مسیر «مسکن» با ایست شهردار به سوداگران تغییر می‌کند؟
بازندگان شهرفروشی
اما بررسی‌ها درباره عواید پنهان صف‌آرایی مدیران جدید پایتخت مقابل عاملان شهرفروشی نشان می‌دهد: علاوه‌بر نجات پایتخت از ماشین‌آلات ساختمانی سوداگران، سه طیف شامل «خانواده مدیریت شهری، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین ساکنان پایتخت و متقاضیان مسکن» که در سالهای اخیر بازنده حتمی پدیده «خرید و فروش مقررات شهری» بودند، در دوره جدید از آثار مثبت توقف این نوع معامله در شهر منتفع خواهند شد. با این حال، ذی‌نفعان مجوزهای تراکم‌فروشی و تغییر کاربری قصد دارند پیامد بخشنامه‌های اخیر شهرداری تهران را «وارونه» جلوه دهند و برای این منظور، اینگونه القا می‌کنند که توقف واگذاری «تراکم شناور» به‌عنوان بخشنامه اول و همچنین «ممنوعیت توافق خارج از ضوابط طرح تفصیلی در شهرداری‌های مناطق ۲۲گانه» به‌عنوان بخشنامه دوم، کاهش ساخت‌و‌ساز را در پی دارد و برای قیمت‌ها در بازار ملک تبعات تورمی خواهد داشت. هرچند گروه ذی‌نفع شهرفروشی – مشتریان اصلی طبقات اضافه‌تر از سقف تراکم طرح تفصیلی و همچنین متقاضیان تغییر کاربری - در وضعیت جدید بازار مسکن ناشی از تحولات جمعیتی و جنس تقاضای ملکی، امکان سود‌گیری از سوداگری ساختمانی را از دست داده و این بخشنامه‌ها حتی برای این گروه نیز منافع به همراه دارد؛ اما با این حال، هم برای ذی‌نفعان تراکم‌فروشی و هم برای طیف‌های دیگر فعال و ساکن در پایتخت، «پایان فروش ضوابط بالادست شهرداری»، حاوی مزایا است و به نفع ساخت‌و‌ساز و بازار مسکن تمام می‌شود.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: حاصل «توافق بد» شهرداری با سازنده‌ها طی سالهای اخیر برای ساخت‌و‌سازهای وابسته به فروش انبوه تراکم ساختمانی عمدتا در مناطق شمالی شهر باعث شکل‌گیری «حباب زمین» در سالهای رونق ملکی و تثبیت نسبی همین حباب طی سالهای بعد در بازار املاک کلنگی شد. مطالعاتی که اواخر سال ۹۲ ازسوی گروهی از کارشناسان مسکن به سفارش متولی این بخش درباره «چرایی جهش قیمت زمین در تهران» انجام شد، مشخص می‌کند: ارزش معاملاتی زمین که علی‌القاعده باید تابعی از شرایط منطقه و میزان تراکم مجاز تعریف شده در طرح جامع شهر تهران باشد، اثرپذیری فوق‌العاده بالایی از فروش تراکم و تغییر کاربری پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که به تناسب افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، قیمت زمین به‌صورت تصاعدی در فاصله سالهای ۸۸ تا ۹۲ رو به جهش گذاشت.
متوسط قیمت زمین در پایتخت طی این ۵ سال، ۵ برابر شد و از مترمربعی یک میلیون و ۱۵۵ هزار تومان به ۵ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان افزایش یافت. نقطه اوج حباب زمین، درست به سالهای ۹۱ تا نیمه ۹۲ مربوط است یعنی مقطعی که نسخه تازه مصوب طرح تفصیلی تهران به‌عنوان ملاک عمل مدیریت شهری در صدور پروانه‌های ساختمانی ابلاغ و اجرایی شد، اما به‌دلیل عدم پایبندی به سقف مصوب تراکم ساختمانی از یک سو و همراهی عوامل نظارت بر حسن اجرای ضوابط با زیاده‌خواهی برخی سازنده‌ها، آن شیوه ساخت‌و‌ساز به شتاب بیشتر در جهش قیمت زمین و در نتیجه افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن و انعکاس آن در قیمت فروش آپارتمان‌ها در پایتخت منجر شد. قیمت ملک کلنگی در تهران طی دو سال منتهی به بهار ۹۲، طبق آمارهای رسمی، ۶/ ۲ برابر شد به این معنا که متوسط قیمت این نوع املاک از مترمربعی کمتر از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به مرز ۶ میلیون تومان جهش کرد.
سهم قیمت زمین در کل قیمت تمام شده ساخت مسکن در سال ۸۵ رقمی معادل ۹/ ۵۲ درصد بود اما به‌تدریج تحت‌تاثیر معامله سوداگران ساختمانی با عوامل فروش مقررات و تراکم، ارزش بالقوه زمین تابعی از قدرت چانه‌زنی برای گرفتن امتیازات غیرقانونی بیشتر شد؛ به‌طوری‌که تحت‌تاثیر ساخت‌و‌سازهای انحرافی دوره قبلی رونق ناشی از این معاملات سوداگرانه، سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن به ۵/ ۵۵ درصد در سال ۹۰ (اوایل رونق) و سپس ۶۵ درصد در سال ۹۲ (اوج رونق) رسید. کارشناسان مسکن ساخت‌و‌سازهای انحرافی را به آن دسته از پروژه‌های ساختمانی اطلاق می‌کنند که بدون نیازسنجی منطقه‌ای در پایتخت، با الگوی خارج از جنس تقاضا، به شکل لوکس و متراژ بزرگ و با تراکم خارج از سقف مجاز طرح‌های جامع و تفصیلی تهران، در شهر ساخته شدند. محصول ساخت‌و‌سازهای انحرافی که «شهرفروشی» محرک اصلی آن بوده است را می‌توان در تجمع واحدهای مسکونی جدید در ۴ منطقه بالای شهر پایتخت طی سالهای منتهی به پایان رونق دوره قبل، ردیابی کرد.
در فاصله سالهای ۸۵ تا ۹۱، تیراژ ساخت‌و‌سازهای مسکونی در ۴ منطقه اول شهر تهران، سه برابر می‌شود به این معنا که تعداد واحدهای مسکونی جدید در مجموع پروانه‌های ساختمانی مناطق یک تا چهار در سال ۹۱، به سه برابر سال ۸۵ می‌رسد این در حالی است که این نسبت در مناطق جنوبی و فرسوده شهر همچون مناطق ۱۳ و ۱۴ و ۱۸، حدود دو برابر می‌شود. ذی‌نفعان ساخت‌و‌سازهای انحرافی، بازندگان شهرفروشی در تهران محسوب می‌شوند. این گروه به‌دلیل بازارپذیر نبودن ساختمان‌های لوکس ساخته شده در مناطق غیرمصرفی، امروز صاحب حجم قابل‌توجهی از خانه‌های خالی هستند که به‌دلیل سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده آنها و تورم مسکن ناشی از آن، امکان فروش با قیمت مناسب قدرت خرید تقاضای مصرفی را از دست داده‌اند. رشد خانه‌های خالی در فاصله ۹۰ تا ۹۵، رکود عمیق ساختمانی و همچنین رکود معاملاتی طی سه سال گذشته را می‌توان تبعات شهرفروشی دانست.
در این میان، مدیریت شهری تهران نیز به‌دلیل وابستگی بیش از حد به درآمد ناشی از تراکم ساختمانی در سالهای رونق، به نوعی بازنده این پدیده به حساب می‌آید. این وابستگی سبب شد در سالهای اوج رونق مسکن، درآمد سرشار در بودجه به تعریف ابرپروژه‌های غیرضرور در شهر منجر شود و در زمان رکود ساختمانی و بروز کسری منابع، امکان ادامه تامین مالی پروژه‌ها از بین برود. بخشی از بدهی شهرداری و طلب پیمانکاران پروژه‌های شهری، محصول همین عادت غلط به درآمد ناپایدار ناشی از تراکم‌فروشی و تغییر کاربری است. شهرداری تهران طبق آخرین محاسبات شهردار منتخب، در حال حاضر ۹ هزار میلیارد تومان بدهی قطعی به بانک‌ها و ۱۶ هزار میلیارد تومان بدهی قطعی به پیمانکاران دارد که علاوه‌بر این، ۵ هزار میلیارد تومان نیز بدهی قطعی نشده به پروژه‌هایی که هنوز محاسبات مالی آنها نهایی نشده، منظور می‌شود.
بازنده سوم «شهرفروشی» را می‌توان ساکنان پایتخت و متقاضیان مسکن معرفی کرد. در تهران «وسوسه زمین» ناشی از خرید و فروش مقررات ساختمانی - ضوابط ممنوعه - باعث شده قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها با لحاظ وزن بالای قیمت زمین، تعیین و به بازار عرضه شود. یک تحقیق میدانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد سازنده‌ها برای اولین فروش واحد مسکونی تازه‌ساز در یک مجتمع ساختمانی که تازه تکمیل کرده‌اند، پیش از آنکه قیمت‌های متعارف آپارتمان در محله موردنظر را مورد بررسی قرار دهند، شروع به شناسایی و کشف قیمت روز ملک کلنگی در آن منطقه می‌کنند تا بواسطه حساب و کتاب درباره هزینه اجرای پروژه جدید، بتوانند «قیمت پیشنهادی» فروش واحد مسکونی نوساز خود را تعیین و به واسطه‌های بازار ملک اعلام کنند.
در این میان، سطح بالای تورم بلندمدت زمین در مقایسه با مسکن در تهران، همواره سایه سنگین بر قیمت فروش آپارتمان‌ها به متقاضیان مصرفی محسوب شده است. طی دست کم ۲۰ سال گذشته، قیمت زمین در تهران به‌طور متوسط سالی ۲۱ درصد افزایش پیدا کرده؛ درحالی‌که میانگین نرخ رشد سالانه قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد بوده است. در مقطع فعلی مطابق آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن تحلیل می‌کنند: «پایان شهرفروشی»، آغاز دوره جدایی بازار زمین از حباب قیمتی، بازگشت جریان سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی به مسیر اصلی منطبق با الگوی تقاضا خواهد بود. در دوره جدید که بازار ساخت‌و‌ساز نیز در مسیر ورود به رونق در حرکت است، در صورت پایبندی مدیریت شهری به محتوای دو بخشنامه ضدفساد مرتبط با مهار شهرفروشی، می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن دست‌کم از محل تورم زمین، دچار نوسانات شدید افزایشی نمی‌شود.
دو سال پیش، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در یک تحلیل جامع درباره آنچه طی ۴ دهه گذشته بر بازار زمین به‌خصوص بازار اراضی دولتی پایتخت گذشته است، اعلام کرد: «نظام غلط شهرسازی و اقتصاد معیوب شهرها باعث شکل‌گیری حباب قیمت زمین شد. سیاست زمین یک سیاست بسیار مهم است چون باید موجب توسعه رفاه در مجموعه شهری، ارتقای کیفیت زندگی، خدمات فضای سبز، آموزشی، بهداشتی، زیست‌محیطی و خدماتی که به کیفیت زندگی برمی‌گردد، شود و پشتوانه توسعه شهر باشد. اما طی سالهای اخیر در تهران، با حرکت مدیریت شهری به سمت تراکم‌فروشی بیشتر و چرخه باطل فروش تراکم، رشد حباب زمین و رشد تصاعدی هزینه تامین مسکن و در نهایت حاشیه‌نشینی کم‌درآمدها، اوضاع سکونتی سال به سال بدتر شد.»
در حال حاضر ذی‌نفعان شهرفروشی، پایان این پدیده را به معنای سرکوب عرضه مسکن می‌دانند اما کارشناسان، بین «زیاده‌خواهی در ساخت‌و‌ساز با دریافت مجوزهای ممنوعه» و «ساخت‌و‌سازهای طبیعی در ظرف جمعیتی مناطق مختلف شهر تهران که هیچ محدودیتی برای آنها وجود ندارد»، تفاوت قائل هستند و معتقدند ساخت‌و‌سازهای سوار بر تراکم‌فروشی، نه تنها کمکی به عرضه مصرفی نمی‌کند که برعکس، باعث حباب زمین و سرایت آن به سایر ساخت‌و‌سازهای شهری در مناطق مصرفی می‌شود. در حال حاضر، در مناطق یک تا چهار شهر تهران، «جمعیت‌پذیری» ناشی از ساخت‌و‌سازهای جدید سالهای اخیر، سقف «گنجایش جمعیتی» سال ۱۴۰۴ را رد کرده به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی موجود در این مناطق، به‌طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد بیشتر از حد مجاز تعیین شده در طرح جامع تهران برای سال ۱۴۰۴ است.
گنجایش جمعیتی مناطق مختلف شهر تهران بر حسب پارامترهای مختلفی همچون «کشش جغرافیایی محله‌ها به لحاظ جذب جمعیت، بحث ترافیک و تردد، بحث سرانه‌های خدماتی و...» تعریف شده است و عبور از آن، سلب آسایش و آرامش سکونتی در شهر تهران را برای ساکنان به همراه خواهد داشت. به‌عنوان یک نمونه منفی، در منطقه ۲۲ تهران که مطابق طرح جامع قرار بود به یک منطقه با وجه غالب تفریحی و گردشگری تبدیل شود، انبوه برج‌های مسکونی در حال ساخت و ساخته شده در آن، ترافیک سرسام‌آور در بزرگراه‌های همت و حکیم حد فاصل این منطقه تا نقاط ورودی به مرکز شهر در پیک صبحگاهی رقم زده است؛ به‌طوری‌که در حال حاضر معضل اصلی ساکنان منطقه ۲۲، رفت و آمد در تهران در طول صبح و عصر بین منزل و محل کار‌شان است. در این مقطع، کارشناسان شهری پیش‌بینی می‌کنند بخشنامه‌های ضدشهرفروشی، بتواند وضعیت زیست‌محیطی پایتخت را نیز متحول کند.
ارسال نظر