چرا اجاره‌خانه‌‌ها افزایش یافته است؟

به‌طور کلی هر فردی در جامعه تلاش می‌کند تا از منابع درآمدی خود بیشترین بهره ممکن را ببرد این یکی از شروط اولیه علم اقتصاد یا همان فاکتور عقلانیت است. شاید نتوان کسی را پیدا کرد که درآمد خود را در خانه نگهداری کند؛ حداقل کار ممکن این است که افراد پول‌های انباشته شده خود را در یک سپرده مناسب بانکی گذاشته تا در مقابل تورم از آن محافظت کنند. به‌دیگر بیان سود بانکی، سپری برای حفاظت از ارزش پول در طول زمان است.

اما راه‌های مختلف سود بردن از منابع مالی کدامند؟ در سیستم اقتصادی افراد درآمدهای خود را یا در بازارهای مالی نظیر بازار سهام، بازار اوراق قرضه و بانک سرمایه‌گذاری می‌کنند یا اقدام به خرید طلا، زمین، مسکن، دلار و... می‌کنند. در هر صورت متناسب با شرایط موجود در هر کشوری علم اقتصاد می‌تواند تا حدود زیادی مسیر نهایی سرمایه‌های مردم را پیش‌بینی کند. برای مثال در کشورهای پیشرفته در شرایط رونق اقتصادی مردم برای کسب منفعت از درآمدهای خود، سهمی از شرکت‌های مختلف را خریداری کرده تا در صورت رشد شرکت آنها نیز به‌عنوان یکی از مالکین یا سهامداران از افزایش درآمد آن منتفع شوند یا اوراق قرضه خریداری می‌کنند که در حقیقت یک برگ یا سندی است که به موجب آن یک شرکت متعهد می‌شود در مقابل قرضی که از شما می‌گیرد در پایان دوره‌ای خاص، پول شما به اضافه میزان سود توافق شده در ابتدای قرارداد را به شما بازگرداند. اما در کشورهایی در حال توسعه چطور؟ در کشورهای که به‌واسطه کوچک بودن بخش صنعت بازار سهام گسترده‌ای ندارند، بهترین گزینه پیش‌رو در این شرایط چه خواهد بود؟

شاید برخی تصور کنند این توصیه قدیمی بزرگان در گذشته که بهترین راه حفاظت از سرمایه و سودآوری خرید زمین و املاک است یک توصیه منحصر به کشور ماست، اما این همان راهی است که بسیاری از کشورهای در حال توسعه نظیر اندونزی، مالزی، تایلند و حتی کره‌جنوبی تا قبل از دهه ۱۹۷۰ طی کردند. در شرایط نبود بستری مناسب برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصادی نظیر صنعت، بهترین گزینه ممکن خرید منابعی با عرضه محدود نظیر زمین و مسکن است. با گذشت زمان جمعیت رشد کرده اما زمین قابلیت تولید مجدد را ندارد و به همین سادگی قیمت آن رشد می‌کند. البته سرمایه‌گذاری در مسکن و زمین رفته‌رفته ظرفیت رشد اقتصادی را کاهش می‌دهد، زیرا انبوه سرمایه‌های بزرگ به‌جای اینکه وارد بخش صنعت شده و زمینه تولید کالاهای مختلف را برای کشور فراهم کند راهی بازاری می‌شود که کالای آن حتی قابل صادر شدن نیست و تنها مصرف داخلی دارد. این امر به‌خودی خود موجب افزایش قیمت مسکن بیش از مقدار واقعی خود در طول دوره‌هایی از اقتصاد کشور شده است. اما هدف این یادداشت پاسخ به این سوال است که چرا در شرایط فعلی قیمت رهن در حال کاهش و اجاره‌بها دائما در حال افزایش است؟

همان‌طور که می‌دانید در شرایط فعلی کشور در وضعیت رکود یا در حالت خوش‌بینانه در وضعیت خروج از رکود قرار دارد. در چنین وضعیتی ریسک سرمایه‌گذاری در حد بالایی است. به بیان دیگر شاید سرمایه‌گذاری که ۲۰ میلیارد تومان پول دارد به‌سختی حاضر شود در شرایط بی‌ثبات اقتصادی وارد بازار تولید محصولی خاص شود به‌دیگر بیان شاید او استدلال کند یک سپرده روزشمار با سود ۲۰ درصدی بیشتر از هر بخشی از صنعت سودی بدون ریسک نصیب او خواهد کرد. اما در مورد بازار مسکن در این شرایط وضع به چه صورت خواهد بود؟ مسکن کالایی است که لازمه خرید آن داشتن قدرت خرید بالا در بین مصرف‌کنندگان است. پر واضح است در شرایطی که قدرت خرید مردم در سطح پایینی است و حتی به گزارش بانک مرکزی مردم ایران در شرایط فعلی به‌طور میانگین ماهی ۶ هزار تومان برای رفع مخارج خود کم می‌آورند، تقاضا برای خرید این کالا به‌شدت کاهش یابد.

به‌دیگر بیان پول کافی در دست مردم برای خرید این کالای گران‌قیمت وجود ندارد. پر واضح است تحت چنین شرایطی مردم راهی جز رهن و اجاره مسکن نخواهند داشت. ضمنا سال‌های متوالی است مردم کشور ما با قانون «صدی سه» (یا سود ماهانه ۳درصدی در ماه برای اجاره مسکن)، آشنا هستند. بر اساس این قانون سود بازار اجاره سالانه ۳۶ درصد خواهد بود (۱۲ ماه و هر ماه ۳ درصد). سودی که تقریبا در طول تمامی دوران بعد از انقلاب از بهره بانکی بیشتر بوده است. بنابراین با ذکر دو دلیل این معما به‌راحتی قابل حل خواهد بود. نخست آنکه همان‌طور که بیان شد در شرایط رکود خرید و فروش مسکن، بازار رهن و اجاره رونق گرفته است، دوم اینکه در بازار رهن و اجاره پرداخت مبلغ شامل دو بخش است: پول پیش و اجاره بهای ماهانه. پول پیش معمولا در حدی نیست که کسی بتواند با آن سرمایه‌گذاری خاصی انجام دهد و معمولا راهی بانک می‌شود تا سود بانکی یکساله به آن تعلق بگیرد.

اما شما این شرایط را در نظر بگیرید که سود بانکی کاهش یافته است؛ از طرفی می‌توان پول پیش را با قانون «صدی سه» با نرخی بیشتر از سود بانکی در قالب اجاره بها به پول نقد تبدیل کرد. تحت این شرایط راه‌حل بهینه برای مالکان مسکن به‌منظور کسب سود بیشتر از سرمایه به خواب رفته خود در این بازار، کاهش پول پیش و افزایش اجاره بها است. به‌دیگر بیان افزایش تقاضا در بازار رهن و اجاره و کاهش سود بانکی موجب شده تا سرمایه‌گذاران مسکن که چند سال متوالی است شاهد رکود در بازار خرید و فروش هستند، برای کسب درآمد بیشتر الگوی رفتاری خود را برای کسب سود بیشتر تغییر دهند. اگر در ماه‌های اخیر به مشاوران املاک برای رهن و اجاره منزل مسکونی یا آپارتمان مراجعه کرده باشید متوجه می‌شوید اکثر مالکان پول پیش کمتر و اجاره بهای بیشتری خواستار هستند.