نحوه رفتار حقوقی با آپارتمان‌های اجاره‌ای
اجاره مسکن یکی از بخش‌های مهم و در عین حال بحث‌برانگیز معاملات مسکن محسوب می‌شود، طوری‌که می‌توان گفت در اغلب موارد، بیش از نیمی از قراردادهایی که در هر یک از بنگاه‌های مسکن بین طرفین معامله به امضا می‌رسد مربوط به قراردادهای اجاره است. در این میان، اجاره آپارتمان‌های مسکونی و مسائل حقوقی مربوط به آن در ارتباط با نحوه تعامل مالک و مستاجر و همچنین هر یک از آنها با مالکان و مستاجران سایر واحدهای واقع در یک مجتمع مسکونی و حتی ساختمان‌های مجاور، از مهم‌ترین مسائلی است که ممکن است در بسیاری مواقع برای هر یک از موجران یا مستاجران، مشکلاتی را ایجاد کند.
اجاره مسکن یکی از بخش‌های مهم و در عین حال بحث‌برانگیز معاملات مسکن محسوب می‌شود، طوری‌که می‌توان گفت در اغلب موارد، بیش از نیمی از قراردادهایی که در هر یک از بنگاه‌های مسکن بین طرفین معامله به امضا می‌رسد مربوط به قراردادهای اجاره است.در این میان، اجاره آپارتمان‌های مسکونی و مسائل حقوقی مربوط به آن در ارتباط با نحوه تعامل مالک و مستاجر و همچنین هر یک از آنها با مالکان و مستاجران سایر واحدهای واقع در یک مجتمع مسکونی و حتی ساختمان‌های مجاور، از مهم‌ترین مسائلی است که ممکن است در بسیاری مواقع برای هر یک از موجران یا مستاجران، مشکلاتی را ایجاد کند. به عبارت دیگر هر یک از مستاجران یا موجران یا هرکدام از همسایگان آنها دست‌کم برای یک بار با مسائلی مواجه می‌شوند که لازم است حکم حقوقی مناسب را درباره آن بدانند تا رفتار قانونی‌تر و مناسب‌تری را در مواجهه با آن مشکل یا مساله از خود نشان دهند. در این شماره چند مورد از پرسش‌های حقوقی در ارتباط با نحوه تعامل موجر و مستاجر و ارتباط آنها با مسائل مشترک در ساختمان‌های مسکونی مورد بررسی قرار گرفته است.
زمان بازپرداخت ودیعه
یکی از سوالات رایج مستاجران و موجران این است که بعد از اتمام مدت قرارداد، زمان مناسب برای بازپرداخت مبلغ ودیعه (رهن یا پول پیش) به مستاجر چه زمانی است؟کارشناسان حقوقی در این باره می‌گویند: پس از اینکه مستاجر آپارتمان یا واحد مسکونی مورد نظر را تخلیه کرد همزمان با تحویل کلید، موجر باید ودیعه را به او بازگرداند.
هزینه‌های مربوط به مستاجر و موجر
از دیگر سوالات رایج بین مستاجران و موجران هزینه‌هایی است که پرداخت آنها بر عهده موجر یا مستاجر است. در بسیاری موارد موجر یا مستاجر نمی‌دانند که کدام‌یک از هزینه‌های مربوط به ساختمان را باید خودشان یا طرف مقابل پرداخت کنند. کارشناسان حقوقی مسکن می‌گویند: در صورتی که در قرارداد اجاره ترتیب دیگری پیش‌بینی نشده باشد، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوب در آن از قبیل آسانسور و دستگاه‌های حرارت مرکزی است به‌عهده موجر و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به عهده مستاجر است و در صورت اختلاف، دادگاه مرجع رسیدگی است.
نحوه برخورد با کسانی که شارژ نمی‌پردازند
سوال دیگری که معمولا در اغلب ساختمان‌ها در مقاطع زمانی مختلف ایجاد می‌شود، نحوه برخورد با افراد یا خانواده‌هایی است که از پرداخت شارژ یا همان هزینه‌های مشترک ساختمان امتناع می‌کنند. پاسخ حقوقی به این پرسش این است که در صورتی که ساختمان دارای مدیر یا هیات مدیره باشد بایداز طرف آنها اظهارنامه‌ای با ذکر ریز مبلغ بدهی به بدهکاران ابلاغ و در صورتی که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ بدهی خود را نپردازند مدیر یا مدیران به تشخیص خود و امکانات موجود می‌توانند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ و تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و... به آنان خودداری و در نهایت از طریق مراجعه به اداره ثبت تقاضای صدور اجراییه برای توقیف اموال آنان برای وصول طلب را بکنند. اما در صورتی که ساختمان مدیر ندارد می‌توانید هزینه‌ها را بپردازید و از طریق تقدیم دادخواست از آنان مطالبه کنید.
تکلیف شارژ واحدهای خالی
سوال معمول دیگری که در رابطه بین اعضای یک ساختمان و سایر همسایه‌ها وجود دارد، نحوه تعیین تکلیف پرداخت شارژ ساختمان برای واحدهای خالی است. پاسخ حقوقدانان در ارتباط با نحوه برخورد با واحدهای خالی یک ساختمان برای پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان به شرح زیر است.
پرداخت بعضی از هزینه‌ها ارتباطی به سکونت یا عدم سکونت ندارد. به استناد ماده 4 اصلاحی قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مشترک برای تعمیرات و نگهداری امکانات قسمت‌های عمومی از قبیل موتورخانه و لوله‌کشی و آسفالت یا ایزوگام پشت بام و مانند آن به‌عهده تمامی مالکان است، اعم از اینکه مورد استفاده آنان قرار بگیرد یا نگیرد. از سوی دیگر در صورتی که از طریق مسالمت‌آمیز امکان اخذ مبالغ مذکور نباشد عدم پرداخت اجاره بها از موجبات فسخ قرارداد برای موجر است و موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به مرجع قضایی فسخ اجاره و تخلیه محل به علت عدم پرداخت اجاره‌بها یا قبوض را خواستار شود.
تخلیه قبل از پایان مدت اجاره
در برخی موارد دیده شده که برخی موجران قبل از پایان زمان قرارداد به دلایل مختلف از مستاجر درخواست تخلیه کرده‌اند. این در حالی است که بنا بر قانون، درخواست تخلیه به لحاظ نیاز شخصی برای محل‌های مسکونی نمی‌تواند علت قانونی تخلیه اماکن مسکونی باشد به علاوه اگر چنین دعوایی در مدت اعتبار اجاره طرح شود دادگاه آن را رد می‌کند و موجر مجاز به درخواست تخلیه از مستاجر نیست.
اجاره آپارتمان از طرف مستاجر
براساس قانون مدنی، مستاجر مالک منافع است و می تواند در صورتی‌که اختیار واگذاری منافع محل از وی سلب نشده باشد در مدت قرارداد، به دیگری اجاره دهد بنابراین در صورتی‌که در قرارداد اجاره، اختیار واگذاری منافع به غیر از وی سلب نشده باشد قرارداد اجاره مستاجر اول با شخص مذکور(فرد دوم) از لحاظ قانونی اعتبار خواهد داشت و در غیر این‌صورت برای مالک ملک، حق فسخ قرارداد ایجاد می‌شود.
تخلیه ملک در غیاب مستاجر
در برخی موارد اتفاق می‌افتد به‌دلیل غیبت طولانی مستاجر حتی برای چند سال، موجر با معضل تخلیه آپارتمان مواجه می‌شود. قانون در این باره می‌گوید: در چنین وضعیتی موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه، از دادگاه تقاضای صدور دستور تخلیه کند. پس از رسیدگی، علیه مستاجر رای غیابی صادر می‌شود و پس از قطعیت حاکم(سپری‌شدن مهلت تجدید‌نظر خواهی) موجر می‌تواند تقاضای اجرای دستور کند و در این صورت اجرای احکام اقدام به «باز کردن قفل» و «صورت‌برداری» اموال مستاجر و تحویل آن به «حافظ»، «فرد امین» کرده، ملک را تخلیه کند و تحویل موجر دهد.
زمان بازپرداخت ودیعه
یکی از سوالات رایج مستاجران و موجران این است که بعد از اتمام مدت قرارداد، زمان مناسب برای بازپرداخت مبلغ ودیعه (رهن یا پول پیش) به مستاجر چه زمانی است؟کارشناسان حقوقی در این باره می‌گویند: پس از اینکه مستاجر آپارتمان یا واحد مسکونی مورد نظر را تخلیه کرد همزمان با تحویل کلید، موجر باید ودیعه را به او بازگرداند.
هزینه‌های مربوط به مستاجر و موجر
از دیگر سوالات رایج بین مستاجران و موجران هزینه‌هایی است که پرداخت آنها بر عهده موجر یا مستاجر است. در بسیاری موارد موجر یا مستاجر نمی‌دانند که کدام‌یک از هزینه‌های مربوط به ساختمان را باید خودشان یا طرف مقابل پرداخت کنند. کارشناسان حقوقی مسکن می‌گویند: در صورتی که در قرارداد اجاره ترتیب دیگری پیش‌بینی نشده باشد، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوب در آن از قبیل آسانسور و دستگاه‌های حرارت مرکزی است به‌عهده موجر و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به عهده مستاجر است و در صورت اختلاف، دادگاه مرجع رسیدگی است.
نحوه برخورد با کسانی که شارژ نمی‌پردازند
سوال دیگری که معمولا در اغلب ساختمان‌ها در مقاطع زمانی مختلف ایجاد می‌شود، نحوه برخورد با افراد یا خانواده‌هایی است که از پرداخت شارژ یا همان هزینه‌های مشترک ساختمان امتناع می‌کنند. پاسخ حقوقی به این پرسش این است که در صورتی که ساختمان دارای مدیر یا هیات مدیره باشد بایداز طرف آنها اظهارنامه‌ای با ذکر ریز مبلغ بدهی به بدهکاران ابلاغ و در صورتی که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ بدهی خود را نپردازند مدیر یا مدیران به تشخیص خود و امکانات موجود می‌توانند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ و تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و... به آنان خودداری و در نهایت از طریق مراجعه به اداره ثبت تقاضای صدور اجراییه برای توقیف اموال آنان برای وصول طلب را بکنند. اما در صورتی که ساختمان مدیر ندارد می‌توانید هزینه‌ها را بپردازید و از طریق تقدیم دادخواست از آنان مطالبه کنید.
تکلیف شارژ واحدهای خالی
سوال معمول دیگری که در رابطه بین اعضای یک ساختمان و سایر همسایه‌ها وجود دارد، نحوه تعیین تکلیف پرداخت شارژ ساختمان برای واحدهای خالی است. پاسخ حقوقدانان در ارتباط با نحوه برخورد با واحدهای خالی یک ساختمان برای پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان به شرح زیر است.
پرداخت بعضی از هزینه‌ها ارتباطی به سکونت یا عدم سکونت ندارد. به استناد ماده 4 اصلاحی قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه‌های مشترک برای تعمیرات و نگهداری امکانات قسمت‌های عمومی از قبیل موتورخانه و لوله‌کشی و آسفالت یا ایزوگام پشت بام و مانند آن به‌عهده تمامی مالکان است، اعم از اینکه مورد استفاده آنان قرار بگیرد یا نگیرد. از سوی دیگر در صورتی که از طریق مسالمت‌آمیز امکان اخذ مبالغ مذکور نباشد عدم پرداخت اجاره بها از موجبات فسخ قرارداد برای موجر است و موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به مرجع قضایی فسخ اجاره و تخلیه محل به علت عدم پرداخت اجاره‌بها یا قبوض را خواستار شود.
تخلیه قبل از پایان مدت اجاره
در برخی موارد دیده شده که برخی موجران قبل از پایان زمان قرارداد به دلایل مختلف از مستاجر درخواست تخلیه کرده‌اند. این در حالی است که بنا بر قانون، درخواست تخلیه به لحاظ نیاز شخصی برای محل‌های مسکونی نمی‌تواند علت قانونی تخلیه اماکن مسکونی باشد به علاوه اگر چنین دعوایی در مدت اعتبار اجاره طرح شود دادگاه آن را رد می‌کند و موجر مجاز به درخواست تخلیه از مستاجر نیست.
اجاره آپارتمان از طرف مستاجر
براساس قانون مدنی، مستاجر مالک منافع است و می تواند در صورتی‌که اختیار واگذاری منافع محل از وی سلب نشده باشد در مدت قرارداد، به دیگری اجاره دهد بنابراین در صورتی‌که در قرارداد اجاره، اختیار واگذاری منافع به غیر از وی سلب نشده باشد قرارداد اجاره مستاجر اول با شخص مذکور(فرد دوم) از لحاظ قانونی اعتبار خواهد داشت و در غیر این‌صورت برای مالک ملک، حق فسخ قرارداد ایجاد می‌شود.
تخلیه ملک در غیاب مستاجر
در برخی موارد اتفاق می‌افتد به‌دلیل غیبت طولانی مستاجر حتی برای چند سال، موجر با معضل تخلیه آپارتمان مواجه می‌شود. قانون در این باره می‌گوید: در چنین وضعیتی موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه، از دادگاه تقاضای صدور دستور تخلیه کند. پس از رسیدگی، علیه مستاجر رای غیابی صادر می‌شود و پس از قطعیت حاکم(سپری‌شدن مهلت تجدید‌نظر خواهی) موجر می‌تواند تقاضای اجرای دستور کند و در این صورت اجرای احکام اقدام به «باز کردن قفل» و «صورت‌برداری» اموال مستاجر و تحویل آن به «حافظ»، «فرد امین» کرده، ملک را تخلیه کند و تحویل موجر دهد.
ارسال نظر