گفت‌وگو
بوروکراسی قیمت مسکن را ۳۰درصد افزایش می‌دهد
قیمت مسکن در ایران به عوامل زیادی بستگی دارد.کارشناسان معتقدند بخش عمده‌ای از افزایش قیمت‌ها، ناشی از هزینه‌ای است که بوروکراسی بر مسکن تاثیر می‌گذارد. مهندس بیژن کاموری، عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی، در همین زمینه معتقد است که ۳۰درصد قیمت مسکن ناشی از هزینه بوروکراسی است. آقای مهندس! عوامل موثر بر قیمت مسکن در کشورمان کدامند؟
قیمت مسکن از مؤلفه‌های متعددی مثل هزینه زمین، هزینه ساخت، هزینه عوارض، مالیات و... تشکیل می‌شود که البته اگر از طریق فروشنده و یا سازنده، مسکن تولید شود، سود سازنده نیز به عوامل یاد شده باید اضافه شود. اما در یک سری مطالعات میدانی به‌این نتیجه رسیده‌ایم که در کنار هزینه مالیات و عوارض، هزینه دیگری به نام هزینه بوروکراسی یا هزینه کاغذ بازی وجود دارد که به قیمت مسکن افزوده می‌شود. البته‌این موضوع، بحث جدیدی نیست. برای مثال، در صنعت نیز هزینه قیمت موافقت اصولی نوعی هزینه بوروکراسی است.
هزینه بوروکراسی تا چه میزان قابل کاهش است؟
هزینه بوروکراسی، هزینه‌ای است که درصورت وجود مدیریت کارآمد و یک سیاستگذاری صحیح در بخش مسکن، به صفر تقلیل می‌یابد. کما اینکه در حال حاضر در کشورهای پیشرفته هزینه بوروکراسی نزدیک به صفر است. ولی در حال حاضر در کشورهای جهان سوم از جمله‌ایران، بوروکراسی نهادینه شده است. اگر سرمایه‌گذار مستقیما وارد عمل شود، بدون عبور از لابی رانت بوروکراسی، مدت زمان طولانی باید منتظر بماند که در این صورت گرفتار خواب سرمایه هم می‌شود. اجازه بدهید یک نمونه قابل لمس در مورد مسکن را برایتان توضیح دهم: هم‌اکنون در شمال تهران قیمت یک زمین ۱۰۰۰متری بدون جواز ۵/۱میلیارد تومان و قیمت زمینی با همان مشخصات، اما با جواز بیش از ۵/۲میلیارد تومان است. بدین ترتیب، یک‌میلیارد تومان تفاوت قیمت وجود دارد که هنوز اسمی برای آن ابداع نکرده‌ایم. یعنی معلوم نیست رانت، هزینه بوروکراسی یا چیز دیگری است. وقتی که یک سرمایه‌گذار در مقابل این دو قطعه زمین قرار می‌گیرد، با توجه به‌اینکه اگر زمین بدون مجوز را بخرد تا زمان اخذ مجوزها ممکن است شرایط تغییر کند و قوانین جدیدی وضع شود که به ضرر سرمایه‌گذار باشد، بنابراین ترجیح می‌دهد زمین با مجوز را بخرد و سریع به ساخت مسکن خود اقدام کند. به طور کلی، ۳۰درصد قیمت مسکن مربوط به گرفتن هزینه تراکم، بوروکراسی و غیره است که اگر شما این هزینه‌ها را به صفر تقلیل دهید، به یک‌باره قیمت مسکن ۳۰درصد کاهش پیدا می‌کند. زمین هم که تابع عرضه و تقاضا است، با تمهیداتی می‌توان قیمت آن را کم کرد. لازم به یادآوری است، یکی از قوانین مفید بعد از انقلاب، ملی شدن زمین‌های شهری بود. اما متاسفانه سیاستگذاران ما و در راس آنها وزارت مسکن و شهرسازی، به بدترین وجه ممکن عمل کردند و نتایج معکوس به دست آمد. اگر می‌توانستیم از تصویب این قانون و موهبتی که بعد از انقلاب نصیب ما شد، خوب بهره‌برداری کنیم، قیمت کنونی زمین بسیار کمتر از میزان فعلی بود. در واقع، مسکن یکی از حلقه‌های چرخه اقتصادی کشور است که با سایر حلقه‌ها ارتباط نزدیک و متقابلی دارد. برای مثال، بخش مسکن به شدت تحت تاثیر نظام بانکی است. اما نظام بانکی کشور ما در مقابل مسکن، یک نظام انفعالی بوده و چشم خود را بر واقعیات بسته است. به همین دلیل، نظام بانکی هنوز نتوانسته موثر و کارا عمل کند.
آقای مهندس! آیا هزینه بوروکراسی به جز از طریق قیمت، از طریق دیگری هم بر تقاضای مسکن تاثیر می‌گذارد؟
بله، از طریق زمان. حاصل ضرب ضریب سرمایه‌گذاری و زمان عددی است که به آن، قیمت تمام شده سرمایه‌گذاری می‌گویند. در کشور ما ساخت یک مجموعه مسکونی حداقل دو سال طول می‌کشد. با در نظر گرفتن ۲۰درصد تورم سالانه، پس از پایان یافتن بنا حداقل ۴۰درصد به قیمت آن افزوده شده است. مولفه زمان در گرفتن مجوزهای لازم نیز ظاهر می‌شود که حداقل یک‌سال زمان می‌برد. بدین ترتیب، عنصر زمان در مرحله بوروکراسی و ساخت وارد شده و در مجموع حداقل ۶۰درصد افزایش قیمت ایجاد می‌کند.
بوروکراسی و میزان هزینه آن در سایر کشورها چگونه است؟
علت پیشرفت کشورهای پیشرفته، وجود قوانین و مقررات شفاف است. البته در این کشورها هم بوروکراسی هست، اما به حداقل خود رسیده است. برای مثال، در بخش مسکن کشورهای در حال توسعه، قبل از شروع سرمایه‌گذاری، مجوزهای لازم اخذ می‌شود تا سرمایه به خواب نرود. به طور کلی، اگر در جامعه‌ای قوانین و مقررات شفاف و کارآمد باشند، هزینه‌ای که بابت بوروکراسی می‌پردازید بسیار کم است، زیرا هم گیرنده مجوز و هم مرجع صادرکننده می‌دانند منطقه مجاز مسکونی یا صنعتی کدام است. به همین دلیل است که بدنه بوروکراسی یا اداری دولت‌های پیشرفته بسیار کوچکتر از کشورهایی چون ایران می‌باشد. متاسفانه در کشور ما، دستورالعمل‌ها و مراجع مجوزدهنده هر بخش به درستی مشخص و شفاف نشده‌اند. از این رو، کسب جواز ساخت یا تولید نیازمند طی ۱۰ یا ۱۵ مرحله و صرف زمانی طولانی است. از سوی دیگر، در اکثر کشورها، شوراها امور کلی شهرها، از ساخت و ساز گرفته تا ارائه خدمات شهری و حتی امنیت را به عهده دارند. شوراهای شهر در واقع یک حکومت مردمی شهری هستند که از طرف مردم انتخاب شده و به طور مردمی هم شهر را اداره می‌کنند. به موازات، چون منتخب مردم هستند، پس جوابگوی عملکرد خود نیز هستند. در این راستا، اعضای شوراها برای انجام مسوولیت خودشان، کوتاه‌ترین، بهترین و مطمئن‌ترین راه را انتخاب می‌کنند، در غیر این صورت مورد انتخاب مردم قرار نخواهند گرفت.
ارسال نظر