روند بهبود در معاملات خرید مسکن

تداوم روند روبه بهبود معاملات خرید مسکن در تهران و همچنین استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر مشهود است و این موضوع با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و همچنین رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، نشان از تقویت انتظارات برای رونق در ماه‌های پیش رو دارد.تحلیل فوق بخشی از گزارش رسمی بانک مرکزی است که درباره تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ و با استناد به آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، تهیه و منتشر شده است. در اردیبهشت‌ماه سال ۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵۴۳۱ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/ ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۷/ ۱ و ۸/ ۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل هفت میلیون و ۸۳۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۴/ ۱۵ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲/ ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۱/ ۵۲ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۴، ۶/ ۱ درصد کاهش نشان می‌دهد.توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت‌ماه سال ۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۲/ ۱۵ درصدی از کل معاملات، ‌بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به‌ترتیب با سهم ۵/ ۱۰، ۴/ ۸ و ۳/ ۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است ۷۰ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۸، ۱۰، ۷، ۱۱ و ۱۳) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۳۰ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی ملکی شهر تهران ۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۷/ ۱ و ۸/ ۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۱ (معادل ۱/ ۶ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۷ (معادل ۶/ ۷ درصد) تعلق دارد.

شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۲۵ تا ۳۰» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۷/ ۱۴ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «۳۰ تا ۳۵» و «۲۰ تا ۲۵» میلیون ریال به ترتیب با سهم ۲/ ۱۳ و ۷/ ۱۲ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۹/ ۳۰ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که حدود ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده‌اند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» مترمربع معادل ۷/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۷/ ۱۴ و ۱/ ۱۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۱/ ۵۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «۱۳۰ تا ۱۶۰» میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۰ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش «۱۰۰ تا ۱۳۰» و «۱۶۰ تا ۱۹۰» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۱/ ۹ و ۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ حدود ۸/ ۵۳ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۸۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۷/ ۵ درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند. این سهم‌ها در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۴ به ترتیب معادل ۹۷/ ۵ و ۶درصد بود.بانک مرکزی در جمع‌بندی خود از تحولات یک ماه گذشته بازار معاملات مسکن شهر تهران آورده است:حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۴/ ۱۵ هزار واحد مسکونی و ۱/ ۴۰ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۲/ ۸ و ۸/ ۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. افزایش حجم معاملات در این ماه نشانگر تداوم روند رو به بهبود معاملات و استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، انتظار می‌رود این روند در ماه‌های پیش‌رو نیز ادامه یابد.بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم است، به‌طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۹ و ۸/ ۱۰ درصد رشد نشان می‌دهد.