کارشناسان مسائل اقتصادی بر این باورند که دولت با ابزار مالیات می‌تواند گرانی‌های احتمالی بخش مسکن را مهار کند. به گزارش خبرگزاری مهر و به نقل از رسانه مالیاتی ایران، با نگاهی به وضعیت مسکن در طی ۴۰ سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی بوده است.

همچنین به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌ها را به دنبال خواهد داشت.

افزایش تقاضای سرمایه‌ای کاهش تقاضای موثر

در این میان، سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال ۱۳۷۶، حدود ۳۸درصد بوده که در سال ۱۳۸۱ به ۵۸درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی موثر) از ۶۲درصد در سال ۷۶ به ۴۲درصد در سال ۸۱ کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.

عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکای صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن است.

اجرای سیاست‌های فوق، منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است که به‌‌رغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن، دوران رونق - که تورمی نیز است - ناپدیدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به رکود می‌انجامد.

در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند، زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزو جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.

کارشناسان مسائل اقتصادی بر این باورند که با گذر از این دوران و ورود به شرایط فعلی، دولت با ابزار مالیات می‌تواند گرانی‌های احتمالی بخش مسکن را مهار کند. دولت و مجلس در سال گذشته پس از تشکیل جلسات متعدد در نهایت به این نتیجه رسیدند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند راهکار مناسبی در این خصوص باشد.

در این بین، نباید نقش کمیسیون عمران مجلس به دلیل آنچه که پیگیری مستمر اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان شده، نادیده گرفت. البته باید توجه داشت که دولت در لایحه ساماندهی تولید و عرضه مسکن شهری و روستایی تدابیر مالیاتی جدیدی اتخاذ کرده است.

براساس این لایحه در راستای حمایت از تولید مسکن و جهت‌دهی منابع مالی موجود در این بخش به سمت تولید مسکن به‌جای واسطه‌گری، دولت موظف است، نسبت به برقراری مالیات بر اراضی بایر شهری متناسب با سنوات بلااستفاده ماندن زمین و مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن متناسب با تعداد معامله بر روی هر ملک در طی یک‌سال از تاریخ اجرای این قانون اقدام کند.

وزارت مسکن و شهرسازی هم اعلام کرده که بازنگری مالیات‌های بخش مسکن در قالب چند لایحه در دستور کار قرار گرفته است. مالیات بر اراضی که ساخت و ساز نشده و در داخل ساخت‌وسازهای شهری معطل مانده ، ‌مالیات برخانه‌های مسکونی خالی و مالیات مضاعف بر معاملات مکرر زمین و مسکن سه لوایحی هستند که در این راستا در حال بررسی است.

رییس کل امور مالیاتی کشور هم سال گذشته به اثرات مثبت اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه اشاره کرد و گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه باعث سوق یافتن مالکین این واحدها به سمت اجاره آنها می‌شود که بدین طریق نیز عرضه واحدهای اجاره‌ای در سطح شهرها افزایش خواهد یافت.

مالیات بر خانه‌های خالی

از سوی دیگر، مالیات بر خانه‌های خالی ابزاری موثر برای افزایش عرضه مسکن است که از حجم خانه‌های خالی کاسته و تعادل در عرضه و تقاضا را باعث می‌شود. این پیشنهاد قبلا در دهه ۶۰ تجربه شده بود، اما به علت کمبود مطالعات اجرایی و مهیا نبودن پیش زمینه‌های لازم موفقیت‌آمیز نبود.

برخی از کارشناسان اعمال مالیات را زمینه‌ساز افزایش بیشتر قیمت مسکن عنوان و با آن مخالفت کرده‌اند. اما همین کارشناسان نیز این ابزار را در ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن موثر دانسته و اجرای آنرا مستلزم مطالعات عمیق و گسترده پیش از اجرای احتمالی ذکر کردند.

در همین حال، مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و سرمایه به ترتیب از مهمترین مشکلات بخش مسکن در کشور است و در همین راستا اخذ مالیات قابل توجه از صاحبان زمین‌های با کاربری مسکونی که بدون ساخت و ساز رها شده یا فقط دیوارکشی شده و یا به بهره‌برداری غیرمسکونی تبدیل شده‌اند، ضرورت دارد. همچنین برخی کارشناسان بخش مسکن می‌گویند، وکالت، صلح حقوقی و مبایعه نامه سه راه اصلی فرار از پرداخت مالیات املاک است. در این باره مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران سال گذشته با بیان مطلب فوق افزود: تعدادی از افراد معاملات خود را با وکالت نامه انجام می‌دهند، یعنی کسی را با وکالت‌نامه وکیل معاملات خود معرفی می‌کند که آن فرد نیز میلیاردها تومان خرید و فروش می‌کند بی‌آنکه حتی یک ریال مالیات شامل حالش شود.

اخذ مالیات همزمان با انتقال

وی افزود: راه‌های دیگر فرار مالیات املاک، صلح حقوق و مبایعه‌نامه است. حال اگر قانونی مبنی بر اخذ مالیات همزمان با انتقال و یا زمان انقضای مبایعه‌نامه تدوین شود، جلوی فرار مالیاتی از طریق مبایعه‌نامه تا حد زیادی گرفته خواهد شد.

خسروی از اجاره نامه‌های صوری به عنوان نوع دیگری از فرار مالیاتی املاک یاد کرد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به این که دریافت مالیات نقل و انتقال مسکن کار درستی است، افزود: مالیات نقل و انتقال باید دریافت شود، منتهی کارهای مالیاتی نیز که از راه دریافت مالیات صورت می‌گیرد، باید به تصویر کشیده شود. مردم باید لمس کنند که پرداخت مالیات کارآیی داشته و صرف عمران و آبادانی و آسایش خودشان شده است که البته این امر علاوه بر اطلاع‌رسانی صحیح مالیاتی نیاز به فرهنگ‌سازی نیز دارد.

خسروی در خصوص تغییر جدول نرخ مالیات بر نقل و انتقال گفت: جدول‌بندی نرخ مالیات بر نقل و انتقال براساس نوع مصالح ساختمان است که حتی خود اتحادیه نیز چیزی درباره این جداول نمی‌داند و این جداول باعث فرارهای مالیاتی زیادی شده است. به نظر من باید جدول نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک طبق متراژ ساختمان تعیین شود تا جلوی پارتی‌بازی و فرارهای مالیاتی گرفته شود.

مالیات بر درآمدهای اتفاقی

با گذر از این موضوع، وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیرا بر موضوعی تاکید کرده که کمتر کسی تاکنون به آن توجه کرده است. داوود دانش جعفری با تاکید بر نقش موثر مالیات در زمینه سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در برخی بخش‌ها، ‌گفت:‌ در صورت داشتن قانونی به عنوان مالیات بر درآمدهای اتفاقی شاید می‌توانستیم پدیده افزایش قیمت مسکن را که طی ماه‌های اخیر با آن مواجه شدیم به خوبی مهار کنیم.

دانش جعفری تصریح کرد: با وضع این قانون می‌توانیم از افزایش درآمد ‌افرادی که از راه سفته‌بازی و بورس بازی در بازار مسکن یک شبه درآمدهای هنگفتی را کسب می‌کنند، جلوگیری کنیم،‌ چرا که با این کار بورس باز متوجه می‌شود اگر یکباره درآمدی را به دست آورد سازمان مالیاتی در راستای این قانون برخورد کرده و درآمد اضافی را بازپس می‌گیرد. به هرحال، این امیدواری وجود دارد که هر چه سریعتر دولت با ابزار مالیات، گرانی‌های احتمالی بخش مسکن را مهار کند.