مدیر آژانس املاک ایساتیس:
رکود نسبی قابل پیش‌بینی است
احمد نادری
او در ابتدای گفت‌وگو چنین می‌گوید: برخی رسانه‌ها، مشاورین املاک را آدم‌های بد جامعه نشان می‌دهند در صورتی که یک واسطه خوب می‌تواند خدمتی به جامعه بکند که در حرفه‌های دیگر این امکان وجود ندارد. اگر ما به گفته همین رسانه‌ها «آدم‌های بد» جامعه هستیم، پس چرا اتحادیه صنف مشاورین املاک تشکیل شده است. این آدم‌های بد می‌توانند در هر صنفی وجود داشته باشند، مگر یک میوه فروش نمی‌تواند کم فروشی کند.
در هر صنفی می‌شود خیانت کرد، اما شاید حساسیت حرفه ما باعث می‌شود که هیچ گاه خریدار و فروشنده ضرر فروش و یا خرید خانه خود را فراموش نکند.
وی در عین حال به شغل خود افتخار می‌کند که در 16سال فعالیت در این زمینه صدها نفر را صاحب خانه کرده است.
متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد با مدیر آژانس املاک ایساتیس را در زیر بخوانید:
قیمت آپارتمان نوساز، خانه کلنگی و ویلایی در منطقه تهرانپارس چقدر است؟
قیمت‌ها کاملا متغیر است، شما وقتی به منطقه تهرانپارس اشاره می‌کنید، کل محدوده از شرق بلوار سراج تا شهرک حکیمیه و جنوب شهرک‌پارس تا فلکه اول تهرانپارس را در بر می‌گیرد که این مناطق خود به قسمت‌های مختلف با قیمت‌های متفاوت تقسیم می‌شود. تمام این تقسیم‌بندی‌ها بر قیمت مسکن تاثیرگذار است.
همچنین عامل دیگر تعیین کننده قیمت ملک، ابعاد زمین و متراژ آن است. قیمت زمین 300متر مربعی با عرض 10متر با قیمت زمین 300متر مربعی با عرض 12متر متفاوت است.
از این رو می‌توان حدود قیمت‌ها را از یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان تا ۲میلیون و ۲۰۰هزار تومان بابت هر متر مربع بیان کرد که تعداد واحدها، نوع مصالح، امکانات ساختمان وسن ساختمان نیز تاثیرگذار است.
این قیمت‌ها را چه کسی تعیین می‌کند؟
مالکان، تعیین کننده اصلی قیمت‌ها هستند. خیلی از افراد اعتقاد دارند که واسطه‌هایی مثل ما نقش زیادی در تعیین قیمت‌ها دارند، در صورتی که واقعیت چنین نیست و مشاوران املاک به‌عنوان کارشناس هیچگاه قیمت را تعیین نمی‌کنند، بلکه مشاورین املاک قیمت‌هایی که از سوی فروشندگان اعلام می‌شود را به خریداران انتقال می‌دهند.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال جاری چیست؟
رکود نسبی بازار مسکن در سال جاری قابل پیش‌بینی است، اما به دلیل تقاضای زیاد این رکود مدت زمان طولانی بر این بازار حاکم نیست، مانند اتفاقاتی که در سال ۸۵ در این بازار افتاد، رکود نسبی و سپس جهش قیمت به گونه‌ای که قیمت مسکن در مدت چند ماه به دو برابر رسید که می‌توان تنها دلیل آن را وجود دست‌هایی در بازار مسکن دانست که با خرید و احتکار خانه باعث کاهش عرضه در برابر افزایش روزافزون تقاضا، زمینه افزایش قیمت را فراهم کردند، به عنوان مثال، در همین منطقه تهرانپارس آپارتمان از ۷۰۰هزار تومان بابت هر متر مربع به یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان بابت هر متر مربع در مدت زمان کوتاهی رسید.
این رشد و جهش قیمت به چه دلیلی به وجود آمد؟
دلایل مختلف بر این بازار اثر گذاشتند، تقاضای زیاد و بر هم زدن توازن بازار مهم‌ترین این عوامل است. ما در کشوری با جمعیت جوان زندگی می‌کنیم، جمعیت جوانی که برای تشکیل خانواده خانه مستقلی می‌خواهد. از سوی دیگر عدم سوددهی و اطمینان بازارهای دیگر نیز نقش زیادی در افزایش تقاضا در بازار مسکن داشته است.
از سوی دیگر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد عوامل انسانی، نقش بسیار مهمی در تعیین قیمت تمام شده یک آپارتمان دارد.
واقعیت این است که شایعات و هدایت آن نیز بر بازار مسکن تاثیرگذار است. تاثیر شایعه بر تمام اتفاقاتی که در ۲ سال اخیر در بازار مسکن افتاده بسیار زیاد بوده است.زمانی که رسانه‌ها به انعکاس نظر مسوول یا کارشناسی از روند افزایش قیمت می‌پردازند، زمینه ایجاد شایعه را به وجود می‌آورند. در چنین شرایطی مردم نیز با نقدینگی هر چند اندک خود برای خرید آپارتمان خانه و زمین به ما مراجعه می‌کنند و از سوی دیگر فروشنده نیز که همان اظهار نظر را شنیده و با تقاضای زیاد مواجه شده است یا به امید گران‌تر شدن از فروش ملک خود خودداری می‌کند و یا قیمت را افزایش می‌دهد که در هر دو صورت افزایش قیمت و تورم به وجود می‌آید.
شما به عنوان یکی از فعالان بازار مسکن فکر می‌کنید با چه طرح و برنامه‌ای می‌توان زمینه تثبیت قیمت‌ها را فراهم کرد؟
دولت باید بر این بازار نظارت داشته باشد و قیمت‌ها کارشناسی شود، نه اینکه فروشنده تعیین‌کننده قیمت باشد.
زمانی که تیم کارشناس مسکن وجود داشته باشد آپارتمان، خانه ویلایی و زمین به قیمت کارشناسی به فروش می‌رسد. خیلی از کالاها همچون مواد شوینده و غذایی دارای نرخ فروش هستند که این نشان‌دهنده وجود کارشناسانی است که این قیمت‌ها را اعلام و بر فروش آن به این قیمت‌ها نظارت می‌کنند.
زمانی که تمام عناصر سازنده یک کالا افزایش قیمت داشته باشد، محصول یا همان کالا نیز افزایش قیمت دارد بنابراین با تثبیت قیمت مصالح تا حد زیادی از افزایش قیمت جلوگیری می‌شود.
طبیعی است که سازندگان نیز باید سود و منفعت خود را از ساخت یک ملک دریافت کنند در غیر این صورت آنها هم دیگر در این بازار فعالیت نمی‌کنند مانند اتفاقی که چند سال پیش افتاد و بسیاری از سازندگان از گردونه رقابت خارج شدند و نتوانستند با افزایش قیمت مصالح و تورم مقابله کنند.
بانک مرکزی در گزارش بهار سال ۸۵ قیمت تمام شده ساخت هرمتر مربع آپارتمان را کمتراز ۲۰هزارتومان اعلام کرد. اما این قیمت اعلام شده با قیمت موجود در بازار بسیار متفاوت است. این اختلاف قیمت را چگونه می‌توان توجیه کرد؟
200هزار تومان بابت هر مترمربع هزینه ساخت ساختمان‌هایی با امکانات و مصالح متوسط است که اگر قیمت زمین وخرید تراکم را به آن اضافه کنیم قیمت واقعی تمام شده برای سازنده به دست می‌آید.
از سوی دیگر نباید هزینه خواب سرمایه سازنده را نادیده گرفت، زیرا سازنده یک ساختمان به طور متوسط یک سال سرمایه خود را صرف ساخت و خرید زمین آپارتمانی می‌کند که می‌خواهد سود مناسب را پس از فروش واحدهای ساختمانی دریافت کند. پس طبیعی است با محاسبه همه این موارد قیمت واقعی آپارتمان به دست می‌آید.
به نظر شما اجرایی شدن پیشنهادهای تبصره 6 بودجه و حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده ساختمان و اجاره به شرط تملیک می‌توانند قیمت‌ها را کاهش دهد؟
من از شما سوال می‌کنم قیمت کدام زمین حذف می‌شود؟
دولت مبلغ زمین خریداری شده توسط سازنده را پرداخت می‌کند و یا زمین رایگان در اختیار سازنده قرار می‌دهد. در این صورت اولی نیازمند بودجه فراوان است و دومی هم در شهرهای بزرگ و اطراف آن امکان‌پذیر نیست. پس در شهرک‌های اقماری با فاصله بسیار زیاد می‌توان این طرح را عملی کرد اما هزینه رفت و آمد و خدمات شهری هزینه کمی نیست که بر دوش ساکنان آن منطقه و دولت خواهد بود.
پیش خرید آپارتمان به عنوان راهکاری برای افرادی که نقدینگی آنها پاسخگوی خرید آپارتمان نیست همیشه مطرح بوده است. آیا شما پیش خرید را به متقاضیان پیشنهاد می‌کنید؟
در واقع ما در زمینه پیش فروش فعالیت نمی‌کنیم زیرا در برخی موارد سازنده به تعهدات خود در زمینه تحویل آپارتمان عمل نمی‌کند و در این صورت ما ناخواسته درگیر مساله‌ای می‌شویم که بالواقع به ما ارتباطی ندارد.
آقای دهقان به عنوان آخرین سوال، خریداران با چه موانع و مشکلاتی برای پیش خرید آپارتمان روبه‌رو هستند و چه توصیه‌ای به خریداران دارید؟
تا مدت‌ها پیش امکان فروش یک واحد به چند متقاضی برای پیش خرید وجود داشت اما با اقدام شهرداری در ارائه سند پیش فروش به خریداران، مانع این دسته از کلاهبرداری‌ها شد. شهرداری این سند را به تعداد واحد مسکونی پیش فروش در مرحله سفت‌کاری بنا صادر می‌کند و در حقیقت خریداران با اطمینان خاطر می‌توانند اقدام به خرید بنایی نیمه کاره را داشته باشند. اما در بیشتر موارد فروشندگان به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و مشکلاتی را برای خود خریدار و آژانس املاک ایجاد می‌نمایند.
در پایان جا دارد از آقای خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تشکر کنم.
ارسال نظر