الزامات رونق مسکن - ۱۲ مرداد ۹۶

علی قائدی
کارشناس اقتصاد مسکن

درخصوص شرایط فعلی بازار مسکن، حجم معاملات و نوسانات ماهانه مثبت و منفی در تعداد معاملات خرید و فروش مسکن که نمونه‌ای از آن تیرماه امسال در قالب کاهش 2 درصدی نرخ رشد معاملات مسکن نسبت به تیرماه سال قبل مشاهده شد، الزاما نمی‌توان نتیجه‌گیری کرد که این نوسانات ماهانه به معنای بازگشت به عقب و حاکمیت مجدد رکود بر بازار معاملات مسکن باشد.

به عبارت کلی‌تر، نوسانات ماهانه جزئی در قیمت مسکن یا حجم معاملات واحدهای مسکونی هیچ‌گاه به‌طور قطعی علامت یا نشانه‌ای از ایجاد رکود یا رونق در بازار مسکن و تغییر فاز در بازار ملک نبوده است. اساسا برای قضاوت درخصوص تغییر فاز بازار مسکن به سمت رکود یا رونق، «تغییرات پایدارتر» در قیمت مسکن، حجم معاملات خرید و فروش و سایر پارامترهای مهم و اثرگذار بر بازار ملک در یک دوره زمانی طولانی‌تر از یک ماه یا یک فصل، باید رصد شود و مدنظر قرار گیرد و در صورتی‌که این تغییرات در چند ماه غیرمتوالی ادامه نیابد، نمی‌توان انتظار داشت تغییر شرایط به معنای تغییر فاز در بازارمسکن، تداوم داشته باشد. این در حالی است که در صورت تداوم تغییرات برای چندین ماه یا چند فصل متوالی می‌توان اعلام کرد نشانه‌های اولیه از رکود یا رونق متناسب با تغییرات ایجاد شده در بازار مسکن قابل رویت است.

کارنامه تیر معاملات مسکن شهر تهران درحالی از کاهش 2 درصدی حجم معاملات مسکن نسبت به تیرماه سال قبل حکایت دارد که برخی، احتمال بازگشت به دوره رکود را در نتیجه کاهش حجم معاملات مسکن مطرح می‌کنند، این درحالی است که طرح چنین فرضیه‌ای با توجه به آنچه گفته شد و همچنین سایر دلایل قابل رصد در بازار معاملات مسکن مردود است. اولین دلیل رد فرضیه بازگشت به رکود در نتیجه افت 2 درصدی حجم معاملات مسکن در تیرماه امسال در شهر تهران به همان دلیلی برمی‌گردد که در بالا ذکر شد؛ تغییرات و نوسانات جزئی و ناپایدار ماهانه هرگز نمی‌تواند شاهد مناسب و پذیرفته‌شده‌ای برای تایید تغییر فاز در بازار مسکن باشد؛ این درحالی است که هیچ کدام از شواهد موجود در بازار مسکن نه تنها فرضیه بازگشت به رکود را فرضیه‌ای درست و قابل طرح نمی‌دانند بلکه از اساس این فرضیه را رد می‌کنند.

آمار مربوط به حجم معاملات صورت گرفته در شهر تهران به تفکیک مناطق 22 گانه نشان می‌دهد اگر چه حجم کلی معاملات مسکن در تیرماه‌اندکی کاهش یافته است اما تیر امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل مناطق مصرفی مورد تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو به پایین با رشد حجم معاملات مسکن هم روبه‌رو بوده‌اند؛ این رویداد که اثربخشی تسهیلات خرید مسکن در این مناطق منجر به رشد حجم معاملات در مناطق مصرفی شده است، اما سایر مناطق که به هر دلیلی تسهیلات خرید مسکن فعلی پاسخگوی نیاز متقاضیان مسکن در آنها نبوده است و حجم معاملات مسکن در آنها کاهشی بوده است به لحاظ نظری می‌تواند فرضیه درستی باشد.

تزریق تسهیلات ارزان قیمت از محل صندوق پس‌انداز یکم به متقاضیان خانه‌اولی در کنار امکان دریافت تسهیلات خرید آپارتمان با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات برای سایر متقاضیان مصرفی بازار مسکن یکی از دلایلی است که منجر به افزایش حضور متقاضیان مصرفی در بازار مناطق متوسط و مصرفی شهر تهران شده است؛ این‌ درحالی است که مناطق لوکس به دلیل عدم کفایت تسهیلات فعلی از هزینه خرید یک واحد مسکونی و همچنین مناطق جنوبی شهر به دلیل عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات از سوی خانوارهای کم‌درآمد، با کاهش حجم معاملات مواجه شده‌اند. به این ترتیب، قاعدتا مناطقی که متقاضیان در آنها می‌توانند با استفاده از تسهیلات خرید مسکن پوشش مناسبی از هزینه خرید مسکن را تامین کنند مناطقی هستند که انتظار می‌رود رونق بازار مسکن از این مناطق آغاز شود و تداوم یابد.

این‌درحالی است که از دلایل دیگر کاهش حجم معاملات مسکن در مناطق لوکس، ساخت‌وساز بیش از حد نیاز واحدهای گران قیمت در این مناطق و نبود زمینه‌های سوداگری در بازار مسکن آنها در مقطع زمانی فعلی است؛ عموما بازار واحدهای لوکس و گران‌قیمت زمانی رونق می‌گیرد که انگیزه‌های سفته‌بازی و سوداگری در بازار این واحدها وجود داشته باشد حال آنکه مازاد عرضه در بازار این واحدها طی سال‌های اخیر و همچنین نبود انگیزه‌ها و تقاضای سوداگری در بازار مسکن لوکس منجر به افت نسبی حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق شده است و در شرایط فعلی نیز به‌دلیل فراهم نبودن ابزارهای پولی و مالی پاسخگوی نیاز متقاضیان مصرفی خرید واحدهای گران قیمت، همچون تسهیلات لیزینگ مسکن، طبقات و دهک‌های پردرآمدتر نیز انگیزه‌ای برای ورود به بازار خرید واحدهای لوکس ندارند.

به این معنا که یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که می‌تواند منجر به رونق خرید و فروش مسکن در این مناطق شود راه‌اندازی امکان خرید این واحدها با استفاده از تسهیلات لیزینگی است تا گروه‌های مصرفی پردرآمدتر که در حال حاضر هم توان و هم تمایل خرید واحدهای گران قیمت‌تر در مناطق مرغوب‌تر را دارند قادر به ورود به بازاراملاک لوکس شوند و بازار این واحدها را نیز از ناحیه تقاضای مصرفی تکان دهند. علاوه بر موارد فوق، تا زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی بالا است، هزینه تامین و فرصت پول نیز بالاست، بنابراین بخشی از متقاضیان مصرفی نیز ترجیح می‌دهند خرید خود را در بازار مسکن با انگیزه کسب‌سود بیشتر به تاخیر بیندازند. با این حال شواهد موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد تا پایان امسال شاهد افزایش نسبی حجم تقاضا برای خرید مسکن به خصوص از ناحیه تقاضای مصرفی در مناطق مصرفی شهر تهران باشیم؛

این در حالی است که بازار ساخت مسکن هم در مقطع زمانی فعلی تا حد زیادی وابسته به شرایط معاملات مسکن است و طبیعتا با افزایش حجم معاملات، بازار ساخت‌وساز متناسب با نوع تقاضا در بازار معاملات ملک دچار تحرک می‌شود اما سرعت خروج بازار ساخت‌وساز از رکود نیز به عوامل مهمی همچون کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی برای ترغیب سرمایه‌داران به دریافت تسهیلات ساخت مسکن یا خروج منابع از بانک‌ها، برقراری مجدد جریان تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و سایر متغیرهای موثر در این زمینه وابسته است. در صورت کاهش نرخ سود بانکی، متقاضیان بالقوه بازار مسکن چه در حوزه ساخت‌وساز و چه در حوزه معاملات خرید و فروش تمایل بیشتری برای ورود به بازار مسکن پیدا می‌کنند و از این‌رو به نظر می‌رسد هم اکنون نرخ سود بانکی مهم‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن و ساخت‌وساز است.