رفتار محتاطانه خریداران ملک

مسعود سعادتمند
کارشناس مسکن

در ماه‌های اخیر، نوعی سردرگمی در مشتریان واحدهای مسکونی مشهود است و خریداران در انتظار روشن‌تر شدن وضعیت بازار مسکن به سر می‌برند. از یک سو، افزایش تسهیلات خرید مسکن و افزایش قدرت خرید مشتریان به‌واسطه فرا رسیدن سررسید دریافت تسهیلات مسکن یکم، منجر به ایجاد تقاضا در بازار شده است و از سوی دیگر، نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی و طولانی شدن دوره رکود، باعث شده مشتریان محتاطانه‌تر وارد بازار شوند.

آنچه مشهود است، آینده بازار مسکن در سال 1396، به شدت تحت‌تاثیر سیاست‌های دولت در نظام بانکی است. شواهد نشان می‌دهد با استقرار دولت و کابینه جدید، کاهش نرخ سود بانکی در زمره سیاست‌های دولت قرار خواهد داشت. در این شرایط لازم است راهکاری جامع شامل کاهش نرخ سود به‌صورت پلکانی، اتخاذ راهکارهای موثر برای جلوگیری از ادامه مسیر نامناسب فعلی در برخی از بانک‌ها، حمایت‌های نقدینگی از بانک‌های ناتوان در پرداخت مطالبات سپرده‌گذاران به‌منظور جلوگیری از بروز بحران در سیستم بانکی و سایر اقدامات موثر برای رفع بحران اتخاذ شود تا شاهد هجوم مردم برای خروج سرمایه‌ها از بانک نباشیم و تنها بخشی از سرمایه‌ها از بانک خارج و وارد سایر بازارها شود.

در صورت توجه به این موارد، به‌نظر نمی‌رسد بازار مسکن نخستین اولویت سرمایه‌گذاران پس از خروج بخشی از سرمایه‌ها از بانک باشد و معمولا گزینه‌های دیگری نظیر بازارهای ارز و طلا، در اولویت‌های بالاتری برای سرمایه‌گذاری قرار دارند؛ هر چند طبیعتا جو روانی ممکن است باعث افزایش معاملات و تا حدودی نیز تورم در این بخش شود. از آنجا که تاکنون تیم اقتصادی دولت تدبیر و امید همواره سعی کرده است با حفظ آرامش در اقتصاد کشور، از اقداماتی که منجر به ایجاد تنش و بحران در نظام اقتصادی کشور می‌شود پرهیز کند؛ بنابراین به‌نظر می‌رسد برنامه دولت برای رفع مشکلات نظام بانکی نیز با رعایت الزامات فوق و سایر الزامات این حوزه صورت گرفته و بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده سال 96 با این وضعیت مواجه باشد.

با توجه به موارد مذکور، به‌نظر می‌رسد دولت باید راهکارهایی را به‌منظور جلوگیری از بروز تورم در حوزه مسکن و استفاده از این فرصت برای افزایش رشد اقتصادی و رونق‌بخشی به ساخت‌و‌ساز در پیش گیرد. در این راستا، ضمن تحریک سمت عرضه به احداث ساختمان‌های متناسب با تقاضای بازار از طریق ارائه تسهیلات مناسب و هوشمندانه، لازم است دولت رشد و توسعه راهکارهای نوین تامین مالی ساخت‌و‌ساز از طریق بازار سرمایه را نیز سرعت بخشد. رفع موانع توسعه لیزینگ‌ها در حوزه مسکن و تزریق منابع به این مجموعه‌ها، گام موثر دیگری است که باید در چارچوب قوانین بانک مرکزی مورد توجه قرار گیرد. در حال حاضر، شرکت‌های لیزینگ‌ ضمن دریافت سود بالا برای تسهیلات ارائه شده و در نظر گرفتن زمان کم برای بازپرداخت اقساط، خود نیز مبلغی را به بهای واحد افزوده و در بسیاری از موارد نرخ موثر ارائه شده ازسوی آنها به بالاتر از 30 درصد می‌رسد که با تقاضای بازار منطبق نبوده و نمی‌توانند نقش موثری را در بازار بر عهده گیرند.

از سوی دیگر، رفع مشکلات و ابهامات مالیاتی قانون جدید مالیات بر ساخت‌و‌ساز در کنار رفع مشکل انبوه‌سازان در حوزه مالیات بر ارزش افزوده، ضمن کمک به کاهش بهای تمام شده ساخت، می‌تواند منجر به تشویق سمت عرضه شود. در حال حاضر، سازندگان در هنگام خرید مصالح، مالیات بر ارزش افزوده را می‌پردازند؛ در حالی که در هنگام فروش واحدهای احداثی، مالیات بر ارزش افزوده را از مشتریان دریافت نمی‌کنند و عملا به جای مصرف‌کننده نهایی، مالیات بر ارزش افزوده را انبوه‌ساز می‌پردازد و همین موضوع باعث افزایش بهای تمام شده ساخت برای انبوه‌سازان حرفه‌ای شده است. رفع این مشکل می‌تواند علاوه بر افزایش عدالت مالیاتی، به انبوه‌سازان انگیزه مضاعفی ببخشد.

در کنار این موارد، تسریع در انجام اقدامات لازم به‌منظور اجرایی شدن طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌منظور عرضه بخشی از این خانه‌ها به بازار، می‌تواند بخشی از تقاضای ایجاد شده پس از کاهش نرخ سود بانکی را در بازار پاسخ دهد. همچنین اصلاح قانون فعلی پیش‌فروش به‌منظور تطابق بیشتر آن با واقعیت‌های بازار و رفع مشکلات آن می‌تواند این روش را به‌عنوان یک روش تامین مالی برد - برد برای خریدار و سازنده مطرح ساخته و نقش موثری را در رونق معاملات بخش مسکن فراهم کند. در مجموع می‌توان گفت دولت باید ضمن توجه و برنامه‌ریزی برای رفع یکی از موانع ریشه‌ای توسعه سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان یعنی نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، از حالا برنامه‌ریزی لازم را برای جلوگیری از بروز بحران مجدد و تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار با انجام اقدامات فوق و سایر اقداماتی که در حوصله این مطلب نمی‌گنجد، انجام دهد.