عوارض ساخت مسکن چه میزان افزایش یافت؟
زلزله تورمی در پروانه ساختمانی
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از میانگین عوارض ساخت برای هرمترمربع آپارتمان در تهران
پرواز عوارض باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود؟ پاسخ در یک مطالعه رسمی
هزینه‌‌‌های صدور پروانه ساختمانی در سال‌جاری به میزان چشمگیری افزایش یافته است. این افزایش به حدی قابل‌توجه است که می‌توان از تعبیر «جهش» برای آن استفاده کرد؛ کمااینکه یافته‌‌‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد در برخی موارد این هزینه‌‌‌ها نسبت به سال ۱۴۰۱ حول و حوش سه برابر شده است. دسترسی به اطلاعات متقن از تغییرات هزینه‌‌‌های صدور پروانه ساختمانی میسر نیست اما «دنیای‌اقتصاد» با انجام تحقیقات مفصل از منابع مختلف، به روایت‌‌‌های مختلفی درباره زلزله تورمی که امسال در هزینه عوارض صدور پروانه رخ داده، دست پیدا کرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شورای شهر تهران بهمن ماه پارسال مصوبه‌‌‌ای گذرانده که بر اساس عنوان اولیه آن، عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۲ در قالب این مصوبه تعیین‌تکلیف شده است. در مقدمه این مصوبه نیز به صراحت تاکید شده که شهرداری از ابتدای سال ۱۴۰۲ باید نسبت به اخذ عوارض ساختمانی بر اساس این مصوبه اقدام کند. اما در یک نگاه کلی می‌توان ادعا کرد مصوبه مربوط به عوارض ساخت‌وساز در سال‌جاری ابهام به مراتب بیشتری نسبت به مصوبات متناظر خود در سالهای گذشته دارد. هرچند در تمام سالهای گذشته مصوبات مربوط به تعیین عوارض و هزینه‌‌‌های صدور مجوز ساخت‌وساز گنگ بوده است اما امسال تنها نقطه روشن مصوبات قبلی که قدری از ابهامات می‌‌‌کاست نیز از متن مصوبه تعیین عوارض ساختمانی حذف شده است.
به طور معمول در لوایح مشابه تعیین عوارض ساختمانی با وجود گنگ بودن فرمول و جزئیات آن، یک بند وجود داشت که بر اساس آن تاکید می‌‌‌شد میزان عوارض نهایی نباید از یک حد مشخص فراتر برود. اما اکنون این بند در مصوبه مربوط به سال 1402 وجود ندارد. به این ترتیب همان نقطه خاکستری جزئی هم از مصوبه امسال حذف شده و عملا سازندهها باید در تاریکی مطلق نسبت به هزینه‌‌‌های صدور پروانه، درباره شروع پروژههای ساختمانی خود تصمیم‌گیری کنند، چراکه از مصوبه مذکور، چیزی دستگیرشان نخواهد شد. اما نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از منابع مختلف هم در مدیریت شهری، هم جامعه کارشناسی و هم سرمایه‌گذاران ساختمانی فعال در تهران حکایت از وجود چهار روایت مختلف درباره میزان تورم عوارض صدور پروانه دارد و بیانیه روشن و واضحی از سوی شهرداری در اختیار شهروندان و فعالان ساختمانی قرار نگرفته تا به واسطه آن بتوانند هزینه‌‌‌های صدور پروانه در مناطق مختلف را محاسبه کنند؛ چراکه مدیریت شهری به صورت رسمی صرفا به اعلام یک رقم به عنوان میانگین رشد هزینه صدور پروانه در کل پهنه شهر تهران - حول و حوش 35درصد - بسنده کرده است.
اما در غیاب روایت رسمی، روایت‌‌‌های چهارگانه دیگر یکی ناظر بر رشد 36درصدی میانگین هزینه‌‌‌های عوارض ساختمانی در تهران، دیگری رشد 70 درصدی این هزینه‌‌‌ها در سال‌جاری نسبت به پارسال و روایت سوم ناظر بر این است که تغییرات در مورد مجوز صدور پروانه مسکونی 40درصد و در مورد مجوز اداری 80درصد افزایشی بوده است اما هزینه صدور پروانه ساختمانی برای مجوزهای تجاری بدون تغییر مانده است. در این بین یک روایت چهارم نیز وجود دارد که میانگین تغییرات هزینه‌‌‌های صدور پروانه در بالای محور خیابان انقلاب را 35درصد و در پایین این محور 25درصد اعلام کرده است. اما صرف‌‌‌نظر از میزان تورم این عوارض در سال‌جاری، بر اساس تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» آنچه به عنوان میانگین هزینه صدور پروانه ساختمانی برای هر مترمربع ساخت‌وساز مسکونی در تهران در سال 1402 برآورد می‌شود، رقمی حدود یک میلیون و 34هزار تومان است. تعدد روایت‌‌‌ها درباره تغییرات هزینه‌‌‌های ساخت یکی از عوامل ضد سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود که آنها را دچار سرگیجه کرده و امکان اتخاذ تصمیم درباره آینده پروژههای کاری را از آنها سلب می‌کند.
ماجرای جهش عوارض ساخت‌وساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در کنار روایت‌‌‌های مختلف از تورم عوارض صدور پروانه، برخی از سازندهها نیز به صورت موردی مدعی جهش دو تا سه برابری هزینه‌‌‌های صدور پروانه نسبت به سال گذشته هستند. هرچند سازندهها بر اساس تجربه امسال خود این برآورد را اعلام کرده‌‌‌اند اما شهرداری تهران به عنوان مرجع رسمی باید با صدور اطلاعیه‌‌‌ای این اطلاعات را تایید یا رد کند. اما آنچه در این ارتباط اهمیت دارد این است که در قالب تبصره 8 ماده دوم مصوبه امسال تعیین عوارض ساختمانی، به صراحت قید شده «در صورتی که بر اساس مصوبات موردی کمیسیون ماده 5، تراکم ساختمانی نسبت به دفترچه ضوابط مقررات طرح تفصیلی مصوب افزایش یابد، ضریب پلکانی عوارض زیربنا برای مازاد تراکم مسکونی اختصاص‌یافته بر مبنای 5/ 3 برابر جداول مربوطه محاسبه می‌شود.» به این ترتیب این لایحه تصریح دارد که راه برای تخلف در تراکم ساختمانی برای خلاف‌‌‌سازها باز است و آنها می‌توانند با پرداخت هزینه‌‌‌های مربوطه معادل 250درصد بیشتر از ارقام مصوب مربوط به تراکم مجاز، ساخت‌وساز خارج از ضابطه خود را قانونی کنند. بنابراین ادعاهای مربوط به رشد تا سه برابری هزینه‌‌‌های ساختمانی نادرست نیست اما مربوط به این قبیل موارد است که در مصوبه شورای شهر تهران نیز پیش‌بینی شده است.
بعد دیگری از این ماجرا ناظر بر تاثیر تغییرات چشمگیر هزینه‌‌‌های عوارض ساختمانی بر بازار مسکن است که نباید از نظر مدیریت شهری دور بماند. امسال به واسطه فعالیت قرارگاه مسکن و چراغ سبز به ساخت‌وسازهای خاص از سوی کمیسیون ماده 5 مبتنی بر عملکرد این کمیسیون در سال گذشته، احتمالا تعداد پروژههای ساختمانی که مشمول این بند از مصوبه تعیین عوارض ساخت‌وساز می‌شود، کم نیست و از آنجا که مثل همه بازارها، در بازار مسکن نیز قیمت‌های فروش تعیین‌شده در هر پروژه ساختمانی، قابل سرایت به دیگر ساخت‌وسازهای سطح شهر است، بعید نیست این مصوبات تبعات تورمی در بازار مسکن داشته باشد و قیمت‌گذاری برای فروش واحدهای مسکونی دیگر در سطح شهر نیز، تابع قیمت‌گذاری پروژههای متخلفانه با لحاظ رشد تا 250 درصدی هزینه‌‌‌های صدور پروانه باشد.
عواقب پرواز عوارض ساختمانی
بررسی ریشه وضعیت کنونی در حوزه هزینه‌‌‌های صدور مجوزهای ساختمانی یعنی جهش یکباره این عوارض برای ساخت‌وسازهای سال 1402 آن هم در شرایطی که بازار مسکن در شرایط تلاطم قیمتی قرار دارد و حتی آمارهای رسمی از تورم مسکن در ماه‌‌‌های اخیر از سوی منابع آماری رسمی کشور منتشر نشده است، نشان می‌دهد ماجرا به عملکرد سالهای گذشته مدیریت شهری در این حوزه ارتباط دارد.در بررسی تورم عوارض صدور پروانه ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت مسکن در سال‌جاری باید به دو نکته توجه شود؛ نکته اول این است که در عمده سالهای گذشته از دو دهه اخیر، سیاستگذار شهری همچون سیاستگذار پولی و ارزی به جای اینکه عوارض مذکور را متناسب با هزینه‌‌‌های شهر و میزان تورم مسکن افزایش دهد، از تغییر آن خودداری کرده یا تغییراتی به مراتب کمتر از حدودی که باید را اعمال کرده است. این روند سبب شده در هر بازه زمانی چند ساله، فنر هزینه‌‌‌های صدور پروانه جمع و در یک سال به شکل ناگهانی رها شود که درست مانند وضعیتی که در بازار ارز شاهد آن هستیم، آثار سوء این روند مشهود بوده است. در یک مطالعه رسمی که توسط فردین یزدانی، صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در سال 1400 به سفارش مرکز مطالعات شهر تهران انجام شده است، این طور تصریح شده که «در سال‌هایی که تعرفه تراکم کمتر از رشد قیمت مسکن حرکت کرده است، شهرداری حق شهروندان را که از طریق فروش تراکم محدود می‌شود، به نفع سازندگان و به قیمتی کمتر از سودآوری مسکن واگذار کرده است.» به بیان دیگر وقتی شهرداری از دریافت بهروز عوارض ساختمانی در برخی سالهای دهه اخیر صرف‌‌‌نظر کرده و تعرفه این عوارض را بهروز نکرده است، گویی حق شهروندان را به نفع عواید گروه محدودی از سرمایه‌گذاران ساختمانی در آن سال‌ها پایمال کرده است.
وقتی در عمده سالهای گذشته چنین روندی حاکم بوده، دور از انتظار نیست که این فنر یکباره در سالی مثل امسال باز شود و هزینه‌‌‌های جواز ساختمانی جهش کند؛ کمااینکه در تجربیات مورد بررسی سالهای گذشته، در سال 90 دقیقا چنین اتفاقی رخ داد و هزینه عوارض ساختمانی در آن سال 291درصد افزایش یافت. نکته قابل تامل دیگر که در مطالعه مذکور نیز به آن پرداخته شده این است که رشد ناگهانی و جهش‌‌‌گونه تعرفه تراکم هر چند سال یک‌بار، به مثابه عامل افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند. در نهایت آنچه مهم است این است که وضعیت کنونی حاصل محدود کردن رشد تعرفه عوارض صدور جواز ساختمانی در سالهای گذشته بوده و اکنون نیز مبتنی بر تجربیات گذشته، تبعاتی برای قیمت مسکن خواهد داشت. به این ترتیب مبتنی بر نتایج این مطالعه، شهرداری تهران در سالی که با ایجاد قرارگاه مسکن به دنبال کاهش تامین هزینه مسکن برای شهروندان تهرانی و تسهیل خانه‌‌‌دار شدن آنهاست، اما در عمل لایحه‌‌‌ای که در حوزه عوارض ساخت ارائه شده و به تصویب شورای شهر رسیده است، برخلاف منویات مدیریت شهری و به منزله سکویی برای رشد بیشتر قیمت مسکن عمل خواهد کرد. در حال حاضر هزینه‌‌‌های صدور پروانه 5/ 5درصد از هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در تهران را شامل می‌شود که این رقم در سالهای مختلف بین 2 تا 7درصد در نوسان بوده است؛ اما همین میزان نیز به طور نسبی بالا برآورد می‌شود.
اینکه شهرداری‌‌‌ها همچنان به جای درآمدهای سالم و پایدار بیشترین درآمدهای خود را از محل صدور جواز ساختمانی کسب می‌کنند، یکی از عوامل رشد ناگهانی و قابل‌توجه هزینه‌‌‌های صدور پروانه در سال‌جاری محسوب می‌شود. از سوی دیگر گران اداره شدن شهر تهران عاملی برای طمع بیشتر مدیریت شهری به افزایش هزینه‌‌‌های صدور پروانه است. در یک نمونه برآوردها حکایت از آن دارد که نیروی انسانی فعال در حوزه مدیریت شهری سه برابر رقمی است که باید به کار گرفته شود. بنابراین کافی است با افزایش بهره‌‌‌وری، هزینه نیروی انسانی در شهرداری کاهش پیدا کند تا به کاهش 70درصدی هزینه‌‌‌های جاری و حقوق و دستمزد بینجامد. در نهایت یکسری از هزینه‌‌‌ها و مخارج در شهرهای بزرگ مثل تهران نیازمند سرمایه‌گذاری زیرساختی دولت و برخی از پروژههای زیرساختی نیز نیازمند مشارکت بخش خصوصی است. بنابراین اهتمام شهرداری باید استفاده از این ظرفیت‌‌‌ها باشد و بتواند در اموری مثل توسعه حمل‌ونقل عمومی از امکانات دولت و سرمایه بخش خصوصی بهره‌‌‌مند شود تا نیازی به افزایش درآمد به هر قیمت ممکن نباشد. در نهایت از یاد نبریم که تدارک رشد قابل‌توجه درآمدهای ساختمانی در سال‌جاری، پارسال در لایحه بودجه 1402 شهر تهران دیده شده بود؛ کما اینکه بودجه 50درصد رشد کرد اما هزینه‌‌‌های جاری 66 درصد، هزینه‌‌‌های عمرانی 51درصد و درآمد ناشی از عوارض ساخت‌وساز 85درصد افزایش پیدا کرد.
همان زمان «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد این رشد قابل‌توجه در عوارض ساختمانی به دو صورت امکان تحقق دارد؛ یا رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی و پرداخت عوارض با ارقام پایین‌‌‌تر از سوی سرمایه‌گذاران بیشتر یا ادامه رکود ساختمانی و رشد قابل‌توجه عوارض مربوطه که به نظر می‌رسد اکنون سناریوی دوم در حال تحقق است. تردیدی وجود ندارد که هر نوع عوارض در مدیریت شهری به عنوان حق شهر تلقی می‌شود و باید در جای خود و با تعرفه معقول افزایش پیدا کند. اما رشد هزینه‌‌‌های صدور جواز ساختمانی در شرایطی که ساخت و معاملات مسکن در رکود به سر می‌‌‌برد و مسکن، زمین و مصالح ساختمانی تورم بالا دارد، اقدام بهنگامی از سوی مدیریت شهری نیست. مدیریت شهری در این مقطع زمانی باید به جای رشد هزینه‌‌‌های صدور پروانه، اتفاقا مکانیزم‌‌‌های تشویقی برای بازگشت رونق ساخت‌وساز را به‌‌‌کار بگیرد و اتفاقا مشوق‌‌‌ها باید در مناطقی تعریف شود که نیاز به ساخت‌وساز در آنها وجود دارد.
نیاز پایتخت به عوارض هوشمند ساختمانی
یک صاحب‌نظر ارشد شهری با اشاره به ابعاد گران اداره شدن پایتخت، تبعات این پدیده را برای شهروندان تشریح کرد. حسین ایمانی‌جاجرمی در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به اینکه تهران، شهری است که سال‌هاست به صرفه اداره نمی‌شود، گفت: مظاهر زیادی پیرامون گران اداره شدن شهر وجود دارد که یکی از آنها تعداد نیروی انسانی در شهرداری است. آمار منابع انسانی مشغول به کار در شهرداری تهران در مقایسه با شهرداری‌‌‌های شهرهای مشابه به لحاظ جمعیت بسیار بیشتر است.
البته به طور معمول مدیریت شهری در دوره‌‌‌های مختلف از اعلام شفاف آمار نیروی انسانی خودداری کرده است اما برآوردهایی از فعالیت ۱۵۰هزار نفر نیروی انسانی در شهرداری صورت گرفته است که البته تمام این افراد به طور مستقیم با شهرداری قرارداد ندارند اما با سازوکارهایی مثل قرارداد با شرکت ثالث به استخدام شهرداری در‌آمده‌‌‌اند. ایمانی‌جاجرمی با بیان اینکه یکی از مشکلات ریشه‌‌‌دار شهرداری‌‌‌ها که سال‌ها سابقه دارد، تورم نیروی انسانی است، گفت: کافی است فردی به عنوان مراجع به یکی از ده‌‌‌ها یا شاید صدها ساختمان متعلق به شهرداری تهران مراجعه کند؛ خواهد دید که بعضا چند میز در یک اتاق قرار گرفته و کار در حالی بین افراد تقسیم شده که انجام همه آنها از عهده یک نیروی انسانی بر‌می‌‌‌آید.
وی با بیان اینکه مساله بهره‌‌‌وری و صرفه و صلاح شهر از این بابت همواره مغفول مانده است، افزود: طبیعی است برای تامین حقوق و دستمزد این حجم از نیروی انسانی که شاید نیمی از بودجه سالانه شهر بابت آن هزینه می‌شود، نیاز به درآمدزایی وجود دارد و ساده‌‌‌ترین راه درآمدزایی پیش روی شهرداری‌‌‌ها نیز، منابع حاصل از صدور مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز است. جاجرمی با بیان اینکه شهرداری باید از ابزار عوارض ساختمانی به عنوان اهرمی برای تنظیم بازار آشفته مسکن استفاده کند، در این رابطه توضیح داد: در حالی که در مناطق ۱ و ۳ و نیز محله‌‌‌های گران‌قیمت منطقه ۲ واقع در شمال تهران تعداد زیادی واحد مسکونی خالی وجود دارد و تقریبا زمینی برای ساخت‌وساز جدید باقی نمانده است، در برخی از مناطق جنوبی با کمبود عرضه مسکن در استطاعت روبه‌رو هستیم و انبوهی از پلاک‌‌‌های فرسوده وجود دارد که تخریب و نوسازی آنها ضروری است. در این شرایط اگر قرار باشد شهرداری تهران نه صرفا با انگیزه درآمدزایی برای تامین هزینه‌‌‌های جاری خود، بلکه با هدف ایفای نقش تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن به این مساله ورود کند، می‌تواند عوارض ساختمانی را به شکل هوشمند در برخی مناطق کاهش داده و در برخی مناطق افزایش دهد. این صاحب‌نظر ارشد شهری معتقد است ترویج توسعه شهر در مناطق کم‌‌‌برخوردار هدفی است که با رشد هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز همخوانی ندارد و از این رو در شرایط فعلی نقد جدی به تغییرات افزایشی قابل‌توجه هزینه‌‌‌های ساخت وارد است.
ایمانی‌جاجرمی با تاکید بر اینکه منابع درآمدی پایدار و سالم مثل شارژ شهری باید به تدریج جایگزین عوارض ساختمانی در بودجه شهرداری‌‌‌ها شود، گفت: در قانون درآمد پایدار شهرداری‌‌‌ها نیز که سال گذشته برای اجرا ابلاغ شد، تاکید شده که فشار هزینه‌‌‌های اداره شهر باید به جای اینکه روی دوش توسعه‌‌‌گران باشد، میان بهره‌‌‌برداران توزیع شود. در این صورت هر شهروند به تناسب امکاناتی که به آن دسترسی دارد، به صورت سالانه شارژ شهری پرداخت خواهد کرد و در عین حال شهرداری‌‌‌ها نیز پاسخگوتر از همیشه در قبال هزینه‌‌‌کرد درآمدهای خود که حاصل مشارکت جمعی شهروندان است، عمل خواهند کرد. اکنون درواقع مشخص نیست درآمدهای شهر که عمدتا از محل ساخت‌وساز حاصل می‌شود، به درستی هزینه می‌شود یا نه؟ از این رو در کنار این مساله لازم است شفافیت نیز به عنوان یک مطالبه عمومی در کنار مساله جایگزینی درآمدهای سالم و پایدار به جای درآمدهای سمی دنبال و در نحوه انعکاس جزئیات عملکرد مالی شهرداری‌‌‌ها بازنگری شود. موضوع دیگری که جاجرمی به آن پرداخت، فقدان اختیارات کافی در مدیریت شهری تهران است.
وی در این رابطه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سهم تهران در تولید ناخالص داخلی کشور چیزی حدود ۲۵درصد است اما شهرداری چنین شهری از اختیارات کافی برخوردار نیست تا در جایی که لازم است، عوارض وضع و از آن محل درآمد کسب کند. وی معتقد است راه‌حل این مساله حرکت دولت به سمت تحقق مجموعه شهری است، چراکه در این صورت فعالیت‌‌‌های صورت گرفته در یک منطقه شهری اقتصادی می‌شود و نحوه توزیع درآمد به کلی تغییر خواهد کرد. وی معتقد است در این صورت دیگر نیازی نیست که شهرداری در جایی مثل تهران یا هر شهر دیگری، هزینه‌‌‌های اداره خود را به گردن تولیدکننده کالای مهمی مثل مسکن بیندازد.
