اتخاذ تدابیر و سیاست‌های لازم جهت مشارکت بانک‌ها برای تامین منابع مالی ساخت مسکن و در صورت امکان ارائه وام به بانک‌ها جهت حصول این هدف، اولویت حمایت و تشویق و پشتیبانی از اجرای زیرساخت‌ها و روبناها در این بافت‌ها ازجمله مواردی هستند که در اجرای این طرح می‌توانند موثر واقع شوند.