براساس قیمت ساخت و فروش بررسی شد
سود «مسکن » در دوره رکود
دنیای اقتصاد: نتایج دو گزارش رسمی از بازارهای «ساختوساز» و «معاملات مسکن» در سال ۹۲، پاسخی روشن به یک تصور سنتی مبنی‌بر «زیان ساختمانی در زمان رکود» دارد و نشان می‌دهد: پارسال در تهران، سازنده‌هایی که موفق به «تکمیل» آپارتمان‌های در حال ساخت و «فروش» واحدهای تازه‌ساز خود شدند، به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود کردند. این عایدی در شرایطی نصیب بسازوبفروشهای پایتخت شد که کاهش ۴۴ درصدی حجم معاملات، افت ۵ درصدی ساختوساز و نزول ۲۳ درصدی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، مسکن را در سال ۹۲ به رکود کشاند.
«دنیای‌اقتصاد» آمار رسمی قیمت‌های «تمام‌شده» و «فروش» آپارتمان را منتشر می‌کند
سود سازنده‌ها در رکود مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: دادههای دو دسته اطلاعات رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساختوساز» و «معاملات مسکن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی که «آپارتمان‌سازی هنگام رکود مسکن را زیان‌ده توصیف می‌کند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود کسب کردند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین سری از اطلاعاتی که با استناد به آن، سود و زیان فعالیت‌های ساختمانی در حوزه مسکونی‌سازی قابل محاسبه می‌شود، دادههای بانک‌مرکزی است.
«بانک‌مرکزی» در گزارشی که از جزئیات فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال۹۲ منتشر کرده، ارقام ریالی مربوط به عناصر «قیمت تمام‌شده» مسکن در شهر تهران، شامل «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» را به‌صورت نرخ‌های میانگین اعلام کرده است. در این گزارش رسمی، مشخص شده در یک‌سال۹۲، هزینه ساخت و تکمیل آن دسته از ساختمان‌های مسکونی که کار احداث آنها در سال۹۲ به اتمام رسیده، مترمربعی ۶۳۵هزار تومان بوده است؛ همچنین زمین این ساختمان‌ها نیز مترمربعی پنج میلیون و ۴۴۰ هزار تومان قیمت داشته است. با توجه به میانگین «تراکم‌ساختمانی» و «سطح اشغال زمین» که شهرداری تهران برای پروانه‌های ساختمانی مسکونی در نظر می‌گیرد، به‌طور متوسط در ۶۰درصد مساحت یک زمین مسکونی، تعداد ۶ تا ۱۰ واحدمسکونی در ۴ تا ۵ طبقه احداث می‌شود که با احتساب فضای مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمین و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن معادل «۴/۰ قیمت هر مترمربع زمین» محاسبه می‌شود.
به این ترتیب، با احتساب «هزینه ساخت» متری ۶۳۵ هزار تومانی و سهم ۲ میلیون و ۱۷۶هزار تومانی «قیمت زمین» در هر مترمربع بنای مسکونی، مشخص می‌شود در سال ۹۲ «قیمت تمام‌شده» ساخت مسکن برای بسازوبفروشهای شهر تهران مترمربعی معادل ۲ میلیون و ۸۱۱ هزار تومان بوده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از دومین سری اطلاعات رسمی که مربوط به بازار معاملات مسکن است و از سامانه رهگیری توسط معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج و منتشر می‌شود، حاکی است آپارتمان‌هایی که در سال۹۲ در شهر تهران خرید و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعی ۴ میلیون تومان قیمت‌گذاری شدند. پارسال میانگین قیمت مسکن در تهران با حدود ۳۰درصد افزایش، به مترمربعی ۴ میلیون تومان رسید.قیمت‌های تمام‌شده و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران برای سال ۹۲ نشان می‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هایی که در سال گذشته موفق شدند بعد از تکمیل ساختمان‌های در حال احداث، واحدهای نوساز خود را در بازار عرضه کنند و بفروشند، به‌طور متوسط ۴۲درصد سود عایدشان شده است. این میزان سود سازنده‌های مسکن در سال۹۲ در مقایسه با تورم میانگین ۱۲ماه پارسال که ۷/۳۴ درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولی می‌تواند باشد که سال گذشته بازار مسکن یک «رکود نیمه‌سنگین» را تجربه کرد.
پارسال در بازار مسکن تهران، حجم خرید و فروش واحد مسکونی ۴۴ درصد کاهش یافت و حجم ساختوساز نیز ۵ درصد نسبت به سال قبل افت کرد؛ در سال ۹۲ همچنین میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهای مسکونی جدید هم با کاهش مواجه شد و حجم ریالی آن ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ نزول کرد. مجموعه این سه شاخص منفی در بازارهای معاملات مسکن و ساختوساز سال ۹۲، پارسال را سال رکودی معرفی می‌کند.
اما در همین رکود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعالیت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» برای عوامل بازار، به مراتب بیشتر از هزینه‌ها و حتی تورم عمومی بوده است. این در حالی است که مطابق عارضه‌یابی‌هایی که کارشناسان اقتصاد مسکن بارها درباره علت تعمیق دوره رکود و جهش قیمتی دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با تصوری که از زیان‌های جبران‌ناپذیر زمان رکود دارند، با تصمیم جمعی، در این دوره از بازار ساخت و عرضه مسکن خارج می‌شوند و شروع پروژه‌های جدید را به اواسط دوره رونق موکول می‌کنند! هر چند مطابق بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد»، سود دوره رونق مسکن با فاصله زیادی، بیشتر از سود رکود است اما مطابق توصیه کارشناسان، چنانچه سرمایه‌گذاران ساختمانی، تابع ساختوساز را از دوره‌های رکود و رونق خارج کنند و تیراژ آپارتمان‌سازی را به جای تنظیم با هیجانات این دوره‌ها، براساس سایر فاکتورهای اقتصادی از جمله نیاز موجود در بازار هماهنگ کنند، در این صورت نه‌تنها سود دوره رکود در این بازار، از رقم کنونی بیشتر می‌شود بلکه طول زمانی رونق نیز تحت‌تاثیر جلوگیری از جهش قیمت، افزایش پیدا می‌کند.
پیش‌تر، تحقیقی توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده بود که نشان می‌داد ساختوساز طبق آمارها در زمان رکود متناسب با افت معاملات و کاهش قیمت، کاهش پیدا می‌کند و حتی تکمیل ساختمان‌هایی که زمان زیادی تا آماده‌شدن آنها برای فروش نیاز نیست، نیز به تاخیر می‌افتد. این اقدام بسازوبفروش‌ها باعث می‌شود حجم عرضه مسکن در زمان رونق که میل به انجام معاملات بیشتر می‌شود، کاهش یابد و در نتیجه، دامنه افزایش قیمت در این دوره، به‌خاطر شکاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگیرد. یکی از آفات جهش قیمت که مستقیم به سرمایه‌گذاران سرایت می‌کند، تعمیق طول دوره رکود است. در مقابل این رفتار اشتباه سازنده‌ها، کارشناسان توصیه می‌کنند، حجم ساختوساز به‌خصوص در دوره رکود، با شیب ملایم تداوم داشته باشد تا در زمان احیای قدرت خرید، امکان عرضه و فروش به‌وجود بیاید.
سود ۱۰۲ درصدی در زمان رونق
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحت‌تاثیر نوسانات غیرطبیعی ساخت‌وسازهای مسکونی در دوره‌های رکود و رونق، سود این بازار در سال۹۱ که سال رونق مسکن به حساب می‌آمد، معادل ۱۰۲ درصد بوده است. در سال۹۱، متوسط قیمت مسکن در تهران با ۵۰ درصد افزایش به مترمربعی ۳ میلیون تومان رسید. در این سال، طبق گزارش بانک‌مرکزی، قیمت تمام‌شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین نیز مترمربعی یک میلیون و ۴۸۵ هزار تومان بوده است که به این ترتیب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، برای ساخت آپارتمان‌ها هزینه کرده‌اند، در زمان فروش واحدهای خود سود به‌دست آورده‌اند. کارشناسان در این باره می‌گویند: چنانچه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال‌های رونق و رکود مسکن، به‌صورت طبیعی توزیع شود، فاصله سود ۱۰۰ درصدی ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود ۴۰ درصدی زمان رکود نیز تعدیل خواهد شد.
سود کشوری ساختوساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال گذشته در سایر شهرهای کشور، سود فعالیت‌های ساختمانی به مراتب بیشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخیر در انتقال رکود مسکن از تهران به سایر شهرها برمی‌گردد.
همان‌طور که پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «رده‌بندی ۳۱ شهر با تورم مسکن»، نرخ رشد قیمت مسکن سایر شهرها در سال۹۲ را بیشتر از تهران اعلام کرده بود، هم‌اکنون نیز گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال ۹۲ با توجه به هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان، ۹۵ درصد سود کردند.در سال ۹۲، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در آستانه تکمیل در کل کشور مترمربعی ۵۱۹ هزار تومان برآورد شده است. همچنین قیمت زمین این بناها نیز مترمربعی یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده که با احتساب ۴/۰ این قیمت در هزینه کل بنای مسکونی، مشخص می‌شود قیمت تمام‌شده مسکن در کل کشور در سال گذشته مترمربعی یک‌میلیون و ۲۷۹ هزار تومان بوده است. این در حالی است که متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی در کل کشور در سال گذشته مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. بنابراین سازنده‌ها در این بازار کشوری، ۹۵ درصد سود کسب کردند.انتظار می‌رود، سود سازنده‌های مسکن در سایر شهرها، امسال در مقایسه با سال قبل، کمتر شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در سال ۹۲ رقمی معادل ۷۵ هزار و ۴۱۸ میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر ۶/۱۶ هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.
ارسال نظر