اعتمادسازی در فرآیند بازآفرینی شهری

دکترمحمد آیینی

کارشناس و صاحب‌نظر حوزه بافت فرسوده

بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در چارچوب سیاست توسعه درونی، بر به‌کارگیری توان‌های بالقوه و بالفعل موجود در بافت‌های شهری با استفاده از مشارکت مردم تاکید دارد، اما پیچیده بودن مسائل نوسازی شهری، باعث بی‌رغبتی بخش غیردولتی برای بهره‌برداری از این ظرفیت‌ها شده است. برای مدیریت مشارکت مردم و حضور فعال آنان لازم است از طریق ارتقای انگیزه موثر،‌ایجاد فضای اعتمادآفرین و وضع الزامات قانونی مورد حمایت و توانمندسازی قرار گیرند. بر این اساس می‌توان جریان پیشبرد نوسازی شهری و مشارکت مردم را با «هرم بازآفرینی و مشارکت مردم» به‌عنوان یک مدل در ارزیابی این برنامه مورد مدیریت قرار داد. سیاست توسعه درون‌زای شهری، از سیاست‌های سه‌گانه توسعه شهری است که در کنار سایر سیاست‌های توسعه شهری؛ توسعه متصل یا پیوسته (ایجاد شهرک‌های متصل به شهر و در محدوده رسمی شهر) یا سیاست توسعه شهری منفصل یا ناپیوسته (ایجاد شهرهای جدید یا شهرک‌های اقماری با فاصله از شهر مادر) مطرح می‌شود.

برخی این سیاست را واجد مزیت‌های نسبی متعدد نسبت به دو سیاست دیگر دانسته و معتقدند شهرهای موجود کشور از طریق توسعه درونی، می‌توانند پاسخگوی بسیاری از نیازهای مردم، از جمله اسکان سرریز جمعیت شهری و ارتقای سرانه خدمات شهری باشند و مادامی که در شهر ظرفیت لازم وجود دارد، استفاده از سایر سیاست‌های توسعه شهری، تحمیل هزینه‌های اضافه بر مردم و دولت است.به عبارت دیگر، توسعه درونی استفاده از تمامی توان‌ها و ظرفیت‌های بالقوه و بالفعل موجود در سطح شهر برای رسیدن به شهری پایدار و مشارکتی است و تمامی ساختارهای اجتماعی، کالبدی، سیاسی و اقتصادی را برای رسیدن به تعادل کیفی و کمی و پایدار ارتقا می‌دهد. در چنین توسعه‌ای، بیشترین توجه معطوف به استفاده موثرتر از عناصر شهری است که واجد توان بالقوه توسعه مجدد بوده و در قلمرو بافت موجود شهر واقع شده‌اند. بخش اعظم رشد آینده جمعیت و نیاز مسکن در منطقه یا شهر را می‌توان از طریق استفاده بهینه بافت موجود شهر، افزایش مناسب تراکم ناخالص شهری، نوسازی و بازسازی مناطق متروکه و فرسوده و احیا و استفاده مجدد از بناهای قدیمی موجود برآورده ساخت. اساسا سیاست توسعه شهری به مفهوم ارتقای بهره‌وری و بهینه‌سازی استفاده از زمین و امکان توسعه درون‌شهری (به‌ویژه در شهرهای بزرگ) و ارتقای سطح دسترسی ساکنان بافت قدیمی و فرسوده شهری به خدمات شهری و اجتماعی است.

ساکنان بافت‌های فرسوده شهری غالبا واجد اصالت اجتماعی و فرهنگی بوده و در برخی مناطق واجد ارزش‌های غیرمعماری و شهرسازی نیز هستند، لیکن دارای مشکلات گسترده زیربنایی و روبنایی است. از نظر اقتصادی، ‌ظرفیت بالا جهت ایجاد کاربری‌های مختلف شهری ازجمله مسکونی، ‌این مناطق را بالقوه متناسب سرمایه‌گذاری‌های توسعه درونی می‌کند. قریب به ۸۰ درصد سطح این مناطق با خطر جدی زلزله روبه‌رو هستند که درصورت عدم توجه به نوسازی و مقاوم‌سازی آنها در آینده باید هزینه‌های چند برابری را صرف بازسازی این مناطق کرد و این صرف‌نظر از خسارات جبران‌ناپذیر تلفات انسانی و صدمات روحی در کنار فرصت‌های از دست رفته ملی است.در این محدوده‌ها فقر شهری اعم از «فقر کالبدی» و «فقر خدماتی» متراکم شده و به دلیل «فقر اقتصادی ساکنان» امکان تغییر خود به‌خودی و ارتقای محیط زندگی مناسب تقریبا از بین رفته است، بنابراین به شدت اصلاح وضعیت و بازآفرینی اقتصادی بافت‌های مزبور و بازگرداندن مجدد آنها به حیات اقتصادی شهر، مستعد کردن آنها برای پذیرش سرمایه‌های جدید و تنوع‌بخشی به ابزارهای مالی در بازار سرمایه مربوط و قرار دادن آنها در کانون توجه مدیران و مسوولان شهری باید مورد تاکید توسعه درونی شهرها با رویکرد بهسازی، نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و نابسامان قرار گیرد. در این مقاله پس از تشریح مبانی نظری بازآفرینی شهری و مشارکت مردم،‌به معرفی شاخص‌های هرم بازآفرینی شهری پرداخته وپس‌از بررسی رویکرد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری با استفاده از این شاخص پرداخته خواهد شد.برای توانمندسازی آحاد مرتبط با امر بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری لازم است در سه محور ذیل برنامه‌ریزی و اقدام شود:

۱- ایجاد انگیزه موثر بین مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران غیردولتی

۲- ایجاد فضای اعتمادآفرین برای مشارکت مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران غیردولتی

۳- ایجاد بستر قانونی مناسب برای التزام مردم به نوسازی یا مشارکت در امر نوسازی و رفع موانع قانونی موجود از جمله تناقض بین مصلحت حفظ جان عموم انسان‌ها و حرمت اعمال حقوق مالکیت فردی.

در این زمینه برنامه‌ریزی، ساماندهی، نظارت و انگیزش از مهم‌ترین وظایف مدیریت شهری است. توسعه کار مشترک و جلب مشارکت همه‌جانبه آحاد ساکنان، مالکان و افراد علاقه‌مند و ذی‌نفع در امر بهسازی و نوسازی شهری، صرفا در یک بستر شفاف، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق می‌یابد.فارغ از مباحث حقوقی، قانونی و قراردادی، آحاد مزبور باید به متولیان، مجریان و مدیران طرح‌های بهسازی و نوسازی اعم از دولت، شهرداری‌ها یا مجریان بخش غیردولتی اعتماد کرده و به بیان ساده‌تر رابطه عاطفی و صمیمی‌ برقرار کنند. بنابراین اعتمادسازی ـ کلید طلایی یا رمز اصلی مشارکت مردم در بازآفرینی شهری است. در هر صورت عده‌ای باقی خواهند ماند که به هر دلیل حاضر به همراهی و مشارکت در امر بهسازی و نوسازی نیستند، برای رفع این مانع چاره‌ای جز استفاده از ابزار قانونی وجود ندارد. ایجاد سامانه اطلاع‌رسانی و ترویجی برای آگاهی یافتن مردم از حقوق و منافع خود، تخفیف عوارض نوسازی و تراکم ساخت در هنگام صدور پروانه، پرداخت تسهیلات بانکی، پرداخت یارانه سود تسهیلات بانکی، تامین نهادهای مورد نیاز نوسازی با اولویت و قیمت‌های ترجیحی، اعطای کمک‌های فنی و مهندسی به صورت رایگان یا تامین بخشی از هزینه‌های آن، ایجاد منافع و معافیت‌های مالیاتی، اعطای تسهیلات قرض‌الحسنه برای اسکان و اشتغال موقت، تهیه طرح‌های بهسازی و نوسازی و ابلاغ ضوابط و مقررات نوسازی و ایجاد دسترسی و فراهم کردن امکان حمل آسان نخاله و مصالح ساختمانی از جمله راهکارهای ایجاد انگیزه موثر برای نوسازی داوطلبانه است.بر همین اساس می‌توان عنوان کرد ایجاد شورای هماهنگی بین مجموعه دستگاه‌های متولی خدمات شهری، زیربنایی و روبنایی هر استان و شهر، ایجاد شوراهای مشورتی در بین ساکنان، ایجاد نهاد مسوول در سطح محله، نظارت بر قراردادهای مشارکتی بین مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان، تضمین حفظ ارزش دارایی‌های مالکان واحدهای فرسوده و بهره‌مند شدن متناسب از ارزش‌افزوده حاصل از نوسازی، تضمین اصل سرمایه و بخشی از فرع سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، خرید تضمینی واحدهای احداثی حاصل از فرآیند نوسازی و اجرای طرح‌ها و مشارکت‌های الگو از راهکارهای اعتمادسازی برای نوسازی مشارکتی است.