مدل «شهر منطقه» برای تامین مسکن

دنیای اقتصاد: نویسندگان طرح جامع مسکن در اتاق فکر وزارت راه‌‌وشهرسازی اعلام کردند: این دوره، برای جلوگیری از اشتباهات ۴ دهه گذشته در حوزه تامین مسکن، زمین‌های دولتی با مدل «شهرمنطقه» برای اجرای برنامه‌های حمایتی واگذار می‌شود. در این مدل، شهر اصلی و نقاط سکونتی اطراف به‌صورت «مجموعه منطقه‌ شهری» طراحی و شهرک‌های جدید در نزدیک‌ترین فاصله به محدوده اصلی، با ترکیب دهک‌های مختلف، توسط بخش‌خصوصی احداث می‌شود.

سیاست‌های جدید بازار زمین در اتاق فکر وزارت راه‌وشهرسازی بررسی شد

گروه مسکن- فرید قدیری: برنامه تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد که تحت عنوان «مسکن ‌اجتماعی» مراحل آخر تصویب در وزارت راه‌وشهرسازی را پشت ‌سر می‌گذارد، براساس پیشنهاد نویسندگان طرح جامع مسکن قرار است با رویکرد «شهر‌منطقه» در سراسر کشور به اجرا گذاشته شود.

تاکنون هر آنچه از مسکن ‌اجتماعی توسط مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی اعلام شده، صرفا یک روی این سیاست بوده و اطلاعاتی درباره جامعه مخاطبان مسکن‌ اجتماعی- حدود ۴/۲میلیون اجاره‌نشین عضو سه دهک اول- و همچنین انواع یارانه‌هایی را که در این قالب به این افراد برای پوشش هزینه مسکن تعلق می‌گیرد، تشریح کرده است.

اما روی دیگر سیاست مسکن اجتماعی که به نحوه مکان‌یابی و اختصاص زمین برای اجرای این طرح برمی‌گردد، هفته گذشته توسط گروه نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن، در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در قالب «چگونگی تنظیم جریان بازار زمین» مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

فردین یزدانی و مجید غمامی- اعضای تیم تهیه طرح جامع مسکن- در جلسه‌ای که به میزبانی معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با حضور استادان معماری و شهرسازی دانشگاه‌ تهران و دانشگاه علم‌وصنعت برگزار شد، درباره مکان و محل اجرای برنامه‌‌های ساخت و تامین مسکن گروه‌های هدف دولت اعلام کردند: در دولت یازدهم با تصویب وزیر راه‌وشهرسازی، شیوه تامین و واگذاری زمین به‌عنوان اولین و مهم‌ترین ابزار مورد نیاز ساخت‌وسازهای حمایتی تغییر می‌کند و عرصه مورد نیاز برای احداث مسکن در قالب مجموعه «شهر منطقه» تامین خواهد شد.

در سیاست‌های جدید بازار زمین، قرار است محل اجرای طرح‌‌های تامین مسکن، در محدوده «منطقه ‌شهری» مکان‌یابی شود و از تکرار رویه‌های گذشته دولت‌ها که در یک دوره، تامین مسکن کم‌درآمدها صرفا در داخل شهرهای اصلی دنبال می‌شد و در دوره‌‌ای، در فاصله‌ای دورتر از محدوده اصلی -شهرهای جدید- به اجرا درمی‌آمد، پرهیز شود. در شکل جدید، با عبرت از تجربه نافرجام دوره‌های گذشته، شهراصلی و شهرهای اطراف به صورت مجموعه واحد، در نظر گرفته می‌شود.

چهار دهه اشتباه سیاست‌گذاران

بررسی‌های نویسندگان طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: در دست‌کم چهار دهه اخیر، چون هماهنگی و ارتباط معنادار بین طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها-طرح‌های توسعه شهری- با طرح‌های تامین مسکن تدوین شده از سوی دولت‌ها وجود نداشته، محدوده‌ اصلی شهرها بدون ملاحظه اقتصادی گروه‌های کم‌درآمد شکل‌گرفته به این معنی که هزینه سکونت در محدوده اصلی شهرها شامل قیمت زمین، تراکم‌فروشی و بهای مسکن عملا از توان گروه‌های کم‌درآمد فراتر رفت. نتیجه این تضاد بین «هزینه خرید یا اجاره مسکن در محدوده مصوب شهرها» و «توان مالی کم‌درآمدها» طی سال‌های اخیر به شکل مهاجرت این گروه از داخل محدوده و تمرکز سکونت دهک‌های پایین جامعه در نقاط خاص بیرون از شهرهای اصلی بروز کرده و باعث گسترش پدیده «جدانشینی کم‌درآمدها» شده است که ادامه آن، آثار اجتماعی زیادی از جمله چالش‌های فعلی در محله‌های مسکن‌مهر را می‌تواند به همراه داشته باشد.

تا پیش از دهه۷۰، تصور دولت‌ها این بود که کم‌درآمدها را می‌تواند در داخل محدوده اصلی شهرها ساکن کند اما جمعیت کم‌درآمدها به اطراف محدوده شهرها خزید. بعد از این دهه، سیاست تشکیل شهرهای جدید اجرا شد اما چون در این طرح‌ریزی شهری نیز، شرایط خاص کم‌درآمدها مورد لحاظ قرار نگرفت، نه تنها اقبالی برای سکونت در این مناطق به‌وجود نیامد بلکه این گروه، در بیرون محدوده‌ شهرها، اسکان غیررسمی برای خود مهیا کردند و پدیده جدانشینی کم‌درآمدها را شکل دادند. نویسندگان طرح جامع مسکن برای مهار این پدیده، با ارائه راهکار در طرح جامع به وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد کرده‌اند، طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها را با طرح‌های تامین مسکن به‌صورت هماهنگ تدوین کند و روال گذشته دولت‌ها در «خط‌کشی‌ فیزیکی برای تعیین محدوده شهرها بدون توجه به شرایط بازار مسکن» را پایان دهد.

طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در وزارت راه‌وشهرسازی نوشته می‌شود. طرح جامع و طرح تفصیلی یک شهر که به طرح‌های شهری مشهور است، محدوده گسترش فیزیکی شهر را تعیین می‌کند و با دیوارکشی مقرراتی به دور محدوده، مکانی که مردم باید سکونت کنند را در داخل محدوده تعیین می‌کند. طرح‌های شهری وظیفه مکان‌یابی و تخصیص زمین برای اسکان جدید را برعهده دارد و برای زمین‌های داخل محدوده، مقررات ساخت‌وساز وضع می‌کند. از طرفی، طرح‌‌‌های ساخت و تامین مسکن برای گروه‌های خاص -کم‌درآمدها- نیز توسط همین وزارتخانه نوشته می‌شود که در قالب آن، محل و جانمایی برای واگذاری زمین‌های دولتی جهت ساخت‌وسازهای حمایتی تعیین می‌شود.

برنامه‌ریزی در داخل، اسکان در خارج

مجید غمامی در کارگاه تشریح سیاست‌های بهینه بازار زمین در طرح جامع مسکن، درباره نحوه اختصاص زمین‌های دولتی به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد طی سال‌های اخیر اعلام کرد: در طرح‌های جامع شهری، همواره تصور بر این بوده که جمعیت را در جایی که دولت تصویب می‌کند، می‌توان ساکن کرد اما در طول این سال‌ها تجربه نشان داده بعد از تصویب طرح‌های شهری و تعیین محدوده برای شهرها، گروه‌های کم‌درآمد چون توان تامین مسکن در داخل شهر را نداشتند ناگزیر به خارج از محدوده شهرها رو آورده‌اند و در واقعیت، جمعیت متقاضیان مسکن بدون رعایت محدوده، در نقاط مختلف اطراف و حریم شهر، سکونتگاه‌هایی غیررسمی برای خود دست و پا کردند.

غمامی با تاکید براینکه، در طول چندین سال‌ گذشته، عملکرد کم‌درآمدها برای تامین مسکن خود به مراتب موفق‌تر از عملکرد دولت برای این گروه بوده است، گفت: در ۳۰ سال گذشته بیش‌از ۴۰۰ میلیون مترمربع زمین دولتی برای تامین مسکن‌ گروه‌های کم‌درآمد در شهرهای جدید و دیگر نقاط واگذار شده است اما بهره‌وری این واگذاری‌ها چون با طرح‌‌های شهری و شرایط اقشار هدف هماهنگی نداشته، پایین بوده است به طوری که در فاصله سال‌های ۵۷ تا ۹۰، شهرهای جدید، بدون در نظر گرفتن ضوابط مجموعه‌شهری، در فاصله زیادی از شهر اصلی تشکیل شدند و کلا ۱۳درصد از جمعیت سرریز و افزایش‌یافته را جذب خود کردند.

جدانشینی چطور شکل گرفت؟

غمامی همچنین افزود: تا پیش از شکل‌گیری شهرهای جدید، در تهران زمانی که محدوده اصلی شهر در دهه۴۰ تعیین و تصویب شد، نقاطی در پیرامون این محدوده همچون اسلامشهر، رباط‌کریم، پاکدشت، ورامین و ... وجود نداشت و این مناطق در طرح جامع شهر تهران در آن زمان دیده نشده بود اما در عمل مشاهده شد افراد ناتوان و کم‌توان که توان تامین مسکن در داخل محدوده را نداشتند به بیرون محدوده مهاجرت کردند و مناطق سکونتی به سمت بیرون محدوده اصلی گسترش یافت. طوری که در دهه۷۰، در حالی که مناطق غرب و شرق داخل محدوده اصلی تهران خالی از سکنه بود، چند میلیون نفر در بیرون محدوده، سکونتگاه‌های غیررسمی تشکیل دادند که البته در دهه۸۰، این سکونتگاه‌ها تبدیل به شهرستان شدند. غمامی با بیان اینکه این سکونتگاه‌های غیررسمی باعث جدایی کم‌درآمدها از شهرها و بروز پدیده جدانشینی در نقاطی خاص شد، در تشریح عوامل شکل‌دهنده پدیده «جدانشینی کم‌درآمدها» تصریح کرد: در داخل شهرها صدها هزار خانه ‌خالی وجود دارد اما در مقابل، شاهد گریزان شدن کم‌درآمدها به اطراف تهران و تشکیل نقاط مسکونی خاص بوده‌ایم طوری که در استان تهران، در حالی که جمعیت شهر تهران به عنوان شهر اصلی طی سال‌های اخیر بین ۲ تا ۳درصد افزایش پیدا کرده، جمعیت آبادی‌های اطراف آن ۲۰ تا ۳۰درصد رشد یافته است.

شهرک‌سازی توسط بخش خصوصی

عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن گفت: در طرح جامع مسکن سعی شده برای رفع معضل جدانشینی کم‌درآمدها در اطراف شهرهای اصلی، نحوه واگذاری زمین‌‌های دولتی برای ساخت و تامین مسکن و همچنین نحوه توسعه محدوده عرصه شهرهای فعلی به شکلی انجام شود که مکان‌های مناسب برای ساماندهی اسکان جمعیت هدف به وجود بیاید.

همچنین فردین یزدانی مسوول طرح جامع مسکن نیز در این باره گفت: در قالب برنامه «شهرمنطقه»، شهر اصلی و نقاط جمعیتی اطراف آن به صورت یک مجموعه واحد منطقه‌شهری دیده می‌شود و دو نیاز این مجموعه شامل توسعه ظرفیت‌های جدید سکونتی و تامین مسکن گروه‌های خاص به‌صورت همزمان و منطبق با هم مورد توجه قرار می‌گیرد.

در «شهر منطقه»، ملاک عمل در تخصیص زمین و مکان‌یابی جدید سکونتی، شاخص هزینه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها خواهد بود. برای این منظور باید انحصار دولت در زمینه احداث مجموعه شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید از بین برود و برای واگذاری زمین‌های دولتی جهت شهرک‌سازی یا توسعه مناطقی که بتواند در «نزدیکی شهرهای اصلی» به اسکان جمعیتی مرکب از طبقات مختلف جامعه منجر شود، مقررات ویژه‌ای در نظر گرفته شود. براساس برنامه «شهرمنطقه»، شهرک‌های ‌جدید با حداقل فاصله ممکن تا شهر اصلی و رعایت جوانب سکونتی، ایجاد می‌شود تا همچون شهرهای‌جدید فعلی، بُعد مسافت اثر منفی وارد نکند و خود در نقش عامل بازدارنده برای جذب جمعیت در این مناطق عمل نکند.