گفت وگوی اختصاصی با مدیرعامل شهر جدید پردیس
پردیس، شهر شرقی
بیوگرافی شهر پردیس
شهرهای جدید با تفکر اصولی شکل گرفته و تقریبا تمامی آنها دارای طرح جامع، تفصیلی و طرح‌های آماده‌سازی هستند. شهر پردیس هم از این قاعده مستثنا نیست.
۱- شهر پردیس در شرق استان تهران و در فاصله ۱۷ کیلومتری آزاد راه تهران - پردیس واقع شده است.
۲- شروع به کار شهر پردیس، سال ۱۳۷۲
۳- مطالعات شهرسازی شهر
* اولین طرح جامع شهر، سال ۱۳۷۴ برای جمعیتی بالغ بر ۱۵۰ هزار نفر
* اولین طرح تفصیلی، سال ۱۳۸۳ برای جمعیتی بالغ بر ۱۶۸ هزار نفر
* آخرین طرح جامع مصوب این شهر، در سال ۱۳۸۴ برای جمعیتی بالغ بر ۲۰۲ هزار نفر به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.
شهرهای جدید با تفکر اصولی شکل گرفته و تقریبا تمامی آنها دارای طرح جامع، تفصیلی و طرح‌های آماده‌سازی هستند. شهر پردیس هم از این قاعده مستثنا نیست.
۱- شهر پردیس در شرق استان تهران و در فاصله ۱۷ کیلومتری آزاد راه تهران - پردیس واقع شده است.
۲- شروع به کار شهر پردیس، سال ۱۳۷۲
۳- مطالعات شهرسازی شهر
* اولین طرح جامع شهر، سال ۱۳۷۴ برای جمعیتی بالغ بر ۱۵۰ هزار نفر
* اولین طرح تفصیلی، سال ۱۳۸۳ برای جمعیتی بالغ بر ۱۶۸ هزار نفر
* آخرین طرح جامع مصوب این شهر، در سال ۱۳۸۴ برای جمعیتی بالغ بر ۲۰۲ هزار نفر به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.
بیوگرافی شهر پردیس
شهرهای جدید با تفکر اصولی شکل گرفته و تقریبا تمامی آنها دارای طرح جامع، تفصیلی و طرح‌های آماده‌سازی هستند. شهر پردیس هم از این قاعده مستثنا نیست.
1- شهر پردیس در شرق استان تهران و در فاصله 17 کیلومتری آزاد راه تهران - پردیس واقع شده است.
۲- شروع به کار شهر پردیس، سال ۱۳۷۲
3- مطالعات شهرسازی شهر
* اولین طرح جامع شهر، سال ۱۳۷۴ برای جمعیتی بالغ بر ۱۵۰ هزار نفر
* اولین طرح تفصیلی، سال 1383 برای جمعیتی بالغ بر 168 هزار نفر
* آخرین طرح جامع مصوب این شهر، در سال ۱۳۸۴ برای جمعیتی بالغ بر ۲۰۲ هزار نفر به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.
4- در حال حاضر، شهر پردیس محدوده‌ای به مساحت 4150 هکتار و حریمی به مساحت 11172 هکتار دارد.
۵- دسترسی شهر پردیس به کلان شهر تهران از طریق آزادراه تهران - پردیس و بزرگراه تهران - فیروزکوه امکان پذیر است. مطالعات طراحی مسیر مترو (قطار برقی) تهران - پردیس نیز توسط این شرکت با کنسرسیومی از شرکت مهندسین مشاور پل رود و همکاران با قراردادی بالغ بر ۸/ ۱ میلیارد تومان منعقد و طراحی آن آغاز شده است.
6- این شهر دارای 11 فاز است که حدود 9 فاز آن مسکونی - توریستی - تفریحی و 2 فاز دیگر (فازهای 6 و 7 در جنوب شریان مواصلاتی تهران - شمال) تحقیقاتی - مخابراتی- دانشگاهی است.
۷- شهر پردیس مرکز شهرستان پردیس است که از دو بخش جاجرود در غرب و بومهن در شرق شهرستان تشکیل شده است.
8- شرکت عمران شهر جدید پردیس متولی ساخت حدود 82 هزار واحد مسکونی مسکن مهر از ابتدای سال 89 در سطح شهر پردیس است که حدود 7 هزار واحد تحویل شده و مابقی پروژه که از سال 1391 آغاز شده در فازهای 5، محدوده 488 هکتاری دره بهشت (فاز 8)، بخش‌هایی از فاز 9 و دره آرا (فاز 11) در مرحله ساخت قرار دارد.
۹- جمعیت فعلی شهر حدود ۸۵ هزار نفر است و جمعیت آتی با اسکان جمعیت در افق طرح، حدود ۵۵۰ هزار نفر خواهد بود.
10- در برنامه عملیاتی این شرکت و در بودجه سال 94، بازنگری دوم طرح جامع شهر و مطالعات طرح ترافیک آن پیش‌بینی شده و در دستور کار قرار دارد.
شهر جدید پردیس در 17 کیلومتری شرق تهران در مسیر جاده هراز واقع شده است. پردیس از شمال به سلسله جبال البرز، از غرب به منطقه جاجرود، از جنوب به روستای کرشت، سیاه سنگ و طاهر آباد و از شرق به بومهن محدود می شود.
شهر جدید پردیس با قابلیت‌های گردشگری - توریستی و سیاحتی، موقعیت خاص طبیعی ، ارتفاعات ، آب و هوای مطبوع و جاذبه‌های طبیعی، شیب و پوشش گیاهی مناسب با چشمه‌سارهای جاری در جای جای طبیعت و در چهارفصل سال چشم‌انداز زیبایی را به‌وجود آورده‌است که می‌تواند اوقات فراغتی سالم و به یادماندنی برای توریستها، گردشگران و مسافران ایجاد کند.
در حال حاضر با توجه به آخرین مصوبات، این شهر دارای حدود 3600 هکتار وسعت و شامل 11 فاز است که 6 فاز آن مسکونی و سه فاز دیگر تحقیقاتی،صنعتی و توریستی است. برای پردیس رقم خواهد زد.
از دیگر ویژگی‌های پردیس آزادراه تهران- پردیس است ، که با بهره‌برداری از این آزادراه حلقه ارتباطی از شرق تهران به استان‌های شمالی و شمال شرق تسهیل شده و فاصله شهر جدید پردیس با تهران از۲۵ کیلومتر به ۱۷ کیلومتر کاهش یافته است. این ویژگی ها به همراه بسیاری ویژگی های دیگر، شهر جدید پردیس را به فرصت و امکانی بی نظیر برای سرمایه گذاری تبدیل کرده است. دکتر حسین رجب صلاحی مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس که دارای لیسانس عمران از دانشگاه خواجه نصیر، فوق لیسانس مدیریت پروژه و ساخت از دانشگاه شهید بهشتی، فوق لیسانس شهرسازی از دانشگاه تهران و دانشجوی دکتری شهرسازی از دانشگاه اصفهان است در گفتگو با دنیای اقتصاد از پتانسیل ها و ظرفیت های بی شمار شهر جدید پردیس می گوید و به برنامه ریزی های جامع شرکت برای جذب سرمایه گذاران بخش خصوصی اشاره می کند.
لزوم استفاده از توان و سرمایه‌های بخش‌خصوصی در ارائه خدمات در شهرهای جدید چیست؟
همانگونه که مستحضرید، در سال‌های اخیر با توجه به سند چشم‌انداز ۲۰ ساله و براساس برنامه ششم توسعه، استفاده از توان بخش‌خصوصی باید افزایش یابد. در این راستا، تجربیات گذشته در خصوص استفاده از بخش خصوصی در ارائه خدمات عمومی، بررسی و با توجه به شرایط موجود، به منظور افزایش استفاده از توان بخش‌خصوصی برنامه‌ریزی کلی انجام شده است.
براین اساس، مدل‌های مشارکت بخش‌خصوصی در دنیا بررسی شده و عوامل موثر و نقاط قوت و ضعف آنها بررسی شده است. با توجه به کاهش بودجه عمومی دولت تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادی، نیاز به ایجاد درآمدهای اختصاصی برای سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی بیش از پیش احساس می‌شود. همچنین یکی از اساسی‌ترین عوامل موثر بر رشد و توسعه ارائه خدمات عمومی، ایجاد درآمدهای پایدار مبتنی بر کسب و کار است که از طریق ایجاد دارایی‌های سودآور حاصل می شود. البته منظور از ایجاد دارایی به هیچ وجه تصدی‌گری در امور نیست، بلکه ایجاد تولی‌گری فعال در ارائه خدمات است؛ به این معنا که با استفاده از پتانسیل‌های موجود در بخش عمومی و با استفاده از توان و سرمایه بخش خصوصی، ارزش افزوده اقتصادی ایجاد شود که بخش عمومی نیز در این ارزش افزوده سهیم باشد. در واقع استفاده از توان و سرمایه‌های بخش‌خصوصی، منجر به ارزش افزوده اقتصادی می شود و این ارزش افزوده در نهایت به ایجاد درآمدهای پایدار و توسعه پایدار منتهی خواهد شد.
برنامه شرکت عمران شهر جدید پردیس برای استفاده از توان بخش خصوصی و جذب سرمایه‌گذار چیست؟
براساس مطالعات شناخت این حوزه و آسیب‌شناسی‌های صورت گرفته، برنامه‌ریزی جامعی به منظور جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی صورت گرفته است. با توجه به این مطالعات ، ابتدا باید زیرساخت‌های جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی آماده شود. در سال‌های اخیر، با توجه ویژه دولت به بحث سرمایه‌گذاری، دیدگاه حمایتی مطلوبی از سرمایه‌گذاران در بدنه بخش‌عمومی ایجاد و بسیاری از موانع سرمایه‌گذاری مرتفع شده است. با این وجود لازم است فرآیندها و روال‌های موجود اصلاح شود. از مهمترین اشکالات موجود در فرآیندهای قبلی، زمان بر بودن فرآیند واگذاری طرحها به سرمایه‌گذاران بوده است که با افزایش توانایی کارکنان بخش‌های مربوطه و اصلاح رویه‌ها، این مشکلات تقریبا مرتفع شده است. همچنین فرآیند به صورتی مهندسی شده که نیاز به حضور دائمی سرمایه‌گذاران برای پیگیری امور نباشد.
علاوه بر اصلاح زیرساخت‌ها، مطالعاتی در خصوص تمایلات سرمایه‌گذاران انجام شد. بر این اساس و با توجه به تجارب موجود در ایران و جهان، سعی شده است موارد مدنظر سرمایه‌گذاران رعایت شود و طرح از سودآوری و جذابیت برخوردار باشد. در بسیاری از موارد عدم توجه به سودآوری طرح برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، حتی بعد از انعقاد قراردادهای سرمایه‌گذاری، موجب توقف طرح شده است. در این حالت علاوه بر ضرر سرمایه‌گذار، بخش عمومی از دو نظر متضرر می‌شود، یکی عدم توانایی در ایجاد ارزش افزوده برای پتانسیل‌های بالقوه و دیگری عدم توانایی در ارائه خدمات عمومی. بنابراین، ایجاد طرح‌های جذاب سرمایه‌گذاری موجب افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای به سرانجام رساندن طرح خواهد بود.
در همین راستا بخش عمومی باید از توان و تجربیات مشاوران مختلف استفاده کند تا بتواند طرح‌های متناسب با تمایلات سرمایه‌گذاران را تعریف کند، سودآوری طرح را بررسی و در خصوص جنبه‌های مختلف طرحها امکان‌سنجی انجام دهد.
بررسی‌های مشاوران شامل مطالعات جنبه‌های خدمات عمومی، فنی، مالی و اقتصادی، حقوقی، ترافیکی و ...است. براین اساس، مشاوران ذی‌صلاح انتخاب شده‌‌اند و در حال حاضر به عنوان بازوی تخصصی شرکت عمران شهر جدید پردیس در حال فعالیت هستند.
از دیگر عوامل موثر در جذب سرمایه‌گذار، ایجاد فرهنگ حمایتی در بخش عمومی است. دیدگاه بخش عمومی نسبت به سرمایه‌گذاران در گذشته بسیار منفی بوده است و بسیاری از کارکنان، سرمایه‌گذاران را منفعت‌طلبانی می‌دانستند که با استفاده از پتانسیل‌های بخش عمومی، ثروت شخصی ایجاد می کنند. اما در حال حاضر با توجه به فرهنگ ایجاد شده در شرکت عمران شهر جدید پردیس، سرمایه‌گذاران را به عنوان مشارکت‌کنندگان تلقی می‌کنند و با آنان همراه هستند. مزیت این دیدگاه افزایش شفافیت در قراردادهای سرمایه‌گذاری است که منجر به ایجاد ارزش افزوده برای مردم، سرمایه‌گذاران و بخش‌عمومی خواهد شد.
مزیت سرمایه‌گذاری در شهر جدید پردیس چیست؟
شهر جدید پردیس پتانسیل‌های بسیار زیادی دارد که موجب می شود در مسیر رشد و توسعه قرار گیرد. یکی از اساسی‌ترین پتانسیل‌های این شهر، موقعیت آن است. شهر جدید پردیس نقش مهمی در زمینه جذب جمعیت از شرق تهران و شهرهای اطراف دارد. با توجه به تمرکز بافت صنعتی شرق تهران در محدوده اطراف شهر جدید پردیس، سکونت در شهر جدید پردیس برای شهروندان حداقل در شرق تهران، مطلوبیت بسیاری دارد.
همچنین نزدیکی به پایتخت باعث رشد درخواست سکونت در این شهر شده است. ایجاد مسکن مهر در این شهر به منظور هدایت جمعیت فعال، علاوه بر کمک به کاهش معضلات متعدد پایتخت‌نشینی، موجب ایجاد بازارهای تقاضای زیادی شده که این امر برای سرمایه‌گذاران با هدف پوشش تقاضاها بسیار جذاب است. افزایش کمیت و کیفیت خدمات شهری توسط سرمایه‌گذاران، خود عاملی است که باعث افزایش میزان درخواست سکونت در این شهر است. با افزایش خدمات شهری قابل ارائه در این شهر، جمعیت فعال ساکن شهر جدید نیز بیشتر خواهد شد.
همچنین وجود قابلیت‌های گردشگری و توریستی در این محدوده، باعث شده است برنامه‌ریزی‌های بسیاری در راستای ایجاد یک شهر توریستی دارای قابلیت جذب سفر با هدف گردشگری صورت بگیرد و سرمایه‌گذاران بسیاری نیز به این منظور مراجعه کرده اند. نزدیک بودن به ارتفاعات، آب و هوای مناسب و نزدیکی به سکونتگاه‌های ییلاقی تهران از اصلی‌ترین مزیت‌های شهر جدید پردیس است که باعث ایجاد پتانسیل‌های سرمایه‌گذاری متعددی خواهد شد. براین اساس ، این پتانسل‌ها باید در تدوین چشم‌اندازهای شهر جدید پردیس با تمرکز بیشتر مورد توجه سیاست‌‌گذاران قرار گیرد، به طوری که در طرح‌های جامع کاربری‌های توریستی و تفریحی به صورت متمرکز تعریف شود.
از دیگر مزیت‌های شهر پردیس، قرار گرفتن. این شهر در مسیر خروجی تهران به سمت شمال کشور و شهرهایی نظیر دماوند و فیروزکوه است که باعث ایجاد سفرهای گردشگری می شود. وجود آزادراه تهران - پردیس با استانداردهای کیفی مناسب، باعث سهولت دسترسی به شهر جدید پردیس شده است. همچنین براساس طرح‌های موجود اتصال شهر جدید پردیس به متروی شهری تهران، سبب تسهیل دسترسی پایتخت‌نشینان به پردیس و بالعکس خواهد بود و این امر نیز یکی از عوامل تاثیرگذار بر جذابیت سرمایه‌گذاری در شهر جدید پردیس است.
برنامه شرکت عمران شهر جدید پردیس برای سرمایه‌گذاری در پساتحریم چه خواهد بود؟
با توجه به تغییرات اساسی در روابط بین‌المللی و با توجه به سیاست‌های کلان دولت مبنی بر جذب سرمایه‌های خارجی، سرمایه‌گذاران خارجی بسیاری علاقمندی خود را برای ورود به بازارهای ایران ابراز کرده اند. براین اساس، با توجه به توافقات صورت گرفته در حوزه بازارهای مالی، به نظر می‌رسد امکان جذب سرمایه‌های خارجی در پساتحریم برای شهر جدید پردیس وجود خواهد داشت. در این زمینه با توجه به پتانسیل‌های بالای شهر جدید پردیس، برنامه‌ریزی گسترده‌ای به منظور جذب سرمایه‌گذاران ایرانی ساکن خارج و همچنین سرمایه‌گذاران خارجی حقیقی و حقوقی صورت گرفته است تا از آمادگی‌های لازم برای جذب این سرمایه‌گذاران برخوردار شویم. به همین منظور شرکت در نمایشگاه‌های بین‌المللی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و ارائه فرصت‌های سرمایه‌گذاری به نهادهای فعال در زمینه جذب سرمایه‌گذاران خارجی در دستور کار قرار گرفته است. همچنین رفع موانع قانونی مشارکت بخش‌عمومی با سرمایه‌گذاران خارجی از حیث حقوقی و امنیتی نیز در دستور کار قرار گرفته که امید است این موانع نیز رفع شوند. البته با وجود تلاش‌های صورت گرفته، همچنان باید زمینه‌های همکاری با سرمایه‌گذاران بیشتر بررسی و با جدیت پیگیری شود.
روش‌های جذب سرمایه بخش‌خصوصی در شرکت عمران به چه صورت است؟
با توجه به مطالعات صورت گرفته و براساس متدهای علمی موجود، اصلی‌ترین روش جذب سرمایه‌های بخش‌خصوصی، استفاده از مدل‌های مشارکت عمومی - خصوصی
(Public-private Partnership:PPP) است. در سال‌های اخیر تجربیات بسیاری از این نوع مشارکت در ایران کسب شده و تا حدودی برای بخش عمومی و خصوصی شناخته شده است. مشارکت عمومی - خصوصی دارای انواع قراردادها شامل مشارکت مدنی (قدالسهمی یا Joint Venture: J.V) انواع قراردادهای ساخت بهره‌برداری و انتقال (B.O.T) و ... است که در ایران نیز بسیار شناخته شده است. در قراردادهای نوع مشارکت مدنی، مالکیت قسمتی از طرح به همراه تمامی حقوق کسب شده مربوط به همان قسمت، به بخش خصوصی واگذار می‌گردد که باعث کاهش ریسک سرمایه‌گذاران می‌شود. اما در مدل‌های B.O.T مالکیت کل طرح به همراه تمام دارایی‌های مشهود و غیرمشهود در مدت قرارداد و براساس محاسبات صورت گرفته در انتهای دوره بهره‌برداری به بخش عمومی بازمی‌گردد. در نتیجه استفاده از این نوع قرارداد باعث کاهش ریسک بخش عمومی خواهد شد. البته در قراردادهای خانواده B.O.T مدت زمان قرارداد براساس متدهای مختلف محاسبه می‌شود و ممکن است تا انتهای عمر مفید طرح، مالکیت تحت اختیار سرمایه‌گذار بخش خصوصی باشد. با این وجود در نهایت تمامی حقوق در انتهای دوره به بخش عمومی منتقل می‌شود.در این زمینه دریافت مجوز تاسیس شرکت پروژه و ایجاد زیرساخت‌های مدیریت اموال در حال ایجاد است تا بتوان از این پتانسیل به نحو احسن استفاده کرد.
شرکت عمران شهر جدید پردیس نیز با مطالعات صورت گرفته در خصوص انواع این قراردادها، دستورالعمل‌هایی در خصوص تعیین نوع قرارداد سرمایه‌گذاری آماده کرده است که برمبنای آن نوع قرارداد سرمایه‌گذاری هر یک از پروژه‌ها براساس ساختار، ویژگی‌ها و سیاست‌های کلی در خصوص طرحها مشخص می شود. در این دستورالعمل آیتم‌های تاثیرگذاری از مطلوبیت نوع قرارداد برخی سرمایه‌گذاران گنجانده شده است.
همچنین با توجه به حجم پروژه، امکان انتشار اوراق مشارکت شهری و استفاده از دیگر ابزارهای مالی اعم از صندوق‌های زمین و ساختمان نیز بررسی شده است که با توجه به هزینه‌های انتشار، باید حجم طرح فراتر از توان اجرایی سرمایه‌گذار باشد. همچنین همانگونه که توضیح داده شد، در زمینه جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی، روش‌های تامین مالی مستقیم خارجی در حال بررسی است.
شرکت عمران شهر جدید پردیس در راستای جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تاکنون چه اقداماتی انجام داده است؟
تاکنون با توجه به برنامه‌ها و استراتژی‌های جذب سرمایه‌گذاری، اقدامات بسیاری صورت گرفته است. یکی از آیتم‌های اصلی انجام شده در این راستا رفع موانع زیرساختی جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی است که با مطالعات انجام شده و اصلاح رویه‌ها و فرآیندها، تا حد قابل قبولی اصلاح شد. همچنین اقدامات عملیاتی بسیاری به منظور شناسایی پتانسیل‌ها با رویکرد تعریف طرح سرمایه‌گذاری انجام شده است. این اقدامات شامل شناسایی نقاط قوت و ضعف زمین‌های تحت مالکیت شرکت عمران شهر جدید پردیس بود که با برداشت‌های میدانی صورت گرفته در این زمینه، بانک اطلاعاتی مناسبی از زمین‌ها و پتانسیل‌های آن براساس طرح‌های فرادست و موقعیت قرارگیری ایجاد شد. در گام اول و با توجه به اولویت‌های سودآوری طرح برای سرمایه‌گذاران و همچینن لزوم ارائه خدمات به شهروندان، تعدادی از این طرحها انتخاب شدند. با استفاده از پتانسیل‌ها، موقعیت زمین، کاربری‌های پیشنهادی در اسناد فرادست و دیگر موارد تاثیرگذار اعم از نیاز و تقاضای بازار، کاربری‌های قابل بارگذاری برای هر یک از زمین‌ها مشخص شد و سناریوسازی صورت گرفت. براین اساس بهترین و سودآورترین سناریو به عنوان سناریوی بهینه پیشنهاد و تصویب شد. گام بعدی تهیه بسته سرمایه‌گذاری است که با استفاده از توان مشاورین متخصص، بسته‌های سرمایه‌گذاری تهیه می‌شوند تا طرح اولیه تدقیق شود.
گام بعدی معرفی بسته‌های سرمایه‌گذاری به تمام سرمایه‌گذاران بالقوه است. با توجه به ساختار طرح اعم از کاربری‌ها، حجم سرمایه‌گذاری و نوع قرارداد، باید تمامی سرمایه‌گذاران بالقوه شناسایی شوند. در همین راستا بانک اطلاعاتی سرمایه‌گذاران بالقوه به تفکیک فعالیت، توان مالی و فنی و مواردی از این دست تهیه شده است تا پس از آماده‌سازی بسته سرمایه‌گذاری و فرآیند قانونی واگذاری، سرمایه‌گذاران از وجود این فرصت‌ها مطلع شوند. برنامه‌های بیشتری در خصوص معرفی بسته‌های سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران وجود دارد که یکی از آنها ارائه این بسته‌ها در قالب نمایشگاه‌ها، همایش‌ها، وب‌سایت‌های مرتبط با فرصت‌های سرمایه‌گذاری و مواردی از این دست است که برنامه‌ریزی به منظور اقدام عملیاتی در این خصوص صورت گرفته است.
نشانی: کیلومتر 17 آزادراه تهران- پردیس، نرسیده به بومهن، شهر جدید پردیس
تلفن: ۶۰۰و ۵۰۰ و ۷۶۲۷۵۴۰۰-۰۲۱
فاکس: 76273422-021
www.pardis-ntoir.gov.ir
روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید پردیس
شهرهای جدید با تفکر اصولی شکل گرفته و تقریبا تمامی آنها دارای طرح جامع، تفصیلی و طرح‌های آماده‌سازی هستند. شهر پردیس هم از این قاعده مستثنا نیست.
1- شهر پردیس در شرق استان تهران و در فاصله 17 کیلومتری آزاد راه تهران - پردیس واقع شده است.
۲- شروع به کار شهر پردیس، سال ۱۳۷۲
3- مطالعات شهرسازی شهر
* اولین طرح جامع شهر، سال ۱۳۷۴ برای جمعیتی بالغ بر ۱۵۰ هزار نفر
* اولین طرح تفصیلی، سال 1383 برای جمعیتی بالغ بر 168 هزار نفر
* آخرین طرح جامع مصوب این شهر، در سال ۱۳۸۴ برای جمعیتی بالغ بر ۲۰۲ هزار نفر به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.
4- در حال حاضر، شهر پردیس محدوده‌ای به مساحت 4150 هکتار و حریمی به مساحت 11172 هکتار دارد.
۵- دسترسی شهر پردیس به کلان شهر تهران از طریق آزادراه تهران - پردیس و بزرگراه تهران - فیروزکوه امکان پذیر است. مطالعات طراحی مسیر مترو (قطار برقی) تهران - پردیس نیز توسط این شرکت با کنسرسیومی از شرکت مهندسین مشاور پل رود و همکاران با قراردادی بالغ بر ۸/ ۱ میلیارد تومان منعقد و طراحی آن آغاز شده است.
6- این شهر دارای 11 فاز است که حدود 9 فاز آن مسکونی - توریستی - تفریحی و 2 فاز دیگر (فازهای 6 و 7 در جنوب شریان مواصلاتی تهران - شمال) تحقیقاتی - مخابراتی- دانشگاهی است.
۷- شهر پردیس مرکز شهرستان پردیس است که از دو بخش جاجرود در غرب و بومهن در شرق شهرستان تشکیل شده است.
8- شرکت عمران شهر جدید پردیس متولی ساخت حدود 82 هزار واحد مسکونی مسکن مهر از ابتدای سال 89 در سطح شهر پردیس است که حدود 7 هزار واحد تحویل شده و مابقی پروژه که از سال 1391 آغاز شده در فازهای 5، محدوده 488 هکتاری دره بهشت (فاز 8)، بخش‌هایی از فاز 9 و دره آرا (فاز 11) در مرحله ساخت قرار دارد.
۹- جمعیت فعلی شهر حدود ۸۵ هزار نفر است و جمعیت آتی با اسکان جمعیت در افق طرح، حدود ۵۵۰ هزار نفر خواهد بود.
10- در برنامه عملیاتی این شرکت و در بودجه سال 94، بازنگری دوم طرح جامع شهر و مطالعات طرح ترافیک آن پیش‌بینی شده و در دستور کار قرار دارد.
شهر جدید پردیس در 17 کیلومتری شرق تهران در مسیر جاده هراز واقع شده است. پردیس از شمال به سلسله جبال البرز، از غرب به منطقه جاجرود، از جنوب به روستای کرشت، سیاه سنگ و طاهر آباد و از شرق به بومهن محدود می شود.
شهر جدید پردیس با قابلیت‌های گردشگری - توریستی و سیاحتی، موقعیت خاص طبیعی ، ارتفاعات ، آب و هوای مطبوع و جاذبه‌های طبیعی، شیب و پوشش گیاهی مناسب با چشمه‌سارهای جاری در جای جای طبیعت و در چهارفصل سال چشم‌انداز زیبایی را به‌وجود آورده‌است که می‌تواند اوقات فراغتی سالم و به یادماندنی برای توریستها، گردشگران و مسافران ایجاد کند.
در حال حاضر با توجه به آخرین مصوبات، این شهر دارای حدود 3600 هکتار وسعت و شامل 11 فاز است که 6 فاز آن مسکونی و سه فاز دیگر تحقیقاتی،صنعتی و توریستی است. برای پردیس رقم خواهد زد.
از دیگر ویژگی‌های پردیس آزادراه تهران- پردیس است ، که با بهره‌برداری از این آزادراه حلقه ارتباطی از شرق تهران به استان‌های شمالی و شمال شرق تسهیل شده و فاصله شهر جدید پردیس با تهران از۲۵ کیلومتر به ۱۷ کیلومتر کاهش یافته است. این ویژگی ها به همراه بسیاری ویژگی های دیگر، شهر جدید پردیس را به فرصت و امکانی بی نظیر برای سرمایه گذاری تبدیل کرده است. دکتر حسین رجب صلاحی مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس که دارای لیسانس عمران از دانشگاه خواجه نصیر، فوق لیسانس مدیریت پروژه و ساخت از دانشگاه شهید بهشتی، فوق لیسانس شهرسازی از دانشگاه تهران و دانشجوی دکتری شهرسازی از دانشگاه اصفهان است در گفتگو با دنیای اقتصاد از پتانسیل ها و ظرفیت های بی شمار شهر جدید پردیس می گوید و به برنامه ریزی های جامع شرکت برای جذب سرمایه گذاران بخش خصوصی اشاره می کند.
لزوم استفاده از توان و سرمایه‌های بخش‌خصوصی در ارائه خدمات در شهرهای جدید چیست؟
همانگونه که مستحضرید، در سال‌های اخیر با توجه به سند چشم‌انداز ۲۰ ساله و براساس برنامه ششم توسعه، استفاده از توان بخش‌خصوصی باید افزایش یابد. در این راستا، تجربیات گذشته در خصوص استفاده از بخش خصوصی در ارائه خدمات عمومی، بررسی و با توجه به شرایط موجود، به منظور افزایش استفاده از توان بخش‌خصوصی برنامه‌ریزی کلی انجام شده است.
براین اساس، مدل‌های مشارکت بخش‌خصوصی در دنیا بررسی شده و عوامل موثر و نقاط قوت و ضعف آنها بررسی شده است. با توجه به کاهش بودجه عمومی دولت تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادی، نیاز به ایجاد درآمدهای اختصاصی برای سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی بیش از پیش احساس می‌شود. همچنین یکی از اساسی‌ترین عوامل موثر بر رشد و توسعه ارائه خدمات عمومی، ایجاد درآمدهای پایدار مبتنی بر کسب و کار است که از طریق ایجاد دارایی‌های سودآور حاصل می شود. البته منظور از ایجاد دارایی به هیچ وجه تصدی‌گری در امور نیست، بلکه ایجاد تولی‌گری فعال در ارائه خدمات است؛ به این معنا که با استفاده از پتانسیل‌های موجود در بخش عمومی و با استفاده از توان و سرمایه بخش خصوصی، ارزش افزوده اقتصادی ایجاد شود که بخش عمومی نیز در این ارزش افزوده سهیم باشد. در واقع استفاده از توان و سرمایه‌های بخش‌خصوصی، منجر به ارزش افزوده اقتصادی می شود و این ارزش افزوده در نهایت به ایجاد درآمدهای پایدار و توسعه پایدار منتهی خواهد شد.
برنامه شرکت عمران شهر جدید پردیس برای استفاده از توان بخش خصوصی و جذب سرمایه‌گذار چیست؟
براساس مطالعات شناخت این حوزه و آسیب‌شناسی‌های صورت گرفته، برنامه‌ریزی جامعی به منظور جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی صورت گرفته است. با توجه به این مطالعات ، ابتدا باید زیرساخت‌های جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی آماده شود. در سال‌های اخیر، با توجه ویژه دولت به بحث سرمایه‌گذاری، دیدگاه حمایتی مطلوبی از سرمایه‌گذاران در بدنه بخش‌عمومی ایجاد و بسیاری از موانع سرمایه‌گذاری مرتفع شده است. با این وجود لازم است فرآیندها و روال‌های موجود اصلاح شود. از مهمترین اشکالات موجود در فرآیندهای قبلی، زمان بر بودن فرآیند واگذاری طرحها به سرمایه‌گذاران بوده است که با افزایش توانایی کارکنان بخش‌های مربوطه و اصلاح رویه‌ها، این مشکلات تقریبا مرتفع شده است. همچنین فرآیند به صورتی مهندسی شده که نیاز به حضور دائمی سرمایه‌گذاران برای پیگیری امور نباشد.
علاوه بر اصلاح زیرساخت‌ها، مطالعاتی در خصوص تمایلات سرمایه‌گذاران انجام شد. بر این اساس و با توجه به تجارب موجود در ایران و جهان، سعی شده است موارد مدنظر سرمایه‌گذاران رعایت شود و طرح از سودآوری و جذابیت برخوردار باشد. در بسیاری از موارد عدم توجه به سودآوری طرح برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، حتی بعد از انعقاد قراردادهای سرمایه‌گذاری، موجب توقف طرح شده است. در این حالت علاوه بر ضرر سرمایه‌گذار، بخش عمومی از دو نظر متضرر می‌شود، یکی عدم توانایی در ایجاد ارزش افزوده برای پتانسیل‌های بالقوه و دیگری عدم توانایی در ارائه خدمات عمومی. بنابراین، ایجاد طرح‌های جذاب سرمایه‌گذاری موجب افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای به سرانجام رساندن طرح خواهد بود.
در همین راستا بخش عمومی باید از توان و تجربیات مشاوران مختلف استفاده کند تا بتواند طرح‌های متناسب با تمایلات سرمایه‌گذاران را تعریف کند، سودآوری طرح را بررسی و در خصوص جنبه‌های مختلف طرحها امکان‌سنجی انجام دهد.
بررسی‌های مشاوران شامل مطالعات جنبه‌های خدمات عمومی، فنی، مالی و اقتصادی، حقوقی، ترافیکی و ...است. براین اساس، مشاوران ذی‌صلاح انتخاب شده‌‌اند و در حال حاضر به عنوان بازوی تخصصی شرکت عمران شهر جدید پردیس در حال فعالیت هستند.
از دیگر عوامل موثر در جذب سرمایه‌گذار، ایجاد فرهنگ حمایتی در بخش عمومی است. دیدگاه بخش عمومی نسبت به سرمایه‌گذاران در گذشته بسیار منفی بوده است و بسیاری از کارکنان، سرمایه‌گذاران را منفعت‌طلبانی می‌دانستند که با استفاده از پتانسیل‌های بخش عمومی، ثروت شخصی ایجاد می کنند. اما در حال حاضر با توجه به فرهنگ ایجاد شده در شرکت عمران شهر جدید پردیس، سرمایه‌گذاران را به عنوان مشارکت‌کنندگان تلقی می‌کنند و با آنان همراه هستند. مزیت این دیدگاه افزایش شفافیت در قراردادهای سرمایه‌گذاری است که منجر به ایجاد ارزش افزوده برای مردم، سرمایه‌گذاران و بخش‌عمومی خواهد شد.
مزیت سرمایه‌گذاری در شهر جدید پردیس چیست؟
شهر جدید پردیس پتانسیل‌های بسیار زیادی دارد که موجب می شود در مسیر رشد و توسعه قرار گیرد. یکی از اساسی‌ترین پتانسیل‌های این شهر، موقعیت آن است. شهر جدید پردیس نقش مهمی در زمینه جذب جمعیت از شرق تهران و شهرهای اطراف دارد. با توجه به تمرکز بافت صنعتی شرق تهران در محدوده اطراف شهر جدید پردیس، سکونت در شهر جدید پردیس برای شهروندان حداقل در شرق تهران، مطلوبیت بسیاری دارد.
همچنین نزدیکی به پایتخت باعث رشد درخواست سکونت در این شهر شده است. ایجاد مسکن مهر در این شهر به منظور هدایت جمعیت فعال، علاوه بر کمک به کاهش معضلات متعدد پایتخت‌نشینی، موجب ایجاد بازارهای تقاضای زیادی شده که این امر برای سرمایه‌گذاران با هدف پوشش تقاضاها بسیار جذاب است. افزایش کمیت و کیفیت خدمات شهری توسط سرمایه‌گذاران، خود عاملی است که باعث افزایش میزان درخواست سکونت در این شهر است. با افزایش خدمات شهری قابل ارائه در این شهر، جمعیت فعال ساکن شهر جدید نیز بیشتر خواهد شد.
همچنین وجود قابلیت‌های گردشگری و توریستی در این محدوده، باعث شده است برنامه‌ریزی‌های بسیاری در راستای ایجاد یک شهر توریستی دارای قابلیت جذب سفر با هدف گردشگری صورت بگیرد و سرمایه‌گذاران بسیاری نیز به این منظور مراجعه کرده اند. نزدیک بودن به ارتفاعات، آب و هوای مناسب و نزدیکی به سکونتگاه‌های ییلاقی تهران از اصلی‌ترین مزیت‌های شهر جدید پردیس است که باعث ایجاد پتانسیل‌های سرمایه‌گذاری متعددی خواهد شد. براین اساس ، این پتانسل‌ها باید در تدوین چشم‌اندازهای شهر جدید پردیس با تمرکز بیشتر مورد توجه سیاست‌‌گذاران قرار گیرد، به طوری که در طرح‌های جامع کاربری‌های توریستی و تفریحی به صورت متمرکز تعریف شود.
از دیگر مزیت‌های شهر پردیس، قرار گرفتن. این شهر در مسیر خروجی تهران به سمت شمال کشور و شهرهایی نظیر دماوند و فیروزکوه است که باعث ایجاد سفرهای گردشگری می شود. وجود آزادراه تهران - پردیس با استانداردهای کیفی مناسب، باعث سهولت دسترسی به شهر جدید پردیس شده است. همچنین براساس طرح‌های موجود اتصال شهر جدید پردیس به متروی شهری تهران، سبب تسهیل دسترسی پایتخت‌نشینان به پردیس و بالعکس خواهد بود و این امر نیز یکی از عوامل تاثیرگذار بر جذابیت سرمایه‌گذاری در شهر جدید پردیس است.
برنامه شرکت عمران شهر جدید پردیس برای سرمایه‌گذاری در پساتحریم چه خواهد بود؟
با توجه به تغییرات اساسی در روابط بین‌المللی و با توجه به سیاست‌های کلان دولت مبنی بر جذب سرمایه‌های خارجی، سرمایه‌گذاران خارجی بسیاری علاقمندی خود را برای ورود به بازارهای ایران ابراز کرده اند. براین اساس، با توجه به توافقات صورت گرفته در حوزه بازارهای مالی، به نظر می‌رسد امکان جذب سرمایه‌های خارجی در پساتحریم برای شهر جدید پردیس وجود خواهد داشت. در این زمینه با توجه به پتانسیل‌های بالای شهر جدید پردیس، برنامه‌ریزی گسترده‌ای به منظور جذب سرمایه‌گذاران ایرانی ساکن خارج و همچنین سرمایه‌گذاران خارجی حقیقی و حقوقی صورت گرفته است تا از آمادگی‌های لازم برای جذب این سرمایه‌گذاران برخوردار شویم. به همین منظور شرکت در نمایشگاه‌های بین‌المللی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و ارائه فرصت‌های سرمایه‌گذاری به نهادهای فعال در زمینه جذب سرمایه‌گذاران خارجی در دستور کار قرار گرفته است. همچنین رفع موانع قانونی مشارکت بخش‌عمومی با سرمایه‌گذاران خارجی از حیث حقوقی و امنیتی نیز در دستور کار قرار گرفته که امید است این موانع نیز رفع شوند. البته با وجود تلاش‌های صورت گرفته، همچنان باید زمینه‌های همکاری با سرمایه‌گذاران بیشتر بررسی و با جدیت پیگیری شود.
روش‌های جذب سرمایه بخش‌خصوصی در شرکت عمران به چه صورت است؟
با توجه به مطالعات صورت گرفته و براساس متدهای علمی موجود، اصلی‌ترین روش جذب سرمایه‌های بخش‌خصوصی، استفاده از مدل‌های مشارکت عمومی - خصوصی
(Public-private Partnership:PPP) است. در سال‌های اخیر تجربیات بسیاری از این نوع مشارکت در ایران کسب شده و تا حدودی برای بخش عمومی و خصوصی شناخته شده است. مشارکت عمومی - خصوصی دارای انواع قراردادها شامل مشارکت مدنی (قدالسهمی یا Joint Venture: J.V) انواع قراردادهای ساخت بهره‌برداری و انتقال (B.O.T) و ... است که در ایران نیز بسیار شناخته شده است. در قراردادهای نوع مشارکت مدنی، مالکیت قسمتی از طرح به همراه تمامی حقوق کسب شده مربوط به همان قسمت، به بخش خصوصی واگذار می‌گردد که باعث کاهش ریسک سرمایه‌گذاران می‌شود. اما در مدل‌های B.O.T مالکیت کل طرح به همراه تمام دارایی‌های مشهود و غیرمشهود در مدت قرارداد و براساس محاسبات صورت گرفته در انتهای دوره بهره‌برداری به بخش عمومی بازمی‌گردد. در نتیجه استفاده از این نوع قرارداد باعث کاهش ریسک بخش عمومی خواهد شد. البته در قراردادهای خانواده B.O.T مدت زمان قرارداد براساس متدهای مختلف محاسبه می‌شود و ممکن است تا انتهای عمر مفید طرح، مالکیت تحت اختیار سرمایه‌گذار بخش خصوصی باشد. با این وجود در نهایت تمامی حقوق در انتهای دوره به بخش عمومی منتقل می‌شود.در این زمینه دریافت مجوز تاسیس شرکت پروژه و ایجاد زیرساخت‌های مدیریت اموال در حال ایجاد است تا بتوان از این پتانسیل به نحو احسن استفاده کرد.
شرکت عمران شهر جدید پردیس نیز با مطالعات صورت گرفته در خصوص انواع این قراردادها، دستورالعمل‌هایی در خصوص تعیین نوع قرارداد سرمایه‌گذاری آماده کرده است که برمبنای آن نوع قرارداد سرمایه‌گذاری هر یک از پروژه‌ها براساس ساختار، ویژگی‌ها و سیاست‌های کلی در خصوص طرحها مشخص می شود. در این دستورالعمل آیتم‌های تاثیرگذاری از مطلوبیت نوع قرارداد برخی سرمایه‌گذاران گنجانده شده است.
همچنین با توجه به حجم پروژه، امکان انتشار اوراق مشارکت شهری و استفاده از دیگر ابزارهای مالی اعم از صندوق‌های زمین و ساختمان نیز بررسی شده است که با توجه به هزینه‌های انتشار، باید حجم طرح فراتر از توان اجرایی سرمایه‌گذار باشد. همچنین همانگونه که توضیح داده شد، در زمینه جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی، روش‌های تامین مالی مستقیم خارجی در حال بررسی است.
شرکت عمران شهر جدید پردیس در راستای جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تاکنون چه اقداماتی انجام داده است؟
تاکنون با توجه به برنامه‌ها و استراتژی‌های جذب سرمایه‌گذاری، اقدامات بسیاری صورت گرفته است. یکی از آیتم‌های اصلی انجام شده در این راستا رفع موانع زیرساختی جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی است که با مطالعات انجام شده و اصلاح رویه‌ها و فرآیندها، تا حد قابل قبولی اصلاح شد. همچنین اقدامات عملیاتی بسیاری به منظور شناسایی پتانسیل‌ها با رویکرد تعریف طرح سرمایه‌گذاری انجام شده است. این اقدامات شامل شناسایی نقاط قوت و ضعف زمین‌های تحت مالکیت شرکت عمران شهر جدید پردیس بود که با برداشت‌های میدانی صورت گرفته در این زمینه، بانک اطلاعاتی مناسبی از زمین‌ها و پتانسیل‌های آن براساس طرح‌های فرادست و موقعیت قرارگیری ایجاد شد. در گام اول و با توجه به اولویت‌های سودآوری طرح برای سرمایه‌گذاران و همچینن لزوم ارائه خدمات به شهروندان، تعدادی از این طرحها انتخاب شدند. با استفاده از پتانسیل‌ها، موقعیت زمین، کاربری‌های پیشنهادی در اسناد فرادست و دیگر موارد تاثیرگذار اعم از نیاز و تقاضای بازار، کاربری‌های قابل بارگذاری برای هر یک از زمین‌ها مشخص شد و سناریوسازی صورت گرفت. براین اساس بهترین و سودآورترین سناریو به عنوان سناریوی بهینه پیشنهاد و تصویب شد. گام بعدی تهیه بسته سرمایه‌گذاری است که با استفاده از توان مشاورین متخصص، بسته‌های سرمایه‌گذاری تهیه می‌شوند تا طرح اولیه تدقیق شود.
گام بعدی معرفی بسته‌های سرمایه‌گذاری به تمام سرمایه‌گذاران بالقوه است. با توجه به ساختار طرح اعم از کاربری‌ها، حجم سرمایه‌گذاری و نوع قرارداد، باید تمامی سرمایه‌گذاران بالقوه شناسایی شوند. در همین راستا بانک اطلاعاتی سرمایه‌گذاران بالقوه به تفکیک فعالیت، توان مالی و فنی و مواردی از این دست تهیه شده است تا پس از آماده‌سازی بسته سرمایه‌گذاری و فرآیند قانونی واگذاری، سرمایه‌گذاران از وجود این فرصت‌ها مطلع شوند. برنامه‌های بیشتری در خصوص معرفی بسته‌های سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران وجود دارد که یکی از آنها ارائه این بسته‌ها در قالب نمایشگاه‌ها، همایش‌ها، وب‌سایت‌های مرتبط با فرصت‌های سرمایه‌گذاری و مواردی از این دست است که برنامه‌ریزی به منظور اقدام عملیاتی در این خصوص صورت گرفته است.
نشانی: کیلومتر 17 آزادراه تهران- پردیس، نرسیده به بومهن، شهر جدید پردیس
تلفن: ۶۰۰و ۵۰۰ و ۷۶۲۷۵۴۰۰-۰۲۱
فاکس: 76273422-021
www.pardis-ntoir.gov.ir
روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید پردیس
ارسال نظر