حمایت قانونی از پیش‌فروش مسکن‌کلید خورد
بازار پیش‌فروش رونق می‌گیرد؟
در این میان، صاحبنظران اقتصاد مسکن، ضمن استقبال از ایجاد حمایت قانونی برای بازار پیش فروش، توفیق این قانون را در گروی رعایت مرز تخلفات عمدی با مشکلات طبیعی ساخت و ساز می‌دانند و پیشنهاد می‌کنند زمینه قانونی تشکیل موسسات مالی رابط بین سازنده‌ها و پیش خریدارها در این قانون فراهم شود.در شرایط فعلی، مخاطرات ناشی از فضای سوءاستفاده باعث شده است که پیش خریداران اقبالی به این بازار نداشته باشند و چنانچه قانون جدید بتواند امنیت روانی را بدون مانع‌سازی برای سمت عرضه بر این بازار حاکم کند، رونق بازار پیش‌فروش دور از انتظار نخواهد بود.
مجلس شورای اسلامی ۱۸ ماده از لایحه پیش فروش ساختمان را به تصویب رساند
مقررات سختگیرانه برای پیش فروش مسکن
دنیای اقتصاد - مجلس شورای اسلامی ۱۸ ماده از لایحه پیش فروش ساختمان را که اولین قانون در این حوزه به شمار می‌رود، به تصویب رساند تا زمینه برای قانونمند شدن پیش فروش ساختمان در کشور فراهم شود.
قانونی که به گفته امین حسین رحیمی، سخنگوی کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس برای «محکم کردن شرایط و قراردادهای پیش فروش مسکن» تدوین شده است تا جلوی «کلاهبرداری‌های فراوان» در این زمینه را بگیرد.
مواد یک تا 17 و ماده 19 این لایحه 25 ماده ای روز گذشته در حالی به سرعت در صحن علنی مجلس به تصویب رسید، که تنها یکی از مواد این لایحه به دلیل اخطار قانون اساسی غلامرضا مصباحی‌مقدم مراعا ماند و برای انجام اصلاحات لازم به کمیسیون مربوطه ارجاع شد. بر اساس ماده یک مصوبه دیروز مجلس، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد، پیش خریدار در آید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.» همچنین «اشخاصی همچون سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد و نیز مستاجرین اراضی اعم از ملکی (خصوصی)، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستاجره را دارند می‌توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند.»
چگونگی تنظیم قرارداد پیش فروش
بر اساس ماده 2 این لایحه، «در قرارداد پیش فروش باید حداقل مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک و اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری تصریح شود.»
همچنین «مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛ تعیین تکلیف راجع به خسارات تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر‌کننده پروانه و سایر مراجع قانونی و معرفی داوران باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود.»
براساس مصوبه مجلس در ماده 3، «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»
همچنین بر اساس ماده ۴ «تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارکی بدین شرح است: سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است؛ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛ بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده ۹ این قانون؛ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان؛ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.» همچنین «در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر‌کننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق، دولتی و عمومی و نظایر آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل ۳۰ درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر‌کننده پروانه می‌باشد.»
به موجب ماده 5 مصوب لایحه پیش فروش ساختمان، «تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه‌قضائیه صورت می‌گیرد.»
جریمه‌های عدم انجام تعهدات پیش فروشنده
براساس تصویب نمایندگان در ماده 6، «چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون [تعهدات ثبت شده در قرارداد] مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر را به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند:
۱ - در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
2 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۳ - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
4 - در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.» به موجب ماده 7 مصوبه مجلس، «در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد، صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.»
بر پایه ماده ۸ نیز، «در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناسی مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.»
نمایندگان در ماده 9 تصویب کردند که «پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.»
واریز تسهیلات بانکی به حساب پیش فروشنده
همچنین بر اساس ماده 10، «در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمین اخذ می‌گردد.»
مجلس ماده ۱۱ لایحه پیش فروش ساختمان را نیز این گونه به تصویب رساند که «در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.» مجلس در ماده ۱۲ مقرر کرد که «در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر میزان پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.» همچنین به موجب ماده ۱۳، «پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال
پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.»
فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات پیش خریدار
بر اساس مصوبه مجلس در ماده ۱۴، «در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمانی مبنی بر اینکه صرفا اقداماتی جزائی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (اگر کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد) پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت گردد از محل ماده ۱۱ این قانون و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ۱۹ این قانون نخواهد بود.»
با مصوبه مجلس در ماده 15، «عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.» همچنین به موجب ماده 16 این لایحه، «در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید؛ در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.» بر اساس ماده 17 نیز، «واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.» در ماده 19 این لایحه هم نمایندگان تصریح کردند که «پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.»
نمایندگان در پایان جلسه علنی دیروز، ادامه بررسی این لایحه را به جلسات بعدی موکول کردند. ضمن اینکه ماده ۱۸ این لایحه به دلیل مغایرت با قانون اساسی برای انجام اصلاحات لازم به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شد.
تحلیلی بر آثار مصوبه مجلس در بازار مسکن
دنیای اقتصاد - فرید قدیری: بخش‌هایی از لایحه‌ای که با هدف انضباط‌بخشی به بازار پیش‌فروش مسکن و ایجاد امنیت مالی برای پیش‌خریداران ملک، دو سال پیش تقدیم مجلس شد، روز گذشته با رای اکثریت نمایندگان به تصویب رسید، اما جرایم ۱۱ گانه‌ای که این لایحه برای پیش‌فروش‌های ناموفق به پیش‌فروشنده تحمیل خواهد کرد، از هم‌اکنون مورد نقد فنی انبوه‌سازان قرار دارد. پیش‌فروش، نوعی ابزار کمکی برای تامین مالی ساخت‌وساز در نبود تسهیلات بانکی یا در دوره رکود مسکن -که ساختمان‌های ساخته شده انبوه‌سازان فروش نمی‌رود- محسوب میشود که به‌واسطه آن، پیش‌خریدار با پرداخت مدت‌دار ارزش ملک در حال ساخت، بعد از مدتی صاحب مسکن میشود و از سوی دیگر سازنده با پرداخت تدریجی ارزش معامله از سوی پیش‌خریدار در مراحل مختلف ساخت، می‌تواند پروژه را بدون فقر مالی تکمیل کند.
در بازار پیش‌فروش مسکن طی چند سال اخیر به دلیل برخی سوءاستفاده‌ها از جانب پیش‌فروشنده‌ها، اعتماد پیش‌خریدار به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری‌که در سال 88 سهم پیش‌فروش از کل ساخت‌وسازهای شهر تهران کمتر از نصف روال طبیعی گزارش شده است. در شرایط طبیعی باید بین 40 تا 50 درصد از واحدهایی که در یک شهر یا کشور در مرحله شروع به ساخت -صدور پروانه- قرار می‌گیرد، پیش‌فروش شود. عمده تخلفی که پیش‌فروشنده‌ها مرتکب می‌شوند، فروش یک واحد به چندین نفر است که لایحه پیش‌فروش ساختمان برای جلوگیری از این اتفاق، مقرر کرده است معامله پیش‌فروش مسکن از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. اما در این لایحه یکسری جرایم برای پیش‌فروشنده‌هایی که به دلایل مختلف نمی‌توانند سر موعد مقرر واحد را تحویل پیش‌خریدار دهند در نظر گرفته شده که برخی از این جریمه‌ها از نگاه انبوه‌سازان باعث تحدید فعالیت در بازار پیش‌فروش خواهد شد. از جمله این جریمه‌ها موردی است که برای ناتوانی پیش‌فروشنده در تحویل به موقع واحد به پیش‌خریدار، تعیین شده است. انبوه‌سازان تهرانی در این باره می‌گویند، ساخت‌وساز به دلایل مختلف نظیر جهش قیمت مصالح‌ساختمانی، کمبود
ناگهانی مصالح، اختلافات مالک زمین با سازنده و تطویل مراحل رسیدگی به پرونده حقوقی و زمانبر بودن صدور مجوزهای ساختمانی، ممکن است تحت کنترل سازنده به لحاظ رعایت زمانبندی مراحل ساخت نباشد که در صورت وقوع هر کدام از این موانع معمولی، این سوال مطرح است که دادگاه چگونه می‌تواند تشخیص دهد وقفه در تحویل واحد مسکونی به پیش‌خریدار ناشی از برخورد پروژه به موانع معمولی بوده یا اینکه قصور عمدی در کار بوده است؟
بیت‌ا... ستاریان، کارشناس مسکن و سازنده پروژه‌های مسکونی در تهران در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: مجلس در بررسی نهایی لایحه پیش‌فروش ساختمان باید مفاد موجود در آن را به گونه‌ای تصویب کند که روند پیش‌فروش مسکن در بازار ضابطه‌مند شود نه اینکه باب پیش‌فروش با اتخاذ اقدامات سخت تنبیهی برای همیشه بسته شود.
وی تصریح کرد: باید مرز بین تخلف عمدی با مشکلات رایج موجود در مسیر ساخت‌وساز که باعث خلف وعده پیش‌فروشنده میشود در قانون پیش‌فروش مسکن در نظر گرفته شود. ستاریان پیشنهاد داد برای رونق بخشیدن به بازار پیش‌فروش که در دنیا از آن به شیوه درست ساخت و فروش مسکن نام برده میشود، باید زمینه قانونی تشکیل موسسات مالی و اعتباری در این حوزه به‌وجود بیاید تا این موسسات بدون دخالت سازنده، رابطه مالی و حقوقی بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را ایجاد کنند. وی تاکید کرد: اگر امنیت سرمایه‌گذاری به بازار پیش‌خرید مسکن برگردد، ساخت‌وسازها بدون تاثیر پذیری از دوران رکود و رونق مسکن، مسیر بدون التهابی را در پیش خواهد گرفت که نتیجه آن دستیابی به رونق پایدار در ساختمان‌سازی خواهد بود. به گزارش دنیای‌اقتصاد، کارشناسان مسکن در عین حال بر این باور هستند که با توجه به رکود بازار مسکن از یک طرف و کمبود نقدینگی مردم برای خرید مسکن از سوی دیگر، امر پیش فروش می‌تواند مولفه مطلوبی برای رونق بازار مسکن باشد؛ چرا که با توجه به تامین مالی پیش فروشندگان شرایط برای تولید مسکن و به دنبال آن رونق فراهم میشود. اما در برخی از مواردی که در این قانون
به عنوان جریمه برای پیش فروشندگان اعمال شده مواردی دیده میشود که بنا به گفته انبوه سازان و تولید کنندگان مسکن باید مورد بازنگری قرار گیرد. به گزارش دنیای اقتصاد، انبوه‌سازان ضمن وارد کردن نقدهای فنی و کارشناسی به مواردی از این قانون البته اذعان دارند که برخی از جرایم در نظر گرفته شده برای پیش‌فروشنده کاملا کارشناسی و منطقی است، اما آنها اعتقاد دارند با توجه به اینکه عمده افراد پیش فروشنده مسکن افرادی هستند که عموما بساز و بفروش هستند و علاقه‌ای به مسائل حقوقی ندارند شاید تصویب این لایحه علاقه آنها را به امر پیش فروش مسکن کاهش دهد. انبوه‌سازان از جمله نقدهای کارشناسی که به مضمون جرایم در نظر گرفته شده برای پیش فروشندگان در این قانون وارد می‌کنند، بحث تعیین مبلغ جریمه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد در صورت عدم انتقال به موقع سند رسمی برای پیش فروشنده است که به گفته آنها با توجه به اینکه ایجاد تعلل در امر تعلیق سند امری است که اصلا به پیش فروشنده ارتباط ندارد و بیش از هر چیز به ساختارهای اداری دستگاه‌های ذی‌ربط باز می‌گردد در نتیجه نباید چنین جریمه‌ای مشمول پیش فروشنده شود. به گفته فعالان ساخت‌وساز این
مشکل البته در مورد شهرستان‌ها مصداق ندارد و تنگناهای صدور سند عموما مربوط به پایتخت است. به اذعان تولیدکنندگان مسکن، یکی دیگر از مواد این قانون مبنی بر اینکه پیش خریدار در برابر بیمه کیفیت ساختمان مسوول است، کاملا منطقی است، اما اینکه مقرر شده چنانچه میزان خسارات وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد شد، محل اشکال است. به باور آنها باید شرایطی فراهم شود که بیش از هرچیز نحوه بیمه ساختمان یک چارچوب مشخصی داشته باشد تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری به عمل آید.
ارسال نظر